房地产开发申请报告Word格式文档下载.docx
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项目实施进度计划安排
投资估算及资金筹措方案；
对项目的效益进行客观分析
1.4研究结论
1.4.1*******房地产市场分析
*******的房地产业目前正处于初步发展期。
*******是一个新兴的城市，许多建筑为八十年代的建筑，基本上不需要改造。
但由于近年来*******人民生活水平的不断提高，对城市产业空间、居住空间有了全新的要求；
尤其是随着社会的发展，知识越来越受到重视，为孩子上学买房成了新的需求热点。
再者，随着中原油田相关单位的外迁，*******场中购房需求及购房主体正在悄然变化，中高档商品房的需求将有所缩减，经济适用房及廉租房的市场需求依然很大。
1.4.2项目地块概况
本项目位于************************************以北，******以西所围成的区域；
地块地势较为平整，周边供水、供电、供暖、排水、雨水、天然气、通信、闭路电视等基础设施条件完善，交通便利，适合项目开发的需要。
1.4.3建设规模
根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，本规划住宅采用38、76、89、116、135、169平方米六个户型，90平方米以下住宅占70.14%，大中户型占29.86%以下，总规划建筑面积*******平方米，其中住宅面积*******平方米，住户*******户；
商业85100平方米；
容积率：
住宅2.7，商业4.5；
绿地率：
40%；
并配套建设公共建筑工程。
1.4.4项目总投资
该项目共需建设资金*******万元，项目建设单位自筹资金解决80635.8万元，分年度申请银行贷款80000万元，其中：
第一年至第四年分别为15000万元，后两年各10000万元。
1.4.5经济技术指标
主要技术经济指标见下表：
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
规划占地面积
亩
*******
2
总建筑面积
m2
3
设计规模
户
居民户
4
总投资
万元
1*******
5
建设资金来源
6
银行贷款
80000
6.1
单位自筹
77587.2
6.2
建设期
年
7
项目总收益
21918.67
8
内部收益率
%
16.32
1.4.6结论和建议
该项目符合国家产业政策和*******经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的。
第二章宏观投资环境及市场研究
2.1房地产投资环境及发展趋势
2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。
2007年土地购置面积为40609.18万平方米，全国商品房累计施工面积为186454.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于2006年同期水平。
全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与2006年同期相比增长6.5个百分点。
总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。
2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，包括从紧的货币政策，已经为2008年乃至更长时期该国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。
2008年从整体上看，中国的房价将出现“调整期”，但不会出现大降，小幅上涨仍有可能。
尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策，房价可能会出现一定的波动和调整，但是2008年中国的经济仍将是处在高速增长期，房地产经济仍是中国经济的主流之一，开发量仍将很大，需求量仍将旺盛。
2008年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发；
土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；
