《物业经营管理》各章复习题Word文档格式.docx
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9．图l一1所示为某房地产投资信托的组织结构。
从图中可以看出，该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了（）的管理工作。
A物业保险管理B资产管理C物业管理D房地产组合投资管理E基金管理
【考点3】物业经营管理企业
10．某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能，该企业设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。
则该物业管理企业属于（）。
A管理型物业管理企业B专业型物业管理企业C综合型物业管理企业D投资型物业管理企业
11．物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有（）。
A管理型物业管理企业B专业型物业管理企业
C投资型物业管理企业D综合型物业管理企业E所有物业管理公司
【考点4】物业经营管理的层次
12．在物业经营管理活动中，物业管理和设施管理的主要作用是（）。
A在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标
B为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
C详细制定和执行一个投资组合战略
D在物业类型或地域分布上分散投资，减少整体风险
13．物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（）。
A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理
14．在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是（）。
A物业管理公司B房地产资产管理公司C房地产组合投资管理公司D设施设备管理公司
15．在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，为物业业主提供最大化目标管理资产计划，这些特征属于（）的内容。
多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）
16．物业经营管理通常将其分为（）三个层次。
A物业管理或设施管理B房地产资产管理
C房地产基金管理D企业保险管理E房地产组合投资管理
17．物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理主要职责的有（）等。
A制定物业发展战略计划B保持与租户的联系并收租
C控制运营成本及保存财务报告记录D资本性支出计划E物业维护及安全管理
18．物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有（）等。
A制定物业发展战略计划B资本性支出计划及公共关系
C监控物业绩效D负责投资组合的绩效E管理和评价物业管理企业
19．物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（）等。
A制定并执行组合投资策略B设计和协调物业资产的资本结构
C定期进行资产的投资分析和运营状况分析D负责策略资产的配置和衍生工具的应用
E监控物业绩效及物业的持有、出售分析
【考点5】物业经营管理的工作内容
20．在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是（）。
①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平
A①④B②③C②④D①③
21．在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是（）。
A日常维修费用B物业管理企业财产保险费用C管理人员的工资D法定税费
22．下列关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有（）。
A现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成
B日常维修和维护的开支由物业的租户承担
C物业出租的成本负担应全部转移给租户
D应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护
E如若希望发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约
23．关于物业经营管理中的服务费，下列说法中正确的有（）。
A服务费用实际是由业主支付B服务费用实际是由租户支付
C包括供暖、排污、电梯等公共服务设施D包括针对整体物业的保险或维修
E计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本
24．关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护，下列说法中正确的有（）。
A通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户
B目前大多数出租活动业主承担各种维修成本
C一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护
D维修计划应该从短期和长期两个方面考虑
E日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式
25．案例分析题：
在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。
作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是（）。
A防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害
B在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有
C检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地
D对土地进行等级评定和保险
E不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上
参考答案：
1C2B3A4ADE5BC6ABDE7ABDE8D9BCE10C11AD12B13B14B15D16ABE17BCDE18ACE19ABD20C21B22ADE23BCD24ADE25ACDE
第二章房地产投资及其区位选择
【考点1】房地产投资的目的与内容
1．下列关于物业经营管理的说法中，不正确的是（）。
A物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象
B物业经营管理主要以业主或投资者为服务对象
C物业经营管理强调策略性价值管理
D物业经营管理要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力
2．投资者进行房地产投资的目的主要有（）。
A保证投资者财富得到使用B获得房地产业主的荣誉
C获得较高的收益和资本增值D降低投资者投资组合的总体风险
E抑制通货膨胀对投资者的影响
