房屋买卖税费总结Word下载.docx
《房屋买卖税费总结Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋买卖税费总结Word下载.docx（15页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
·
注意事项一：
评估价与最高贷款额
在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。
银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
注意事项二：
竣工年代与贷款年限
房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"
房龄+贷款年限≤35年"
。
例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年（即35-15）。
注意事项三：
贷款成数和利率
目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。
对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前
信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。
借款人年龄：
目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。
举例来说：
若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。
注意事项八：
申请贷款到放贷周期
购房人申请贷款的过程需要经过很多机构（包括：
评估机构、担保机构、银行等）的配合才能完成。
通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。
加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。
因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。
买商品房如何缴税?
契税：
买单、联体别墅房价的4%;
买非普通住房3%;
买普通住房1.5%;
首次购买90平方米及以下普通住房1%。
均由买方承担。
交易手续费：
3元/平方米（其中经济适用房1.5元/平方米）。
房屋维修基金：
购房人按每平方米建筑面积造价的5%缴。
土地证：
费用38元，买方承担。
印花税：
个人销售或购买住房暂免征收印花税。
买二手房如何缴税?
营业税：
税率5.85%，由卖方承担。
其中，住房超过2年（含2年）交易，普通住房免征营业税，非普通住房差额征收营业税;
住房不足2年交易，普通住房差额征收营业税，非普通住房全额征收营业税。
个人所得税：
税率1%，由卖房承担。
房屋办证满2年以上（含2年）且是家庭唯一住房免征个人所得税。
土地收益金：
对房屋用地为划拨取得，房屋交易时，按照土地等级和房屋种类收取，由卖方承担。
住宅是5元/平方米，买、卖方各半;
二手非住宅：
11元/平方米，买、卖方各半。
房地产买卖税费详解
11-02-18
房地产交易的形式主要有买卖、出租、抵押三种。
不同的交易形式，其交易过程的应征收税费也不同。
1.房地产买卖税费
在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费，包括：
契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。
（1）契税
根据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税，征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取，全部由买方负担。
（2）印花税
对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。
（3）营业税
在中华人民共和国境内，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。
（4）城市维护建设税
缴纳增值税、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。
它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。
纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%;
纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%;
纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。
（5）教育费附加
这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。
（6）土地增值税
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。
应纳税额=增值额×
适用税率
增值额=转让收入-扣除项目金额
转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。
扣除项目包括：
①取得土地使用权所支付的金额，指支付的地价款和交纳的有关税费。
②房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费。
③房地产开发费用，包括销售费用、管理费用、财务费用，其中销售费用、管理费用按
（1）
（2）项金额之和的5%以内计算扣除，财务费用按
（1）
（2）项金额之和的10%以内计算扣除。
④与转让房地产有关的税金，指营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。
