假日酒店商业计划书文档格式.docx
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正在建设的"
黄大"
铁路横穿本市中部，是山东北翼的铁路大动脉。
正在建设的10万吨级黄骅大港，就建在某的北大门上，与某的无棣县一河之隔。
某市地图
二、
某基础建设状况
某市作为黄河三角洲的中心城市，城市建设初具规模，经济势力不断增强，功能日趋完善，带动辐射能力有了很大提高。
近十几年来，某已建成纺织、化工、机械、轻工、食品、建材、造纸、印刷等门类比较齐全的工业体系。
1992年被正式命名为“国家级卫生城”。
交通设施
某交通方便，黄河大桥是连接苏、鲁、京、津的重要交通枢纽，205国道纵贯南北，220国道横穿东西，地方公路四通八达，形成了三纵三横一环的公路交通网。
济青高速公路横穿本区南部，与滨博高速公路构成了高等级公路框架；
胶济铁路干线自某南部穿过，支线深入本区腹地。
即将开工的德烟铁路横穿中部，是山东北翼的铁路大动脉；
某沿海已形成中小型港口群,现有500至3000吨级泊位10个，万吨级某港已经国家立项。
国家特大工程――“神骅工程”的黄骅港、朔黄铁路与某仅隔河之遥。
某至大家洼铁路使某形成一条内连国内东部沿海和西部能源基地，外通亚太各大港口的经济新通道。
某位居黄河“龙头”，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同省城济南市搭界。
从某驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日可以往返首都北京。
通讯设施
某通讯事业发展迅猛，目前，本地网建成了以光缆为主，数字微波为辅的通信传输基础网，基本形成了由电话网、移动通信网、数据通信网、综合业务数字网组成的通信业务网络。
本地电话局用交换机总容量达到126万门，固定电话用户数（含小灵通）达到109万户，主线普及率为24.5部/百人。
移动通信发展迅猛，现有移动公司两家，移动通信基站196个，全市移动电话达到30万户。
数字数据网（DDN）、分组交换网等投入运营，数据通信覆盖所有县市及经济发达的乡镇，无线数据通信业务也即将开通。
某市信息网络中心、市电信局已开通两个国际互联网综合站点，全市计算机网络已经基本形成。
电力设施
某拥有220千伏变电站4座、110千伏变电站20座、35千伏变电站54座，220千伏容载比为1.432。
全市拥有500千瓦以上容量电厂总容量30.625万千瓦；
拥有35千伏及以上变压器总容量210.947万千伏安。
35千伏及以上输电线路1545.3公里，其中220千伏线路8条长411.8公里，110千伏线路27条长474.8公里。
全市拥有无功补偿设备安装容量47.41万瓦。
近年来，某电网电力电量增长较快，1999年某供电区完成供电量23.281亿千瓦时，供电最高负荷达41.9万千瓦。
根据《山东电力三十年（1991-2020年）发展规划纲要》，将在某北部建设某500千伏变电站作为华德电厂三期的配套项目。
某500千伏变电站的建设将彻底改变某电网长期薄弱和卡脖子问题，使某电网与山东电网联系更加密切，增强了网架结构，使某电网跨入超高压、高参数、大容量的时期，将多某经济乃至整个黄河三角洲的开发发挥重大作用。
三、
某市经济状况
综合经济实力不断增强。
2005年，全市实现生产总值（GDP）667.27亿元，按可比价格计算，比上年增长17.7%，增幅比上年提高0.5个百分点。
