成果报告思源经纪中南石家庄城市进入机会及项目可行性研究报告.docx

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成果报告思源经纪中南石家庄城市进入机会及项目可行性研究报告

石家庄地块核心问题汇总报告

1、石家庄城市基本面怎么样？

是河北省省会，也是京津冀都市圈发展的第三极城市。

城市人口规模较大，属于人口导入型城市、城镇化率低，是第二产业主导型经济。

铁路、航空、公路交通路网发达是其城市发展的核心动力，不仅增加了石家庄城市聚合力，而且对更快融入京津冀都市圈发展及加强对市区的辐射力均有较大的促进作用。

城市房地产健康指数合理，城市发展的各项基本面良好。

一、城市人口情况看，石家庄市常住人口规模较大（1049.98万人），但市区常住人口规模较小（294万人）。

石家庄是由京广铁路和正太铁路交汇经过带动人口聚集而产生的城市，也被称为火车拉来的城市，外来人口较多，属于典型的人口流入型城市（目前区域外来人口57万），城市化率低，为55.72%，较大的城市人口规模和低城市化率能够快速促进房地产的发展。

二、城市财富水平上看，石家庄城市经济实力不强，2013年全市GDP为4863.6亿元，全市人均GDP为46828元，均排名全国各省会城市第十二，河北省第二。

并且石家庄经济主要来自于下面各县，市区GDP仅为1100亿元（占全市23%）。

整体看，石家庄经济实力对城市房地产快速发展的贡献度较低。

三、经济结构上看，石家庄是第二产业主导经济（占47.2%）。

其中装备制造、医药、食品纺织服装、石化、钢铁、建材、是其支柱产业。

近年来以批发、物流、零售、旅游为代表的第三产业加速发展，产业发展所带来的大量的置业人口支撑当地房地产行业的发展。

四、城市规划定位上看，石家庄是河北省省会，京津冀都市圈的第三极，全国重要的服务业、生物产业基地之一。

近期实施“打造新城、重塑古城、严控老城”的发展战略。

远期实施“北跨、南优、西控、东延”的发展战略，打造“一河两岸三组团”的空间结构，本案属于近期规划的老城部分，重点疏散老城人口与职能、完善设施配套、改善环境。

同时也是远期规划中的“南优”（南向优先发展）部分，是规划的城市副中心，规划起点高，发展潜力大。

五、城市对外交通上看，石家庄对内、对外交通便捷，航空、铁路、公路交通路网较为发达，未来轨道交通规划完善。

其中京广、石太、石德、朔黄四大铁路汇集石家庄，新客运站石家庄站位于区域内部，区域对外辐射能力较强，吸引外来客群。

地铁3号线（2017年3月开通）设两个站点在区域内部，极大的提高了区域对城市内部的辐射能力，吸引全市客群。

交通路网的完善对更好的融入京津冀都市圈发展以及加强对石家庄市区的辐射起到了极大的促进作用，更好的促进区域房地产市场的发展。

六、主要城市关键指标对比，1、全市GDP对房地产发展的基础支撑较为明显，与周边省会相比，石家庄GDP高于太原，低于济南和郑州，同样，商品住宅销售方面也仅高于太原，低济南和郑州于。

2、市区常住人口对房地产支撑作用较大，尽管石家庄全市常住人口规模较大，但由于市区常住人口规模较小，对房地产发展的促进作用不明显，相对其他城市来说，房地产总容量较小，而郑州和济南市区人口较多，对房地产发展的人口支撑作用明显，商品住宅销售量较大。

3、和其他城市相比，石家庄城市化率较低，发展潜力更大，目前石家庄城市化水平仅为55.72%，低于济南、郑州和太原，随着城市城镇村改造的加快、城镇化水平快速提升所带来的人口迁移将对城市房地产发展的促进作用明显。

