武汉市物业管理条例修订版课件精选新版Word文件下载.docx
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合的原则。
第四条市、区人民政府（含开发区、风景区管委会，下同）应当将物业管
理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，坚持自治、法治、
德治相结合，建立物业管理综合协调机制，完善公益性和市场化相结合的物业管
理机制，以基层党组织建设推进物业管理，促进物业管理融入城市基层社会治理。
第五条房屋主管部门负责物业管理活动的监督管理工作。
民政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会在业主
大会成立、业主委员会选举等活动中履行相关职责进行指导、监督和考核。
城乡规划、国土、建设、公安、城市管理、价格、环境保护、水务、工商行
政管理、园林和林业等部门按照各自职责负责物业管理活动的相关监督管理工
作。
第六条街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织的领导和上级民政主
管部门的指导下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员
会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区
服务之间的关系，调解物业管理纠纷。
居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关
的工作。
物业管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。
第七条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。
联席
会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房屋、公安、民政、城市管理、司法行
政等部门和居（村）民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业服务企业、专
业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理及其监督管理活动中需要协调的
问题。
街道办事处、乡镇人民政府与房屋、公安、民政等部门之间应当建立健全信
息共享机制，互相通报物业管理信息。
第八条居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业应当在社区党组织
的领导下，建立健全物业管理协调联动机制。
第九条物业管理行业协会应当制定物业服务规范和等级标准，推进物业服
务标准化建设，建立和完善物业服务企业及其从业人员自律制度，开展物业管理
示范项目考评和从业人员培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助房屋主管部
门做好信用信息管理。
第十条建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前，根据建设项目
用地规划许可证确定的红线范围，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建
设等因素，按照下列规定划分物业管理区域，报区房屋主管部门备案：
（一）物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；
但规模过
大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封
闭小区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以分别划分为独立的物业
管理区域；
（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共
用的，可以划分为一个物业管理区域；
（三）已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项目，可以划分为一个
物业管理区域。
城乡规划主管部门审查建设工程规划设计方案，应当统筹考虑项目分期、配
套设施设备设置对物业使用和管理的影响。
第十一条建设单位应当将经备案的物业管理区域的详细分布图以及共用部
位、共用设施设备的配置和建设标准在物业管理区域内显著位置予以公示，并在
房屋买卖合同中明示。
经备案的物业管理区域不得擅自调整；
需要调整的，依照《湖北省物业服务
和管理条例》的有关规定进行。
第十二条新建物业，建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房。
物业
服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自变更用途。
配置的物业服务用房，应当相对集中，便于实施物业管理，建筑面积不得低
于物业总建筑面积的千分之二，并不得少于一百平方米。
业主委员会办公用房从
物业服务用房中安排，其建筑面积不得少于二十平方米。
物业服务用房应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办
公条件，配置独立、合格的水、电等计量装置，并具备办理不动产权属登记的条
件。
城乡规划主管部门实施建设工程规划许可，应当按照规定的标准对物业服务
用房的设计进行审查，在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，
并在附图中注明其具体位置。
房屋主管部门实施房屋销售许可，应当对物业服务用房进行核查。
第十三条新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施
设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、
同时交付。
建设单位组织竣工验收，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位
参加，专业经营单位应当参加；
建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的，
专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。
建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业管理区域内供水、供电、供
气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当
接收。
第十四条住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位在业主、
业主大会首次选聘物业服务企业前，应当按照国家、省及本市相关规定，通过招
投标方式选聘前期物业服务企业。
投标人少于三个或者建筑物总面积不超过三万平方米的，经物业所在地区房
屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。
第十五条建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前，与选聘的物
业服务企业签订前期物业服务合同，并自签订合同之日起十五日内向物业所在地
区房屋主管部门备案。
前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式
及收费起始时间、合同终止情形等内容。
前期物业服务合同生效之日至物业交付业主之日的前期物业费用，由建设单
位承担；
物业交付之后的前期物业费用，由业主承担。
前期物业服务合同约定的期限未满，业主委员会与业主大会决定选聘的物业
服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十六条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服
务合同约定的内容。
第十七条建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约。
物业买受人在
与建设单位签订房屋买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第十八条前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位参照市房屋主管部
门拟订的示范文本制定；
建设单位对示范文本作出修改的，不得减损业主的合法
权益。
第十九条物业交付十五日前，建设单位应当与前期物业服务企业完成物业
共用部位、共用设施设备的承接查验，移交承接查验资料，并签订物业承接查验
协议，作为前期物业服务合同的补充协议。
前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，持下列资料向
区房屋主管部门备案：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验、交接记录；
（六）其他有关承接查验资料。
第二十条房屋所有权人为业主。
尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、
拆迁或者征收补偿等法律事实已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理中的业
主。
业主身份的确定，以不动产登记簿为准；
