珠海经济特区物业管理条例Word格式文档下载.docx

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（四）建立完善全市物业管理培训机制；

（五）建立全市物业管理诚信系统；

　　（六）指导和监督各区开展物业管理行政监管工作；

　　（七）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议等示范文本；

　　（八）法律、法规和规章规定的其他职责。

　第六条[区主管部门职责]区物业管理行政主管部门履行下列职责：

（1）负责物业管理区域备案、物业承接查验备案、物业服务合同备案；

（2）负责业主委员会登记；

（三）指导、协助和监督业主组织依法开展活动；

　　（四）负责物业专项维修资金使用监管；

　　（五）定期开展物业服务质量检查；

　　（六）建立物业管理档案；

　　（七）指导和监督辖区内镇人民政府、街道办事处（以下简称镇、街）调解处理物业管理纠纷；

（八）法律、法规和规章规定的其他职责。

第七条[镇街职责]镇、街对辖区内的物业管理活动履行下列职责：

（一）指导、协助和监督业主组织设立业主大会、选举业主委员会；

（二）指导、协助和监督物业管理项目的交接工作；

（三）指导、监督业主大会和业主委员会开展活动；

（四）协调处理辖区内物业管理纠纷；

（五）法律、法规和规章规定的其他职责。

镇、街应当配备专门的物业管理部门和专职的工作人员。

第八条[有关部门职责]规划、建设、公安、环保、价格、质量监督、人民防空、城市管理行政执法等行政管理部门应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第九条[社区协助]加强社区党组织、居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

第十条[纠纷调处机制]镇、街建立物业管理调解处理机制，负责召集区物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等处理辖区内物业管理纠纷；

必要时可邀请市物业管理行政主管部门和其他行政管理部门参加。

第十一条[宣传培训]市、区物业管理行政主管部门和镇、街应当组织开展物业管理法律、法规和规章的宣传工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

市、区物业管理行政主管部门应当加强对镇、街、居民委员会物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平。

有关宣传和培训经费列入同级人民政府财政预算。

第十二条[行业管理]物业管理行业协会是物业服务行业的自律组织，应当积极规范行业经营行为，促进行业健康发展；

制定物业服务规范，推进行业标准化建设，促进物业服务企业依法诚信经营。

第十三条[信息公开公示]物业管理行政主管部门、镇、街、建设单位、物业服务企业、业主大会筹备组、业主大会、业主委员会需要告知全体业主的事项，应当通过书面、在物业管理区域内显著的固定位置张贴、通过电子投票系统发布以及其他管理规约约定的方式进行。

发布人可以选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第2章物业管理区域与共有物业

第十四条[物管区域划分]划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，按照以下方式划分：

（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

（二）已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定；

　　（三）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；

配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

　　（四）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　尚未划定或者需要调整物业管理区域的，区物业管理行政主管部门应当会同镇、街，考虑居民委员会的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素，划定或者调整物业管理区域。

　　对物业管理区域划定有争议的，由区物业管理行政主管部门确定。

已划定的物业管理区域不得擅自变更。

本市对物业管理区域实行备案管理。

第十五条[物管区域公示]新建物业出售时，建设单位应当将物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

物业服务企业应当将物业管理区域向全体业主公告。

　前两款规定明示或者公告的内容包括：

（一）物业管理区域的四至范围说明及附图；

（二）公共场所、公共绿地的面积和位置；

　　（三）车位、车库的数量和位置；

　　（四）地下室、底层架空层、天台的面积及权属；

　　（五）物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；

（六）共用设施设备名称及权属；

（七）其他需要明示的场所和设施设备。

第十六条[业主共有的设施设备和场地]物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有，任何单位和个人不得擅自占有、处分：

（一）物业管理用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房；

（二）共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的附属空间；

（三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用文体设施；

（四）建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的物业；

（五）其他法律、法规规定属于全体业主共有的设施设备和相关场地。

建设单位应当按照房屋买卖合同的约定，为业主完善物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。

第十七条[物业服务用房]建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。

物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护的实际需要提供。

建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；

分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；

没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。

第十八条[物业服务用房保障]规划行政主管部门在确定房地产项目规划设计要点时，应当按照本条例规定的标准提出物业服务用房的具体建设要求，并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，并在附图中注明其具体位置。

建设单位申请商品房预售许可证、不动产权证书时，应当提交物业服务用房的房号、建筑面积等有关资料。

建设单位未提交有关资料的，房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证，不动产登记机构不予核发不动产权证书。

房地产行政主管部门应当在商品房预售许可证中载明物业服务用房的具体位置和面积。

不动产登记机构应当将物业服务用房登记为业主共有，并在不动产权证书中载明具体位置和面积。

第3章业主和业主组织

第1节业主及业主大会

第十九条[业主的定义]房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人为业主，下列情形可以认定为业主：

（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人；

（五）其他符合法律、法规规定的人。

第二十条[业主的权利义务]业主应当按照《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等有关法律、法规，依法行使权利，履行义务。

