房地产企业商业模式解析高金平Word文档下载推荐.docx
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一周之内全部销售完毕，且不交税；
条件：
关闭售楼部；
打广告
方案：
个体户拿个营业执照登记，商铺登记可以免费使用五年。
政府形象工程，配套建设住宅，定向招排牌出让。
商业资产运营部、预约登记费
把借款利息转嫁到施工方，改变付款方式，由按形象进度付款，改为工程两年竣工后一次付清，加大工程款，利息就可以在企业所得税和土地增值税前全额扣除。
2、工业地产
（1）政府主导——工业园，如苏州工业园区、中关村产业园区，向国家申请相关产业优惠。
工业用地出让引进工业企业入驻
基础设施建设、区域经济发展、百姓就业、增加GDPTAX
国有企业牵头，提供配套：
园区物业服务、开发商业地产（自持出租、经营）
（2）工业龙头企业主导
龙头企业入驻、成立工业地产开发公司受让工业用地开发（标准厂房、以研发名义开发的写字楼）、转让、出租给上下游企业，完善产业链。
房车（森林河）
（3）房地产企业主导
专门从事工业地产开发销售、出租
广告公司——广告产业园3000亩商业用地
服装区、食品区、电子区等
产品展销中心（）
产品交易中心
金融、中介、咨询、培训、酒店
工业地产
通过合资、股权交易退出等进行合作
租赁房产税12%
多对一
小商品城
三对一
房东——租赁合同
物业——物业服务合同
经管——经营管理服务（信息）
三、旅游地产
1、以居住为目的旅游地产
（1）依托自然景观
（2）打造旅游景观
（3）房景结合（原木）
2、度假、养老为目的旅游地产
（1）产权酒店、酒店公寓
销售、租回、经营、如三亚等
（2）退休养老
销售、委管、回购（受托出售）
（3）养老养生（自营+加盟）
A、持有、发展会员（会员制、收费）、服务费（包含健身、养生、护理、特殊包含需求等）
全国各地居住
泰康人寿（2年卖200亿元卡）中投发展
B、销售（优惠）、服务、去世后房产无偿收回
健康产业：
医疗、康服、养老
高尔夫地产（名义上叫乡村俱乐部）
高尔夫球场公司承租闲置土地周边可出让土地价格低
人力成本（劳动密集型）、球场维护成本高、营业税20%、城镇土地使用税由于占地面积大，税收高
会员卡，有很好的现金流盈利不多，只能维持运转
收到会员费，计入预收账款，一次性缴纳营业税，在服务期内分期缴纳企业所得税
国内盈利高尔夫公司：
东方高尔夫举办赛事（广告费）全国连锁
通过高尔球场的品牌投入，能积累很多的人脉资源（会员），是房地产强大的客户群体。
财税（2008）137号：
个人转让别墅免征土地增值税
财税（2011）12号：
个人购买五年销售，按差额征收营业税。
个人转让差价不再征收企业所得税，只征收个人所得税，且国税发（2006）108号：
个人转让住宅采取核定征收方式征收个税，征收率1%-3%
工业简易厂房配件代工
普瑞特酒庄
1、地下部分卖酒庄（100㎡、40年产权的酒窑，购买后自动成为会员）税收：
营业税一次性，房产税、企业税按40年分期确认（国税函【2010】79号）
2、地上餐饮出租，按营业额的比例收取租金
3、复制，全国建设
农业地产
战略规划：
全国连锁经营有机食品超市
概念：
有机、绿色、无公害、生态、健康
背景：
食品安全
注册公司：
江苏田禾生态农业发展有限公司
设计LOGO
承包2000亩土地，50年
功能：
示范区、形象展示、宣传窗口
1、旅游：
观光农业
2、庄园：
80栋别墅100匹马名贵果树
货源：
与全国各地村委会、合作社，需要解决系列问题
第一，如何调动农民积极性
第二，如何保障稳定的货源、稳定的价格
第三，如何控制产品质量
第四，如何防范风、水、虫、旱等自然灾害
第五，超市高额的流转税，财税（2011）137号（对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税）；
企业所得税
一个方案解决上述一揽了问题：
“3+1”、即：
注册三家公司，成立一个部门
1、注册农业技术服务公司：
免征营业税（增）；
免征企业所得税
2、注册饲料生产公司：
免征增值税；
3、收购种子公司（免征增）、成立种子种苗培育公司（免征增值税、企业所得税）
4、成立有机食品检测部
交易结构：
一级土地开发二级土地开发
BT
省会市中心180亩商业用地，市价楼面价5000元/㎡公开招标价2004元/㎡
土地出让（000961）：
整体受让，分别定价（工业用地、教育用地、体育用地分别确定价格，与政府签订补充协议，把体育用地的价格降下来，其他用地价格提高，达到降低土地增值税和企业所得税的目的）捐赠给政府【2006】187号，节税；