没有登记的，以其他能够证明其权
属的合法有效文件为依据。
业主依照《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的规定享有
业主权利，履行业主义务。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。
委托应当以书
面形式提交业主委员会。
第二十一条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区
域内全体业主组成。
业主委员会由业主大会选举产生，对其负责，受其监督。
业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员
会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
一个物业管理区域内业主人数不足二十人且全体业主一致同意不成立业主
大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第二十二条符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召
开首次业主大会会议，成立业主大会：
（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；
（二）首次交付房屋专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到
建筑物总面积百分之二十以上的；
（三）交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的。
专有部分面积、建筑物总面积和业主人数依照《湖北省物业服务和管理条例》
的有关规定确定。
第二十三条符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当书面报告街
道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门；
业主也可以向街道办事处、乡镇
人民政府或者区房屋主管部门提出召开业主大会会议的书面报告。
区房屋主管部
门收到书面报告的，应当在五个工作日内书面通知街道办事处、乡镇人民政府。
街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告或者通知之日起三十日内，依照
《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定，组织成立业主大会会议筹备组，筹
备召开首次业主大会会议。
第二十四条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议
事规则并选举产生业主委员会之日起成立，业主大会会议筹备组的职责同时终
止。
业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向街
道办事处、乡镇人民政府备案，并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业
主委员会印章。
业主大会印章根据业主大会的决定使用；
业主委员会印章经半数
以上委员签字同意方可使用。
前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交物
业承接查验档案；
三十日内，移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委
员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。
第二十五条业主大会会议讨论决定下列事项：
（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业
主委员会工作规则；
（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；
（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；
（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；
（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金；
（六）改建、重建共有建筑物及其附属设施；
（七）改变共有部分的用途；
（八）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；
（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员
会委员津贴的来源、支付标准；
（十）改变或者撤销业主委员会作出的决定；
（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。
业主大会决定前款第五项和第六项所列事项的，应当经物业管理区域内专有
部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半
数的业主同意。
业主大会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以
公布，并向街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召
开。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。
有下列情形之一的，
业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）法律、法规、管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。
有前款所列情形之一，业主委员会未及时组织召开业主大会会议的，街道办
事处、乡镇人民政府应当责令其在三十日内组织召开；
逾期不组织召开的，由街
道办事处、乡镇人民政府组织召开。
第二十七条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积
过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式。
采用书面征求意见的，应当将征求意见书直接送达业主；
无法直接送达的，
应当在物业管理区域内公告。
第二十八条管理规约应当对下列事项作出规定：
（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；
（二）共用部位、共用设施设备的经营与收益的分配、使用；
（三）业主和物业使用人在环境卫生、动物饲养、植物种植、安全管理等方
面的权利与义务；
（四）违反管理规约应当承担的责任。
经业主大会表决通过的管理规约自公布之日起生效，对全体业主及物业使用
人均具有约束力。
第二十九条业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年，可
以连选连任。
鼓励党员业主通过法定程序成为业主委员会委员。
业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主
任和副主任。
业主委员会可以设立候补委员，候补委员人数不得超过委员人数的百分之五
十。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
业主委员会任期内出
现缺员时，由候补委员按照得票数的顺序进行递补。
业主委员会委员和候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。
第三十条业主委员会应当履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业管理区域内
显著位置公布报告内容，接受业主询问；
（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企
业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物
业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题，维护业主合法权益；
（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理
产生的纠纷；
（六）组织、监督专项维修资金的筹集、使用；
（七）根据业主大会的决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营
方式和所得收益的管理、分配、使用；
（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做
好物业管理区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；
（九）法律、法规和管理规约规定的其他职责。
业主委员会未按照规定履行职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业
主委员会。
第三十一条业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开业主委员
会会议，并于会议召开七日前在物业管理区域内显著位置公布会议议程，听取业
主的意见和建议。
业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意。
