完整整理写字楼标准分类Word下载.docx

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楼体形象、内部配置、交通位置

心理特征

体验消费

相对比较感性、冲动

需求性购买

理性、稳重

关注重点

注重自我的消费倾向

生活氛围带来的便利或享受

注重公司的需求

商务氛围带来的利益

购买行为

个人或家庭行为

决策期相对较短

多为公司行为或投资行为

时间较长，考虑因素较多

二、写字楼分类

从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为四类：

第一类、智能化办公楼

这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，功能到位，智能化功能达到5A以上，设备设施比较人性化，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全；

物业管理达到国际化水平

第二类、90年代设计，现正营运的现代化办公楼

这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较完善，智能化功能达到5A，但布局开间过大，平层设计存在黑房或不方正等缺点

第三类、不带中央空调的办公楼

硬件设备一般，通讯系统比较落后；

采用分体空调；

物业管理为发展商自己管理或不知名公司管理；

且内部布局大多采用公寓式布局或旧式乙级写字楼

第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房

内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈明显下降趋势

三、5A级的智能化写字楼标准

楼宇设备自动化系统（BA）

可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。

以状态监视为主，控制启停为辅。

1、空调自控系统

2、供排水自控系统

3、变配电监视系统

4、电梯监视系统

安全防范系统（SA）

1、闭路监视系统：

地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。

楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。

写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；

地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。

2、防盗报警系统：

写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。

3、停车场管理系统：

内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。

通信自动化系统（CA）

1、综合布线系统：

综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。

室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。

设计院完成干路敷设。

提供以5类线为基础的综合布线信息通道。

2、无线通信转发系统：

移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。

办公自动化系统（OA）

以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。

火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）

1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。

2、广播音响系统：

火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

四、中央空调的类型

系统种类：

市场上现有3大类中央空调系统——风管式、水冷式及直膨多联式，其中多联式系统最为舒适、可靠而节能。

空调品牌：

目前写字楼使用的空调品牌基本以开利空调和约克空调为主，另外麦克维尔、顿汉布什、特灵等也被个别应用。

1、风管式中央空调：

利用空气将热量传递到各个房间。

制冷/制热功能由一个单一机组完成，随后利用热交换器将多个房间内流通的空气冷却/加热。

在这种情况下，风管（该类型空调系统由此得名）用来传送冷/热气流。

强大的中央风扇使气流通过导管，同时引入新鲜空气以使房间通风。

风管式中央空调系统通常用于住宅（如别墅）或小型商用建筑。

优势：

初始成本低

维护简单

随时提供新鲜空气

缺点：

风管安装难度大，占据大量天花板空间（风管需1米高的空间）

较不舒适，因其无法维持恒定的室温

无法分别控制各个房间的温度

节能效果差，因此运行成本高

运行时有噪音

2、水冷式空调系统：

是大型商用建筑（如整幢办公楼）普遍采用的空调系统。

但是，目前一些住宅或小型商用建筑也开始采用较小型号的水冷式中央空调系统。

正如其名，水冷式空调系统利用水来传输热量。

水的冷却/加热在一个单一机组中完成，随后这些水将循环至各个房间，而各个房间中的风扇盘管单元使热量与水进行充分交换，然后将空气送入房间内。

如果建筑物占地面积较大（如办公楼），则每层楼可能需要一个风管式系统使空气循环进入各房间，而不是水。

在这种情况下，水与热量在中央空气处理机组中进行交换，随后空气被送入房内，就像一般的风管式系统。

初始成本适中

比风管式系统所占面积更少

管道较长，提供设计灵活性

安装难度较高，水管需要特殊保护以避免冻结及腐蚀

由于冻结、腐蚀等问题而造成维护不易

低功效，导致高运行成本

舒适感适中，无法精确控制室温

3、多联空调系统

使用制冷剂将热量传送至各种房间，因此需要多个蒸发器。

该类系统通常适用于住宅或小型商用建筑，但可将多个系统拼接起来用于大面积建筑物。

目前的多联空调系统均采用各种形式的变容量技术。

变容量技术可精确满足制冷/制热的需求，以确保恒定的室温。

数码涡旋即为变容量技术之一，为市场上的最新技术。

安装简易

高功效，因此可以节约开支

非常舒适，室温恒定

用户在开启空调后，即可在各个房间获得期望温度，即刻享受舒适感

初始成本高

在目前写字楼使用的空调品牌基本以开利空调和约克空调为主，另外麦克维尔、顿汉布什、特灵等也被个别应用。

五、写字楼电梯简介

写字楼客户考虑购买写字楼除地段、形象、配套外，一个很重要的决策因素是写字楼电梯数量、速度和平稳度

写字楼电梯常用品牌

中国写字楼在电梯上分为两种一为日本品牌；

二为欧洲发达国家品牌

如用日本进口电梯品牌，如三菱、日立、东芝、富士达等，另外德国蒂森、美国OTIS、瑞士迅达、芬兰通力等电梯品牌也比较常用。

国际通行的两个衡量甲级或超甲级写字楼的标准就是：

层数与电梯数量的比值为2,上下班高峰时客人候梯时间不超过30秒，侨厢高度不低于3.2米。

对电梯速度的要求3.5m/s或4m/s。

六、外墙玻璃简介

写字楼常用的"