其中，第一产业增加值89.10亿元，增长7.6%；
第二产业增加值401.66亿元，增长22.9%，其中规模以上工业增加值304.85亿元，增长35.6%，对GDP增长的贡献率达60.9%，是拉动全市经济快速增长的主要动力；
第三产业增加值176.51亿元，增长12.6%。
人均GDP达18031元（按全年平均汇率折算达2201美元）。
招商引资形势喜人。
2005年共引进市外项目2165个，其中投产项目1028个，在建项目1137个，实际利用市外资金500.97亿元，比上年增长45.2%。
飞机上天、汽车上路、轮船下海目标基本实现，得到省内外社会各界的广泛关注。
民营经济蓬勃发展。
2005年某市民营经济实现增加值393.01亿元，增长22.5%，占全市生产总值的比重为58.9%，比上年提高1.3个百分点。
其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比重达到53.5%。
民营经济实交税金24.98亿元，增长30.6%，占全部税收的比重达到41.9%。
工业支柱产业基本形成。
目前，全市已形成门类比较齐全的工业体系，纺织、化工、机械、食品等四大支柱产业优势明显。
纺织工业，是我市骨干龙头行业，山东魏桥纺织集团，生产规模、产品质量、企业效益和出口创汇名列全国同行业前茅；
某印染集团，是我市印染行业的龙头企业，生产能力和出口创汇列全国同行业第一；
山东亚光纺织集团，是全国最大的高档毛金生产企业和出口基地。
化学工业，已初步形成了以石油化工、盐化工、油脂化工为主的产业框架，全市原油加工能力突破200万吨，是全国14个精细化工基地之一。
山东滨化集团的各项主要经济技术指标居全省地方化工企业首位；
鲁北化工集团以磷石膏制硫酸联产水泥独家知识产权为支撑，实施盐化工、煤化工、油化工相结合的"
三化合一"
工程，建设中国第一家生态工业园。
机械工业，产品享誊中外,某活塞集团，年生产各类活塞1000万只，出口十几个国家和地区，主要经济指标连续15年位居全国同行业之首。
食品工业，山东华中琥珀啤酒有限公司年生产能力突破60万吨；
山东渤海油脂集团年生产各类植物油精炼油30万吨，“十五”期间将建成全国第二大高级植物油提炼厂，并在大豆深加工方面走在全国前列。
四、某旅游业发展状况
某历史悠久，文化源远流长，早在新石器时代，就有人类繁衍生息，是黄河文化和齐文化的发祥地之一，境内有惠民县大高遗址、邹平丁公遗址等。
民风淳朴，传统民间艺术异彩纷呈，发源于博兴的吕剧、惠民的胡集书会、泥塑、木版画及某剪纸具有深厚的乡土气息，独具艺术风格。
某人杰地灵，是《孙子兵法》的作者孙武的故里，此外还产生了文学家范仲淹、汉孝子董永等一批历史名人。
某旅游资源丰富，素有“鲁北黄山”之称的邹平县南部山区，是良好的避暑、度假胜地。
北部沿海的百里贝壳长堤、旺子岛、天然狩猎场、跑马场雄奇壮观，阳信梨花节、无棣小枣节、沾化冬枣节、博兴国际小戏艺术节等都具有浓郁的地方特色。
孙子故园、魏氏庄园、范公祠、鹤伴山、麻大湖等历史名胜和自然景观令人留恋忘返。
旅游业产业发展进入快车道。
重要旅游基础设施建设和景区点整合提升成绩突出。
“中国孙子兵法城”、“魏氏庄园”、沾化县下洼镇“中国冬枣之乡旅游区”顺利通过国家AAA级旅游区验收评定，全市A级景区点发展到了4家。
“中国冬枣之乡旅游区”同时通过了“山东省农业旅游示范点”检查、验收、评定。
旅游收入大幅增长。
全市星级宾馆年接待海外住宿游客3717人次，增长2.5倍。