【考点2】房地产直接投资的内容
3．下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中，不正确的是（）。
A在直接投资中，投资者直接参与房地产开发与购买过程
B直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资
C不论是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理
D投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资
4．下列房地产投资行为中，属于房地产直接投资的行为有（）。
A进行房地产开发投资B进行房地产置业投资
C投资于房地产企业债券和股票D投资于房地产投资信托基金E购买房地产抵押支持证券
5．下列房地产投资行为中，属于房地产间接投资的行为有（）。
A购买房地产开发企业的债券B购买房地产市场上的二手房
C购买房地产开发企业的股票D购买房地产投资信托基金的股份
E购买房地产抵押支持证券
【考点3】房地产开发投资的内容
6．下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是（）。
A开发投资不可能转变成置业投资B房地产开发投资的主要目的是获取开发利润
C开发投资可以形成房地产市场上的增量供给D房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚
7．下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是（）。
A房地产置业投资的对象既可以是新竣工的商品房，也可以是旧有物业
B以满足自身生活居住或生产经营的需要为目的的房地产投资，属于房地产置业投资
C作为投资，将购入的物业出租以获得稳定的经常性收入，这样的房地产投资不属于房地产置业资
D房地产置业投资是以获得物业所有权或使用权为目的
8．某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于以下哪一种投资行为（）。
A房地产直接投资中的开发投资B房地产直接投资中的置业投资
C房地产间接投资中的开发投资D房地产间接投资中的置业投资
9．某人购买房地产市场上的别墅以用于自住的行为，属于以下哪一种投资行为（）。
10．下列过程中，属于房地产开发投资内容的有（）。
A购置土地
B进行房地产产品的规划设计和工程建设
C购买房地产产品，将其出租给最终使用者
D将房地产产品推向市场进行销售
E购买房地产产品，以满足自身生活居住或生产经营的需要
【考点4】房地产投资信托基金运作方式
11．下列关于房地产投资信托基金的叙述不正确的是（）。
A房地产投资信托基金收益相对稳定，其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入
B房地产投资信托基金流动性好，投资者很容易将持有股份转化为现金
C其收入现金流主要部分会分配给投资者
D房地产投资信托基金风险较小，因此收益水平比一般的股票收益低
12．在购买住房抵押支持证券的过程中，债权的转移过程为（）。
A银行→证券化的专门机构SPC→投资者
B银行→投资→证券化的专门机构SPC
C投资者→证券化的专门机构SPC→银行
D投资者→银行→证券化的专门机构SPC
13．房地产投资信托基金（即REITs）的优点主要包括（）等。
AREITs收益相对稳定，因为其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入
BREITs流动性好，投资者很容易将持有的股份转化为现金
CREITs选择的投资领域非常广泛，涉及各种类型的房地产权益和抵押资产
DREITs股份可以在证券交易所交易，这使得买卖REITs的资产和股份比买卖房地产更容易
E由于不是直接投资于房地产开发和管理过程，所以REITs收益水平一般不高
【考点5】房地产投资的主要特征及利弊
14．按照租户的意愿及时调整房地产的使用功能是非常重要的，这反映了房地产投资的（）。
A各异性B相互影响性C政策影响性D适应性
15．某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的（）。
16．下列关于房地产经济寿命的说法中，正确的是（）。
A房地产的经济寿命一般比自然寿命长得多
B房地产的经济寿命与其使用性质无关，一般都为50年
C房地产较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D税法中规定的投资回收和折旧年限，一般是指其经济寿命
17．下列关于房地产投资利弊的说法中，错误的是（）。
A税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说短得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应的减少了投资者的纳税支出
B房地产投资大量占用自由资本，因此在宏观经济出现短期危机时，投资者净资产迅速减少
C在通货膨胀的时候，房地产能够迅速升值；
但在经济衰退的时候，也会迅速地贬值，所以不是一种有效的保值手段
D房地产销售过程复杂且交易成本较高，因此很难迅速无损地转换为现金
18.下列属于房地产投资特性的说法中，正确的有（）。
A房地产投资价值的高低主要受当前净租金水平影响，与其所处地区的物业整体升值潜力关系不大
B如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险
C房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
D政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响
E房地产的自然寿命是指在正常市场和运营条件下，房地
产的经营收益大于其运营成本的持续时间
19．下列属于房地产投资缺点的有（）。
A流动性差B投资收益水平较低C投资数额巨大
D投资回收期较长E不能够抵消通货膨胀的影响
【考点6】房地产投资市场风险与非市场风险的区别
20．下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是（）。
A房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小
B风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思
C一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小
D房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险
21．某写字楼项目，预计其2007年末的价值在（）的情况下，其投资风险最小。
A1800万的可能性为50％，2200万的可能性为50％
B1900万的可能性为50％，2100万的可能性为50％
C2000万的可能性为50％，2400万的可能性为50％
D2100万的可能性为50％，2300万的可能性为50％
22．投资者将资金投入房地产后，失去了其他的投资机会，同时失去了相应可能的收益，这样的风险叫做（）。
A机会成本风险B资本价值风险C时间风险D持有期风险
23．永久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来的收益和转售价格的预测会困难得多，这样导致的风险叫做（）。
