物业绿化的日常管理内容解读Word文档下载推荐.docx
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在旱季，根据天气预报和绿地实际情况，检查花、草、树木的生长情况，做好防旱、抗旱的组织和实施工作，预测出花、草、树木的缺水时限并进行有效的抗旱。
在进行防冻工作时，必须按植物生长规律采取有效的措施，从而保持花、草、树木的良好生长。
（10）防台风、抗台风
在物业绿化的日常管理中，物业管理人员要时刻树立和加强防台风、抗台风的意识，及时做好防台风、抗台风的准备工作。
在台风来袭前要加强管理、合理修剪，做好护树和其他设施的加固工作，派专人进行检查，并成立抗风抢险小组。
在接到8级以上台风通知时，主要管理人员要轮流值班，通信设备要24小时开通，人力、机械设备等应随时待命。
台风来袭期间，发现树木等设施危及人身安全和影响交通的，要立即予以清理，疏通道路，及时排涝。
台风后要及时进行扶树工作，补好残缺，清除断枝落叶和垃圾，保证在两天内恢复原貌。
（11）搞好配套工作
如在节假日，物业管理人员应按要求配合做好节日的摆花工作，同时增加人员，搞好节日的保洁和管理工作；
草坪、花灌木等各种苗木按其生长习性，应提前得到修剪，保证节日期间达到更美化的效果。
2.制定绿化工作标准
绿化工作标准要涵盖员工的着装及工作纪律，浇水、施肥、修剪、防治病虫害、补缺、去尘及机具管理等几个方面。
（1）着装及工作纪律
着装及工作纪律的具体标准如下。
①绿化工上班应穿统一制服，工作制服要干净整洁，将工作证佩戴于左胸位置。
②劳动纪律遵守情况良好，不旷工、不迟到、不早退、不擅自离岗等。
③遵守公司其他规章制度。
（2）绿化养护质量标准
绿化养护质量标准的具体内容见表10-1。
表10-1绿化养护质量标准
序号
类别
标准
1
草坪
（1）草坪长势良好，枝叶健壮、叶色绿。
夏季无枯黄叶
（2）无裸露地，覆盖率达98%
（3）杂草率与病虫率均低于3%
（4）台湾草、马尼拉草等细叶草类，草坪高度保持8厘米以下，2厘米以上
（5）修剪平整、边缘切齐
2
乔、灌木
（1）乔木长势良好，枝条粗壮、叶色浓绿、无枯枝残叶、无萌蘖、无死株
（2）灌木生育良好，枝繁叶茂，枝条分布均匀，衰老枝及时更新，枝梢不超过上缘线20厘米。
单株灌木具有一定造型，枝梢不超过整形面20厘米
（3）病（虫）株率低于3%，单株（根、茎、叶、花果）发病（虫）率低于（根茎、叶、花果）3%
（4）乔木树冠美观；
主、侧枝分布均匀；
内膛不乱；
枝梢不超过树冠上缘线50厘米
（5）无粉尘污染现象
3
绿篱
（1）长势良好，无断层、无缺株少株现象
（2）修剪整齐，上平下直，有造型
（3）无粉尘污染、病（虫）率低于3%、无枯枝死株
（4）枝梢不超出整形面20厘米
4
露地花卉与盆花
（1）幼苗与成株生育良好，成株枝繁叶茂，株型美观
（2）病（虫）率低于3%
（3）花坛内干净，杂草率低于3%
（4）盆花修剪成良好的形状
5
藤本
（1）枝蔓生长良好，叶色绿，变弯无黄叶
（2）蔓、叶片分布均匀，覆盖率达70%以上
（3）病虫率低于3%
（3）绿化养护作业标准
绿化养护作业标准的具体内容见表10-2。
表10-2绿化养护作业标准
作业
浇水、施肥
（1）植物叶片不萎蔫（不缺水）
（2）土壤表层不干旱、根系分布层土壤湿润
（3）浇水时间、方法正确、不浪费水
（4）植物生育正常（不缺肥）
（5）施肥时期，方法正确，施肥量适中
病虫害防治
（1）使用农药种类、倍数、方法适当，喷药均匀、周到
（2）喷药后病（虫）率低于3%或病（虫）情指数低于20%
修剪
（1）乔木要修剪成一定的冠形、主侧枝分布均匀、内膛不乱、枝梢不超过树冠外缘线50厘米
（2）灌木枝条分布均匀，衰老枝及时更新，新梢不超过外缘线20厘米
