万科财务分析总结报告Word格式文档下载.docx
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公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；
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公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
2资产负债表分析
2.1资产负债表水平分析
表2-1万科地产资产负债表水平分析表
金额单位：
万元
项目
2013年
2012年
变动情况
对总额的影响（%）
变动额
变动（%）
流动资产：
货币资金
4436541
5229154
-792613
-15.16
-2.09
应收账款
307897
188655
119242
63.21
0.31
预付账款
2865367
3337361
-471995
-14.14
-1.25
其他应收款
3481532
2005792
1475740
73.57
3.9
存货
33113322
25516411
7596911
29.77
20.06
流动资产合计
44204659
36277374
7927285
21.85
20.93
非流动资产：
可供出售金融资产
246619
476
246142
51,671.47
0.65
长期股权投资
1063749
704031
359718
51.09
0.95
投资性房地产
1171048
237523
933525
393.03
2.46
固定资产
212977
161226
51751
32.1
0.14
在建工程
91367
105112
-13745
-13.08
-0.04
无形资产
43007
42685
323
0.76
商誉
20169
长期待摊费用
6351
4232
2119
50.08
0.01
递延所得税资产
352526
305486
47040
15.4
0.12
其他非流动资产
508062
21849
486213
2,225.31
1.28
非流动资产合计：
3715874
1602788
2113086
131.84
5.58
资产总计
47920532
37880162
10040371
26.51
流动负债：
短期借款
510251
993240
-482989
-48.63
-1.28
交易性金融负债
1169
2576
-1407
-54.63
应付票据
1478390
497713
980677
197.04
2.59
应付账款
6395846
4486100
1909746
42.57
5.04
预收款项
15551807
13102398
2449409
18.69
6.47
应付职工薪酬
245167
217775
27393
12.58
0.07
应交税费
457821
451559
6262
1.39
0.02
应付利息
29124
64969
-35844
-55.17
-0.09
其他应付款
5470429
3604532
1865897
51.77
4.93
一年内到期的非流动负债
2752179
2562496
189683
7.4
0.5
流动负债合计
32892183
25983357
6908827
26.59
18.24
非流动负债：
长期借款
3668313
3603607
64706
1.8
0.17
应付债券
739839
1.95
预计负债
4688
4429
258
5.84
其他非流动负债
296
1568
-1272
-81.15
递延所得税负债
67272
73381
-6110
-8.33
-0.02
非流动负债合计
4484407
3682985
801421
21.76
2.12
负债合计
37376590
29666342
7710248
25.99
20.35
所有者权益：
股本
1101497
1099555
1942
0.18
资本公积
853222
868386
-15164
-1.75
盈余公积
2013541
1701705
311836
18.32
0.82
未分配利润
3670689
2668810
1001879
37.54
2.64
外币报表折算差额
50649
44099
6550
14.85
归属于母公司所有者权益
7689598
6382555
1307043
20.48
3.45
少数股东权益
2854344
1831264
1023080
55.87
2.7
所有者权益合计
10543942
8213819
2330123
28.37
6.15
负债及所有者权益总计
分析如下：
该公司总资产本期增加10040371万元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。
进一步分析可以发现：
2.1.1资产角度分析
流动资产本期增加了7927285万元，增幅为21.85%，使总资产增加了20.93%，非流动资产相比上期增加了2113086万元，增幅131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了10040371万元，增长幅度为26.51%。
本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。
如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。
尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：
一、存货的大幅度增长。
存货净值增加了7596911万元，增长幅度为29.77%，总资产的影响为20.06%。
根据企业近年来的发展趋势，结合去年大量开工的产品转入销售，未来住房供应将会增加，有助于未来盈利的增加。
原因是公司规模扩大，获取资源增加。
二、其他应收款的增加。
其他应收款增加了1475740万元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。
三、货本期的货币资金比上期减少了792613万元，减少了15.16%，对总额的影响为-2.09%。
资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。
总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。
非流动资产的变动主要体现在一下方面：
一、投资性房地产的增加。
投资性房地产的增加。
投资性房地产本期增加933525万元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。
是由于经营规模巨大扩增。
二、其他非流动资产的增加。
其他非流动资产本期增加486213万元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。
2.1.2负债角度分析
由表3-1可知，该公司权益总额较之上年同期增长10040371万元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。
负债本期增加了7710248万元，增长幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；
