北京房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案模拟试题.docx
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2017年北京房地产估价师《案例与分析》：
估价作业方案模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
A．一
B．三
C．五
D．七
2、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定阶法
3、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。
A：
出让地价款
B：
前期工程费
C：
土地转让费
D：
土地租用费
E：
借款合同
4、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。
A：
市场法
B：
成本法
C：
收益法
D：
长期趋势法
E：
工业用地的监测点评估价格
5、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。
A：
房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B：
房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C：
房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D：
房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
E：
工业用地的监测点评估价格
6、下列关于质权特征的表述中，错误的是。
A：
质权是一种担保物权
B：
质权的标的物只能是不动产权利
C：
质权需转移质物的占有
D：
质权是就质物优先受偿的权利
E：
执行层的组织协调
7、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。
A：
40
B：
50
C：
60
D：
70
E：
执行层的组织协调
8、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为。
（2009年试题）
A：
5.77%
B：
6.00%
C：
10.00%
D：
14.40%
E：
借款合同
9、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。
A：
周围环境状况
B：
繁华程度
C：
临街状况
D：
附近是否有矿产资源
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。
若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为__。
A．31.25万元
B．38.75万元
C．37.5万元
D．43.5万元
11、定位于最大的细分市场的营销方式是__。
A．无差异性营销
B．差异性营销
C．定制性营销
D．集中性营销
12、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。
A：
商品交易
B：
互助合作
C：
平均分配
D：
共同承担
E：
执行层的组织协调
13、下列不属于我国信托机构开办的业务是。
A：
信托业务
B：
委托业务
C：
代营业务
D：
外汇业务
E：
执行层的组织协调
14、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
A：
本票
B：
汇票
C：
支票
D：
银行券
E：
执行层的组织协调
15、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。
A．社会环境
B．政治环境
C．经济环境
D．金融环境
16、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。
A：
共有
B：
抵押
C：
出租
D：
代管
E：
房地产估价机构必须加盖公章
17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
18、下面说法正确的是（）。
A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C．依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制
D．房地产估价报告应由估价师个人出具
19、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。
A．15
B．30
C．60
D．90
20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。
A：
10.0％
B：
11.1％
C：
11.9％
D：
12.5％
E：
工业用地的监测点评估价格
21、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】
A：
比较法
B：
收益法
C：
成本法
D：
路线价法
E：
工业用地的监测点评估价格
22、某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12％，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。
A：
120
B：
200
C：
220
D：
240
E：
借款合同
23、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
24、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。
A．土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的6至10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
25、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：
4023.04
B：
4074.10
C：
4768.50
D：
5652.09
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。
某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。
若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为__。
A．3%
B．3.5%
C．7%
D．4%
2、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。
A：
按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费
B：
房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取
C：
房地产估价采用差额定率累进计费
D：
房地产估价采用差额定率累退计费
E：
实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0．5％
3、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
4、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。
A：
权责发生制
B：
谨慎
C：
配比原则
D：
划分收益性支出与资本性支出
E：
执行层的组织协调
5、房屋租金可分为__。
A．成本租金
B．商品租金
C．土地租金
D．经济租金
E．市场租金
6、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是__。
A．有不少于1000万元人民币的注册资本
B．有一定数量的周转住房
C．是非银行性金融机构
D．可要求借款人提供抵押反担保
7、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。
A：
市场潜量
B：
市场预测量
C：
市场最低量
D：
市场最高量
E：
借款合同
8、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
9、建筑物的物质折旧包括__。
A．功能衰退
B．正常使用的磨损
C．环境恶化
D．意外的破坏损毁
E．城市规划改变
10、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。
A：
随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势
B：
随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势
C：
消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量
D：
若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用
E：
总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零
11、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。
A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B．贷款期限越长，期限系数值越大
C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
12、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于。
A：
疗养区
B：
居住区
C：
工业区
D：
大学区
E：
执行层的组织协调
13、城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括等。
A：
建筑规模
B：
公共服务设施
C：
容积率
D：
绿地率
E：
建设项目与城市道路的距离
14、城镇基准地价内涵包括。
A：
容积率
B：
土地使用税
C：
土地开发程度
D：
土地使用年限
E：
征地补偿费
15、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
16、位置对于__具有特殊的重要性。
A．仓库
B．工业物业
C．商业物业
D．物业管理公司
17、建筑材料的力学性质包括等。
A：
强度
B：
塑性
C：
硬度
D：
密实度
E：
耐磨性
18、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。
A：
收益递减规律
B：
规模报酬规律
C：
利润最大化规律
D：
均衡规律
E：
适合规律
19、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
20、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
21、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。
（2008年试题）
A：
陈某的儿子
B：
陈某的经纪人
C：
陈某的继母
D：
陈某的女儿
E：
护理陈某多年的保姆
22、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
它要求综合研究建设项目的__。
A．社会的认同性
B．技术先进性和适用性
C．经济合理性
D．建设的可能性
E．政策的导向性
23、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。
（2009年试题）
A：
市场供求风险
B：
变现风险
C：
利率风险
D：
时间风险
E：
资本价值风险
24、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。
A．所有权
B．土地使用权
C．地役权
D．典权
E．租赁权
25、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。
A：
考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值
B：
考虑抵押后的公开房地产市场价值
C：
考虑查封后的公开房地产市场价值
D：
公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响
E：
执行层的组织协调
升级会员 