24．房地产投资的风险主要体现在（）。
A投入资金的安全性B期望收益的可靠性C投资项目的流动性
D投资管理的复杂性E投资者的不确定性
25．下列风险中，属于不易判断和控制的系统风险的有（）。
A通货膨胀风险B利率风险C时间风险D资本价值风险E政策风险
【考点7】狭义的区位与广义的区位的区别
26．下列对于房地产投资中“区位”的理解，不正确的是（）。
A狭义的区位是指某一具体投资场所在城市中的地理位置，包括宏观位置、中观位置和微观位置
B广义的区位理解包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景
C广义的区位理解包括在该区位进行房地产投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争关系
D投资场所的区位不会随时间改变
27．在对房地产投资的区位进行选择的时候，对生活类市政公用和公建配套设施完备程度要求最高的是（）。
A居住物业B写字楼物业C零售商业物业D工业物业
28．下列关于居住物业的投资区位选择的叙述，正确的有（）。
A居住物业的投资偏向于选择市政公用和公建配套设施完备的区位
B居住物业的投资偏向于选择公共交通便捷的区位
C居住物业的投资偏向于选择自然环境状况出色的区位
D居住物业的投资偏向于选择靠近政府大型公司或金融机构的区位
E居住物业的投资偏向于选择人口素质高、支付能力强的区位
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第三章房地产投资分析技术
【考点1】现金流量与现金流量图
1．下列关于绘制现金流量图的基本规则的说法中，不正确的是（）。
A横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续
B两个时间刻度之间的长度表示计息周期，可按照实际情况选取。
初始投资一般作为第O期期末发生
C发生在计息周期期间的现金流量，习惯的方法是看成是在计算周期的期末发生
D现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示现金流出，向下者表示现金流人
2．下列关于下边现金流量图（图3一1）的说法中，正确的是（）。
A按照现金流量图的绘制规则，时间刻度之间的长度表示一年
B时点2的箭线表示现金流人
C如果在时点1和时点2之间有现金流量的话，习惯的方法是记在时点l
D横坐标轴上的“1”点通常表示当前时点
3．下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是（）。
A购买物业B购买电梯C购买中央空调D购买备用路灯
4．下列房地产置业投资行为中，属于购置投资的投资行为是（）。
A支付工资B购置电梯C支付清洁费用D购置备用路灯
5．下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是（）。
A房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两个部分
B房地产购置投资的价值在使用过程中逐渐的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中
C流动资金在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产和流通
D购买原材料、燃料的投资属于房地产购置投资中的一种
6．下列关于潜在毛租金收入的说法中，不正确的是（）。
A物业可以获得的最大租金收人称为潜在毛租金收入
B潜在毛租金收入等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积
C潜在毛租金收入在每个月的报表中变化幅度一般很大
D潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全部缴纳租金时，可以获取的租金收入
7．下列关于房地产投资经营过程中税金的说法，不正确的是（）。
A营业税是从应纳房地产销售或出租收入中征收的一种税，税额为应纳税销售（出租）收入的5％
B城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，税额分别为应纳税销售（出租）收入的7％和3％
C城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地-应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收
D企业所得税的应纳税所得额不是实现利润
8.下列关于收益性物业的现金流的说法中，不正确的是（）。
A有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收人
B净运营收益=有效毛收入－运营费用
C税前现金流=净运营收益－抵押贷款还本付息
D税后现金流=税前现金流－所得税
9．下列关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的是（）。
A有效毛收入=潜在毛收入+其他收入
B净运营收益的最大化是考查物业管理企业管理工作成功与否的主要方面
C准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新
D收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外，物业发生的所有费用
10．下列关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的有（）。
A从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，就得到了有效毛收入
B有效毛收入的最大化是考查物业管理企业管理工作成功与否的主要方面
D收益性物业的运营费用是包括抵押贷款还本付息在内的物业发生的所有费用
E“专项维修基金”属物业管理公司所有
11．下列关于房地产投资的现金流的说法中，正确的有（）。
A抵押贷款还本付息不包括在收益性物业的运营费用里
D从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入
E“专项维修基金”一般是由业主缴纳
12．下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流入的有（）。
A销售收入B还本付息C税金D贷款本金收入E利息收入
13．下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流出的有（）。
A土地费用B还本付息C税金D贷款本金收入E运营费用
【考点2】资金时间价值与资金等值的判定
14．将100元存入银行，年利息率为lO％，按照单利计算和复利计算，5年后的终值分别为（）。
A单利终值150元，复利终值16l元B单利终值161元，复利终值161元
C单利终值150元，复利终值150元D单利终值161元，复利终值150元
15．将11223344元存入银行，年利息率为10％，按照单利计算和复利计算分别计算5年后的本和。
比较二者，以下说法中正确的是（）。
A单利计算的本利和大于复利计算的本利和
B单利计算的本利和小于复利计算的本利和
C单利计算的本利和等于复利计算的本利和，均为18075308元
D单利计算的本利和等于复利计算的本利和，均为16835016元
16．甲公
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