中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。
预计2008年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。
2.2*******经济社会发展
*******位于河南省东北部，黄河下游冲积平原，西邻安阳市、鹤壁市，西南与新乡市接壤，北部与河北省，东部与山东省相邻，东西长103.24公里，南北宽101.46公里，总面积4266平方公里，总人口356万人，是闻名遐迩的国家石油化工基地（中原油田所在地），并先后成功创建了国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、世界人居环境金质奖等“六城二奖”，是一个充满朝气、蓬勃发展的城市。
改革开放以来，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，以十七大精神为指导，解放思想，真抓实干，使得全市社会经济建设取得了显著成绩，经济增长的质量和效益显著提高。
2007年*******生产总值完成532.8亿元；
以工兴市战略稳步实施，工业经济快速增长，第二产业增加值342.7亿元，占GDP的比例为64.3%；
第三产业总量不断扩张；
基础设施建设日臻完善；
城市建设取得新进展，相继完成了城市电网改造及部分城市道路工程，打通了东西南北环城公路，城市框架进一步拉大；
2007年城镇居民人均可支配收入达到11042元，比上年增长23.19%，扣除价格因素实际增长14.5%。
总体上看，“十五”期间*******综合实力大幅提升，经济社会协调发展，人民群众生活不断改善，城乡面貌显著变化，******经济社会发展已站在新的战略起点上，进入了全面提升产业层次、促进统筹协调发展的新阶段。
发达国家房地产发展研究综合得出，当人均GDP在$0-800时房地产处于启动时期，在$800-4000美元房地产处于快速发展时期。
因此******房地产市场正在进入一个快速发展期，以保障居民基本生活或改善居住需求。
2.3*******房地产市场分析
2.3.1政策背景研究
该国的房地产市场在近几年来发展速度较快，房价涨速较高。
国家为了抑制房地产的过速膨胀，进一步规范房地产市场，促进该国房地产市场的健康发展，相继出台了一系列宏观调控政策。
其中：
1、加强了对土地出让监控，招标、挂牌等方式增加了购地成本；
严控土地“闸门”可能进一步拉升地价。
2、控制高端住宅土地的供应，加强中低端房地产土地的供应，平衡各类房地产结构；
制定中低价位普通商品房、经济适用房、廉租房制度，未来供应量进一步加大。
3、规范房地产交易信息的公示，使房地产市场交易更加透明化。
2.3.2******房地产市场现状分析
******地产大至可分为三大板块：
老城区板块、市区板区、中原油田区板块。
市区是*******政府所在地，房地产开发以中房·
锦绣花园、瑞璞紫景园等项目为主；
中原油田区是中原油田总部所在地，近几年，由于前线职工对孩子教育问题的重视，许多前线职工在总部买房，油田区房地产的开发量日趋增长，房地产开发以清华文苑为主。
老城区是*******传统商业、居住区，居民住房以自建房和单位房为主，随着建业城项目的开发，老城区板块也开始启动。
1、供求分析
2007年房地产开发投资17.2亿元，其中，住宅投资13.9亿元；
房屋施工面积132.2万平方米，其中，住宅125万平方米；
房屋竣工面积32.2万平方米，其中，住宅29.3万平方米。
商品房销售面积83.6万平方米，增长25.3%，其中，住宅81.1万平方米，增长26.6%。
从供需的增长率来看，供应量和销售量均保持较快的增长速度，相对于省内其他城市而言，房地产市场发展还是较好的。
从住宅供求关系看，除了油田前线职工、本地人口外，公务员、私营业主及第三产业的部分从来者都有着旺盛的需求和一定的购买力。
随着城市建设的扩大，县乡农民进城及外地务工人员的涌进，是新一轮的购房主力。
2、*******住宅市场分析
这一情况主要表现在大量油田前线职工在市区买房上。
随着，中原油田相关单位的外迁，*******场中购房需求及购房主体正在悄然变化，中高档商品房的需求将有所缩减，经济适用房及廉租房的市场需求依然很大。
3、2007年*******房地产发展特征
商品房价格稳步攀升，增长速度相对全国平均水平不是很快。
地产市场供应量和销售同步增长，虽然供应量高于销售量，但销售量的增长也比较迅速。
从开发企业来看，开发商开始注重品牌的优势及开发规模。