第二十一条[业主大会设立原则]物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域设立一个业主大会。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十二条[首次业主大会的启动条件]符合下列情形之一的，业主可以向镇、街提出设立业主大会的书面要求：

（一）占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名的；

（二）物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用超过二年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之三十以上的。

第二十三条[建设单位报告义务]物业管理区域符合本条例第二十二条第二项、第三项规定情形的，建设单位应当在三十日内，向全体业主公告，并向镇街报送物业管理区域备案证明、物业管理用房配置证明、业主清册和公告情况报告。

建设单位未在规定期限内报送资料的，区物业管理行政主管部门应当责令其提供；

拒不提供的，镇、街应当向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积，不动产登记机构应当依法提供，并不得收取费用。

第二十四条[筹备组]符合业主大会设立条件的，镇、街应当在接到业主书面要求后的三十日内，指导业主成立业主大会筹备组。

业主大会筹备组由镇或者街代表、居民委员会代表、建设单位代表、业主代表组成，组长由镇、街代表担任。

业主大会筹备组应当自成立之日起一年内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

第二十五条[业主大会设立]业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起设立。

业主大会应当持区物业管理行政主管部门出具的证明向公安机关申请刻制印章。

第二十六条[业主大会职权]业主大会行使下列职权：

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，监督业主委员会工作；

（三）选聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业服务合同，监督物业服务企业依法履行合同义务；

（四）决定筹集和使用物业专项维修资金；

（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施;

（六）听取和审查业主委员会的工作报告和财务报告；

（七）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

（八）决定业主大会、业主委员会、业主监事会工作经费的支付方式和标准；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会专职工作人员。

业主监事会、专职工作人员的产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。

第二十七条[会议形式]业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式举行。

电子投票、书面征求意见与集体讨论决定具有同等法律效力。

集体讨论决定或者电子投票形式产生的表决结果应当公示七日以上，书面征求意见形式产生的表决结果应当公示三十日以上。

采用电子投票形式的，应当通过物业管理电子投票系统表决。

第二十八条[定期会议和临时会议]业主大会成立后，业主大会会议按照业主大会议事规则的规定定期召开。

遇有下列情形的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议：

（一）持有百分之十以上投票权的业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则规定的其他情形。

发生前款规定的情形，业主委员会不组织召开会议的，由区物业管理行政主管部门责令限期召开。

逾期仍不组织召开的，由镇、街指导、监督居民委员会组织召开。

第二十九条[会议有效条件]业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方为有效。

第三十条[推定原则]业主大会投票表决事项应当书面送交、通过物业管理电子投票系统发送全体业主或者送至全体业主在该物业管理区域的专有部分内，并在物业管理区域内的显著位置公告七日。

公告期限届满，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，业主未进行投票的，推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见。

未参与表决的业主投票权数计算规则和法律后果，应当在公告事项向全体业主明示。

前款所称的过半数业主，需要同时满足以下两个条件：

（一）专有部分面积占参与表决业主建筑物总面积二分之一以上；

（二）人数占参与表决业主人数二分之一以上。

投票表决期间，业主不在物业管理区域内居住的，筹备组、业主大会、镇、街应当采取有效措施予以通知。

第三十一条[决定效力及公告]业主大会在职权范围内的决定，对全体业主具有约束力。

业主大会的决定应当在七日内以书面形式在物业管理区域内进行公告并报镇、街备案。

第三十二条[业主委托参会]业主可以委托代理人出席业主大会。

代理人出席业主大会的，应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书并交业主大会存档。

非业主使用人可以接受业主委托，行使业主权利。

第三十三条[楼长制]业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

被推选的业主代表应当在参加会议前，就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。

凡需要投票表决的，业主填写书面意见后，由业主代表在投票时代为提交。

第三十四条[业主代表大会制度]业主大会议事规则规定成立业主代表大会并明确授权事项的，可以成立业主代表大会。

业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。

业主代表根据业主的授权事项行使业主权利。

业主撤销对所推选的业主代表授权的，应当书面通知业主委员会。

业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。

第三十五条[电子投票]市物业管理行政主管部门建立统一规范的物业管理电子投票系统，不动产登记机构等有关单位应当予以协助。

电子投票系统建设、维护、管理经费列入财政预算，不得向业主收取费用。

根据法律、法规、规章规定和管理规约、业主大会议事规则约定需要业主共同决定的事项，可以通过电子投票系统进行。

第三十六条[业主投票权重]业主的投票权按专有部分面积和业主人数两种方式计算。

专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;

尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;

尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

建筑物总面积，按照专有部分面积总和计算。

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

总人数，按照业主人数总和计算。

车位、车库不计入业主投票权，管理规约和业主大会议事规则另有约定的除外。

第三十七条[管理规约和议事规则]管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。

业主拒绝支付物业服务费、不交纳物业专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其投票权的行使进行限制。

