不动产估价收益还原法答案.docx

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不动产估价收益还原法答案

　　　　　　2011收益还原法作业题　　1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。

试选用所给资料估计该宾馆的价格。

　　解：

计算该宾馆年总收益=300×50×365×=3832500元=万元计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元计算该宾馆年净收益　　=年总收益-年总费用=万元-168万元=万元　　假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=/10%=万元计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×=3942000元=万元计算同档次宾馆年总费用=×30%=万元　　计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=×70%=万元　　假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=/10%=万元　　该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：

床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

　　经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。

答：

略　　2、某商店的建筑面积为1000m2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。

2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。

市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，试求该公司2006年10月1日的承担人权益价值。

　　解：

A1=150×12×2×1000×=252万元　　i1=2-1=%　　　　剩余年限的权益价值18?

5%?

万元?

168%?

5%?

8%?

带租约期间的权益价值?

1072?

38万元8?

25217　　A2?

150?

12?

1000?

5%?

万元　　承担人权益价值=+=万元　　答：

略　　3、某商场的土地使用权年限为40年，从2004年5月31日起计。

该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。

一层于2006年5月31日租出，　　租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。

附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。

该类房地产的资本化率为8%。

试估计该商场于2008年5月31日带租金出售时的正常价格。

　　解：

计算各层可出租的面积2000×60%=1200m2　　计算租期内年净收益180×1200×12×=2073600元=万元计算第一层在租期满后的年净收益200×1200×12×=2304000元=万元计算第一层的正常价格　　V1?

11?

万元?

33?

8%?

计算第二层的年净收益　　120×1200×12×=1382400元=万元计算第二层的正常价格　　V2?

万元36?

8%?

计算第一层与第二层的正常总价格　　V=V1+V2=+=万元答：

略　　4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。

试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。

　　解：

无限年期且报酬率为12%时的价格V∞为：

2000?

11?

10%?

（万元）　　?

10%?

1050年使用权、报酬率为8%时的价格V50为　　?

50?

10%?

70?

10%?

10%8%V50?

2000?

（万元）　　注：

运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价　　师必考知识点，请必须掌握。

　　5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。

若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？

　　解：

已知A=25，g1=%；C=7，g2=2%；r=9%　　则V?

Ar?

g1?

Cr?

g2?

259%?

79%?

2%?

万元?

　　6、预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万元，在报酬率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？

　　解：

已知a=15，t=5，Pt=200，r=15%。

　　则V?

　　7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。

两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。

求：

两宗物业的现值；某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？

　　解：

已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%　　V甲?

150?

111?

万元?

n甲?

15?

15%?

115011?

万元?

n乙?

50?

15%?

Pta?

1151200?

万元?

tt55r?

15%?

V乙?

当n=15时，　　V?

115011?

万元?

n乙?

50?

15%?

8、某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价为260万元，建筑物重置价格300万　　元，已知建筑物报酬率12%，土地报酬率10%。

根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。

　　解：

已知a0=50，VL=260，rB=12%，rL=10%，C=300　　则VB?

a0?

VL?

rLrB?

50?

260?

10%?

200?

万元?

　　进而可知折旧额：

　　Et=C-VB=300-200=100　　9、今有一平房，基地面积150m2，建筑面积100m2，土地使用权年限60年，从2000年5月20日起计。

该建筑于2001年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。

建筑物原值500元/m2，残值率为2%。

此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。

报酬率10%。

租金损失准备金按1个月租金收入计提。

税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的%。

管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。

试根据上述资料，评估该出租房屋2013年5月20日的价格。

　　解：

求潜在的毛收入2000×12+10000×8%=24800求有效毛收入　　24800-2000=22800求运营费用税费：

22000×%=3850管理费：

22000×5%=1100维修及保险费：

100×500×2%×2=2000求年净收益a　　a=22800-3850-1100-2000=15850求收益价格V　　?

15850?

11V?

元?

47?

10%?

　　　　10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年l0月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。

若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。

　　解：

计算公式：

Vta?

11?

tr?

t或者V?

1ai?

Vt?

t　　或者V?

Vt?

1a?

tt?

计算过程：

300?

1V?

10%?

6%?

9%?

300　　　　或者V?

9%?

300?

9%?

300?

9%?

10%?

6%?

9%?

3或者V?

300?

9%?

1V?

10%?

6%?

33?

