房地产营销实务海南房地产投资研究报告Word文档下载推荐.doc

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近年来，城市基础设施配套建设日益完善，城市功能不断提升，宜居城市影响力进一步扩大，促进了房地产业投资增长和开发建设的加速。

2007年、2008年以及2009年前三季度，海口房地产投资总额分别为60.1亿元、71.25亿元和52.24亿元，分别同比增长19.1%、18.6%和9.8%。

经过近几年的发展，目前海口城镇居民的住房条件得到了明显改善，现人均住宅使用面积达到33.66平方米。

2009年海口商品房销量，从1月的低迷让人捏了一把汗之后，开始迅速攀升，在年中时出现了一些波动，最后的时刻，全面飙升，2009年里，1月是销量最低的时候，仅签约778套，销量最高是12月，签约2949套，年终时海口商品房市场对比年初时提升了279%，海口商品房市场最终于2009划上了一个圆满的句号。

2009年海口商品房销售均价与销量不同，一直保持着稳定的增长趋势，出现的波动幅度也非常之小，2009年里海口商品房销售均价最低的依旧是1月4349.88元/平方米，最高的是12月为5789.43元/平方米，12月海口商品房销售均价与1月相对比，提升幅度达33%。

2010年1月4日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

对此，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。

国际旅游岛获批的消息一经正式发布，立刻在海南楼市掀起了轩然大波，海南获得了国内外更多人的关注，海南各地的房价也是水涨船高。

近期，国务院办公厅发布了“国十一条”和二套房首付比例提高到40%的房产新政，然而在国十一条的重压之下，海南楼市丝毫没有颓势，继续飙升。

2010年第一周（1月4-10日）海口商品房总签约679套，总签约面积75347.39平方米，平均每日成交约97套，环比上周海口商品房签约541套提升25.5%。

《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式发布，标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设正式拉开了序幕，由此海口商品房市场再成关注热点，销量大幅提升。

2010年第一周海口商品房销售均价6615.36元/平方米，环比上周海口商品房销售均价5793.17元/平方米提升14.19%，2010年第一周，海口商品房销售均价不仅环比上周有了大幅提升，还突破了6000元/平方米大关。

2009年海口60%、三亚80-85%商品房是由岛外来购买的，并且主要是购买二套房、三套房，这些人来海南买房最终是买海南的自然环境，由于海南是中国唯一的热带岛屿，所以海南房地产的资源在全国是有唯一性的，随着人们生活水平的提高，人们追求健康人居，所以海南房地产的需求肯定是越来越旺盛。

二：

海口适合投资的房地产

随着海南旅游业的不断发展壮大，与之相配套的酒店、景区、主题休闲公园、高尔夫度假村、休闲运动村、景区风格别墅住宅等旅游房地产也蓬勃发展，并且在海南旅游业中发挥着越来越重要的推动作用。

旅游房地产作为一个新兴产业成为旅游开发中的新热点，是转变旅游业开发和房地产业发展模式的重要举措。

旅游房地产的高水平发展加快了海南国际旅游岛建设的进程，海南国际旅游岛建设也将进一步推动海南旅游房地产的健康发展。

1、旅游景点地产

旅游景点地产主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲和娱乐等非住宿性质的建筑物及关联空间。

由该定义可以推演出旅游景点地产的基本模式是房地产开发与旅游景区景点建设的结合，旅游景点地产体现出两个行业的融合，其外延非常宽，几乎包括了旅游景点内所有除住宿性质外的所有房地产项目。

旅游景点地产不包括提供接待住宿的房产建筑，因而旅游景点地产能够非常鲜明的表明旅游与房地产之间的相互关系，即通过旅游景点景区的建设带旺一地，使该地段土地升值，使房地产从中赚钱。