⑤按
（1）
（2）项金额之和加计20%扣除。
应纳税额的计算，采用四级超额累进税率。
按增值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
①增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×
30%
②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
40%-扣除项目金额×
5%
③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
50%-扣除项目金额×
15%
④增值额超过扣除项目金额200%
二手房按揭贷款申请条件
二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。
申请条件
1.借款人合法有效的身份证件;
2.借款人经济收入证明或职业证明;
3.借款人家庭户口登记簿;
4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明;
5.有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;
6.所购二手房的房产权利证明;
7.与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;
8.如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告;
9.所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;
10.贷款人要求提供的其他文件或资料。
二手房按揭贷款基本操作流程
1、确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
2、查询公积金（如需公积金贷款）
与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
3、签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同。
由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
4、准备贷款资料，审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;
并且由按揭服务公司进行初步审核。
5、签贷款协议，公证，保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
6、办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7、办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
8、银行放款
银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人
二手房按揭贷款的规定
二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。
贷款期限：
一般在二十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。
贷款利率执行人民银行的规定。
如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;
期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
如何办理二手房按揭
1、借款人夫妻双方身份证、户口簿、月收入证明、婚姻关系证明（已婚者提供结婚证；
未婚者提供未婚证明；
离婚者需出具离婚证及未再婚证明）。
2、申请公积金贷款人，须提供单位公积金开户银行及公积金帐号。
注：
首付款不低于房款的30%，余下70%可选择5--20年还款。
二手房按揭贷款申请须提供的资料
一般情况
买方需要提供的资料
1.身份证（夫妻双方）、暂住证（外地人口）
2.户口本（夫妻双方）
3.婚姻证明（结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明）
4.收入证明或偿债能力证明（单位出示）
5.所在单位加盖公章的营业执照副本复印件（单位出示）
6.学历证明（大专以上提供）
7.申请人的贷款银行活期存折
8.银行要求提供的其他材料
卖方需要提供的资料
4.配偶、共有人同意出售证明（固定格式）
5.房屋产权证
6.出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件
7.银行要求提供的其他材料
特殊情况
外籍人士购房所需资料：
台湾人-------大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）
香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）
韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）
其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）
卖方为企业需提供资料：
法人身份证、营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明（以上资料都需要加盖公章）、房产证
二手房买卖税费及流程
一:
交易过程中买卖双方应交纳的税费明细
（1）契税：
1.5%（非普通住房交全额契税3%，公寓.别墅,另外建筑面积超过140米与交易价格超过当地指导价1.2倍的也是3%契税）
（2）印花税：
1/1000
（3）工本费：
85元
（4）测绘费：
35元
（5）土地出纳金：
1560元X（乘以）建面X（乘以）1%（通县：
1290X（乘以）建面X（乘以）1%）
