28.房地产投资各个步骤的先后顺序是（）
A.选择投资方案、寻找投资机会、实施投资方案、评估投资机会
B.选择投资方案、寻找投资机会、评估投资机会、实施投资方案
C.寻找投资机会、选择投资方案、评估投资机会、实施投资方案
D.寻找投资机会、评估投资机会、选择投资方案、实施投资方案
29.某房地产投资项目的折现率为12%时，净现值为359万元；折现率为13%时，净现值为-83.50万元，该投资项目的财务内部收益率为（）
Ａ12.19%B.12.30%C.12.70%D.12.81%
30.某房地产开发项目第四年的累计净现金流量出现正值，上一年累计净现金流量为-4000万元，当年净现金流量为8000万元，其静态投资回收期为（）年
A.2.50B.3.50C.4.00D.4.50
31.李某购买一套单价为5000元/平方米，建筑面积为90平方米的商品住宅，首期付款为总价的20%，余款向银行申请贷款期限为20年、贷款年利率为6.80%，按月等额偿还贷款本息的住房抵押贷款，李某每月的还款额为（）元
A.2748B.2788C.3435D.3485
32.购房投资者通过折价方式将其房屋转换为现金而导致资金损失的风险，属于（）
A.市场供求风险Ｂ变现风险C.购买力风险D.资本价值风险
33.在买方市场下，房地产成交价会偏向（）
A.买方最低出价B.买方最高出价C.卖方最低要价D.卖方最高要价
34.新建经济适用住房的出售价格实行（）
A.市场调节价B.最低限价C.政府定价D.政府指导价
35.某宗面积为6.25亩的工业用地，容积率为0.80，楼面地价为800/平方米，随着城区的扩大，按新的规划拟变更为综合用地，容积率为4.00，楼面地价为1200元/平方米，理论上应补缴的地价款为（）万元
A.133.33B.166.67C.666.67D.1733.16
36.收益法中的报酬率与投资风险（）
A.正相关B.负相关C.无关系D.相关性随机变化
37.甲乙两幢写字楼位于同一地段，乙写字楼电梯速度慢，载重量小，上下班高峰时间乘坐电梯十分拥挤，因此租金明显比甲写字楼低，从折旧角度看，造成乙写字楼租金低的原因的乙写字楼（）
A.物质折旧B.功能落后C.功能过剩D.经济折旧
38.由出票人签发，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，称为（）
A.本票B.汇票C.支票D.信用证
39.关于个人住房固定利率贷款的说法，正确的是（）
A.借款人要面临未来利率上升的风险B.借款人无法准确预测未来的利息支出C.贷款利息通常固定在一个较高水平上D.贷款期限内偿还贷款的方式必须固定不变
40.个人住房贷款中的组合贷款是指（）
A.购房贷款和装修贷款B.购买两套或两套以上的住房贷款C.贷款资金来源于两家或两家以上商业银行D.由住房公积金贷款和商业性贷款共同组成的贷款
41.李某年收入为3.6万元，每月需要支付住房贷款820元，物业管理费用为每月80元，李某的月房产支出与收入比是（）
A.0.03B.0.25C.0.27D.0.30
42.金融市场中，被称为借贷资金供求指示器的利率是（）
A.法定利率B.公定利率C.市场利率D.协定利率
43.为了解大城市新建商品房市场状况，研究人员对北京、上海等几个城市近三年新建商品房市场进行了全面深入了解，这种调查方式属于（）
A.随机调查B.抽样调查C.典型调查D.重点调查
44.抽样调查方式中，确定抽样框的基本依据是（）
A.调查对象B.调查单位C.调查项目D.调查目的
45.统计实有住宅建筑面积时，需要计入该指标中的房屋不包括（）
A.别墅B.公寓C.集体宿舍D.住宅楼中作为人防使用，不住人的地下室
46.表现房地产经纪人员个性心理特征的核心是（）
A.信念B.性格C.气质D.能力
47.销售人员思维敏捷，语言柔和谦恭，主动介绍购房相关事项，热心解答购房者的问题，这种接待方式适用于（）类型的消费者
A.多血质B.胆汁质C.粘液质D.抑郁质
48.某房地产经纪机构年初给每位职工投保了10万元的家庭财产保险和10年的人身意外事故安全保险，这项措施针对职工需要层次是（）
A.生理需要B.安全需要C.尊重需要D.归属需要