从供应结构上来看，小高层开始逐渐被消费者接受。
从区域供求方面，老城区市场开始启动。
从购房人群区域上看，中原油田区的购房客户群仍以油田前线职工为主；
市区内的公务员及附近县、市购房人群增多。
商品房购买力主要分布在25—40岁人群之间，30—50岁之间的人群购房次数较多，35岁以下的人群购房需求最为明显。
经济性和紧凑型三房最为畅销，其次为两房和舒适性三房；
从片区上来看，油田前线客户购买两房比例较高，市区客户购买三房比例较高。
2.3.3房地产价格分析
*******房地产业自2000年后，一直处于稳定增长的趋势，从2000年均价的986元/平方米，至2007年上半年部分项目均价达到2100元/㎡，2007年底部分项目的销售均价达到甚至超过2800元/㎡。
根据*******经济发展的速度、人均可支配收入的情况及房地产投资增长率等方面综合分析，受宏观经济调控影响，2008年*******的商品房销售均价在现有水平可能徘徊一定时期，销售价格上涨可能性非常小。
2.3.42008-2009******房地产发展趋势
新的经济适用房项目上市，将减缓商品房销售价格上涨幅度，同时将分流客户；
紧凑和舒适型三房需求量仍然较大，但对两房的需求量会略有增加。
市场对住宅质量、环境绿化、配套设施、新技术、新工艺、物业管理等要求逐步提高；
节能环保等标准将使房屋品质得到提升，同时加大了商品住房成本，会带动商品住房价格的上涨。
第三章项目地块概况及拆迁安置方案
3.1项目地块自身状况
本项目位于******城市中心，************************************以北，******以西所围成的区域；
项目东面紧邻市政府规划中的******中心公园，西面紧邻*******畔，项目总占地*******亩。
项目地块目前整体上来说基本为农田，紧邻黄河路上是简易搭建的商铺，目前作为家具市场。
地块地势较为平整，紧邻*******附近地块部分略微有起伏，地块现状整体来说对开发难度不大。
3.2地块周边污染状况
项目地块周边为学校、规划市政公园及城市道路，地势平坦，周围没有污染源，公路交通四通八达，交通便利，水、电、气、暖公用配套设施齐全，可以满足项目拆迁改造的需要。
3.3地块周边生活服务配套状况
1、道路交通：
项目紧邻城市主干道—黄河路，项目距离******胜利路也仅有百十米的距离，距离******两个最大的长途客运站——飞龙和信达客运站也仅有三分钟的车程。
项目所处区域交通便利，目前有四条路线公交车通往此处，连接城市市片和油田片区。
2、教育配套：
供应处小学、*******第五高级中学、油田六中分校及油田五中分校等为项目提供了丰厚的教育资源配套，对于项目的卖点上会提供很大的支持。
3、医疗配套：
*******中医院、*******交通创伤急救中心、油田职工总医院、金桥医院等医疗配套分布在项目区域旁边或者周围，可满足住户就近就医的需要。
4、餐饮娱乐：
项目周边百姓生活广场特色小吃、胜利大酒店、凯旋门大酒店、丽康苑大酒店及多家餐饮娱乐场所，满足了项目周边不同文化层次阶层的业余生活。
5、购物：
百姓生活广场目前已经成为和联华商厦、华龙商厦并列的******三大中高档购物场所，为项目居民购物提供更为便利的购物场所。
该区域基础生活设施配套齐全完善，对居民的生活、购物提供了方便。
6、休闲配套：
项目东侧紧邻规划中100多亩的中心公园；
紧邻*******自然风景公园，景观优美；
市中心体育场、中原油田体育馆等与项目区域都非常的近，为项目提供了丰富的运动娱乐措施。
7、金融配套：
小区周边有多家银行的分支机构，居民储蓄存款、支取现金用于日常开支很是方便。
项目周边配套设施齐全，交通便利，周边通信设施完善，居民通信联络方便，并有其他城市服务设施保障，为住户提供了多层次的需求。
3.4拆迁安置方案
3.4.1用地范围内设施现状
在项目用地范围内，紧邻黄河路上是简易搭建的商铺，目前作为家具市场，项目所在位置共有商业用户17户，建筑面积7895平方米，因此，项目共需拆迁的建筑面积为7895平方米。
3.4.2拆迁方案
这些用房均为临时性建筑，拟由项目建设单位对其进行一次性拆迁补偿，按照每平方米500元进行补偿，其搬迁安置由该单位自行解决。
第四章项目建设条件
4.1城市发展定位
2005年1月《*******城市总体规划》指出：
******是“以化工工业为基础、以新兴产业为先导的综合型城市，豫东北地区区域中心城市，国家级历史文化名城”。
建设“以中心城市为龙头、以县城为骨干、以建制镇为基础，因地制宜，突出特色，多方投资，多元推进，逐步把*******建设成为以商贸城、石化城、旅游城和生态城为主要特点的豫鲁冀交界处的区域性中心城市。