所有者权益本期增加了2330123万元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了10040371万元，增长幅度为26.51%。
本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。
流动负债本期增长6908827万元，增长幅度为26.59%，对权益总额的影响为18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。
流动负债增长主要体现在以下几个方面：
一是预收款项的增加。
预收款项本期增加2449409万元，增加幅度为18.64%，对权益总额的影响为6.47%，其主要原因是预售总额的增加。
二是应付款项的增加。
应付账款本期增加了1909746万元，应付票据本期增加了980677万元，其增长幅度分别为42.57%和197.04%，对权益总额的影响合计为7.63%。
由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。
三是其他应付款的增长。
其他应付款本期增长了1865897万元，增长幅度为51.77%，对权益总额影响为4.39%，公司因此会面临较大的偿债压力。
非流动负债本期增加801420万元，增长幅度为21.76%，对权益总额影响为2.12%。
主要表现在长期负债的增长，长期借款增加64700万元，增长幅度为1.8%，应付债券增加739839万元，二者共同对权益总额影响为2.12%。
对比去年同期应付债券为零的数额，我们可以推断万科公司的负债筹资政策有所变动，是因为公司发行债券。
2.1.3所有者权益角度分析
股东权益本期增加了2330123万元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响仅为6.15%。
本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了311836万元，未分配利润增加了1001879万元，两者合计对权益总额的影响为3.46%。
2.2资产负债表垂直分析
表2-2万科地产资产负债表垂直分析表
金额单元：
2013年（%）
2012年（%）
变动情况（%）
9.26
13.8
-4.55
0.64
5.98
8.81
-2.83
7.27
5.3
1.97
69.1
67.36
1.74
92.25
95.77
-3.52
0.51
2.22
1.86
0.36
2.44
0.63
1.82
0.44
0.43
0.19
0.28
0.09
0.11
0.04
0.05
-0.01
0.74
0.81
-0.07
1.06
0.06
1
7.75
4.23
3.52
100
2.62
-1.56
3.09
1.31
1.77
13.35
11.84
1.5
32.45
34.59
-2.14
0.57
-0.06
0.96
1.19
-0.24
-0.11
11.42
9.52
1.9
5.74
6.76
-1.02
68.64
68.59
7.65
9.51
-1.86
1.54
-0.05
9.36
9.72
-0.36
78
78.32
-0.32
所有者者益：
2.3
2.9
-0.6
1.78
2.29
-0.51
4.2
4.49
-0.29
7.66
7.05
0.61
16.05
16.85
-0.8
5.96
4.83
1.12
22
21.68
0.32
2.3资产结构分析
1.静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。
根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。
2.从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。
3.从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。
从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。
3.利润表分析
表3-1万科地产利润表
报告日期
2012/12/31
2013/12/31
增减额
增减（%）
营业总收入
10311625
13541879
3230254
31.33
主营业务收入
10243903.98
13425889.45
3181985.47
31.06
营业总成本
8302317
11216207
2913890
35.1
营业税金及附加
1091630
1154500
62870
5.76
销售费用
305638
386471
80833
26.45
管理费用
278031
300284
22253
8
财务费用
76476
89172
12696
16.6
资产减值损失
8382
6015
-2367
-28.24
公允价值变动收益
-872
-57
815
投资收益
92869
100519
7650
8.24
对联营企业和合营企业的投资收益
88979
99940
10961
12.32
营业利润
2101304
2426134
324830
15.46
营业外收入
14465
11897
-2568
-17.75
营业外支出
8750
8930
180
2.06
非流动资产处置损失
607
682
75
12.36
利润总额
2107019
2429101
322082
15.29
所得税费用
540760
599346
58586
10.83
净利润
1566259
1829755
263496
16.82
归属于母公司所有者的净利润
1255118
1511855
256737
20.46
少数股东损益
311141
317900
6759
2.17
基本每股收益
1.14
1.37
0.23
20.18
稀释每股收益
3.1利润表水平分析
1、水平分析
万科公司2013年营业利润比上年度增长15.46%，增长幅度较大。
原因：
营业收入大幅度增长，的主要原因销售金额同比增长21.0%。
投资收益的增加，主要是2013年权益法核算的长期股权投资收益的增加。
资产减值损失减少了，主要是由于坏账损失的减少。
公允价值变动收益增加而增长率有所下降营业成本，销售费用和财务费用的增长率较大，导致营业利润的增长幅度只有15.46%。
3.2利润表垂直分析
表3-2万科地产利润表垂直分析
占营业收入比
20.38%
17.92%
20.43%
17.94%
15.19%
13.51%
从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看，营业利润占营业收入的比重为17.92%，比上年下降了2.46%；
本年度利润总额的构成为17.94%，比上年度的下降了2.49%；
本年净利润构成为13.51%，比上年度下降了1.68%;
可见从利润表的构成情况上来看，万科公司的盈利能力有下降。
3.3项目分析
3.3.1营业收入与成本的品种构成
主营收入
收入比例
主营成本
成本比例
房地产
10157971.69
98.51%
6456833.75
98.70%
物业管理
85932.29
0.83%
72480.05
1.11%
合计
99.34%
6529313.8
99.80%
13278768.51
98.06%
9152850.89
98.63%
147120.95
1.09%
116355.78
1.25%
99.14%
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