旅游景点地产包括了旅游特色建筑、景点内的商铺、娱乐城和影视城等。

比如周庄的一个茶社以著名作家三毛命名的“三毛茶社”就是典型的旅游景点地产。

旅游景点地产的一大特点就是房地产项目与旅游资源的高度融合，体现了资本与资源的对接，文化与建筑的对话，历史与现实的融合。

房地产项目往往会成为一处观光景点，但由于旅游景点生态比较脆弱，并不是所有景区景点都适合开发房地产项目，比如某些要求展示民族生态文化的景点就不适应发展旅游景点地产。

一些景区内出现修建的地产项目往往因建筑风格、体量太大等原因，破坏了本身所依托的旅游景点，因此旅游景点地产应与旅游景区在景观外形及内在风格上相统一。

2、旅游商务地产

旅游商务地产指旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间，比如说餐馆、娱乐城、旅游商店等。

旅游商业地产实质是与旅游景点主题相关联的商务用途的房地产项目。

旅游商业地产的典型代表就是商业游憩区。

它一般具备以下几个特性：

一、主题性，旅游商务地产无论是外形还是功能分布上，都有着旅游主题的痕迹；

二、中心性，项目处于主题旅游产品所在区域内的优势地段，起着中心引擎的作用；

三、综合性，功能多样化，面向多层次的消费人群，充分发挥旅游地块的商业价值，能够构筑独特的区域。

2005年开始实施的海口“新外滩·

复兴城”就是一个颇具亮点的旅游商务地产项目。

“新外滩·

复兴城”位于海口市东西大动脉（滨海大道）和中轴路（龙昆路、世纪大桥）的交汇点的海岸线上，濒临海口三大开放公园（万绿园、世纪公园、滨海公园），紧靠规划的轻轨铁路、游乐园，是海口外滩的第一个综合休闲商业项目。

项目占地52000平方米，建筑面积60000多平方米，由“外滩精品街”、“外滩美食街”、“外滩酒吧街”、“外滩艺术中心”、“国际电影城”等组成，建成后将成为海口最具规模的高档消费中心。

3、旅游度假地产

旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如度假村、产权酒店等。

旅游度假地产的特点是自身有完善的配套和可以提供特色服务，力求给游客宾至如归的度假感受。

度假房地产虽然在我国才刚刚面市，但强大的市场推力使得度假型房地产成为目前旅游房地产开发中发展最快的一个品种。

旅游度假地产一般包括：

（1）时权酒店

时权酒店即“TIMESHAREHOTEL”。

是酒店的每个单位分为一定的时间份（如：

一年51周）。

出售每一个时间份的一定年限的使用权。

消费者拥有一定年限在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。

（2）产权酒店

产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。

一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。

（3）养老休闲酒店

养老休闲酒店是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。

委托管理公司经营管理直至退休后自用。

管理期间，将获取一定的投资回报。

一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。

（4）高尔夫、登山、滑雪运动度假村

高尔夫、登山、滑雪运动度假村，特指在高尔夫球场附近、登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。

该项目的出售是与运动项目使用权相匹配的。

（5）时值度假型酒店

时值度假型酒店是指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。

他们可以使用这些“分数”在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施。

该度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店，提出部分单位加入分时度假网络，消费者不拥有使用权或产权。

只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。

一般情况下，利用“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间。

4、旅游住宅地产

旅游住宅地产主要指与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。

旅游住宿地产与旅游景点地产不同在于旅游住宿地产以提供住宿功能为主，包括可以进行出租及出售的各类旅游区住宅建筑。

旅游住宅地产考虑的主要是私密、便利和自由；

旅游住宅地产主要是由旅游景区带动的地产项目，消费者购买目的是为了居住，投资的功能弱于产权酒店等其他形式的旅游地产，旅游地产住宅可以形象地表述为“包围在旅游区内的住宅”。