在此基础上，到2020年，城市人口增加到100万；
城市建筑用地将由现在的35.58平方公里增加到100平方公里；
城市的总体布局将由现原“3个组团”（新市区、中原油田区、老城区）发展为“一个中心、二组团、八片区“的线团式总体布局结构；
总面积将由目前的448平方公里扩至618平方公里，增加170平方公里。
4.2项目建设条件
4.2.1气象条件
项目区属暖温带大陆季风性半干旱气候区，四季分明，雨热同季，常年无极端恶劣天气，符合项目建设的需要。
风向：
常年主导风向南北风
夏季主导风向南风
冬季主导风向北风
风速：
年平均风速2.36m/s
气温：
历年平均气温：
13.4℃
绝对最高气温：
42.2℃
绝对最小气温：
-20.7℃
湿度：
历年平均相对湿度：
69.8%
最大月平均相对湿度：
89%
最小月平均相对湿度：
41%
降水量：
小时最大降雨量83mm
年平均降水量612.9mm
年最大降水量1067.60mm
蒸发量：
年平均蒸发量1663.3mm
年最大蒸发量1924mm
年最小蒸发量1541.8mm
日照：
年平均日照2585.2小时
日照率57%
其它：
最大积雪厚度20cm
平均土冻厚度20.6cm
最大冻土厚度41cm
4.2.2地貌
*******系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一部分。
地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜。
地面海拔一般在48～58米之间。
境内有临黄堤、金堤及一些故道残堤。
平地约占全市面积的70％，洼地约占20％，沙丘约占7％，水域约占3％。
4.2.3水文地质
*******属河南省比较干旱的地区之一，水资源不多。
地表径流靠天然降水补给，平均径流量为1.85亿立方米，径流深为432毫米。
该项目区土壤为壤土、淤土，地基承载力为每平方米12-20吨；
地下水源主要靠天然降雨，浅层水丰富，水位较浅，地下水埋深10-15米。
4.2.4工程地质
******的大地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷之上。
东濮凹陷夹在鲁西隆起区、太行山隆起带、秦岭隆起带大构造体系之间。
东有兰聊断裂，南接兰考凸起，北界马陵断层，西连内黄隆起。
4.2.5地震等级
项目区距兰~聊断裂带较远，地质结构比较稳定，根据现行的“中国地震动参数区划图（GB18306-2001）”的规定，本地区地震裂度为7度，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），建筑物抗震设计按8度地震区设防，可保证项目运行安全。
第五章项目开发建设方案
5.1规划设计背景及设计原则
5.1.1规划设计背景
①沿袭*******城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。
②小区规划设计根据中心城区总体规划要求，结合黄河路与扶余路景观与环境建设，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交叉口环境奠定基础。
5.1.2规划用地范围
项目位于*******建成区东部，北靠黄河路，南到江汉路，西临文化路，东到盘锦路；
其南北西侧均是生活小区，项目区域位置优越。
项目规划总用地面积：
239229.1㎡，其中住宅用地面积：
220325.1㎡，商业用地面积：
18904㎡。
5.1.3上层次规划对用地的规定
按照城市总体规划，本项目以住宅用地为主，辅以商住用地，为城市规划中的商务中心区的核心居住区，规划要求其建筑高度不小于12m。
5.2规划设计依据与指导思想
5.2.1规划设计依据
1、*******城市总体规划
2、《*******城市规划管理简明技术规定》
3、《城市居住区规划设计规范》
4、《*******国民经济和社会发展第十一五各规划纲要》
5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-95（2005年版）
7、《民用建筑设计通则》B50352-2005
5.2.2规划原则
1.规划定位