公开拍卖出租1元，房产税0.12（节省房产税）；
成立分公司或出租给香港公司，合同约定前三年由出租年补贴承租方租金300万，房产税是负数了，-36万（搞娱乐）与国土局沟通，约定交付土地日期，确定土地使用税的开始日期【财税（2006）186号】终止日期：
交付的次月【财税（2008）152号】。
按月计提，按期缴纳
本月应纳=全部占地面积*（1-已交付建筑面积/总可售建筑面积）*单位税额/12
建筑面积是指可以办理房产证的建筑面积。
省会，国企工业，近5年连续亏损5亿元，资不抵债，工业用地500亩，职工4000人
解决方法：
转让给民企；
破产
资产评估：
1、存货损失；
2、固定资产报废；
3、应收账款坏账核销；
4、安置职工1000人，支付3000人的安置费。
完成上述工作后，又亏5亿元。
潜在收益：
搬迁收益
评估结果：
净资产-4700万元
政府改制政策：
零资产兼并；
安置员工不少于1000人，签订3年以上劳动合同；
500亩地出让金全额作为搬迁补偿费（用于建厂房、调协更新、员工安置等）
某房地产集团（专业化）紧邻本公司1500亩
前期调研：
1、国企高管；
2、银行行长（债务重组）
1、零资产兼并（吸收合并、控股合并）不要搞吸收合并，否则要还债；
公司一注销，就不能弥补亏损10亿，抵减企业所得税2.5亿。
2、不要零资产，出资1元控股合并
3、集团公司无偿赠送30%股权给原公司的高管，作为股权激励；
企业所得税前要纳税调增
4、资产损失报备
5、与银行签订债务重组协议，豁免8000万元
6、高价拍地（因为周围有1500亩地，可以提高成本）如果是不出售的物业，就要低价拍地
7、变更名称、股东、经营范围，注册两家分公司（为了使亏损不被浪费，因为主营业务收入不可能一下子盈利）
（1）商贸，经营范围：
钢材、水泥等建筑材料
融资、税收
（2）销售代理，经纪人资格
整个集团所有项目公司的营销中心，引进2位高级人才
8、注销两家分公司，签订股东协议，修改公司章程，公司法35条，按约定分配，不按出资比例分配。
应政府要求：
红线外各项投入-大市政配套费，最好写入国有土地出让合同，如果合同不行，就签补充协议，约定是与地一起的，从而计入土地成本。
拆迁安置
房地产企业土地是从国土局受让的，政府应当承担拆迁补偿费，实际工作中，政府要求房地产企业代政府支付补偿费
拆迁安置是指开发公司将商品房销售给业主，销售款抵偿拆迁补偿费
或理解为：
现金补偿给业主，然后业主用现金购房
开发公司需与业主签订拆迁补偿费，并收取收据。
开发公司城与业主签订商品房销售合同，并开具销售不动产发票。
1、不支付补价
拆迁补偿费=商品房的市场价
2、房地产企业向业主支付现金补价
拆迁补偿费=商品房的市场+补偿
3、拆迁补偿费=商品房的市场价-现金补偿
依据：
国税函（2010）220号
土地增值税、企业所得税收入、成本与会计处理一致
营业税按市场价格发票，按照成本价核定征收营业税
国税函（1995）549号
应纳营业税及附加=成本*（1+成本利润率）/（1-5.6%）
财税（2012）82号：
凡业主支付补价仅对补价的部分，缴纳契税，凡业主没有支付补价，免征契税。
财税（2010）94号：
以家庭为单位唯一的一套普通住宅减半征收契税，其中90㎡（含）以下，按照1%征收契税。
财税（2005）45号：
个人取得的拆迁补偿费免征个税
个人独资企业取得的拆迁补偿费，并入个体工商户的生产经营所得征收个税。
某研究院拥有土地1000亩，被政府收回700亩，拍卖给甲房地产公司，甲缴纳了出让金，同时甲公司、国土局、研究院签订三方协议：
甲公司无偿为研究院另外300亩地上建筑一幢综合写字楼（具体标准略）
请思考：
甲为研究院建筑写字楼的支出能否计入700亩的成本？
建筑业发票抬头应开给甲还是研究院？
分析：
三方应当签署拆迁补偿协议，同时研究院与甲签订委托代建协议。
写字楼以研究院名义办理报建的各项手续，所有发票抬头应开给研究院，由甲单独装订原始凭证，竣工决算后，整体移交给研究院作固定资产管理，同时研究院给甲出具一份拆迁补偿收据。
根据财税（204）134号：
拆迁补偿费需补交契税
出让金、拆迁补偿费、契税共同构成700亩的成本。
第二讲合作开发
1、合作方成为房地产企业股东——风险共担、利益共享。
新设、增资、股权转让（无论股权转让价格是多少的，土地成本都是不变的）
房地产公司股权的价格低于净资产评估价
工业等企业股权的价格高于净资产评估价
2、合作方以非股东身份参与
合作开发协议（合作框架协议、合作意向书、合作备忘录）
房地产（甲方）：
提供土地一块，负责立项、开发、销售
合作方（乙方）：