第二节　业主委员会

第三十八条[业主委员会职责]业主委员会是自我管理、接受业主监督的组织，履行下列职责：

（一）组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主、物业使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用；

（四）监督管理规约实施；

（五）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（六）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。

第三十九条[业委会人员构成]业主委员会委员人数的确定以及候选人的产生应当符合下列规定：

（一）业主委员会委员一般为五人以上十五人以下单数，具体人数根据实际情况确定；

（二）业主委员会委员候选人采用业主自荐或者以幢、单元、楼层为单位进行推荐，以及居民委员会推荐相结合的方式产生；

（三）业主委员会委员由差额选举产生。

镇、街应当对自荐及被推荐人进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单。

第四十条[业委会登记制度]业主委员会在选举产生之日起三十日内，持下列资料向区物业管理行政主管部门登记，由区物业管理行政主管部门出具登记证明：

（一）业主大会选举决定和成员名单；

（二）业主委员会议事规则；

（三）业主委员会主任、副主任、委员职责；

（四）业主委员会公章使用和财务管理制度。

业主委员会持登记证明可以向相关单位申办组织机构代码证、申请刻制印章、设立金融账户、聘请专职工作人员。

第四十一条[业委会委员资格]业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员：

（一）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为；

（二）无正当理由连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业服务费用；

（三）本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作；

（四）索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬等行为；

（五）存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为；

（六）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约和业主大会议事规则规定的行为，不宜成为业主委员会委员的。

筹备组成员被推荐为业主委员会候选人的，对于涉及业主委员会选举和业主委员会候选人产生过程中发票、计票等选举事务，应当回避。

业主委员会委员候选人不符合业主委员会委员资格的，由镇、街作出终止候选人资格的决定。

第四十二条[业委会委员资格终止]业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格终止：

（一）已经不是本物业管理区域业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（五）存在本条例第四十一条所列情形之一的。

业主委员会委员有上述情形的，业主委员会应当中止其委员职务，并及时提请业主大会会议决定终止其委员职务。

业主委员会、业主大会怠于履行职责的，由镇、街作出终止其委员职务的决定，并向全体业主公告。

第四十三条[候补委员]未当选业主委员会委员且得票数达半数以上的候选人，可以当选业主委员会候补委员。

业主委员会出现缺员时，由业主委员会候补委员按照得票顺序依次进行递补。

经递补后业主委员会委员人数低于业主大会议事规则约定的业主委员会人数的半数或者低于五人时，应当召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第四十四条[业委会议事程序]业主委员会会议应当有半数以上委员出席，所作决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意并签字认可。

业主委员会在职权范围内的决定，对全体业主具有约束力，并应当在七日内以书面形式在物业管理区域内进行公告并报镇、街备案。

第四十五条[业委会公布事项]业主委员会应当及时向全体业主公布下列情况和资料，接受全体业主监督：

（一）管理规约和业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况；

（五）物业共有部分、共用设施设备的使用和收益情况；

（六）业主大会、业主委员会、业主监事会工作经费的收支情况；

（七）业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式、物业服务费用交纳情况等；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会未按照前款的规定公布、更新的，镇、街应当责令其限期公布。

第四十六条[期满换届]业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会应当在任期届满六个月前书面报告镇、街，提出换届选举意见。

镇、街应当指导、协助成立换届选举小组，由换届选举小组参照首次业主大会的组织程序选举产生新一届业主委员会。

换届选举小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

第四十七条[经费保障制度]业主大会和业主委员会日常工作经费、业主委员会委员津贴、专职工作人员薪酬由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定，并定期向全体业主公布。

第四十八条[业委会财务制度]业主委员会应当建立规范的财务管理制度。

管理规约或者业主大会议事规则可以约定聘请专业机构对物业专项维修资金、物业共有部分和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费等收支情况进行审计。

审计结果应当向全体业主公告。

业主委员会及其成员不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第四十九条[业委会违法行为处理]区物业管理行政主管部门、镇、街应当定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查，发现业主委员会存在违法行为的应当及时予以纠正。

业主委员会有下列情形之一的，区物业管理行政主管部门应当中止业主委员会的职务并组织召开业主大会，决定是否解散原业主委员会，选举产生新一届业主委员会：

（一）有超越职权、违反法律、法规的行为，严重侵害业主合法权益的；

（二）有严重影响社区安定和社会稳定行为的；

（三）对物业管理行政主管部门在检查中发现并责令改正的违法行为拒不改正的。

第3节　其他规定

第五十条[物业管理委员会]因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，经百分之十以上的业主提请，镇、街可以设立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责。

物业管理委员会由业主代表以及镇、街、居民委员会代表组成。

物业管理委员会应当自新一届业主委员会成立之日解散。

第五十一条[业主自主管理]经专有部分面积占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以实行业主自行管理。

实行自行管理的，应当将执行机构、管理方案、收费标准、管理期限和法律责任等内容提交业主大会会议表决。

第五十二条[保密条款]建设单