小区的建设既要防止定位过高，缺乏实施的可操作性，又要防止目光短浅，盲目扩大开发强度而导致整个小区定位过低，无法顺应现代居住小区的高质量的人居环境要求，规划力图在环境品质与经济性中寻求最佳平衡点，力求打造城市节点空间高品质景观。
2.规划原则
⑴整体原则。
从环境的整体性出发，统筹布局建筑、道路、绿化等主体空间，塑造具有特色的小区整体形象。
⑵人本原则。
以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间的关系，创造怡人的生活氛围，协调建设与环境保护的关系，创造生态良好的居住环境。
⑶市场原则。
充分利用社会契机、区位优势、区位优势、环境品质与地缘条件，优化土地资源利用，保障规划在市场条件下顺利实施。
⑷节约用地的原则。
土地是不可再生资源，在该国目前人多地少的情况下，节约用地意义尤为重大。
⑸服从城市总体规划。
该区域是城市规划居住建设用地，按照城市居住建设用地的要求，规划应对各项设施进行控制。
小区规划严格按照《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计施计规范》等标准执行。
⑹高起点规划，高精细设计，高标准建设，创建和谐文明社区组团的原则。
新时期党中央提出建设和谐社会的宏伟构想，通过建设实现和谐社区新家园。
⑺遵循环境、社会和经济效益三方面可持续发展的理论，体现生态、文化和效益的原则，营造一个具有协调的物质环境、高雅的社区文化和集约的经营效益的新型居住园区。
⑻配套完善、设施齐全、环境优美的原则。
小区是该们赖以生存的基本生活空间，工作后大多时间都在小区中度过，优美的环境对每个居民显得尤为重要。
5.2.3规划指导思想
⑴贯彻“以人为本、构建和谐社会”的理念和指导思想。
规划设计应以生活其中的人为行为出发点，全面认识人的生理、安全、交往、心理、自该实践等需要，在研究和尊重居民行为和习惯的基础上，进行空间组织布局，为居民再造一个舒心幽雅的生活环境。
⑵贯彻“建设节约型社会”的指导思想。
规划充分利用现有建筑、系统、道路等，合理布置，达到节电、节水、节地的目标。
⑶贯彻“生态保护，建设生态社区”的思想，合理配套各类设施，建设适宜居住的以绿色为主导生态文明社区。
⑷确定面向未来的聚居小区的特色。
发展兼具高质量环境与合理开发强度的空间模式。
确定优良的绿化环境品质，做到绿化达标，满足小区居住环境优雅的需要。
⑸物业管理规范，符合有关法律法规的要求。
5.3规划布局
5.3.1总体布局结构
1、根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，规划在黄河路中部建设小区主入口，在*******沿路、南海路中部建设小区次入口，并以主入口南北为轴线，将小区采用组团布局结构分成五个组团，并在南北及中西轴线交叉部分建设中心花园，下设中心停车场。
2、人性化系统
在小区中心公共绿地中布置园林、绿化及健身运动场地，美化环境，改良空气质量，丰富小区生活，创造小区凝聚力，强化文化特色，是对本项目的人性化特色的具体体现。
5.3.2建筑布局
1、居住建筑布局
项目规划以小高层产品为主，并呈现南低北高、中心低两端高的排列方式。
规划设计整体排列既统一又略有变化，既有一定的秩序感又线性的变化而活泼跳动的美感。
同时，项目在整体规划设计中，将更多的*******景观及中心公园景观引入项目，使尽可能多的业主在自家的卧室内都能享受到*******景或者公园园景。
在项目地块南端靠近学校用地内，将更多的种植大型植物，以减少教学噪音对住户的生活影响。
在项目规划中，小区内交通环境的设置，在保障小区内居民日常休闲需求的同时保障小区内车行通畅，同时小区内将预留出足够的停车位，以满足日益增长的停车需求。
2、公建规划
小区开辟活动场地、街头公共绿地及公厕、垃圾中转站，大型商业公共建筑设施依托城市服务系统。
小区在主入口两侧规划便民服务设施，解决买粮、油、餐饮、熟食供应、理发、管理、维修等生活需要。
5.3.3户型方案设计
力足于城市居民生活需求及项目规划指导思想，在“节约用地、节约资金、改善环境”的总体思路指导下，合理布局建筑设施和绿地、公建等。
小区按照和谐邻里、方便交流、分区管理的原则，以中心广场为主体，以邻里庭院空间为单位，规划分五组团布置，中心广场下设地下停车场。
本规划住宅采用38、76、89、116、135、169平方米六个户型，90平方米以下住宅占70.14%，大中户型占29
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