附件：

2、土地市场行情如何？

观点：

石家庄未来5年预计土地成交量（建面）2500万方，当前石家庄商品房销售总额预计为500万方（建面），预期5年内商品房整体供销将保持平衡的态势。

另石家庄近3年已经拍卖土地中，未开发潜在供应量（建面）1140万方，如果上述未开发土地加速上市，将给石家庄整体房地产市场带来库存增加的风险。

近期看，石家庄土地市场受13年楼市火爆的带动，2014年1-4月土地市场持续火热，量价齐升，随着2014年房地产市场转冷，土地市场热度将有所下降。

供应量：

预计未来5年土地供应量啊（占地）将达2000万㎡（占地）。

2014年石家庄计划土地供应464万㎡，根据2010-2014年土地上市情况看，预计2015-2020年土地供应量将达到2000万㎡。

保障房建设计划：

2013年石市棚户区改造竣工11194套，同年开工建设17483套；2014年计划建设开工建设15443套住房。

成交量：

预计未来5年土地成交量（占地）将达1000万㎡，预计建筑面积2500万㎡。

2009-2013年石家庄土地市场受调控影响成交量出现波动，2011-2012年土地市场成交量略有下降，2013年商品房市场高企促土地供销两旺，成交上涨，2014受年2013楼市火爆的影响，延续土地热度，随着楼市的逐渐降温，土地热度可能会降低。

住宅地块占总成交地块比例最高，近年来比例占土地成交总量不断上升。

土地供应量持续高涨，必然导致上市量的增加，给未来南昌的楼市带来一定的威胁。

潜在供应量：

近3年全市土地潜在供应量建筑面积约1144.6万㎡，区域土地潜在供应量建筑面积约163.26万㎡。

成交地价：

2009-2013年土地成交价格受市场及调控影响较大，2011年后石家庄土地平均楼面地价呈现持续上扬状态，热点成交板块多以高溢价成交，拉涨市场预期，2014年前四月房地产用地平均成交楼面地价为2412元/㎡；14年前4月住宅用地平均楼面价被拉高至2163元/㎡，2014年商业用地楼面价为2750元/㎡。

3、总体房地产市场好不好？

观点一：

石家庄较大的人口基数及城镇化进程的带动情况使石家庄商品房市场一直保持了相对稳定的市场容量，限购以后至今总成交量较限购前略有下降，但总体保持成交量平稳，价格上行趋势不明显。

2014年受宏观市场波动的影响，供销均有下滑，市场短期可能受负面影响，但是受到城市整体经济及城市格局发展的带动，中长期市场上升空间依然较大；分物业市场方面，石家庄各物业市场两极分化严重，住宅市场总体供需表现较好，对房地产市场贡献较大，商办市场由于整体供应量过大，市场饱和度明显，市场供过于求，市场发展整体趋于下行趋势。

一、从上市情况看，商品房上市量波动中上涨。

2009-2010年商品房上市增加，2011年受限购限贷政策影响成交出现小幅下滑，2012年金融政策的放松一定程度上刺激商品房市场回暖，上市量上涨，2013年上市量继续上涨至近年峰值。

2014.1-4上市量为148万方，受到市场整体走势不明朗的影响，预计2014年下半年的上市量速度和总量都将放缓，全年的上市量将放缓，整体水平低于2013年。

二、从成交情况看，整体成交量稳定，2010年市场较好，成交上涨4%，为512万方，2011-2012年受限购限贷政策影响销售面受挫，成交下滑，2013年受上一年金融政策放松利好的带动成交上涨，成交量为477万方，2014.1-4商品房成交120万方，与供应量持平，但是伴随整体市场的趋冷，预计下半年的成交量将有所下滑。