业主委员会应当将决定自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予
以公布。
第三十二条业主委员会委员有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政
府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务：
（一）拒绝或者放弃履行委员职责；
（二）挪用、侵占业主共有财产；
（三）在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；
（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建
设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；
（五）与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系；
（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；
（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（八）违规使用业主委员会的印章；
（九）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。
业主委员会候补委员有前款第二项至第九项所列情形之一的，丧失候补委员
资格。
第三十三条业主委员会任期届满六十日前，应当在街道办事处、乡镇人民
政府的指导下召开业主大会会议，完成换届选举。
逾期未完成的，街道办事处、
乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。
第三十四条业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的印章、
档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员
会。
新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。
业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的
前款所列财物移交业主委员会。
违反前两款的规定拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，
公安机关应当依法协助。
第三十五条物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。
业主委员会应当
每半年公布一次公共收益的收支情况，接受业主监督。
管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行
审计，业主委员会拒绝的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会，督
促其限期聘请专业机构进行审计；
逾期未聘请的，街道办事处、乡镇人民政府应
当代为聘请，对负有责任的业主委员会委员依照本条例第三十二条第一款的规定
予以处理。
审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。
公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理，业主大会可以持本条例第二
十四条第二款规定的备案证明向金融机构申请开立账户。
业主大会、业主委员会工作经费从公共收益中列支，不足部分由全体业主分
摊。
第三十六条未依法成立业主大会、选举产生业主委员会的住宅物业管理区
域，街道办事处、乡镇人民政府在征求业主意见后，可以指定物业所在地居（村）
民委员会代行业主委员会职责。
第三十七条本市实行物业服务项目经理责任制。
一个物业管理区域由一个
物业服务企业实施物业管理。
物业服务企业应当按照规定聘请专业人员从事相关服务工作。
第三十八条物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案，及时处理物
业管理中的突发事件。
物业管理区域内有下列情形之一的，物业服务企业应当按
照有关规定及时向街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门、专业经营单位报告：
（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害；
（二）发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病；
（三）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人
及建筑物安全；
（四）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主
和物业使用人正常生活；
（五）发生群体性事件；
（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。
第三十九条市房屋主管部门应当建立物业服务企业服务质量标准体系，组
织开展物业服务企业和从业人员服务质量的考核、评价。
考核、评价结果作为物
业服务收费、物业服务企业选聘的重要依据。
市、区房屋主管部门应当建立物业服务企业、物业服务项目经理信用信息系
统，并向公众提供查询服务。
第四十条鼓励业主大会采取招投标的方式选聘物业服务企业。
市房屋主管
部门应当建立全市统一的物业管理招投标平台，为物业管理招投标当事人提供指
导和服务。
业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报
第四十一条物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价
和市场调节价。
实行政府指导价的，市价格主管部门应当会同市房屋主管部门制定收费标
准，并向社会公布；
每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准。
实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量
相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定；
物业服务企业不
得擅自调整约定的物业收费标准。
市、区人民政府应当建立保障性住房物业服务费补偿机制，制定并落实补贴
政策。
第四十二条物业服务企业应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约
定履行物业管理义务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服
务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、
供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。
物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收
费项目、收费标准、物业服务费收支情况、投诉电话等信息。
第四十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。
业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以督促其限期交纳；
逾
期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
经仲裁裁决或者司
法判决确认后仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。
第四十四条业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业
主大会会议，决定是否续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。
双
方续约的，应当重新签订物业服务合同。
业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、物业
服务合同的主要内容等进行表决。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务
企业应当按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出
选聘或者续聘决定为止，物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业
主委员会到期终止物业服务合同的除外。
第四十五条有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不
得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
（一）物业服务合同依法、依约解除；
（二）除本条例第四十四条第三款规定的情形外，物业服务合同期满未续约；
（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其
他情形。
物业服务企业退出住宅物业管理区域后，业主大会仍未选聘新的物业服务企
业的，由
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