提供该地开发所需资金，派出管理人员，以非股东身份参与开发经营
以甲名义设立共管账户，开发资金按照开发进度分期到位。
按照该地块实现利润的6：
4分成。
假设乙累计出资2亿元，应分回2.9亿元
关于乙出资、分成，双方的会计与税务。
操作程序：
根据合作框架协议，设计操作方案（利益相关者的交易结构）；
根据操作方案，编制经济合同；
根据经济合同，履行义务，行使权利，并据此记账，然后申报纳税。
注意：
一份合作框架协议，可以设计出若干种方案；
一个方案需要一组经济合同实施。
29000=20000+利息+劳务报酬+其他名义的（卖猪粪给开发公司作为绿化肥料，免增值税和企业所得税）
1、借款合同：
注意利率，按工程进度投入资金，按实际使用期间计算利息
2、服务合同：
注意服务内容、收费标准（要计入开发成本，内容必须是为工程服务的，最好签三方协议）
合作开发协议
房地产：
甲方
合作方：
乙方
甲提供土地，乙提供资金，以非股东身份参与开发，以甲名义设立共管账户，开发资金按照开发进度分期到位，乙派出管理人员参与开发经营。
总建筑面积10万㎡，按照6：
4分房，乙方分得4万㎡商业用房（自用、出租、融资）
方案1：
4万㎡市场价=本金+利息+服务费+其他名义报酬
方案2：
第1步：
甲用4万㎡，现金出资成立全资子公司M
第2步：
甲将M公司100%股权全部转让给乙或乙指定的受让方
股权转让价=本金+利息+服务费+其他名义报酬
方案3：
甲将4万㎡以公司分立方式注册M公司
将M公司100%股权全部转让给乙或乙指定的受让方
方案4：
甲用4万㎡对乙或乙指定的公司增资扩股
甲从被投资方取得税后分配
第3步：
甲以股东减资方式从被投资方退出
分配+减资=本金+利息+服务费+其他名义报酬
4分房，各自对外销售，各自承担税费。
补充协议：
乙方分得的4万㎡委托甲方出售，售房款扣除乙方应承担税费后的差额归乙方所有。
不能拿给税务机关看。
税收风险：
国税函（1995）156号
租赁合同
租赁期一年，年租金12万元，前2个月免租。
计算营业税、所得税的税基是10万元、还是12万元？
前2个月是否计征房产税？
（征，财税【2010】121号）
改成：
租赁期1年（2010.1.1-2010.12.31），租金10万，支付日期：
从第3个月开始支付房租。
租期要明确清楚，可以省房产税，避免引起争议。
股权转让合同
鉴于
1、甲持有M公司100%股权，投资成本2000万元
2、转让日M公司债权、债务分别为3000万元、1200万元
甲、乙磋商达成：
1、甲将M公司100%股权转让给乙，转让价6000万元
2、转让日M公司债权、债务全部归甲方享有、承担。
甲转让所得？
乙收购成本？
三方分录？
甲公司的债权债务与新老股东无关
合同应该这样现实性股权转让价格7800万，甲公司协助乙公司收回债权3000万
M公司欠甲方债务1200万，甲方承诺：
免除M公司债务1200万元。
甲将M公司100%股权及1200万元债权一并转让给乙方，转让价格6000万元，其中债权原价转让1200万元，股权转让4800万元。
甲供材：
开票金额：
是指应收款项（含营业税，是价内税）。
含甲供材营业税，但不含甲供材。
营业税计税依据：
税法规定
甲供材的营业税承担者是发包方，纳税人是施工企业
开发成本-开发间接费用与期间费用区别
“关于成立**项目工程管理部的通知”
开发产品与公共配套设施（产权归属于开发产品主人）
开发产品：
可售建筑面积，即可以办理独立产权登记。
公共配套设施：
不可售面积，即不可以办理独立产权登记。
住房（有产权证）、地下车库、阁楼取得收入作为价外费用增加主营业务收入，随房子走
会所，如果可以办产权证，就是开发产品
售楼处
租赁：
分期摊销，计入销售费用
临时建造：
计入固定资产，计提折旧，拆除，向税务机关专项申报损失
开发产品作样板房：
只是待售的精装修开发产品，不交房产税
开发成本的分配及核算方法一定要事前向税务机关报备（合理的方法），谁主张谁举证。
某房地产企业与总承包人签订以房抵债协议（房号、面积、价格见附件）
已知条件：
未完工，但已领取预售许可证
月末财务部，根据上述协议：
借：
应付账款-**施工单位13000万元
贷：
预收账款13000万元
次年9月省地税稽查发现上述预收款未规定申报缴纳营业税、土增税、调增所得。
税务处理决定：
查补、滞、罚款
附件：
商品房销售合同、以房抵债协议
投资性房地产的折旧是可以税前扣除的，实质就是所得税上的固定资产。
注销方法：
清算或者被其他公司合并
售后回租：
100万元10年租金40万元
直接按60万元开票，要收支两条线，不能直接抵。
国税函（2008）576号
升级会员 