三、从价格情况看，2009-2012年价格不断上涨，2012年最高，为6914元/㎡，2013年受商办市场价格下滑的影响，商品房价格下跌3%，为6710元/㎡。

2014.1-4价格回升至6885元/㎡。

四、从商品房结构看，商品住宅市场供销量大，价格上涨较快，库存较少，市场较好。

商办类市场整体的库存量大，供求关系难以在短期内达到平衡，未来去化周期较长，商办类市场存在一定的风险。

观点二：

石家庄商品住宅市场发展较好，整体供不应求。

市场容量扩大，价格不断上涨，库存面较好，在售库存仅供8个月去化；商办市场2009-2011年快速发展，由于这几年的过度开发，商住市场趋于饱和，市场明显供过于求。

2012-13年行情下滑，2012年成交量下跌、2013年价格首次下跌14%，目前市场走弱，开发风险大。

一、住宅市场。

商品住宅市场2010-2012年市场小幅下行，2013年受2012年金融政策放松利好的影响，成交量回升，价格上涨，整体供不应求，2014.1-4住宅市场市场供销稳定，价格持续攀升，整体处于相对良性的现状。

1、上市面，整体波动中减少，2009-2011年上市量持续走高，2011年达到历史峰值，为442万方，2012-2013年上市量放缓，不断减少，2013年上市358万方。

2014.1-4上市103万方，目前市区在售项目较多，共约139个项目在售。

2、成交面，目前处于成交上涨的状态，2009、2010年成交量超400万方，2011-2012年受限购限贷政策的影响，成交量下滑，分别为327.7、317.6万方，2013年市场较好，成交量上涨至近三年最高，为362万方。

2014.1-4成交84.6万方。

3、价格面，呈现不断上涨的趋势。

2009-2014年4月商品住宅成交价格逐年递涨，涨幅趋缓，其中2010年上涨21%，2013年涨幅为4%。

2009-2014.4年价格涨幅16%，目前均价11860元/㎡。

4、库存面，全市库存量仅供8个月时间去化，目前市区商品住宅库存230万方，根据2013年的月均30万方左右的去化水平看不足市场8个月去化。

5、开发商看，当地开发商占领市场为主，一方面是由于石家庄本地房企实力较强，石家庄人的义气情节使得当地房地产行业形成抱团现象，共同拥护本土开发商；另一方面在于外来房企进入时间较晚，尚未形成较大的影响力。

但从销售排行看，品牌房企具有绝对的优势，2013年央企保利取得了房企及项目销冠，可见品牌价值能够成为项目的附加值。

二、商办市场：

由于09-11年全市商办市场过度开发，使得目前商办市场趋于饱和，出现明显供过于求的现状，价格开始下滑。

1、上市面，整体快速上涨，2010-2013年上市量不断上涨，尤其是2013年出现爆发式增长，同比涨幅高达409%，上市量为178.2万方，是历年最高。

2、成交面，整体上下波动，2010年成交47.1万方，2011年受“三年大变样”改造的影响，商办市场发展势头较好，成交量上涨至88万方，2012年市场行情下滑，成交下跌至61.8万方，2013年略微上涨，全年成交77.5万方。

3、价格面，2010-2012年商办类物业价格不断上涨，2012年达到历史峰值，为11395元/㎡，由于前两年商办市场盲目扩张导致2013年商办类市场趋于饱和，市场明显供过于求，2013年价格出现首次下跌，均价为9770元/㎡。