实现外汇收入208万美元，增长3.6倍。
接待国内游客241.07万人次，增长7.2%；
实现国内旅游总收入14.24亿元，增长11.8%。
实现旅游总收入14.41亿元，增长12.8%。
五、某新区建设
1.某新区发展规划和城市定位
某城市新区在某西部，以黄河五路为发展轴线，覆盖渤海11路至渤海18路的范围。
新区从2001年开始规划建设，占地面积49.7平方公里，与老城区接壤，规划超前，其战略目标是将城市中心转移至新区。
由于老城区面积狭小，基础设施老化，城市经济发展受到制约，政府决定建设新的城区，将城市中心移至新区，新区随之定位为集文化、行政、金融、居住功能为一体的新的某城市中心。
2.建设现状
新区建设从2001年开始，共开工建设15条城市道路，总长达32公里，基础设施建设完成3.7亿元；
以大型水面为特征的大型城市公园和城市广场基本建成。
新区行政中心已有29个单位征地，计划总投资14亿元，并且大多已开工建设，其中某学院、黄河住宅小区、市政大厦、某海关、某联通、某移动、某电信、某国税局、广电大楼、财政局、科技局、技术监督局、某日报、规划局等29个行政事业单位均坐落于此，市政府等单位已经入住新区，新区城市架构已基本形成。
3.某新区发展预测
2003年，某提出“以工为港，工业兴港”的发展思路，制定实施今后五年投入106亿元建设五大工业园的规划。
整个城市发展正逐渐转变，预计未来几年，某西部新区及经济开发区将成为城市主要发展区域，加上政府在市政建设方面大力支持新区的开发，引伸出巨大的新发展空间和拥有升值潜力的环境。
新区现在人口在迅速增长，现在已达到8万多，预计再有两年的时间，新区的人口将达超过15万，达到老城区人口的一半以上。
行政办公中心的进驻，将提升该区域的消费水平及档次，使区域形成中央商务区的发展形态。
从新区的规划和现在的建设来看，新区城市环境、基础设施建设、办公和居住条件将大大超过旧城区，可以预见，一至三年的时间，新区将成为整个某的行政、金融、居住、休闲、商业中心。
4.新区发展对酒店的市场需求
新区城市环境、基础设施不断完善，区域综合优势将远远超过旧城区，可以预见，新区将很快就成为整个某的行政、金融、居住、休闲、商业中心。
而目前某的主要酒店全部分布在老城区，新区还没有一家档次星级酒店，现在新区正在兴建或招商的酒店基本都是五星级酒店，新区酒店的竞争将是这些高星级酒店间的竞争。
根据调查，有特色的经济型酒店将在某酒店市场拥有极好的客源市场，在新区兴建特色经济型酒店将填补新区的市场空白，风险小而且经营前景看好。
六、某酒店业现状
酒店概况
某酒店业是随着某商业经济和旅游活动的开展而发展起来的，从开始一般性的接待，到后来的高档接待，某的酒店接待能力有了很大提高。
到2005年，全市的星级酒店约为6家，客房约600多间。
其中挂牌四星两家，分别为贵苑大酒店和银茂大酒店；
准四星一家，为中海酒店；
三星一家，为华滨大酒店；
二星二家，分别为帝都宾馆、清怡宾馆等。
档次最高的是贵苑大酒店和银茂大酒店，客房规模最大的是清怡宾馆，房间数146间，其他酒店的房间数在60－120之间。
星级酒店床位总数约在1200多张。
某市星级酒店一览表
酒店名称
星级
地址
贵苑大酒店
四星
某市渤海九路520号
银茂大酒店
某市黄河五路513号
中海酒店
准四（高级商务）
某市黄河八路以北，渤海二十路以东中海西岸
华滨大酒店
三星
黄河6路与渤海6路交叉口
帝都宾馆
二星
某市渤海五路548号
清怡宾馆