（3）绿篱修剪应达到横平竖直，枝梢不超过整形面20厘米
花木整形
（1）按要求将花木造成一定的形状，枝梢不超过整形面20厘米
（2）花木枝条分布均匀，不缺枝、少枝、不空膛、不偏体
（3）蔓生植物枝蔓要及时牵引上架、绑缚，剪除过密枝蔓，使枝蔓分布均匀
防台风
（1）台风来临前加固植株牢固直立于土壤中
（2）台风来临前修剪过密的树冠，使树冠保持良好的通透性
（3）台风过后一日内清除被台风危害的植物
（4）台风过后三日内恢复（补植）被台风危害的绿地植物
6
肥料使用
（1）施肥时期、施用肥料种类，施肥方法正确、施肥量适中
（2）肥料保存方法得当
（4）园艺机具管理标准
①设备处于完好状态。
②设备发生故障停机3小时内必须修复完好。
③每次作业完毕要清洗干净。
④放掉燃油和机油，呈水平位置存放好机器。
（5）园艺设施管理标准
①护栏、护树架、水管、龙头、喷头等设施完好。
②供水设施保护完好。
③园艺设施维修及时（自发现损坏之日起5日内修复完好）。
1-10.2物业绿化的常规管理内容解读
1.加强监督检查
（1）做好现场工作记录
员工自查和主管巡查是监督的一个重要手段。
为使监督工作有依据可循，物业公司可预先设计标准的记录表格（见表10-3），供绿化员工在工作完毕时进行记录；
同时，主管巡查结束后也需将评价登录于该记表中。
表10-3绿化现场工作周记录表
管理处：
岗位责任人：
岗位范围：
日期
检查项目
月日
绿化工工作（此格由绿化班长填写绿化每天工作，无绿化班长的由绿化工填写）
绿化工着装整洁，符合要求
修剪平整，在2～8厘米
无黄土裸露
无杂草、病虫和枯黄
乔灌木
无枯枝残叶和死株
修剪整齐，有造型
无明显病虫和粉尘污染
无断层缺株现象
修前整齐有造型
花卉
无病虫
无杂草，花期花开正常
修前整齐
枝蔓无黄叶长势良好
蔓叶分布均匀
浇水
施肥
是否及时
方法是否正确
有无浪费现象
是否按时查病虫
园艺
设施
护栏、护树架、水管、龙头是否良好
供水设施、喷灌等是否完好
园艺设施维修是否及时
绿化药剂是否符合标准
作业过程是否佩戴全安防护用具
是否通知住户并作相应标识
管理处环境组
管理处经理
其他各级督导
备注：
1．此表使用完后由管理处环境组负责更换保存，填写管理处名称、岗位责任人、岗位范围及日期；
2．各级督导发现无不合格在格内打“√”，发现不合格在格内打“×
”，并在相应位置签名。
（2）将监督制度化
绿化监督的工作不单单是绿化部门的事情，应将涉及的人员和工作程序、处理方式以制度的形式规定下来。
①由管理处保安队长、保洁班长、事务助理经常对小区的各区域进行巡查，发现有植物死亡或损坏情况，一定要及时通知绿化主管，并填写“绿化监督检查记录表”，保证小区的绿化完好率达99%。
②监督绿化工是否按规定对小区的绿地进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业，保证小区的绿地不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长等。
③如发现小区绿地出现以上不良现象，要立即通知绿化主管进行养护、培植等工作。
④每月由保洁班长定期对小区各区域的绿地进行巡查，并填写“绿化检查记录表”。
⑤如发现有人乱踏花草或破坏植物，一定要进行阻止，从而保证小区的绿化能得到有效的保护，给花草一个良好的生长环境，也给业主一个舒适的生活环境。
⑥每月由主任助理进行检查，保证各项工作能更好地进行。
2.加强绿化宣传，培养绿化意识
居住区绿化工作的好坏，不仅仅是绿化部门的职责，同时也是每一位业主和使用人的职责，因而应致力于在业主中树立起保护环境的意识、绿化的意识，具体措施如下。
（1）制定相应的规章制度并作宣传
（2）提高居民素质
在物业绿化工作中，创建社区环境文化，加强绿化保护宣传工作是很重要的。