4、供销比面，2010-2012年商办市场发展较好，市场供不应求，存销比分别为0.3、0.4、0.6，到2013年供销比为2.3，市场明显供过于求。

附件：

4、区域房地产市场好不好？

区域房地产市场发展潜力大，发展势头强劲。

作为规划的城市副中心，区域规划起点高，同时位于二环内、城市南向优先发展的决定区位优势使得区域具备较大的发展潜力。

此外，从市场容量大、项目去化水平高、价格涨幅大、在售库存不多的市场现状看，区域房地产市场空间较大，前景看好。

原因：

一、从规划上看，是规划的城市副中心，同时也是城市“北垮、南优、西控、东延”发展战略中南优首站，是实现城市建设上水平、出品位、生财富的标志性综合区域。

二、从区位配套上看，地块处于石家庄二环内，位于南部城区，是城市南向发展的重点区域，区位价值优越。

项目近身配套齐全但档次不高，有待未来伴随新站区的整体升级，形成改造提升。

三、从环境上看，目前区域周边城市感初现，本区域改造的完成将更好的与周边接轨，共同打造城市副中心。

四、从交通上看，区域交通路网完善，区域辐射能力较强。

对内城市主干道通达全市、更有地铁3号线（2017年3月开通）在区域内设两个站点；对外京广铁路贯穿南北，设新石家庄站于区域内部，可至保定、北京、邢台、邯郸。

五、从区域市场容量上看，目前区域住宅市场容量较大，商业市场容量较小，其中商品房年去化水平为114万方，其中住宅年去化94.4万方。

六、从区域项目的去化速度看，超级大盘项目年去化水平较高（联邦祥云国际、盛邦大都会），年去化22万方左右，其他项目年去化水平为7-10万方。

七、从区域市场价格增长上看，是全市商品房价格涨幅最快的区域，其中住宅价格年涨幅较快（年涨15-20%）。

八、从区域市场库存量上看，目前区域在售库存47.9万方，不足区域半年去化，但潜在供应量较大，为764.5万方（主要来自塔坛国际商贸城、联邦祥云国际和盛邦大都会504.5万方）。

区域的房地产市场情况：

区域位于石家庄二环内，南部城区，包含了桥西、桥东、裕华三大片区。

目前区域周边城市感初现，本区域改造的完成将更好的与周边接轨，共同打造城市副中心。

区域配套齐全，但档次较低，未来大型商业配套还需时日（规划多个大型综合体商业配套）。

区域由西往东项目品质逐步提升，目前区域周边多住宅、办公公寓产品，其中住宅产品去化较快，市场较好；办公公寓市场趋于饱和，去化缓慢；商业市场未来上市量较大。

1、普通住宅：

区域以高层为主，少量洋房和小高层，在售项目14个，其中联邦祥云国际和盛邦大都两个大型综合体项目去化为区域去化主力（年去化25.2、16.2万方）。

祥云国际毛坯均价均为8200元/㎡，价格年涨幅1800元/㎡。

华城绿洲高层毛坯8800元/㎡，价格年涨幅1000元/㎡。

区域住宅年去化量为94.4万方，目前在售存量43.7万方，不足半年去化，潜在供应量较大，为395.9万方。

2、商业市场：

区域商业市场发展乏力，目前区域在售商业主要是联邦祥云国际的集中商业部分。

目前在售存量2.5万方，。

联邦祥云国际商业价格13900元/㎡起。

年去化约5.8万方，在售存量2.65万方，不足一年去化，但未来供应量较大，总计262.5万方，主要来自塔坛国际商贸城、联邦祥云国际和盛邦大都会（共249.2万方）

3、办公公寓市场，受2009-2011年“三年大变样”发展的影响，区域办公公寓项目集中开发，目前区域内代表项目有壹江国际、晶彩中心，其中壹江国际办公公寓精装价格9700元/㎡、晶彩中心毛坯办公7800元/㎡。