某市黄河三路556号
JFO编制
某重点酒店
贵苑大酒店位于某市渤海九路520号，地理位置优越，是某市目前星级最高的涉外酒店。
酒店外形仿欧式建筑，内部装饰典雅大方，建筑面积约13000平方米，采用先进的全电脑化管理及境外卫星电视接收系统，并提供高速宽带接驳等国际商务现代化设施，主要接待商务、旅游、家庭休闲客人。
酒店大堂设计颇具匠心，装修豪华典雅，感觉温馨。
酒店拥有89间（套）客房，不同档次的房间能够满足客人的不同需要，客房设有私人保险箱、国际直拨电话、宽带接口、迷你吧等设施让。
酒店还设有商务中心、大堂吧、风味馆、潮粤餐厅、夜总会、桑拿中心、多功能会议厅等，向客人提供多方面的消费服务。
潮粤餐厅主要提供粤菜及潮菜，多功能会议厅可以满足300多人的会议需求。
经过调查贵苑大酒店的管理水平目前在某是最好的，其平均房价大约在260－300元左右，客房出租率在80％以上。
银茂大酒店位于某市繁华的商业中心地段――黄河五路于渤海七路交汇处，占地12300平方米，总建筑面积16000平方米。
于2001年12月18日开业，是一家容餐厅、客房接待、康乐、会议、商贸于一体的综合性四星级酒店，突出高、中档接待，以政府接待和高、中档商旅顾客接待为主。
酒店装修较为豪华，功能齐全。
内设各类型客房96间（套），共有客房床位179个。
餐饮设有中餐厅（豪华雅间14间，能同时容纳400余人就餐）和咖啡厅。
康乐设施有室内游泳馆、健身房、乒乓球室、台球室、棋牌室、阅览室、夜总会、桑拿洗浴、美容美发等。
其他设有商务中心、票务中心、商品部、以及多功能会议厅等设施。
餐饮主要经营绿色饮食，以鲁、粤、海派杭帮菜为主，聘请国际名厨杨贯一大师的内传弟子刘忠源先生任鲍翅总监，主理燕、鲍、翅、参等高档菜肴的制作。
客房出租率约为80％。
酒店在设施和管理上明显不如贵苑。
中海酒店位于山东省某市黄河八路以北，渤海二十路以东中海西岸，是山东省内首家高级公务酒店，是某市委、市政府的接待基地，为准四星级酒店。
酒店占地206亩，拥有六栋别墅楼，共有各类高档客房36间，每栋别墅建筑面积1523平方米，集住宿、餐饮、办公于一体，装修高档，设施齐全；
一栋综合楼，建筑面积5220平方米，有大型中西餐厅、高档包房、可容纳300人的多功能会议室和室内恒温游泳池，还配有商务中心、商场、美容美发、健身房、桑拿等服务设施。
某中海酒店接待及餐饮档次较高，远离商业中心区，环境非常优美，是目前某接待很有特点的一家高档酒店。
某在建酒店
龙悦国际饭店
某龙悦国际饭店位于滨洲的未来CBD中心区渤海十八路和黄河五路，占地约19144平米，总建筑面积为地上部分约4.3万平方米，地下建筑面积0.5万平方米。
本项目为滨洲第一座五星级产权式酒店，酒店及酒店式公寓房间计610间套，酒店的生活设施配套严格遵照五星级标准，同时配备完善的办公设施和商务会议设施。
酒店正在施工中，预计年底完工，销售单价为7000元/平方米，销售正在进行中。
其他在建酒店
其他在建酒店有金太洋、奥林匹克、友弟等，都是星级较高的四、五星级酒店。
七、某酒店业发展展望及供求分析
某酒店业最近几年发展较快，但档次及接待能力和某经济发展还很不相衬，某到现在，挂牌四星只有两家，加上准四星某城区的星级酒店只有6家，标准较高的房间仅为600多间。
随着某经济的发展，其战略地位越来越明显，山东及全国的等大型节庆活动（如龙舟节、摔跤节）在此频频举行，航空博览会等大型会展也在此召开，某接待活动日益增加，酒店行业日见兴旺。