其中一个重点就是要提高居民的素质，使居民养成爱护花草的良好习惯。
为了创建良好的社区环境文化，物业公司可采取以下措施。
①完善绿化保护系统，在人为破坏较多的地方增设绿化保护宣传牌。
②加强绿化知识宣传，可在每期墙报栏内进行绿化知识的宣传，也可将主要苗木挂上讲解牌，注明树名、学名、科属、习性等。
③在绿化专业人员的主持下，为业主举行插花艺术、盆景养护、花卉栽培等绿化知识的培训活动。
④在小区内举行植物认养活动，将小区内的主要植物交由业主认养，加强业主对植物的关爱度。
⑤由管理处出面，在小区内举办绿化知识竞赛，或举办诸如美化阳台等比赛活动。
⑥在植树节或国际环保日举办植树活动或绿化知识咨询活动等。
3.绿化灾害的预防
（1）旱灾及预防
在炎热的夏季，园林植物会因温度高、蒸发量大而失水造成旱灾。
发生旱灾时应采取以下措施予以缓解。
①加强园林植物日常养护管理，保证水源供应，确保园林植物灌溉用水得到足量保证。
②当干旱特别严重时，应集中人力突击抗旱，必要时应采取人工挑水或从远处运水等措施，确保小区重点园林植物不被旱死。
③对于花木基地内的花木，可将其搬运到大树下、遮阳网或荫棚内，防止太阳照射灼伤花木。
④在旱灾发生且人力、水源不足的情况下，应优先保证重点观赏区的植物得到足够的浇灌，不出现干旱枯萎现象。
（2）水灾及预防
在梅雨季节，长期的降雨会导致植物经常处于水浸状态，而形成水涝或被雨水冲毁。
预防水涝应采取以下措施。
①在植物种植前应做好平整场地的工作，保证种植面有适当的坡度；
修建排水设施，以方便排水，避免积水。
②经常检查排水管道及排水沟，堵塞处应及时疏通。
③大暴雨来临前，应将可能被水浸的地方的花木搬到高处。
④每次降雨过后，对水浸的绿化地进行人工排涝。
⑤被雨水冲毁的绿化植物应及时进行补栽、补种。
⑥花木基地内的花木除做好应有的排水设施（如排水沟等）准备外，降雨过后还要用细木棍或细钢筋在积水的花木盆内插孔，协助排水。
⑦在梅雨季节，应抓住雨停间隙对植物喷防腐药剂，以防腐烂。
4.绿化操作安全管理
（1）剪草机械的安全使用
①必须穿长衣、长裤及密封性鞋袜等方便操作且不易被机器卷入的服装，严禁赤脚或穿拖鞋、短裤、裙子等进行操作。
②使用前须充分检查机器的刀盘、皮带、离合等各部分是否正常，如果不正常，则一定要修复完好后方可使用。
③剪草前应彻底清出场地内的石块杂物，并将工作区域内的无关人员劝离；
使用割灌机时，工作点周围半径5米内不得有无关人员。
④剪草时匀速进行，拐弯时要减小油门。
⑤带草袋的剪草机应装好草袋才可开始剪草，不可在没装好草袋的情况下进行剪草。
⑥任何情况下不可将手伸入剪草机刀盘内清理草渣，以防刀片伤手。
⑦草地如果是湿的不能剪草，应待其凉干后方可开始，以防对草、机器及人员造成伤害。
⑧斜坡剪草时，操作员应站在与机器同一水平线的位置上侧向操作，避免滑倒时机器伤到人。
⑨割灌机启动时操作员应面对着刀盘，而不能背对着刀盘。
⑩使用机器前应充分了解机器的性能特点，并牢记注意事项。
（2）绿篱机的安全使用
①使用前应检查机器的各个部位是否正常，如果不正常，一定要修复完好后方可使用。
②牢记并遵守机器使用的注意事项。
③启动绿篱机时应先将机器平放在地上，人应沿朝向绿篱剪的方向拉动启动绳，不允许提着机器启动或背向绿篱剪方向启动。
④绿篱机启动前应将油门调到最小，避免剪刀随机器启动而启动。
⑤剪绿篱时应遵循横平竖直的握机原则。
任何时候剪刀都不允许朝向自己的身体，机器启动后应双手握机器。
⑥在自己的脚被植物盖住而看不见的情况下，不允许向自己的脚部方向修剪。
⑦如果机器的剪刀被较大的树枝卡住不动，应先将油门调到最小后关机，然后再用手将树枝取出，不允许在未停机的情况下直接用手去拿。
（3）大树修剪的安全操作
大树修剪往往涉及高空作业，具有危险性，因此在修剪大树时应注意以下事项。