由于旅游区内环境较为友好，故而追求高品质生活的现代人大多选择旅游住宅地产这种形式。

旅游住宅地产基本上属于第一住宅的范畴。

旅游住宅地产的一大特点就是需要有花园、广场、商店等齐全配套设施来实现住宅社区的景观化与社区化。

5、其他旅游地产

运动地产：

运动地产强调地产与体育和文化的相融。

如今市民购房置业，绝不仅仅是为了满足基本的居住需求，人们不仅想拥有良好的居住环境，而且还渴望拥有一个健康的居住空间。

所谓的健康住宅也不应局限于园林绿化，还应包括社区文化，这时运动社区便成为人们生活中不可或缺的组成部分。

运动生活是追求时尚的新兴人类一族的绝对首选，更是喜爱体育运动者以及所有崇尚健康的人们最适合的生活方式。

艺术地产：

艺术地产体现了中国高端物业消费者的价值取向。

高端艺术地产不是简单的房子概念，有鉴于在现代这种新的财富社会中，艺术思潮已经成为高收入人群生活方式的一种演化，艺术与地产的结合证明了艺术需要建筑这个实体来体现，而建筑本身就是当代艺术的组成部分，建筑更需要艺术来提升价值和生命力，只有创新的地产，创新的艺术才能打造高端的艺术地产。

工业旅游地产：

在发达国家广受重视的工业旅游也有可能在国内出现，并成为国内旅游产业新的增长点。

这种对废旧工业厂房、厂区的改造、利用，在营造特殊体验旅游设施的同时，对我国老工业基地，特别是重工业基地的城市复兴，提供了有效且可持续发展的解决途径。

三：

桥西未来的经营模式

对于海大桥西未来的经营收益方式，我认为靠近海边可以建一个大型的娱乐和购物中心，建设游泳池、溜冰场等适合小孩、大学生、成年人的娱乐和健身场所。

同时也建设餐饮让人们娱乐健身后可以一边吃饭一边欣赏海边的风景，醉于夕阳西下世纪大桥等美丽景观。

人们可以在这里购买商品，便利于海甸岛的人群，让人们一天所有的活动、娱乐、饮食、所需品都可以在这里获得。

靠近五西路那边即是娱乐和购物中心后面也适合建一个与万绿园不同性质的公园（一些观光型的地产等），人们吃饭后能在公园里散步、观光。

同时，观光万绿园的游客可以直接越过世纪大桥直达桥西公园欣赏，然后，沿着五西路就到达白沙门。

从万绿园到沿着这条路线可方便游客，为人们节省时间，一路上也为人们提供美丽的景观。

将来有了环岛公路，此处的娱乐和购物中心、桥西公园可吸收海甸岛的不同年龄人群，同时也吸纳外岛人来娱乐、观光和购物。

结语

房地产业和旅游业作为新世纪的朝阳产业，在各自的领域里红火地发展着，一个以房地产为经营对象，而另一个管的是“吃、住、行、游、购、娱”，两个行业的结合奇迹般地产生了市场轰动效应，旅游房地产在2006年成为最热门的话题，一时间风起云涌，滔滔论道。

旅游房地产发源地是上世纪初的法国地中海沿岸，当时开发了大量海滨别墅，旅游景观房地产成为旅游房地产的初期模式；

法国阿尔卑斯山地区在20世纪60年代以别墅度假村分时销售的方式招揽客户，标志着旅游和房地产正式联姻，由此旅游房地产业诞生。

而后，大批国际金融、地产、旅游机构纷纷介入旅游房地产业，旅游与房地产的关系模式也随着市场的发展需求得到不断的丰富和创新。

最归根到底，它们的相遇并非偶然，两者都是依托于土地，通过对周边环境文化资源的开发利用以满足人类生活的需要。

目前已经成熟的旅游房地产类型大致有如上诸类，但任何类型都不会被永久固定化，市场需求是晴雨表，当前全国各地的旅游房地产项目都力图主题创造方面有所突破。

旅游与房地产，架设起二者连接桥梁的是创新，而文化又是创新的杀手锏，发展旅游房地产业需要整合自然环境、文化、经济、交通、区域发展等诸多资源，文化说到底是个形象包装，通过“形象”创新“内涵”是旅游房地产业孜孜不倦的所求顺应旅游地产民众的需求心理——在看得见风景的地方有个梦想的家，演绎别处生活的精彩。