XXX可行性研究办法Word下载.docx

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甲级

证书编号：

工咨甲0030013

发证机关：

中华人民共和国国家发展计划委员会

1.3可行性研究的依据和范围

1.3.1可行性研究的依据

（1）山东xxxx房地产有限公司关于本项目的委托书

（2）xxxx经济开发区总体规划及详细规划

（3）国家相关的法律法规

（4）国家相关的技术规范和标准

（5）委托方提供的基础资料

1.3.2可行性研究的范围

（1）项目背景及建设的必要性

（2）市场需求与建设规模

（3）场址选择及建设条件

（4）设计方案

（5）环境保护及节能

（6）企业法人与物业管理

（7）项目实施进度安排

（8）投资估算和资金措施

（9）效益分析

1.4研究结论

该公司拟在xxxx经济开发区住宅功能区，新建“清新”住宅小区一处，总建筑面积180200平方米，其中，住宅面积165330平方米，车库8000平方米，公用配套面积6870平方米。

项目总投资16684.75万元，该公司自筹资金6884.75万元，其余的9800万元可申请该项目贷款解决。

建成后的“清新”住宅小区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高起点的既有现代化气息，又有古朴风格的花园式、智能化的“最适合居住小区”。

可向社会出售1090套商品楼房，规格为80平方米、120平方米、140平方米、160平方米，共计建筑面积165330平方米，按每平方米平均1380元售出计算，可实现销售收入22815.54万元，车库按每平方米平均1000元售出计算，可实现销售收入800万元，共计实现销售收入23615.54万元，利税5655.55万元，其中利润3789.22元，投资利税率为33.90％，投资利润率为22.71％。

该项目建成后，除满足和改善广大居民的住房需求外，还将对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，起到积极的推动作用，因此，本项目的建设是必要的、可行的。

1.5主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标见下表：

表1－1主要技术经济指标

序号

项目

单位

数量

一

建筑规模

1．

建筑面积

平方米

150200

其中：

住宅

135330

车库

8000

配套公共建筑

6870

2

住宅套数

套

1090

3

总居住人口

人

3815

二

项目占地面积

万平方米

20

三

建筑容积率

％

0.82

四

小区绿化面积

4.5

五

绿化率

47

六

建筑密度

16.83

第二章项目的背景理由及建设的必要性

2.1项目背景

山东省委政府于2001年出台了《关于加快城市化进程的意见》，准备采取宽松政策，用10年的时间，有计划、有步骤的把一批有条件的小城市发为中等城市。

借此机遇，xxxx县提出了全县城镇建设工作意见，决定于2002年，全县城镇建设工作要围绕加速推进城市化进程的总体目标，以全国乡村城市化试点市建设为契机，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，尽快膨胀城区规模，进一步加快城镇基础设施建设步伐。

2004年的工作重点一是加快城南新区新建工程建设，同时加快城东开发区区的建设。

其总的指导思想是：

以邓小平理论为指导，解放思想，更新观念，遵循城市化发展的客观规律，密切联系xxxx实际，科学规划，精确定位，积极推进，坚持城市化与国际化、工业化、市场化、现代化、农业产业化相结合，促进人口向住宅小区集中、产业向园区集中，尽快膨胀和发展城南新区和开发区的建设，加快中心镇、中心村的发展步伐，适当控制一般镇、村发展，促使其向城区及中心镇、村转移，切实提高城市化水平，充分发挥城市在经济和社会发展中的带动作用。

2004年，xxxx县城镇规划工作将以突出“以人为本、创建精品”为原则，坚持统筹兼顾、协调发展，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。

按照中心聚集、点轴拓展的基本思路，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积，围绕规划区域的扩大调整，深化城镇户籍制度改革，制定积极的户籍管理政策，广泛吸收农村人口向城镇转移，逐步实行城乡户口一体化管理，促进企业新老二区及工业园区的人口尽快膨胀，争取十五期间人口达到30万以上。

随着xxxx县城镇人口的不断增加，特别是开发区近几年的跨跃式发展，人口高度聚集，给住宅开发业带来了大好机遇。

为适应开发区发展的新形势，满足人们对改善居住条件的迫切需求，根据开发区总体规划和各功能区详细规划进行住宅建设显得尤其重要，十五期间，xxxx县住宅建设坚持新区开发与旧城改造并举，统一规划，突出特色、有序开发的原则，加快城镇住宅建设。