现在某酒店的经营情况良好，贵苑大酒店的平均住房率高达90％，银茂大酒店的客房住房率可以达到80％，其他条件较好的星级酒店的平均住房率均能达到80％以上，在接待旺季，这些酒店间间爆满，应接不暇。
酒店的赚钱效应明显，投资商也越来越看好这一市场前景，某商务宾馆正在某兴起。
某名气越来越大，经济高速增长，对酒店的需求也越来越大。
根据预测，来某经商旅游人次将持续不断增长，其增长率达到25％以上。
在某举办的大型会议、专题会议、大型展览等活动不断增加。
某是旅游资源比较丰富的区域，旅游景点不断增多，旅游人次节节攀升。
所有这一切都给酒店发展带来了前所未有的机遇。
由于某经济发展的特殊性，某酒店业与山东其他同级城市比较明显滞后，无论是数量和档次都无法和其他同级城市比。
明显的表现就是现在的高星级酒店只有两家四星级酒店，一家三星级酒店，没有一家品牌连锁酒店。
经过分析，某酒店业发展起码比其他同级城市落后5年，直接导致的结果就是某只要举行大型会议就要将来宾安排到下面县城宾馆，一般的中型会议就会导致某市前5家酒店爆满。
由于某经济高速增长，各种形式的人员往来大幅增加，各种活动不断举行，某高档次和特色酒店的需求空间很大，现在还处于卖方市场，特别是由于某经济发展的特点和经济水平原因，经济型酒店有特色的经济型酒店将有极好的市场前景，现在经济型酒店的经营状况就是最好的说明。
根据分析，经济型酒店的市场容量还有8家左右的空间，客房数量大约为1200间左右。
某政府根据经济发展的需要，不断加大宣传力度，改善经济投资环境，出台多种投资优惠政策，吸引投资商纷纷进入某，抢占投资先机，投资各种经济项目和房地产项目，鼓励投资商积极投资酒店建设，提升某城市形象和各种节庆活动的接待能力。
某正在成为酒店投资的热土，成为投资商酒店掘金的乐园。
八、罗马假日酒店概况
1.项目位置
罗马假日酒店就位于现代城的东北角，在高速路进入某的必经之路迎宾大道一侧，距新形成的市政中心仅有两个街区，这样的地理位置对于酒店经营具有极佳的优势。
某现代城北临黄河二路，南临黄河一路，东接渤海十八路，西临渤海十九路，其中黄河二路和渤海十八路是高速路进入某的主干道，渤海18路又是某市的迎宾大道、景观大道，现代城项目就处于某新区和经济开发区的交界处，西与体育公园连通。
某市新区区域规划图
2.
建筑现状
罗马假日酒店由两座弧形的四层建筑组成，占地面积约为6000平米，建筑面积19000平米，原建筑为商业楼用途，现根据某经济发展和市场需求，将两栋建筑改建成发展前景极好的酒店。
目前建筑结构框架、墙体及部分水电、消防设施已经完成，投资商只需根据专业需要稍做改建就可进入装修阶段，酒店的剩余工期大约为4－5个月，酒店在极短的时间就可完成建设，投入营运。
3.市场定位
由于某所处区域的优越地理位置和优势资源，经济高速发展，某新区建设发展更是迅猛，招商引资如火如荼，各类会展、大型活动、经贸交流等不断举办，某城市名气越来越大，各种商务、旅游等活动的流动人口大增，城市接待压力大增，酒店经常爆满。
考虑到酒店发展和竞争的需要，同时根据某经济和酒店发展的特点，罗马假日酒店拟定位为经济型休闲文化酒店。
“经济”是指经济的收费（100多元/间/晚），“休闲”是指酒店配套的体育休闲设施为客人提供某最多样的体育休闲活动，“文化”是指酒店装饰大量的油画等文化元素为客人营造浓烈的文化艺术气氛，体现酒店高雅的文化品位。
罗马假日酒店的特色是“高星级的享受，经济型的收费”，融商务于休闲，寓高雅于经济。
某罗马假日酒店效果图
4.