49.消费者的价格心理表现有不同的类型，工薪阶层在买房时多选择经济实惠、价格低廉的住宅，这种价格心理表现为（）
A.习惯性心理B.敏感性心理C.倾向性心理D.感受性心理
50.某楼盘的销售单价为7998元/平方米，确定该价格采用的商品定价心理方式是（）
A.高价法B.低价法C.尾数法D.折价法
二、多选题
51.关于法律适用的说法，正确的有（）
A.法律解释优先于法律文本B.部门规章的效力高于地方政府规章的效力C.法律的效力自公布之日生效，至废止之日失效D.《城市房地产管理法》中涉及物权的规定，优先于《物权法》中涉及物权的规定E某行政法规自2011年5月1日起施行，某部门规章自2012年4月1日起施行，若两者的规定相冲突，使用行政法规
52.甲房地产开发企业（甲企业）将其开发的某住宅小区1、2、3号住宅楼委托乙机构代理销售，乙机构的行为中，属于滥用代理权的有（）
A.购买其中5套住宅B.以自己的名义与购房人签订买卖合同C.将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友刘某D.将其中一套住宅地价销售给乙机构的利害关系人张某E经甲企业同意，将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理销售
53.关于房屋租赁期限的说法，正确的有（）
A.租赁期限不得超过20年B.租赁续订期限可以超过20年C.租赁期限超过20年的，合同无效D.无论租赁期限长短，租赁合同均应当采用书面形式
54.关于房地产抵押的说法，正确的有（）
A.债权人和抵押权人可以是同一人B.抵押权自抵押合同生效时设立C.订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响D.抵押期间，抵押人可以自行处分抵押房地产E以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物必须一并抵押
55.评价住宅的适用性能，应当包括的内容有（）
A.住宅套型B.隔声性能C.设备设施D.建筑造型E室内污染物控制
56.关于建筑面积计算的说法，正确的有（）
A.房屋内的门厅、客厅，均按一层面积计算B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算C.房屋的天面、天面上的花园按水平投影面积的一半计算D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算E属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
57.套内房屋使用面积包括（）
A.套内墙体面积B.内墙面装饰厚度水平投影面积C.套内楼梯面积D.套内阳台面积E套内壁柜面积
58.在住宅室内装饰装修中，可以改善墙体物理性能的措施有（）
A.墙面增加吸声材料B.对墙面进行保湿处理C.选用体现装饰装修风格的色彩处理D.墙面选用浅色饰面材料反射太阳光E门窗套选用质感、触感较好的装饰材料
59.在民用建筑中，常见的整体类地面有（）
A.大理石地面B.水磨石地面C.花岗石地面D.水泥地面E混凝土地面
60.可见光污染的污染源有（）
A.控制不当的路灯B.夜间迎面驶来的汽车灯光C.车站过多闪烁的信号灯D.红外光E紫外光
61.园林景观的特点有（）
A.园林景观全部都是人造物B.园林景观是固定在某处的标志性景观C.美是园林景观的标志D.园林景观是心里和生理的共同表现E所有园林景观都需要进行护理
62.工程建设中常见的工程地质病害有（）
A.地震与冲沟B.地下溶洞C.塌方D.地下回填土E洪水淹没地
63.关于城市规划的说法，正确的有（）
A.城市总体规划分为控制性规划和修建性规划B.修建性详细规划是各项建筑和工程设施设计及施工的依据C.控制性详细规划的内容包括确定建筑后退红线距离D.城市总体规划由市人民政府组织编制E城市的发展布局、功能分区等属于城市总体规划的内容
64.下列居住区用地中，属于住宅用地的有（）
A.地面停车场用地B.宅间绿地C.宅间小路用地D.公建用地E住宅建筑基底占地