一是总量控制。

县府对房地产，特别是土地进行一级控制，统一计划、统一规划、统一拆迁和建设，坚决制止了乱开发和零星开发，争取“十五”末旧城改造结束，同时加大城南新区和开发区的开发力度。

二是突出特色，不论是旧城改造，还是新区建设，都讲究风格，突出特色，体现现代气息，在住宅的结构布局、色调搭配、外部环境等方面有所创新，既为居民创造良好的居住条件，又达到美化城市的目的。

三是搞好配套设施建设。

要充分考虑居民的多方面需求，搞好文化娱乐、公共绿地、教育卫生、安全保卫等设计，不断提高住宅小区的档次。

尤其是开发区的特殊的地理位置和产业结构，对开发区内的住宅开发提出了更高的要求，要按照大空间，大绿地的高标准要求对区内住宅小区进行综合开发建设，合理搞好配套公建、道路等基础设施建设。

2.2项目提出的理由

邹县经济开发区位于xxxx县城区东缘，规划面积23平方公里，地处鲁中地区交通科技开发中心。

济青高速公路、省道寿济路、庆淄路穿区而过，西距济南国际机场45公里，东距青岛港250公里，南距胶济铁路周村站10公里，直达区内的铁路货运专线已开工建设，地理位置和交通条件非常优越，具有强劲的发展潜力。

特别是县委、县府提出“奋战两年，实现国民生产总值过百亿”及“两个率先、两个跨入”的奋斗目标后，全县上下想发展、议发展，求大发展、快发展的良好氛围更加深厚。

开发区作为经济发展的“特区”和新的经济增长点，其建设步伐和城市化进程明显加快。

xxxx经济开发区自建立以来，按照高起点规划、高标准建设、高速度发展、高效能服务的原则，积极推进工业兴区及可持续发展战略的实施。

依托山东创业集团、齐星集团、粮食集团等大企业规划建设了总投资达120亿元、占地面积近8000亩的四大工业园，即邹魏第一纺织工业园、邹魏第二纺织工业园、铝业科技园和生物科技园。

正在规划实施的中芬齐星工业园总投资20亿欧元，计划3年全部建成投产，主要包括中芬齐星发电、氧化铝粉、电解铜、电解镍、中芬齐星大厦等建设项目，目前规划设计已全部完成。

目前，开发区现有各类企业89家，引进项目116个，在建项目72个，计划投资总额440亿元。

其中，中外合资项目14个，计划投资310亿元，2007年底将全部建成投产。

这些项目投产达产后，年新增工业产值685亿元，利税100亿元。

开发区的建设作为全县经济和社会事业发展的头等大事摆到了极其重要的位置。

面对开发区工业建设项目的急剧增加和建设规模的迅速膨胀，人口大量涌入，而开发区内的住宅、文化娱乐、商贸等功能区配套极不健全，三产业严重滞后的问题日渐突出，现有的系统性也不强，档次也不高，布局也不尽合理，居民的安置存在一定困难，大大挫伤了他们在开发区建功立业的积极性，这与开发区大招商、大发展的形势极不相适应，严重制约着开发区的对外形象，同时也影响了招商引资工作的开展和在建几大工业园的建设发展，在很大程度上阻碍了整个开发区建设规模的膨胀速度和发展进程。

2.3项目建设的必要性

一、符合国家产业政策和发展规划要求

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出：

“……，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，……。

”“加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”。

国家计划委员会2000年7月27日发布的“当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济适用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。

《山东省国民经济和社会发展第九个五年计划及2010年远景目标纲要》中提出“城乡居民的衣、食、住、行在数量和质量上有较大提高，城镇居民人均住房面积达到11平方米左右，农民人均住房面积稳定在20平方米，居住条件有明显改善”。

在《纲要》关于经济和社会发展的重点中提出“调整房地产适当控制高档别墅、写字楼的建设，把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价、微利住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良性循环”。