Low-E"

镀膜玻璃

低辐射镀膜玻璃简称低辐射玻璃或Low-E玻璃，因其所镀的膜层具有极低的表面辐射率而得名。

普通玻璃的表面辐射率在0.84左右，Low-E玻璃的表面辐射率在0.25以下。

这种不到头发丝百分之一厚度的低辐射膜层对远红外热辐射的反射率很高，能将80%以上的远红外热辐射反射回去，而普通透明浮法玻璃、吸热玻璃的远红外反射率仅在12%左右，所以Low-E玻璃具有良好的阻隔热辐射透过的作用。

冬季，它对室内暖气及室内物体散发的热辐射，可以像一面热反射镜一样，将绝大部分反射回室内，保证室内热量不向室外散失，从而节约取暖费用。

夏季，它可以阻止室外地面、建筑物发出的热辐射进入室内，节约空调制冷费用。

Low-E玻璃的可见光反射率一般在11%以下，与普通白玻相近，低于普通阳光控制镀膜玻璃的可见光反射率，可避免造成反射光污染。

正是由于Low-E玻璃的这些优良特性，所以称其为绿色、节能、环保的建材产品。

具体可分为：

高透型LOW-E玻璃，遮阳型LOW-E玻璃和双银LOW-E玻璃。

高透型LOW-E玻璃

产品特性：

1、较高的可见光透射率：

采光自然，效果通透；

2、较高的太阳能透过率，透过玻璃的太阳热辐射多；

3、极高的中远红外线反射率：

优良的隔热性能，较低V值（传热系数）。

适用范围：

1、寒冷的北方地区。

冬季太阳热辐射透过玻璃进入室内增加室内的热能，而室内的暖气、家电、人体等发出的远红外被阻隔反射回室内，有效地降低暖气能耗；

2、适用于外观设计透明、通透、采光自然的建筑物，有效避免“光污染”危害；

3、制作成中空玻璃（膜面在第3面）使用节能效果更加优良。

遮阳型LOW-E玻璃

1、适宜的可见光透过率，对室外的强光具有一定的遮蔽性；

2、较低的太阳能透过率，有效阻止太阳热辐射进入室内；

3、极高的中远红外线反射率，限制室外的二次热辐射进入室内。

1、适用于南方地区及北方地区。

该产品不仅冬季限制部分太阳热能进入室内，在夏季则能限制更多的太阳能进入室内，因为冬季太阳能的强度仅为夏季的1/3左右，因而保温性能并未受到影响。

从节能效果看，遮阳型不低于高透型；

2、其丰富的装饰性能起到一定的室外实现的遮蔽作用，适用于各类型建筑物；

3、制作成中空玻璃节能效果更加明显。

双银LOW-E玻璃

双银LOW-E玻璃，因其膜层中有双层银层面而得名，其属于LOW-E玻璃膜系结构中较复杂的一种，是高级LOW-E玻璃。

它突出了玻璃对太阳热辐射的遮蔽效果，将玻璃的高透光性与太阳热辐射的低透过性巧妙地结合在一起，因此与普通LOW-E玻璃比较，在可见光透射率相同的情况下具有更低太阳能透过率。

不受地区限制，适合于不同气候特点的广大地区。

可异地加工LOW-E玻璃

普通LOW-E玻璃的膜系结构中，金属膜层是其主功能膜层，其质地较软，与其他膜层结合力较弱，因此要求在成膜后短时间内必须合成中空玻璃使用。

信义玻璃通过改良LOW-E玻璃的膜层结构，增强膜层的附着力与膜层结构的稳定性，从而可制造出可异地加工的LOW-E玻璃与可钢化的LOW-E玻璃。

七、甲/乙级写字楼划分标准

硬件划分标准

对比项目

甲级写字楼硬件标准

乙级写字楼硬件标准

位于中央商务区，交通便利

建筑类型

框架或钢结构，抗震在8级地震以上

框架结构，抗震在7级地震以上

体量

办公部分3万㎡以上

总建1万㎡以上

标准层

建筑面积不少于1800-2000㎡，按13-15㎡建筑面积/人，结构柱的最少柱距宜不小于4500—5000mm，结构的最小跨度（除去走道后的可使用部分）不少于10M