晶彩中心由于先期价格低，后期价格年上涨较快，为2000元/㎡，而壹江国际价格基本保持稳定。

目前区域在售存量4万方，年去化14.4万方，潜在供应量100.2万方，办公公寓市场已经达到饱和，未来市场竞争激烈去化周期较长。

附件：

5、区域客户意愿如何？

区域住宅市场和商办市场均以地缘性客户为主。

住宅市场以首置首改为主，客户多来自桥东、裕华、桥西区，重点关注区位、性价比、品牌认知以及从众心理。

办公市场多以地缘性个体私营业主购买为主，投资客较少，贸易、IT电子、咨询类小公司是入驻主力。

新客站区域客户分析

住宅客户分析：

由于区域含桥东、桥西、裕华三区，置业客群以地缘性桥东、裕华、桥西区域为主，周边长安区为辅。

核心客群：

桥东、桥西、裕华区为主，占比90%（其中桥东区40%桥西区20%裕华区30%）。

均为自住，看重区位、性价比以及从众心理；重要客户：

来自周边长安区人群，占比5%，多为私营企业主、企业高管等客群，以首置首改为主，看重区位、品牌认知、价格及整体档次。

次级客群：

来自其他区域和周边县级市客群，占比5%。

办公客户分析：

客户来源看，客群多来自周边地缘性客户，用途方面看，购买自用是市场主流，投资客较为保守。

其中个体私营客户购买自用（占比73%），自用投资（20%），投资（7%）。

入驻企业方面看，以贸易、IT电子、咨询类小公司为主，大型公司较少，其中贸易类（占比37%）、IT电子类（占比27%）、咨询类（18%）。

6、区域地块好不好？

1、区位价值较高，地块位于南二环内，是未来的城市副中心。

2、地块交通便利，在建地铁3号线（2017年3月通车），由东向西有槐安路、胜利大街城市主干道，南北中华南大街，建设大街及正在拓宽的胜利大街等主干道，交通通达性好。

3、地块四至外围区域发展城市，城市感较强，地块东部衔接石家庄高端住宅区。

4、地块可开发用地住宅比重小，地块可开发用地体量较少及商业比重较大使得开发成本加大。

5、地块开发进程不可控，地块内部环境杂乱，地块内部大量的城中村及企业厂房，拆迁量较大，土地开发进程不可控。

综合评定：

地块本身区位价值优越，但开发总体成本投入及开发进度等不可控，商业比例过大，市场去化需要周期，整体一级开发需考虑二级住宅开发的资金反哺能力，规避风险。

新客站地块分析：

一、体量方面，地块体量较大，可建设用地面积比重较低，开发成本较大。

二、商住配比方面，地块商业、办公体量较大（商业占地882亩，办公380亩，），住宅比重小（住宅占地463亩），三、地块内部情况方面，目前地块拆迁处于起始阶段，未来拆迁工程量大，拆迁成本及拆迁进度不可控，土地开发进程不可控。

地块内部情况，地势方面，地块内部地势平坦。

环境方面，由于地块面积较大，内部住宅、厂房、村落较多，但整体分布杂乱，环境较差。

土地整理方面，目前内部拆迁还处于初级启动阶段，未来拆迁工程量较大。

内部交通方面，石家庄新火车站位于地块内部，地铁3号线设2个站点于地块内部，交通便捷。

7、项目入市价格及销售预判：

新客站地块：

当前区域住宅、办公、商业产品均较多，其中高层住宅价格8200-13000元/㎡，商业价格集中在13900-40000元/㎡，办公价格7500-9000元/㎡，公寓价格6800-7000元/㎡，办公7000-8500元/㎡。

因此：

建议地块普通高层入市均价10500元/㎡，商业25000元/㎡，公寓6900元/㎡，办公8000元/㎡。

备注：

价格均为毛坯价

8、近年周边地块成交价格情况。

纯住宅用地：

405-710万/亩；住宅兼商服用地：

400-600万/亩（特例：

13年天山集团摘取的[2013]036号地块成为石家庄地王，亩低价1378万/亩）；纯商服用地：

450-550万/亩。

新客站广场区域土地供应充足，地块周边近五年年共成交15幅（4幅纯住宅用地、3幅纯商业用地、8幅商住混合用地），其中2幅纯住宅用地和两幅商住混合用地位于区域内部。

总建面253.6万方（住宅地块建面62.6万方、纯商服建面26.7万方、住宅兼商服混合建面164.3万方），住宅用地价格405-710万/亩，住宅兼商服价格400-600万/亩（特例：