《山东省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出：

“……，重点发展经济适用房，稳步发展面向高收入家庭的商品房，搞好危旧住房改造，着力解决好中低收入居民的住宅问题”。

“进一步改善居住条件，使城镇居民平均每户拥有一套设施齐备，居住环境舒适的住房，……”。

自1979年，中国的人居工程建设开始进入持续发展时期。

1979年至1985年的十六年中，全国住宅建设投资11397亿元，建成住宅25.5亿平方米，仅“八五”期间，就完成投资8416亿元，建成住宅10.3亿平方米；

城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到1995年的7.8平方米；

这个事实充分说明了改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心的头等大事。

经过十几年的努力，城镇居民的住房条件取得了显着改善，但仍有相当比例的拥挤户及大于13岁的异性少年同室或多代同室的不方便户。

有19个省、市、自治区城市人均住房面积低于全国平均水平，城市中还有4000万平方米危险住房需改造，住房成套率还较低。

为此，建设部以建计[1996]第413号文制订了城市住宅建设与房地产业“九五”计划与2010年“远景目标”，即“九五”计划（1996－2000年）要求：

城镇（非农业人口）人均居住面积，到2000年达到9平方米，人均住房使用面积12平方米，解决人均居住面积在6平方米以下城镇家庭的住房困难，重点解决人均居住面积在4平方米以下的住房困难户的住房问题。

①建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅2.4亿平方米。

②改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70％以上。

提高住宅建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95％以上，优良品率达到30％以上。

在“人居”问题上，我国在提高人均面积标准的同时，着手开展提高居住质量标准工作，自1989年以来建设部在56个城市展开66个试点小区，其中23个小区已交付使用，为一些自1994年开始在11个省、市抓了60个省级试点小区，使我国“人居”工程达到国际中上等水准。

二、符合现代人居工程发展方向

“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大社会理想，为使住房问题引起各国政府的关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会。

进入二十世纪九十年代以后，联合国又相继于1992年召开了“环境与发展”全球首脑会议，1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。

同年又在土耳伊期坦布尔召开了联合国第二次人类住区大会（简称“人居二”），会议通过了《伊斯坦布尔宣言》及《人居议程》，提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实《人居议程》的主要责任，并强调城市在落实《人居议程》中起到重要作用，继联大专题会后，1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是《现在与未来－城市中的建筑学》。

会议集中探讨和展示五个分题。

“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高档标准住宅，“另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界、现代“人居”待研究的课题。

我国原国务院副总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言提出“居住条件的改善是人类文明进步的最重要的标志”。

第三章市场需求与建设规模

3.1市场需求分析

我国经济于1996年成功的实现了“软着陆”。

作为国民经济重要行业的房地产业在上轮经济周期一度出现“过热”，经过国家强有力的宏观调控措施，已回到了正常发展的区间。

我国房地产业仍处在调整、消化和稳健发展的阶段。

1．房地产市场进一步趋向合理性。

1996年全国完成房地产开发投资3427亿元，占全社会固定资产投资的13.7%,1997年全国完成房地产开发投资约2000亿元，1998年全国完成房地产开发投资约3614.23亿元，1999年全国完成房地产投资4103.2亿元。

1998年全国商品房竣工面积为17566.6万平方米，1999年全国商品房竣工面积约21410.8万平方米。

这表明，由于房地产市场日趋完善和宏观调控的引导，房地产市场发展逐步趋于理性化，出现了良性的自我调节。

2．市场销售有所好转。

1997年1－10月份商品房销售形势较好，商品房销售额为712.24亿元，比上年同期增长31.29%,商品房销售面积3510.46万平方米，比上年同期增长13.28%.1998年以后，由于深化住房改革，一次性福利房的购买，进一步促进了房地产开发的小高潮。

我国1999年住宅商品房竣工面积比1998年同期增长22％，商品房投资额比1998年投资额增加了13.5%。

据国家信息中心统计，2001年我国商品房施工面积和竣工面积增速明显快于2000年平均水平，我国的房地产业将会成为驱动消费的新的经济增长点。

3．商品住宅房已成为房地产开发的重点。

国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，要求1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

停止住房实物分配后，新建商品住宅房原则上只售不租，为些，国家加大了住房建设贷款计划规模，下达了三批商品住宅房建设贷款计划，总投资1703亿元，银行贷款711亿元，并且扩大个人住房贷款发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。

取消对个人住房贷款规模限制，以稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应我国国情的城镇住房新制度，以满足城镇居民日益增长的住房需要。

