南京拆迁补偿政策.docx
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南京拆迁补偿政策
2012南京拆迁征收补偿新政策
中国江苏网6月20日讯南京市政府昨日公布了《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》（附后），详细列出了拆宽带、移空调等具体的征收补助，并统一全市的拆迁提前搬迁奖励。
这也是今年6月1日起实施的《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的具体的补充规定。
这一规定适用于玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、雨花台区、栖霞区范围内的国有土地房屋征收。
江宁区、浦口区、六合区以及溧水县、高淳县可参照这一规定执行。
具体条文内容，市民可以登录中国南京网站的文件栏查询。
A住宅房屋征收补助
搬迁补助费每平方米50元
搬迁补助费：
按被征收房屋建筑面积每平方米50元计算，每个权证（房屋所有权证或其他合法房产凭证）不足1000元的补足至1000元。
临时安置费：
按被征收房屋建筑面积计算，每月每平方米28元，每个权证（房屋所有权证或其他合法房产凭证）不足600元的补足至600元。
实行货币补偿方式的，一次性发放12个月的临时安置费。
实行产权调换的，按照产权调换协议约定的临时安置期限及规定的月临时安置费标准发放。
征收住宅房屋，设备拆移补助费标准为：
1、原有管道煤气拆除，管道燃气设施工程安装补助费：
2800元/户。
2、固话拆移补助费：
310元/部。
3、有线电视拆移补助费：
400元/户。
4、宽带拆除补助费：
500元/端口。
5、空调拆装补助费：
200元/台。
6、太阳能热水器拆装补助费：
200元/台。
7、被征收房屋的使用人用电增容至8千瓦的，补助费：
280元/户。
（征收非住宅房屋，拆除管道煤气、固定电话、有线电视、空调等补助费参照征收住宅房屋标准补助。
）
B提前搬家奖
30日内搬家每平方米奖1000元
这一规定就此前尺度不一的提前搬家奖励标准进行了统一。
被征收人或者执行政府规定租金标准的直管公房承租人45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，给予一次性提前搬家奖励。
根据规定，自征收签约期限首日起至30日内，按被征收房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积，按每平方米1000元计算搬家奖励，每个权证（房屋所有权证或其他合法房产凭证）不足50000元的补足至50000元。
自第31日起至45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，提前搬家奖励予以相应扣减。
以第30日提前搬家奖励费金额为基数，第31日至第40日完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，每日等额递减5%；第41日至第45日完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，每日等额递减10%。
第45日奖励费金额与第44日相同。
违章建筑不予支付提前搬家奖励。
C直管公房征收补贴
9成补偿金付给承租人
（一）征收执行政府规定租金标准的直管公有住宅房屋，房屋征收部门应当将货币补偿金额的10%支付给房屋产权人，90%作为补贴支付给承租人。
租赁双方有约定的，从其约定。
（二）征收执行政府规定租金标准的直管公有非住宅房屋，租赁双方有约定的，从其约定；未约定分配比例的，房屋征收部门按使用年限支付货币补偿和补贴金额。
D征收住宅的保障
被征收人或直管公房承租人仅有一处住宅（以一个房屋所有权证或者其他合法房产凭证为准），且获得的货币补偿金额或补贴金额低于征收补偿最低标准的，应当按照征收补偿最低标准给予补偿或补贴。
征收补偿最低标准参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积和征收补偿方案中物价部门核准的经济适用房价格确定。
征收住宅房屋获得征收货币补偿或补贴金额在25万元以下（含本数），并符合相应条件的，可申购经济适用房。
被征收人或执行政府租金标准的直管公房承租人获得征收补偿或补贴后，符合申请购买经济适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租赁住房条件的，应给予优先保障。
申请廉租住房租赁补贴的，经批准，自被征收人或执行政府租金标准的直管公房承租人签订补偿或补贴协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。
该规定指出，被征收人于2010年7月1日前将住宅房屋改变为经营性用房，依规定认定后，根据其持续年审合格的工商营业执照、完税凭证，对其实际用于经营的建筑面积参照营业用房或者非营业用房进行评估后，按照年限不同给予相应的补偿。
E非住宅征收补助
设备拆除、安装、搬运费标准确定
非住宅设备拆除、安装和搬运费标准：
征收生产用房，对其设备的拆除、安装和搬运费用，应当给予不超过货币补偿金额8%的补偿；征收其他非住宅房屋，对其设备的拆除、安装和搬运费用，应当给予不超过货币补偿金额4%的补偿。
对特殊设备拆除、安装和搬运费，和被征收人协商同意后，可委托有资质的专门机构进行评估，按评估结果给予补偿。
共有两个附件！
附1：
《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》
市政府关于印发南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定的通知
一、关于执行政府规定租金标准的直管公房的征收补贴
（一）征收执行政府规定租金标准的直管公有住宅房屋，房屋征收部门应当将货币补偿金额的10%支付给房屋产权人，90%作为补贴支付给承租人。
租赁双方有约定的，从其约定。
（二）征收执行政府规定租金标准的直管公有非住宅房屋，租赁双方有约定的，从其约定；未约定分配比例的，房屋征收部门按照下列比例分别支付货币补偿和补贴金额：
1、租赁合同期限内实际使用在1年以内的，按货币补偿金额的100%支付给房屋产权人；
2、租赁合同期限内实际使用超过1年、在2年以内的，按货币补偿金额的90%支付给房屋产权人，10%作为补贴支付给承租人；
3、租赁合同期限内实际使用超过2年、在5年以内的，按货币补偿金额的80%支付给房屋产权人，20%作为补贴支付给承租人；