65.房地产投机区别于房地产投资的特征主要有（）
A.利用别人资金投入B.短期的时间介入C.缺乏理性的分析与评估D.寻求回报E具有风险性
66.下列房地产投资项目经济评价指标中，属于动态盈利性评价指标的有（）
A.财务净现值B.投资利润率C.成本利润率D.财务内部收益率E利息备付率
67.房地产投资选择多样性的表现有（）
A.房地产类型多样B.房地产投资形式多样C.房地产投资收益的个别性D.房地产经营方式多样E房地产投资变现复杂
68.下列房地产投资类型中，属于间接投资形式的有（）
A.S房地产开发投资B.购买房地产用于出租C.购买房地产开发企业股票D.购买房地产投资信托基金E租赁房地产后转租
69.下列影响房地产价格的因素中，可能引起房地产价格下降的有（）
A.家庭人口规模小型化B.中等收入的居民收入增加C.建材价格下降D.房地产拥有者惜售E实行房屋限购政策
70.下列房地产中，适用市场法估价的有（）
A.高档公寓B.标准厂房C.行政办公楼D.博物馆E商铺
71.采用收益法估价时，可能导致估价结果偏低的因素有（）
A.预测的净收益偏低B.预测的运营费用偏低C.选取的报酬率偏低D.确定的受益期限偏短E考虑了净收益变化
72.关于成本法估价中房地产价格构成的说法，正确的有（）
A.土地取得成本中包括拆迁费用B.开发成本包括非营业性公共配套设施的建设费用C.管理费用一般按开发成本的一定比例测算D.投资利息不包括自有资金应得的利息E销售税费不包括开发建设过程中的税费
73.信用的特征有（）
A.偿还性B.收益性C.风险性D.流动性E固定性
74.2012年6月8日，中国人民银行公布的降息0.25个百分点后的利率为（）
A.法定利率B.贷款利率C.贷款价值比D.偿还比例E最高贷款限额
76.在时间序列的速度分析中，增长速度和发展速度的关系是（）
A.两者仅相差一个基数B.增长速度=发展速度-1C.定基发展速度=定基增长速度+1D.定基增长速度=各环比发展速度连乘积-1E定基增长速度=各环比发展速度连乘积
77.下列房地产统计指标中，以报告期末的状况作为统计指标的有（）
A.成套住宅建筑面积B.竣工房屋面积C.人均住宅建筑面积D.商品房可预售面积E住宅自有率
78.某住宅小区规划设计新颖时尚，定位高档，有大量名人居住，居民张某特意在该小区购买了一套住宅，这表现张某的购买动机有（）
A.求实动机B.求新动机C.求名动机D.求奇动机E求同动机
79.在房地产经济活动中，了解消费者群体形成具有的作用包括（）
A.减少经纪服务的盲目性B.降低经纪机构的经营风险C.利于经纪机构获取最佳经营效果D.可以为经纪机构提供明确的目标市场E可以增加存量房源的供给
80.房地产经纪人员消除心理压力，可以采取的正确方法有（）
A.有规律地进行体育运动B.高标准严格要求自己C.善于客观公正地看问题D.将快乐与朋友分享，将烦恼留给自己E学会委托别人做事
三、综合分析题
（一）孙某通过房地产经纪机构向业主沈某承租一幢酒楼，该酒楼共3层，为钢筋混凝土现浇框架结构，一层为大堂、厨房和办公室，二三层设餐饮包间，室内为中国古典传统风格高档装修，房地产经纪机构撮合孙某和沈某达成租赁意向，并于2012年10月8日专门举行了租赁合同签字仪式，该租赁合同约定，承租人应当投保火灾保险，保险费由出租人承担。
81.孙某为租用该酒楼与业主沈某签订的租赁合同属于（）
A.非典型合同B.从合同C.要式合同D.有偿合同
82.房地产经纪机构为举行租赁合同签字仪式，租用会议室发生的费用应当由（）承当
A.业主孙某B.承租人孙某C.沈某与孙某共同承担D.房地产经纪机构
83.沈某为该酒楼所投的保险属于（）
A.财产损失保险B.特定危险保险C.法定保险D.保证保险
84.若承租人拟通过二层建筑平面图了解该酒楼的内部状况，该平面图能够反映的主要内容为（）
A.餐饮包间平面形状与大小B.门窗类型、数量位置C.墙、柱位置、尺寸D.主要部分的标高及高度关系
85.根据该酒楼的装修风格，幕墙装饰面宜采用的材料为（）
A.不锈钢板B.石材C.铝板D.彩涂钢板
（二）甲房地产开发企业委托乙房地产机构代理销售其开发建设的一居住小区。