二:
目前所能交易房屋类型:
（1）商品房：
大产权，不用交土地出纳金（开发商已交过）
（2）成本价：
小产权，交土地出纳金
（3）优惠价，标准价：
小产权，首先补齐成本价：
1560X（乘以）建面X（乘以）6%再交土地出纳金1560X（乘以）建面X（乘以）1%，一共交费用：
1560元X（乘以）建筑面积X（乘以）7%）
（4）经济适用房：
小产权
1.交综合地价款：
成交价X（乘以）10%，
2.变成了成本价房，再按成本价过户。
3.北京市户口，年收入不超过6万才能买！
（5）使用权：
有本但本小，是租赁性质，没有物业费，但交租金，一般每平米交租金3.05元/月。
成交没有过户费，只有手续费，一般是交.成交价的2%或3%，或每平米交400元。
要按使用面积买卖！
供暖费按建面算，过户填净价！
不能正常交易买卖，只能说是置换房子。
）房屋产权属于哪（本地房管所，物业，单位）就在那里做换房手续（不能贷款）
（6）回迁房：
（能交易，不能贷款）
（7）央产房：
（能交易，但是要有上市通知单“蓝岛办理”，）（中大恒基、链家、我爱我家、3家指定央产房代理商）（可以贷款买！
）
三:
营业税及个人所得税
（1）营业税：
（5年内的房买卖要交营业税：
成交价全款的5.5%）
（2）个人所得税：
（5年内的房要交个人所得税：
房屋差价的20%）或成交价的1％。
四:
各种房屋使用面积换算
使用面积的计算：
（塔楼：
建筑面积÷
1.44）（板楼：
1.33）
备注：
塔楼：
一般4个角都有窗，1梯8—12户。
小区供暖费：
烧煤16.5元/平米，天燃气30元/平米。
正向：
指南向（向阳）。
侧向：
东，西，北向。
买卖双方必备的文件、资料
（一）产权房产过户
买方：
1、身份证，
2、户口本，原件及复印件，
3、暂住证原件及复印件（外地人购房用）
卖方：
2、户口本，原件及复印件。
3、房产证原件
4原始购房合同（小产权房需要）
（2）使用权房：
1户口本原件。
1户口本原件，2房本原件。
（二）办理贷款买卖双方需要提供的手续。
1、夫妻双方身份证（单身要有单身证明），
2、户口本原件，
3、结婚证，
4、收入证明原件，
5、单位营业执照副本复印件加盖公章，
6、学历证明。
1、房本复印件，
2、身份证和身份证复印件，
3、买卖合同，
4、首付款收据。
（三）办理律师见证买卖，双方提供的手续。
1、身份证，
3、产权证原件，
4、原始购房合同原件。
2、户口本原件。
（四）贷款的收费标准
A：
贷款的收费标准为：
2800元（其中包括：
律师费，抵押登记费，担保费），30万以上的每多贷款1万增加50元（0.5%）。
B：
评估费600元
（五）能贷款多少钱的计算：
每平米的评估价格X（乘以）建筑面积X（乘以）能贷款几成=等于可以贷款的钱数。
地点：
朝阳区房屋登记发证大厅
位于朝阳区石佛营东里128号院3号楼（朝阳公园东1000米），可乘486路，608831440991等公交线路到达。
（石佛营东里）
办公时间：
办证：
周一到周四：
8：
30--15：
30（请注意下班时间）周五8：
30--11：
30
交契税：
周一到周五：
00
办理步骤：
（一）大厅领号
（二）二楼交契税：
朝阳地税和房地局一站式办公，需要先到大厅二楼缴纳契税（请注意上面提到的缴税时间）
（三）一楼等待叫号，办理手续：
需要现场填写<
房屋所有权转移登记申请书>
另外，请在过户前准备好以下材料：
办理手续窗口
公房（含央产）
买方：
身份证原件、复印件1份
如本人不能到场，可手写委托书委托他人，受托人需准备身份证复印件1份。
卖方：
身份证原件、复印件1份,房产证原件、房屋测绘图、表复印件各2份
如本人不能到场，可委托，但需要到公证处公证身份证原件、复印件1份,房产证原件、房屋测绘图、表复印件各2份、原始购房协议
如果是央产，还需准备：
1、央产上市证明
2、房屋物业供暖结清证明。
商品房（含经济适用房）
买方:
身份证原件复印件如果本人不能到场,可手写委托书委托他人,受托人需准备身份证复印件一份.
卖方:
身份证原件`复印件房产证原件房屋测绘图`表复印件各两份,如果本人不能到场,可委托,但需要到公证处公证
（四）手续办理完毕，工作人员会开具缴纳印花税的票据，请您到印花税窗口缴纳现金。
（五）领证：
在过户的同时，工作人员会先进行该房产的档案查询，
如果在系统中有记录，10个工作日即可出新证；
如果没有记录，则需要30个工作日。
资金监管四种流程
·
业务流程图一（买方全款,无按揭）：
（房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款
.业务流程图二（买方贷款,无按揭）：
（房屋未设定抵押，买房人抵押贷款）
业务流程图三（买房全款,有按揭）：
（房屋已设定抵押，买房人一次性额付款）
业务流程图四（买方贷款,有按揭）：
（房屋已设定抵押，买房人抵押贷款）
房产二手房交易流程示意图
买方卖方
1、提出购房意向、拇指房产提供免费咨询1、提出卖出意愿，拇指房产提供免费咨询
2、明确购买意向，大概范围，总价款，建2、签定出售居间协议，拇指房产查阅房地
面，朝向，楼层等填写求购信息表，签产权证资料，实地勘察出售物业。
定房屋求购居间协议。
3、拇指房产提供相应房源
4、买房签署《看房确认书》实地看房3、提供看房便利
5、经拇指房产撮合，双方达成初步成交意向4、经拇指房产撮合，双方达成初步成交意向
6、买方签署购房意向书，交缴意向金5、卖方确认签收意向书,意向金转为定金
（1万元或房价的1%）
7、确定买卖关系,拇指房产居间成功,买卖双方签6、确定买卖关系,拇指房产居间成功,买卖双方
署《上海市房地产买卖合同》双方提供相关签署《上海市房地产买卖合同》双方提供相
证件,拇指房产或律师在场签证关证件,拇指房产或律师在场签证
8、买方缴纳购房款,支付拇指房产佣金,交易税费等7、卖方支付拇指房产佣金,手续费用
9、买方按揭贷款手续,办理房屋产权过户交接手续
10、买方取得新房的产权证8、卖方根据合同约定进程收取售房款
11、拇指房产协助双方进行物业交接,9、拇指房产协助双方进行物业交接,
签署《物业交接单》签署《物业交接单》
升级会员 