4、租赁合同期限内实际使用超过5年、在10年以内的，按货币补偿金额的60%支付给房屋产权人，40%作为补贴支付给承租人；
5、租赁合同期限内实际使用超过10年、在15年以内的，按货币补偿金额的50%支付给房屋产权人，50%作为补贴支付给承租人；
6、租赁合同期限内实际使用超过15年的，按货币补偿金额的40%支付给房屋产权人，60%作为补贴支付给承租人。
（三）房屋征收部门应与执行政府规定租金标准的直管公房承租人就征收公房补贴订立协议。
一方当事人不履行协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
直管公房承租人重新购买房屋的，价款中相当于征收公房补贴金额的部分免交契税。
二、关于征收住宅房屋的保障
（四）被征收人或直管公房承租人仅有一处住宅（以一个房屋所有权证或者其他合法房产凭证为准），且获得的货币补偿金额或补贴金额低于征收补偿最低标准的，应当按照征收补偿最低标准给予补偿或补贴。
征收补偿最低标准参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积和征收补偿方案中物价部门核准的经济适用房价格确定。
（五）征收住宅房屋获得征收货币补偿或补贴金额在25万元以下（含本数），并符合相应条件的，可申购经济适用房。
（六）被征收人或执行政府租金标准的直管公房承租人获得征收补偿或补贴后，符合申请购买经济适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租赁住房条件的，应给予优先保障。
申请廉租住房租赁补贴的，经批准，自被征收人或执行政府租金标准的直管公房承租人签订补偿或补贴协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。
申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。
（七）被征收人或执行政府租金标准的直管公房承租人选择保障性住房的次序，按照签订补偿或补贴协议后实际搬迁的先后顺序确定。
三、关于特殊类型房屋的补偿
（八）被征收人于2010年7月1日前将住宅房屋改变为经营性用房，依规定认定后，根据其持续年审合格的工商营业执照、完税凭证，对其实际用于经营的建筑面积参照营业用房或者非营业用房进行评估后，按照以下规定给予补偿：
1、1年以上，不满2年的，按不超过评估结果的30%补偿；
2、2年以上，不满5年的，按不超过评估结果的40%补偿；
3、5年以上的，按不超过评估结果的50%补偿。
（九）征收因国家有关私房改造政策而形成租赁关系的私有出租房屋，对执行政府租金标准的原承租人实行货币补偿，按照征收补偿金额的90%给予补贴。
原承租人改变房屋用途而增加的货币补偿金额部分，租赁双方未约定分配比例的，被征收人与原承租人各得50%。
落实政策后，房屋所有权人又出租给他人的，不适用上款规定。
（十）征收设有抵押权的房屋，在货币补偿协议签订后，房屋征收部门应当通知抵押权人。
抵押权人不同意将该房屋补偿款支付给抵押人的，由房屋征收部门将货币补偿款经公证后专户提存，并根据调解和诉讼情况再进行分配。
四、关于住宅房屋征收补助及奖励
（十一）搬迁补助费：
按被征收房屋建筑面积每平方米50元计算，每个权证（房屋所有权证或其他合法房产凭证）不足1000元的补足至1000元。
（十二）临时安置费：
按被征收房屋建筑面积计算，每月每平方米28元，每个权证（房屋所有权证或其他合法房产凭证）不足600元的补足至600元。
（十三）实行货币补偿方式的，一次性发放12个月的临时安置费。
实行产权调换的，按照产权调换协议约定的临时安置期限及规定的月临时安置费标准发放。
（十四）征收住宅房屋，设备拆移补助费标准为：
1、原有管道煤气拆除，管道燃气设施工程安装补助费：
2800元/户。
2、固定电话拆移补助费：
310元/部。
3、有线电视拆移补助费：
400元/户。
4、宽带网拆除补助费：
500元/端口。
5、空调拆装补助费：
200元/台。
6、太阳能热水器拆装补助费：
200元/台。
7、被征收房屋的使用人已电增容至8千瓦的，补助费：
280元/户。
征收非住宅房屋，拆除管道煤气、固定电话、有线电视、空调等补助费参照征收住宅房屋标准补助。
（十五）提前搬家奖励标准：
被征收人或者执行政府规定租金标准的直管公房承租人45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，给予一次性提前搬家奖励。
自征收签约期限首日起至30日内，按被征收房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积，每平方米1000元计算搬家奖励，每个权证（房屋所有权证或其他合法房产凭证）不足50000元的补足至50000元。
自第31日起至45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，提前搬家奖励予以相应扣减。
以第30日提前搬家奖励费金额为基数，第31日至第40日完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，每日等额递减5%；第41日至第45日完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，每日等额递减10%。
第45日奖励费金额与第44日相同。
违章建筑不予支付提前搬家奖励。
五、关于非住宅征收补助
（十六）非住宅设备拆除、安装和搬运费标准：
征收生产用房，对其设备的拆除、安装和搬运费用，应当给予不超过货币补偿金额8%的补偿；征收其他非住宅房屋，对其设备的拆除、安装和搬运费用，应当给予不超过货币补偿金额4%的补偿。
对特殊设备拆除、安装和搬运费，和被征收人协商同意后，可委托有资质的专门机构进行评估，按评估结果给予补偿。
六、其他事项
（十七）房屋征收中规划晒图、地籍测绘、房屋查产、概算评估、项目协调管理等工作费用，在房屋征收成本中列支。
（十八）本通知自公布之日起施行。
（十九）本通知适用于玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、雨花台区、栖霞区范围内的国有土地房屋征收。
江宁区、浦口区、六合区以及溧水县、高淳县可参照本通知执行。
附2：
《市政府关于印发南京市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》
市政府关于印发南京市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知