1998年国家下达经济适用房建设计划为2.1亿平方米，1999年达2.4亿平方米。

1999年下半年山东省建委已决定采取优惠政策，降低建设成本，提高居民的购房能力，并将已经竣工的近1000万平方米的商品住宅房投入市场。

xxxx县2000年前尚未完全执行与商品住宅房建设相关的优惠政策，故前几年此类住房开发规模不大，增长速度缓慢。

为此xxxx县委、县政府非常重视，并于近几年批准了多个居民小区，其中包括山东xxxx房地产有限公司开发的樱花和安康小区。

综上分析，在国家政策的支持下，商品住宅房已成为我国房地产业开发建设的重点。

3.2xxxx县城及开发区房地产市场分析

xxxx县住房改革已全面结束,靠国家福利分房的时代已经过去，随着人民生活水平的不断提高，也相应带动了房地产业的迅速发展，自1997年以来，部分房地产公司已开始投资运营。

xxxx县目前年需求商品房20万平方米以上，并且年需求量还会成倍增长，而近二年全县几家房地产开发公司年开发量不足10万平方米，尤其是开发区内，一大批大项目集中入住，仅山东创业集团第一、第二、第三工业园的建设和陆续投产，就吸纳了大量的就业人员和外来务工人员，目前，区内常住人口已达7万余人，两年内将迅速彭涨到15万人，在加之失地农民对住房的需求，致使住宅房市场供求矛盾更加突出，现有住房远远不能满足群众日益增长的住房要求，随之而来的住房抢购高峰已近在眼前。

xxxx县居民存款居滨州市六县一区之首，开发区内居民年平均收入均高于周边县市区居民收入，有着巨大的购房潜力，受传统影响，多数居民均把住房问题做为头等大事，本次开发清新小区的住宅消费主要由以下几个因素构成：

1．xxxx开发区东至淄博10公里，西到济南60公里，便利的交通条件和优越的投资环境使其经济得到快速发展。

邹魏第一纺织工业园、邹魏第二纺织工业园、邹魏第三纺织工业园、铝业科技园、生物科技园、中芬齐星工业园的投资建设，使得xxxx开发区的产业工人及各类高科技人员大量涌进，各单位为留住人才，增加企业的凝聚力，申请集体购房的也越来越多，2002－2004年期间开发区增加员工7万人以上，因此购买住房的潜力非常强大。

2．住房改革后，居民原有住房明确产权归个人，部分经济富裕户，深感居住面积小，楼龄长，户型设计陈旧，居住不便，据调查资料表明约有30％的现有住房户想到理想的小区居住或有意再购第二、三套住房。

3．目前，邹魏工业园现有的6.5万职工，约有16%的老职工在xxxx没有住房，下班后，仍须到30公里以外的魏桥镇居住，工作不方便，不安心，另有28.4%新职工，已到适婚年龄，急需购房结婚，适用性住房市场看好。

4．开发区的发展致使原区内各村失去了土地，在给他们带来更多的经济收入的同时，也使他们的条件受到了很大程度制约，据统计，约有1800余户需要购房。

预计两年内，还需1300户方可基本解决。

5．xxxx县近几年经济的飞速发展，使得许多农民率先步入小康，主要是长山、青阳、韩店、明集四镇。

这部分人为了自身的发展及子女上学、就业等原因，纷纷迁居城区，预计2004－2006年间xxxx城镇可新增此类人员6万余人，涌入开发区人员比例约占30%以上。

6．国家为刺激经济发展，拉动消费，近几年先后数次降低银行存款利率，部分经济富裕的储户因利率低，纷纷投资房地产，以求升值。

本清新小区以优越的地理环境、低廉的售房价格和良好的配套设施，使之具有巨大的升值潜力，必将成为投资房产的首选目标。

据调查，1995年我国城镇居民人均居住面积8平方米，尚属“初级阶段”，世界落后水平。

2000年来，我国城镇居民人均居住面积已达到9平方米。

根据我国政府规划，到2010年城镇人均居住面积将达到13.7平方米，每年需新增6－8亿平方米。

《山东省人民政府关于加快城市住房建设，提高居民住房水平的决定》提出的我省城市住房发展总目标是：

到2000年，城市新建住房1.2亿平方米，人均居住面积达到10平方米（使用面积15平方米），基本解决人均居住不足6平方米的家庭的住房困难问题，2010年城市新建住房3.7亿平方米，人均居住面积达到10平方米（使用面积达到18平方米），基本解决城市居民的住房问题，实现户均一套舒适的住房。

总之，即使不考虑自然人口增长和外来人口引起的住房需求增加因素，以及开发区的特殊的创业就业机遇，xxxx开发区的住房需求市场也是非常巨大的。

3.3建设规模

本项目根据市场情况，并结合建设用地条件及周围环境，同时考虑筹措资金的可能性，确定本项目建设规模为新建住多层住宅楼53栋，住宅建筑面积165330平方米，车库8000平方米，配套设施建筑6870平方米，总建筑面积为180200平方米。