该小区共有4幢塔式住宅楼，层数分别为20层、25层、31层和32层，建筑面积分别为18000平方米、25000平方米、35000平方米和38000平方米，基底面积分别为900平方米、1000平方米、1100平方米和1200平方米。
居住小区内建有喷泉、假山、草坪灯、景观亭、名人雕像等。
乙房地产经纪机构为调查市场状况，对前来售楼处咨询的消费者进行了问卷调查。
10天内工收回调查问卷516份，调查结果显示，有449人有购房意向。
同期当地人民银行发布调查报告，显示近期有购房意向的人数比例为24%。
86.该居住小区的平均层数为（）层
A.27.00B.27.12C.27.62D.28.33
87.该居住小区中每幢住宅楼设置的电梯数不应当少于（）台
A.1B.2C.3D.4
88.该居住小区中的硬景观有（）
A.树木B.草坪灯C.景观亭D.名人雕像
89.关于乙房地产经纪机构和当地人民银行调查结果的说法，正确的为（）
A.乙房地产经纪机构的调查结果表明近期当地实际有购房意向的人数比例为87%
B.乙房地产经纪机构调查取得的样本太少，其调查结果不具有参考价值
C.乙房地产经纪机构进行的调查属于非随机抽样，调查结果不能推断总体
D.当地人民银行发布的调查结果应当是普查方式取得的
90.售楼处的营销人员根据观察到的消费者意图而采取的营销策略中，正确的为（）
A.消费者目光集中，迅速询问住房信息，营销人员马上以欢迎的态度靠近
B.消费者东看西瞧，不急于提出购买要求，销售人员让其在自由轻松的气氛下任意参观
C.消费者目光游移不定，观看一些毫无关联的住房信息，营销人员催促其尽快离开
D.消费者没有固定的目标，参观并收集住房信息，营销人员主动上前介绍促销
（三）甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0。
该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。
李某在看了几个开发项目并进行了认真的比较分析后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100平方米的住宅，预计2年后入住。
类似商品住房现房的市场价格为8000元/平方米，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。
91.甲房地产开发企业购买土地的露面地价为（）元/平方米
A.500B.750C.2000D.3000
92.为应对房地产开发市场复杂形势带来的投资风险，李某可采用的最适用的投资风险管理方法为（）
A.风险回避B.风险组合C.风险控制D.风险转移
93.根据类似现房的市场价格推算，李某购买的住宅目前的市场价格为（）元/平方米
A.6865B.6894C.6903D.6931
94.当地市场上类似商品住房的售价租金比应当为（）
A.1.77B.14.81C.21.33D.29.62
95.关于李某购房行为的说法，正确的为（）
Ａ李某是一个习惯型的消费者，目的性强
Ｂ李某是一个冲动型的消费者，易受外界因素影响
Ｃ李某是一个理智型的消费者，不易受他人的诱导或广告宣传的影响
Ｄ李某是一个经济型的消费者，感情色彩小，经济实惠是其购房的原因
（四）王某需从商业银行申请住房抵押贷款。
王某为单身，现月均收入为5600元，除住房抵押贷款外无其他债务支出。
假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。
96.王某预期房价上涨的原因可能为（）
A.个人住房贷款利率下降B.人民币对美元贬值C.政府减免契税D.该地区人口增加
97.该套住房的正常成交价格为（）元/平方米
A.9223B.9500C.9794D.10000
98.王某申请贷款时，应向银行提供的资料为（）
A.购房合同B.自筹资金证明C.抵押物清单D.其父母身份证明
99.根据商业银行贷款的有关规定，王某每月收入中可用于偿还贷款的最高额为（）元
A.2500B.2780C.2800D.3080
100.王某每月还款额中（）
A.本金递减B.本金递增C.利息递减D.利息递增
8
升级会员 