南京市国有土地上房屋征收与补偿办法
第一章总则
第一条为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《条例》）、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条为了公共利益的需要，征收本市玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞区（以下称区）范围内国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）补偿的，适用本办法。
第三条市、区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
重大项目、跨区项目可以由市政府作出房屋征收决定，或者市政府明确由区政府作出房屋征收决定。
征收范围内涉及被征收人1000户以上的，由作出征收决定的政府常务会议研究确定。
第四条市住房和城乡建设行政主管部门是市房屋征收部门，负责编制房屋征收年度计划；拟定征收补偿、补助、补贴、奖励制度和措施；组织征收范围和征收补偿方案论证；公布征收评估机构信用名录；办理征收冻结手续；建立征收补偿资金监管制度并设立资金专户；审核征收补偿资金概算；统计全市房屋征收信息；培训征收工作人员；组织实施市政府作出征收决定的房屋征收工作等。
其所属的房屋征收管理机构负责日常工作。
第五条区政府确定的区房屋征收部门负责组织征收范围内房屋调查登记并公布结果；拟订征收补偿方案；组织征求意见（听证会）并公布征收补偿方案；与被征收人签订补偿协议；建立房屋征收补偿档案等工作。
市、区房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体事务。
第六条市、区政府对房屋征收部门实施监督。
市、区政府有关部门根据《条例》规定和政府规定的职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
市房屋征收部门会同同级财政、国土资源、发展改革、规划、物价等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
第七条任何单位和个人对违反本办法的行为，都有权向房屋征收部门和其他有关部门举报。
接到举报的房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员实施监察。
第二章征收
第八条建设项目符合《条例》第八条、第九条规定，需要依法实施征收的，建设单位持发改和建设部门出具的项目批准文件、市规划部门出具的规划许可文件、市国土资源部门出具的土地权属证明文件报市房屋征收部门，由市房屋征收部门会同市发改、规划、国土等部门和有关区政府进行前期调查、论证，确定房屋征收范围。
第九条市房屋征收部门将房屋征收范围书面告知被征收人和国土、工商、公安等有关部门，暂停办理房屋征收范围内的建设工程规划许可证、建设用地使用权证、房屋析产或者交易、工商营业执照、户口迁入等手续。
暂停期限最长不得超过1年。
第十条作出房屋征收决定前，区政府组织规划、国土、城管、住建等部门对房屋征收范围内未经登记或改变用途、结构的房屋，进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第十一条房屋征收部门根据前期调查结果和项目概算等情况，拟订征收补偿方案并组织论证。
征收补偿方案的内容包括：
房屋征收目的、征收范围、房屋基本情况、征收补偿安置方式及补助奖励标准、产权调换房、保障性住房、征收实施步骤和签约期限。
市级投资项目的征收概算，由市房屋征收部门核算。
第十二条市、区政府将论证后的征收补偿方案在征收范围内公开征求意见。
征求意见期限不得少于30日。
第十三条市、区政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
旧城区改建项目征收房屋，征收补偿方案在房屋征收范围内征求被征收人意见，超过半数被征收人对征收补偿方案持有异议的，市、区政府应当组织由被征收人和人大代表、政协委员参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十四条征收房屋社会稳定风险评估工作由所在地的区政府负责实施。
区政府应当在征收补偿中做好征收保障、综合执法工作，确保社会稳定。
第十五条房屋征收补偿资金应当严格使用审批程序，做到足额到位、专户存储、专款专用。
区房屋征收部门提供房屋产权调换房源的，应当向市房屋征收部门提供房屋来源证明。
第十六条市、区政府作出房屋征收决定后，在5日内予以公告。
公告时间不少于20日。
公告内容包括：
征收目的、征收范围、征收补偿方案、房屋征收实施单位、现场接待地点和联系方式、监督举报电话、行政复议、行政诉讼权利等事项。
第十七条房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
征收出租房屋的，其租赁合同依法终止。
第十八条政府作出征收决定后，房屋征收部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，收集相关材料，被征收人应当予以配合。
调查结束后，由区政府将调查结果在征收范围内以公告形式公布。
第十九条房屋征收部门应当与被征收人依照国家、省和本办法的规定，就补偿方式、补偿补助金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、临时安置方式和临时安置期限等事项，订立补偿协议。
被征收人重新购买房屋的，价款中相当于货币补偿金额的部分免交契税。
第二十条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出征收决定的政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
公告内容包括：
被征收房屋的基本情况、补偿方式、补偿补助金额、搬迁期限、行政复议和行政诉讼权利等事项。
其中，搬迁期限不得少于15日。
第二十一条被征收人或房屋占有人在补偿决定规定期限内不搬迁，又不在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的，由作出征收决定的政府依法申请人民法院强制执行。
第二十二条因房屋征收，被征收人需要办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续的，有关单位应当提供便利。