9%?

计算结果：

　　V=　　　　11、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积乙方使用15年，期满后无偿归甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

　　据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。

　　解：

计算办公楼现值　　①办公楼整体年净收益=80×3000×85%××12=　　②收益年限=40-6-=34　　③办公楼现值为：

11V?

万元?

34?

10%?

　　计算乙方的使用权价格　　①乙方使用权年净收益=80×2000×85%××12=　　②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11　　③乙方使用权剩余收益年限价格为：

11?

689?

万元?

11?

10%?

　　甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格==　　12、6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。

房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。

现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。

但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。

　　据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

　　解：

据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。

这里采用收益还原法进行估价。

　　求取未来44年的净收益的现值之和：

　　年净收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=　　V?

11?

12%?

11?

万元?

44?

12%?

　　求取未来16年的净收益的现值之和：

　　年净收益一120×6000×85%×（1-35%）×12=万元　　?

11V?

万元?

16?

12%?

　　求取未来16年后28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值：

V28=V44-V16==　　13、某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。

该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：

1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。

　　解：

运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

ar[1?

n]　　各层建筑面积=4000×6/24=1000　　计算1层商铺收益价格　　年净收益=1000××75%×90%×60×12=　　V1=/10%×[1-1/50-3]=　　计算2～3层商场收益价格　　年净收益=1000×2×70%×600=84　　V2-3=84/10%[1-1/50-3]=　　计算4层酒楼收益价格　　年净收益=1000×70%×50×12-80000=34　　V4=34/8%[1-1/50-3]=　　计算5～10层办公楼收益价格　　年净收益=6×20×1800×12×80%×=　　V5-10=/7%[1-1/50-3]=　　计算11～24层住宅价格　　V11-24=1000×14×4000=5600　　计算房地产价格　　V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=++++5600=　　15、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。

餐饮收益为客房收益的30%。

客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。

康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。

土地使用年限不限。

搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：

可比房地产价格（万元）净收益（万元／年）ABCD252002940023800166003000350028002000　　试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。

　　解：

按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：

　　V=A/R　　计算客房与餐饮年总收益：

　　①客房年总收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=（万元）　　②餐饮年总收益=×13%=（万元）　　计算客房与餐饮年总费用：

　　①客房年总费用=×35%=（万元）　　②餐饮年总费用=×55%=（万元）　　计算年净收益=++200=（万元）　　所给资料计算报酬率：

　　可比房地产的报酬率：

　　A=3000/25200=%　　　　B=3500/29400=%　　　　C=2800/23800=%　　　　D=2000/16600=%　　以其平均数作为估价对象的报酬率：

　　（%+%+%+%）／4=%　　从公式求得该宾馆价格为：

　　V=A/R=/%=（万元）

　　　　　　计算1层商铺收益价格　　年净收益=1000××75%×90%×60×12=　　V1=/10%×[1-1/50-3]=　　计算2～3层商场收益价格　　年净收益=1000×2×70%×600=84　　V2-3=84/10%[1-1/50-3]=　　计算4层酒楼收益价格　　年净收益=1000×70%×50×12-80000=34　　V4=34/8%[1-1/50-3]=　　计算5～10层办公楼收益价格　　年净收益=6×20×1800×12×80%×=　　V5-10=/7%[1-1/50-3]=　　计算11～24层住宅价格　　V11-24=1000×14×4000=5600　　计算房地产价格　　V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=++++5600=　　15、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。

餐饮收益为客房收益的30%。

客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。

康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。

土地使用年限不限。

搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：

可比房地产价格（万元）净收益（万元／年）ABCD252002940023800166003000350028002000　　试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。

　　解：

按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：

　　V=A/R　　计算客房与餐饮年总收益：

　　①客房年总收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=（万元）　　②餐饮年总收益=×13%=（万元）　　计算客房与餐饮年总费用：

　　①客房年总费用=×35%=（万元）　　②餐饮年总费用=×55%=（万元）　　计算年净收益=++200=（万元）　　所给资料计算报酬率：

　　可比房地产的报酬率：

　　A=3000/25200=%　　　　B=3500/29400=%　　　　C=2800/23800=%　　　　D=2000/16600=%　　以其平均数作为估价对象的报酬率：

　　（%+%+%+%）／4=%　　从公式求得该宾馆价格为：

　　V=A/R=/%=（万元）

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