①修剪大树应使用高枝剪、高枝锯及人字铝梯或液压升降机、修剪车进行操作，不应直接爬到树上修剪。
②使用高枝剪或高枝锯修剪时，人与修剪杆之间最少应呈15°
的夹角，以防剪下的枝叶掉在身上。
③使用人字梯时应两人配合。
注意要先将梯子放稳后再爬上去，另一人在下面扶梯子且应注意梯上人员的动作，以便配合，并防止剪下的树枝砸到自己。
④修剪较大的树枝时，应由多人配合。
先将待剪树枝用绳子绑住，由其中一人朝无人的方向拉动绳子使树枝下坠，其他人则在反方向进行修剪。
⑤进行大树修剪工作时，应在周围摆放工作告示牌，防止无关人员靠近。
（4）斜坡工作的安全操作
在斜坡上进行修剪、栽种等操作时，容易出现滑倒及石块或工具掉下砸伤人等事故，对操作者具有较大的危险，因此进行斜坡操作时应注意以下事项。
①斜坡工作应至少由两个人以上配合进行。
②斜坡工作时，应穿有钉的足球鞋或其他方便行动的防滑鞋。
③在30°
以上的斜坡工作时要佩戴安全带，其中一人在斜坡上将安全带固定于树杆或其他安全的固定物上逐渐放下，另一人在下面工作。
④斜坡工作时不允许两人同时在同一垂直线上工作，以防止上面的人不小心将石块或其他东西弄下打伤下面的人。
⑤雨天或山泥松滑时不应进行30°
以上斜坡的工作，以防止滑跌或山土滑坡。
（5）农药的安全使用操作
大多数的农药具有毒性或腐蚀性，因此正确使用农药，既能杀除植物病虫害，又能确保人身与环境的安全。
使用农药时应注意以下事项。
①农药应存放在危险品仓库中，不应到处乱放。
②配药或喷药时应戴好口罩及胶手套，并穿长衣、长裤。
③人应站在上风口进行喷药工作，不应逆风喷药。
④注意过往行人，如有人走过时应压低喷枪或暂时关闭喷枪。
⑤未用完的农药应装在一个小桶中放在喷药机旁，不应到处乱放。
⑥喷完药后应及时洗手、洗脸并更换衣服，漱口后才可进食饮水。
⑦不得擅自将农药带出或卖给他人，也不得擅自替他人喷药，以免对他人造成危害或产生纠纷。
⑧洗药桶中的水不允许乱倒，应倒于指定地方。
空药瓶、药袋应回收做集中处理。
1-10.3绿化外包管理内容解读
1.绿化外包准备的工作要点
（1）汇总绿化清单
外包之前，物业公司要对绿化面积进行测量，对绿地类型及植物的种类和数量进行统计，并汇总成绿化清单（见表10-5）。
此清单有助于管理处计算绿化外包服务费用，也便于服务承包公司报价。
表10-5绿化清单
单位名称：
占地面积：
绿地面积：
覆盖率：
项目
单位
数量
备注
（2）确定外包绿化养护作业频度的要求
绿化养护作业频度是指通过绿化养护应达到的标准确定各个工作项目的频度，比如多少天浇一次水，多久除一次草等。
这是在签订合同时要明确落实的事项，是日后进行绿化质量检查、监督的依据之一。
以下提供一份范本作为参考，见表10-6。
表10-6某小区外包绿化养护作业频度要求
工作具体要求
浇水（草坪和灌木为主）
冬、春季晴天宜视天气情况每2～3天浇水一次，夏、秋季宜每天浇一次
清理绿化垃圾
修剪下来的树枝和杂草，当天垃圾要当天清运，不准就地焚烧
补植
对因管理不善造成的残缺花草、树木、草坪露黄土部分及时补植恢复
防风、防汛
灾前积极预防，对树木加固；
灾后及时清除倒树断枝、疏通道路。
清理、扶植不得超过两天
防人为或车辆破坏
确保绿化完整，被人为或车辆破坏时要及时恢复，并采取有效措施封闭
松土、除杂草
草坪等除草每月一遍，雨后杂草严重者每周一遍。
草坪上不允许有开花杂草，花木丛中不允许有高于花木的杂草
7
草地每天施肥一次，施肥量千克/100（米2·
次）；
灌木每年施肥次，施肥后回填泥土、踏实，淋足水，做到施肥均匀、适度，施肥量千克／100（米2·
乔木每年施肥次，施肥量千克／（棵·
次）
8
修剪整形
草地：
夏、秋次／月，冬、春次／季；
灌木：
春、秋季次／月，冬、春次／季，乔木冬季修剪一遍