在征收范围内的中、小学生，可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。
第三章评估
第二十三条被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构（以下称评估机构）依法评估确定。
第二十四条对从事房屋征收评估业务的评估机构实行信用管理制度。
市房屋征收部门根据评估机构的资质等级、从业经历、社会信誉等情况建立征收评估机构信用名录，定期向社会公布。
第二十五条从事房屋征收评估业务的评估机构不得与房屋征收当事人有利害关系，不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意压低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第二十六条确定评估机构遵循以下程序：
（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；
（二）具有相应资质的评估机构报名；
（三）房屋征收部门按照报名顺序公布评估机构名单；
（四）被征收人在10个工作日内协商选定评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；
（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。
采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等随机方式确定；市房屋征收部门在摇号、抽签3日前，在征收地点公告摇号、抽签的时间和地点；
（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的评估机构。
通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。
房屋征收范围较大的，可以选择多家评估机构参加评估。
第二十七条评估机构应当按照房地产权属登记簿记载，或者根据本办法的规定认定房屋性质进行评估。
第二十八条评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并妥善保管。
被征收房屋实地查勘记录，由被征收人、房屋征收部门或者受委托的房屋征收实施单位人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可。
因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。
第二十九条评估机构按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
分户的初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示7日。
公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。
存在错误的，评估机构应当修正。
评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。
第三十条被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，不得以印章代替签字，同时加盖评估机构公章。
第三十一条产权调换房屋的市场价值以评估方式确定，政府有特别规定的除外。
第三十二条被征收房屋的类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。
确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和非正常的因素。
被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
第三十三条在房屋征收评估中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明。
第三十四条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，评估机构应当作出解释和说明。
第三十五条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。
申请复核评估的，应当书面提出评估报告存在的问题。
第三十六条原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。
复核后改变原评估结果的，重新出具评估报告；维持原评估结果的，书面告知申请人。
第三十七条被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
被征收人对补偿仍有异议的，按照《条例》第二十六条规定处理。
第三十八条评估专家委员会选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。
专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
第三十九条评估专家委员会自收到鉴定申请之日起10日内，对评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，维持评估报告；存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第四十条在房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，就相关事宜作出说明。
需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
第四十一条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。
鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。
复核评估费用由原评估机构承担。
房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
第四十二条被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。
第四章补偿
第四十三条征收补偿包括：
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