13年天山集团摘取的[2013]036号地块成为石家庄地王，亩低价1378万/亩），纯商服价格450-550万/亩。

9、核心区土地一级开发收益测算：

在土地市场价格预期相对乐观前提下进行收益测算，项目一级开发整体收益率为-10.54%。

未来一级开发涉及的拆迁成本持续增加，其开发风险有增强趋势。

核心区土地二级开发收益测算：

按一级开发中可开发用地，住宅、商业、商办、文娱等性质用地占地面积计算，容积率指标参考城投文件资料，最终测算其二级开发总体净利润：

149亿元，总体净利润率19.12%。

核心区一级开发测算说明：

（一）、核心区地块总面积5228亩，可开发用地面积2343亩。

（二）、开发成本由：

前期费用、征地拆迁费、基础设施建设费、企业管理费、土地营销费、其他及不可预见费用、财务成本等以上项目组成，共195.7亿元。

其中：

1、前期费用5.66亿元（包括前期工作咨询费，地块勘察、测绘费，规划设计费，市政规划设计费等）；

2、征地费用74.6亿元。

其中住宅征地385亩（预估），费用15.5亿元，企业征地费用1970亩，费用59.1亿元（住宅征地费用为401万/亩、企业按300万/亩计算）。

拆迁费用67.2亿元。

其中住宅平房拆迁预估6.8万㎡，费用8.8亿元，非单元拆迁预估6.8万㎡，费用8.2亿元，多层拆迁预估20.4万㎡，费用19.4亿元，企业拆迁102.8万㎡，费用30.8亿元（平房拆迁费用按13000元/㎡计算，非单元拆迁费用按12000元/㎡计算，多层拆迁费用按9500元/㎡计算，企业按3000元/㎡估算）。

3、基础设施建设费用20.4亿元（基础建设及配套占地2036亩，建设费按1500元/㎡计算）。

4、企业管理费用1.亿元（前期咨询费、征地拆迁费、基础设施建设费总和的1%）；

5、土地营销费用1.7亿元（前期咨询费、征地拆迁费、基础设施建设费总和的2%）；

6、其它/不可预见费8.4亿元（前期咨询费、征地拆迁费、基础设施建设费总和的5%）；

7、财务费用16.16亿元（上述各项费用之和的9%）。

（三）、土地收入由住宅用地、商业用地、办公用地、文娱用地出让金组成，考虑到未来土地的持续推出，土地成交价格不断上涨，预计土地收入共269.4亿元，平均地价1150万/亩，其中：

1、住宅用地：

781亩，117.15亿元（按照1500万元/亩地价）；

2、商业用地：

1149亩，114.9亿元（按照1000万元/亩地价）；

3、办公用地：

310亩，24.82亿元（按照800万元/亩地价）；

4、文娱用地：

96.15亩，5.77亿元（按照600万元/亩地价）；

综合各类物业性质土地成交价格得出核心区平均地价1150万/亩。

（四）、土地收益率，土地开发总成本为195.7亿元，未来一级开发土地总收入269.35亿元，其中分成后城投的收入为175.08亿元（土地总收入的65%），预计收益率为-10.54%。

10、结论及开发方向建议：

1、新站区核心区片区未来处于城市发展的“城市副中心区域”，区域发展前景优越，房地产市场空间较大；2、现阶段新站区核心区片区无论商业配套还是住宅市场均未形成规模，针对新站区核心区片区进行一级土地开发，市场空间及中长期前景看好；3、新站区核心区片区现阶段基础配套不完善，加之大量的待拆迁民房及厂房的拆迁进度，都将直接影响到一级土地开发的成本投入和开发进度；4、现阶段周边土地价格不足以支撑一级开发的利润预期，建议通过“一二级联动”开发的方式，通过前期集中拆除整理出“开发启动区”进行二级开发，借助周边区域的良好发展前景，形成“快速周转”，推动整体核心区的整体一级开发，通过“一级带动二级，二级反哺一级”的开发战略，规避开发风险。