酒店配套
为了给酒店良好的经营提供强大的保障，发展商为罗马假日酒店配套了令其他酒店相形见绌的项目：
300个车位的大型停车场，4000平米的艺术广场，大型的体育会所，大型餐饮娱乐街等等。
体育会所在室内配备有标准泳道的游泳池、五场地的羽毛球场、七场地的乒乓球场、男子健身室、女子健美室、咖啡吧、娱乐活动室、小型电影院等设施；
体育会所室外配备有网球中心、沙滩排球场、灯光篮球场、儿童乐园等设施。
会所面积达2000平米。
体育会所效果图
5.
罗马假日酒店功能规划
1）项目建筑约19000平方米；
2）其中酒店16000平方米；
3）商铺3000平方米（统一规划为餐饮娱乐街，最好由一家或几家包租或购买经营）；
4）酒店客房280间（套），约11700平方米；
5）酒店标准间180间，面积26－27平方米/间，约占总房数的64%；
6）豪华间85间，面积36平方米/间，约占总房数的30％；
7）套房10间，面积70平方米/间，约占总房数的4％；
8）豪华套房5间，面积110平方米/间，约占总房数的2％；
9）总裁办公室2间，面积80平方米/间；
自助办公室3间，面积60平方米/间；
10）会议中心：
多功能会议厅一间，约360平方米，中型会议室两间，约120平方米/间，小型会议室两间，约80平方米/间；
11）自助餐厅一个，约800平方米；
12）厨房一间，约170平方米；
13）足浴15间，约210平方米；
14）其他配套酒店办公室，商务中心，寄存处，商场等；
15）配套大型体育会所，室内面积达2000平米；
室外面积约4000平米；
16）配套大型艺术广场，面积约4000平米；
17）在现代规划300个停车位。
6.装修设计概念
1）酒店设计目标
打造某市最具特色的经济型休闲文化酒店。
2）客房设计
a）采用时尚材料装修客房，
b）根据不同房型设计不同家具，
c）利用轻质材料设计较大的客房洗手间，
d）将音乐、体育、绘画的概念引进客房装修设计；
e）采用较大的睡床（双床房120cm，大床房180cm）；
f）引进绿色环保的装修概念；
g）客房设计要清新、舒适、雅致。
3）大堂设计
a）大堂顶高四层跳空高度最高约18米，开阔大气；
b）屋顶采用轻钢龙骨及玻璃，白天自然采光，环保通透，舒适怡人；
c）大堂配置热带植物、设计小型瀑布和环流溪水等自然景观，尽展异域风情；
d）大堂设计以音乐、体育的概念进行装修，尽显人文追求；
e）服务台采用坐式服务设计；
f）大堂设贵重物品保管箱；
g）设行李寄存处。
4）自助餐厅
a）设于两栋建筑楼之间的连接空间；
b）采用轻快简洁装修，装饰以飘逸的彩布；
c）设足够大的自助餐台；
d）设钢琴吧；
e）餐厅装饰南国棕榈树和足够的绿色植物；
f）餐厅设计要大气、富有韵律感。
5）会议中心
a）设置可以容纳400人的会议中心；
b）设置一个300人左右的多功能会议厅；
c）两个中型会议室，两个小会议室；
d）会议室安装镭射投影、宽带端口、音响、投票器等设备。
6）商务层设计
a）在四楼设计商务层；
b）设置总裁办公室2间；
c）设置自助办公室3间；
d）设置自助洗衣、打印复印设施；
e）设置商务咖啡区。
7）酒店e化设计
a）酒店客房设置免费宽带上网服务；
b）客房设置集成控制开关；
c）设置信息查询系统；
d）设置网络电视系统；
e）设置IP电话系统，提供免费长途服务。
8）自助服务设计
a）设置自助洗衣间；
b）设置自助打字复印处；
c）设置自助饮食服务设备。
9）配套设计
a）设置大型停车场车位270－300个，凸显酒店的接待优势；
b）设计餐饮娱乐街，由品牌公司统一策划经营，满足客人多方面需求
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