建筑面积不少于800㎡，按15㎡建筑面积/人

停车车位

每60~90㎡出租面积提供1个机动车位

每100~130㎡出租面积提供1个机动车位

大堂

具有与本身规模相适应的入口大堂，使用面积不小于标准层的25%—30%，空间高度不小于12M，内部装修应具有独特风格和豪华气氛，并设有总服务台。

具有独立入口大堂，使用面积不小于标准层的15%，空间高度不小于6M，装修有现代简洁风格

净高

吊天花和架空地台后的净空：

办公室部分不少于2.7m，公共走道部分不少于2.4m

办公室部分不少于2.5m，公共走道部分不少于2.3m

实用率

高于65%，最好达到70%

达到70-75%，

电梯

办公部分的垂直电梯总数（包括消防电梯），以办公部分建筑面积不少于每5000㎡一部，电梯等候时间不应超过30秒

办公部分的垂直电梯总数（包括消防电梯），以办公部分建筑面积不少于每6000㎡一部，电梯等候时间不应超过40秒

空调系统

所有办公室、电梯等候厅、公共走道、大堂等公共部分均需配备有空调系统，并按150-200W/㎡空调使用面积计算，和27-30㎡/人，小时新风量计算空调设备的容量，

电梯等候厅、公共走道、大堂等公共部分均需配备有空调系统，办公室内部可实用层间空调或每单元独立空调

消防系统

完善的消防自动报警系统和消防设施，每个楼层和公共场所应设置有安全疏散通道和出口的明显标志，所有安全疏散通道和出口应常年保持畅通

安防系统

配备有完善的安全监控系统和设置，每一部垂直电梯内，每一个上下电梯的楼层走道和大堂，主要出入口内外，均应设置彩色带云台的摄像头，实行24小时实时监控。

电源系统

双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上

供水系统

接入两路城市供水管道，消防水池（箱）和生活水池（箱）应分别设置，宜尽可能采用中水回用技术，以节约水资源，减少污水排放量。

接入两路城市供水管道，消防水池（箱）和生活水池（箱）应分别设置。

宜尽可能采用中水回用技术，以节约水资源，减少污水排放量。

通讯系统

平均每12㎡有一根电话线并提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；

千兆入户，百兆到桌

平均每20㎡有一根电话线并提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；

物业管理

丰富经验的国际知名物业管理公司

有知名度的物业管理公司

智能化水平

办公（OA）：

预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽

通信（CA）：

计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；

设备（BA）：

主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制

防火（FA）：

防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置

保安（SA）：

保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更

预留OA电力负荷50VA/m2以上，

使用光纤系统

公共部分装修

公共装修

外立面

铝板、LOW-E双层中空玻璃幕墙，局部为石材

铝板、玻璃幕墙，局部为石材

大堂地面为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面为大理石、花岗岩等材料，主要位置配大型水牌，有吊顶，柱包大理石、不锈钢等材料

大堂地面为大理石或抛光砖，墙面为大理石或乳胶漆等材料，主要位置配大型水牌，有吊顶，柱大理石等材料

电梯厅

采用高档装饰材料，地面应采用石材；

应有不锈钢、大理石或木门套，各标准层设标始及公司铭牌

部分采用高档装饰材料，地面采用石材或抛光砖；

走廊

墙身石材、玻璃、墙纸或不锈钢等装饰，地面为石材或地毯，吊顶为石膏板天花

墙身部分为石材、玻璃、墙纸等装饰，地面为抛光砖或地毯，吊顶为石膏板天花

开水间

各层均配名厂电热开水器，设石材台面配不锈钢水龙头、洗涤盘及台下储物柜，墙身贴瓷砖，地面铺耐磨砖

可不设开水间，如有则各层均设石材台面配不锈钢水龙头、洗涤盘及台下储物柜，墙身贴瓷砖，地面铺耐磨砖

卫生间

进口名牌洁具，石材洗面台，设墙面镜、洗手液机（电子感应喷液）、烘手机、手纸、空气清新机，防水防潮吊顶，瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求

单元内部可设单独洗手间，如公共卫生间使用名牌洁具，洗面台，设墙面镜、洗手液机、烘手机、手纸、空气清新机，防水防潮吊顶、瓷砖墙、地面

消防楼梯

地面铺防滑耐磨砖，墙身为水泥砂浆，刷乳胶漆，天花设吸顶灯

楼梯前室

地面铺防滑耐磨砖，配耐磨砖踢脚、墙身刷乳胶漆

地面为水泥砂浆、墙身刷乳胶漆

生态空间

设有一定面积的绿化生态空间

不一定设立生态空间

室内部分装修

室内装修

地面

架高地台，抛光砖或地毯配踢脚线、门槛石

抛光砖或地毯配踢脚线、门槛石

天花

采用高级板材吊顶配消防喷淋系统

内墙

扇灰并扫高级乳胶漆或贴高级墙纸

扇灰并扫高级乳胶漆

门窗

单位门扇全钢化玻璃拉门配电子锁，窗户采用铝合金窗配玻璃

单位门扇全钢化玻璃拉门配地锁，窗户采用铝合金窗配玻璃

照明

轻质金属格珊灯盘配日光灯

水电设备

双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上，单元设独立电表及开关

办公面的供电容量在80W/m2以上，单元设独立电表及开关

平均每12㎡有一根电话线，光纤综合布线系统，总系统达1000MPS，每层配一对多模光纤线，提供1000MPS带宽，支持格类宽带网络

平均每20㎡有一根电话线，光纤综合布线系统，支持格类宽带网络

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