9
坚持“预防为主，综合治理”的原则，发现疫情要立即喷药防治，每天喷药一次
（3）制定外包绿化养护验收标准
外包绿化养护验收标准及扣罚依据，也是在与绿化服务承包公司洽谈及签订合同时必须提到的，同时也是日后进行绿化质量检查、监督的重要依据。
以下提供一个范本作为参考，见表10-7。
外包绿化养护验收标准
验收标准
扣罚依据
（1）保持植物良好长势，不出现大面积枯萎等缺水现象
（2）秋冬保持草地基本青绿
旱季（秋冬）超过一天不浇水并出现大面积枯黄、落叶失水现象扣元／平方米
做到施肥均匀、充足、适度，保证植物强壮、枝叶茂盛
施肥量以管理处在“绿化养护工作记录表”中的记录为准，不够量要按实扣款
（1）草地：
要求草的高度一致、整齐美观，无疯长现象
（2）乔、灌木：
植物主枝分布均匀，通风透气、造型美观、绿篱整齐一致、无空膛现象
草长超过厘米按元/平方米地被超过厘米按元/平方米绿篱未按时修剪造成疯长、明显空膛的按元/平方米扣款
病株、虫害现象不成灾；
发现病虫害及时防治
出现大面积虫害、病株并成灾，影响观赏时，可要求全面更植同规格花木，费用由园林公司负责
除杂草松土
单纯草种纯度％以上；
花丛下无杂草；
树盘内无严重杂草
如有严重杂草并影响观赏时扣元／平方米，树盘规则、明显
能满足植物生长的条件下无黄土裸露；
做到绿化完好率％以上；
草坪无积水、无明显沟缝；
对局部缺光地块换耐阴植物
因管理原因逾期不补，按如下标准扣罚：
乔木元／株
灌木元／株
草坪元／平方米
清理绿化场地的垃圾
保洁率达％以上并有专人跟踪保洁
超过两天每处每夜罚元
尽快恢复原状，以免影响交通、人流
因未及时扶植、管理不当造成损失，园林公司负责恢复
人为、车辆破坏
恢复和封闭效果明显
园林公司负责栽植恢复
（4）测算绿化管理费
①园林绿化管理费构成
a.基本构成
园林绿化管理费一般包括淋水、日常清理残花落叶及绿化垃圾、绿化工人服装、植物损耗补植、意外事件（如台风、洪灾、雷电、机械破坏等）造成的绿化破坏清理（不包括绿化植物恢复费用）、园林淋水用电、绿化工具损耗、行政管理等费用。
b.其他
在实际测算时，除了这些费用外，还应按相关规定及承包公司的资格情况，在总数基础上加一定的税率（一般为5％以上）和利润率（一般为2％～7％，园林公司资格越高比例越高）。
②绿化管理费测算依据
a.起算基数
在管理费测算中，要首先确定起算基数。
一般来说，水费、电费和人工费是决定不同地方绿化管理费差异的重要因素。
因此，在绿化管理费测算中，都将每平方米每年的水费及人工费作为绿化费用测算的基数，并由基数推算出基本费，再在基本费的基础上推算其他费用，进而推算出全部费用。
b.经验性的数字
经验性的数字也是测算的依据之一。
例如，每个绿化工可管理约4000平方米的绿化面积；
管理税率一般为5％左右，利润一般为3％～7％。
③绿化管理费测算法
绿化管理费测算法有许多种，以下简要介绍其中一种。
以×
×
市小区综合型绿地（即乔木、灌木、地被混合型绿地）二级管理要求的绿化管理费测算为例，对测算的过程进行简单的说明。
小区二级管理工作要求：
植物淋水足够，不出现缺水现象；
平均每年全面施肥3次、全面修剪5次、全面喷药6次、全面除杂草及中耕3次。
a.基本费测算
在物业绿化管理中，基本费的开支主要是以水和人工为主。
因此，应以当地水费及人工费用作为起算基点测算基本费，再在基本费的基础上推算其他费用，由此决定当地每平方米绿化面积的年管理费用。
其计算方法见表10-8。
表10-8绿化基本管理费测算法
费用类别
费用代号
计算方法
淋水费用
a
以每平方米每年用水1吨计，水费（加排污费）2．5元／吨，则每平方米淋水费用为1×
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