总居住户1090户，项目规划占地20公顷，建筑容积率为0.82。

第四章场址选择及建设条件

4.1xxxx县概况

xxxx县位于山东省中北部，地处鲁中山区与鲁西北平原的叠交地带，地势南高北低，呈倾斜式下降。

海拔高程，最高826.8米，最低11.6米。

西与济南市毗邻，南、东、北与淄博市的周村、桓台、高青县接壤，南北最大纵距80余公里，东西横距40余公里，总面积为1252平方公里，全县人口69万人。

2001年xxxx县跨入全省地方财政收入排名第24位，2003年，被列入全省经济30强县，目前xxxx县以山东创业、山东齐星、山东西王、山东齐明、怡康糖业集团等工业骨干支撑地位更加突出，纺织、食品二大骨干企业得到进一步发展，纺织、热电、电解铝及深加工、造纸、生物化工、钢材及有色金属冶炼等成为全县新的主导产业；

商贸、金融、房地产等第三产业快速发展；

旅游业成为新兴产业。

xxxx县的城市化进程明显加快，城南新区、开发区基本建成并形成了较大规摸，城区人口得到较快膨胀，基础设施条件大为改观，科技教育、文化等各项事业得到快速发展。

2003年xxxx县被授予“全省精神文明建设先进县”荣誉称号。

2003年xxxx县完成国内生产总值110.4亿元，增长30.68%,实现财政总收入10.0081亿元，其中地方财政收入4.3854亿元，同比分别增长37.03%和35.86%。

地方财政收入上升幅度连续四年保持全省第一，四年上升50个位次，在全省排名第24位，提前一年跨入了全省经济三十强。

4.2开发区性质及规模

xxxx经济开发区位于xxxx县县城东部，紧靠县城。

2003年，被省政府列为省级经济开发区。

区内现有村庄和邹魏第一工业园、第二工业园、第三工业园、生物科技园、齐星铝业公司、日清食品公司等众多企业，呈现出良好的发展势头。

2004年1—9月，完成固定资产投入376765万元，实际利用外资8375万美元，实现工业总产值889862万元，增加值241267万元，利税94300万元。

依据《xxxx经济开发区总体规划》，开发区的规划性质为：

以发展轻纺、食品、加工工业和高新技术产业为主的综合性开发区。

开发区规划范围为北到北环区路路，南到济青高速公路，西到东环路，东到焦临路，规划建设用地23平方公里，规划人口15万人。

从开发区的地理位置及现状用地条件看，开发区地势较为平整，对外交通方便，具有优越的区位条件，开阔的用地范围和良好的投资环境。

4.3项目场址及自然条件

4.3.1场址位置

本住宅小区位于xxxx开发区西部住宅功能区内，软硬环境完善，交通条件十分便利。

该小区占地面积20公顷，项目已经xxxx县建设委员会规划并批准。

4.3.2自然条件

1．地理环境

xxxx县地处鲁中山区北部边缘，黄河下游南岸，隶属滨州市，地理坐标为北纬36°

41ˊ—37°

08ˊ，东经117°

18ˊ——117°

57ˊ。

其东连淄博，西接济南。

国土面积1251.75平方公里，县境南北长50.15公里，东西长57.55公里。

县城南距淄博20公里，西南距省会济南75公里，济青高速公路从县城南缘穿过，省道章索公路横贯东西，庆淄路纵穿南北。

县境内主要有黄河、小清河、杏花河、孝妇河四大河流，大中小型河道566条；

境内黄河总长22公里，河床高出地面6—7米；

境内小清河总长46.5公里；

县境内湖泊水库21处、塘坝102座。

境内矿产资源以铜、金、银、钼、硫及花岗石、麦饭石、矿泉水等储量巨大。

其中铜矿石储量6415万吨，金矿石储量1575万吨，花岗石储量20亿立方米。

铜矿矿石品位高达4.6%，有“江北第一矿”之称；

“xxxx黑”优质花岗石，世界罕见；

碧云洞矿泉水含多种微量元素，享誉全国。

xxxx经济开发区位于xxxx县城东部，紧靠县城，南部有济青高速公路通过，地理位置优越，交通方便。

2．自然环境

xxxx属北温带大陆性季风气候，四季分明，春季干旱，夏季高温多雨，秋季温和凉爽，冬季寒冷较干燥。

年平均气温13℃，极端最高气温42.8℃（1968年6月1日