房地产估价报告.docx
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房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称：
承德市围场满族蒙古族自治县围场镇第四小学西院房屋及土地使用权价值评估
委托人：
围场满族蒙古族自治县人民法院
估价方：
承德永兴房地产评估有限公司
估价人员：
于济申方敏
估价作业日期：
2018年6月20日至2018年6月30日
估价报告编号：
承永兴估字[2018]第162号
一、致委托人函------------------------------------2
二、估价师声明------------------------------------3
三、估价的假设和限制条件--------------------------5
四、房地产估价结果报告----------------------------6
五、附件------------------------------------------12
致委托方函
围场满族蒙古族自治县人民法院：
受贵院委托，承德永兴房地产评估有限公司遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术要求，遵循独立、客观、公正的原则，对位于围场满族蒙古族自治县围场镇第四小学西院房屋及土地使用权价值进行了评估。
估价人员对委估的房屋及土地使用权进行了实地查勘和估价资料的收集，按照估价程序，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房产及土地使用权价格因素，进行认真测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析,在此基础上撰写了鉴定估价报告,现将估价报告结果报告如下：
总价值：
731,387.00元
大写金额：
人民币柒拾叁万壹仟叁佰捌拾柒元整
提供给委托方估价报告原件4份，报告复印件无效。
特此告函
承德永兴房地产评估有限公司
法定代表人：
2018年6月30日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.本报告估价范围内的房产及土地使用权，委托人提供房屋所有权证及土地使用权证复印件，本次估价有证房产及土地使用权以证载面积为计算依据。
6.本次估价所依据的资料由委托人提供，委托人对其所提供资料的真实性负责,由于委托人提供资料不实造成的失误，受托人不承担责任。
7.本次评估的土地使用权地类（用途）：
住宅用地，使用权类型：
划拨用地，本次对土地使用权价值的评估，未考虑变更土地使用权人所需补缴的土地出让金金额及应支付的其他费用，请竟买人和相关当事方特别关注。
8.估价人员对该房产进行了现场勘察，并对房产现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。
但评估人员对评估房产的勘察，限于房产的外观和使用状况。
除非另有协议，评估人员不承担对评估房产建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
9.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,并对估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解了估价对象。
10.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
11.报告使用者收到此报告后，如对评估结论有疑义，请在十日内以书面形式提交法院。
12.本次参加估价的人员：
中国房地产估价师（1320170134）
中国房地产估价师（1320170106）
承德永兴房地产评估有限公司
2018年6月30日
估价的假设和限制条件
1.本次估价是以估价对象应保持现状继续使用为估价前提。
2.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变为估价前提。
3.本次估价是以估价对象合法取得为假设前提。
4.报告中估价结果为估价对象在2018年6月20日的市场价格。
5.本报告评估结果是：
根据估价原则确定的房产和土地使用权价值，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力对房产和土地使用权状况及价格的影响。
6.本报告在有效期内为评估目的服务，不得用于其他目的，未经评估机构同意，评估报告书不得向委托人和评估报告审查部门之外的单位和个人提供。
7.本次委估的土地使用权类型为划拨，变更土地使用权人需补缴土地出让金及支付其他费用,提请竟买人和相关当事方特别关注。
8.遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托人使用。
评估人员对委托人负有这样的责任：
作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。
9.遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托人使用。
评估人员对委托人负有这样的责任：
作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。
10.本估价报告书一式五份，委托人四份，本机构存档一份。
房地产估价结果报告
一、委托人
委托方：
围场满族蒙古族自治县人民法院
二、估价方
承德永兴房地产评估有限公司
法定代表人：
范国智
三、估价对象
（一）估价对象坐落位置
此次委估的房产及土地使用权坐落于围场镇河东第四小学西院
（二）权益状况
1.房产登记状况
幢号
房屋所有权证号
房屋所有权人
所有权性质
幢号
间数
建筑结构
层数
建筑面积（平方米）
1
围房登字第02669号
田永生
私有
1
3
砖木
1
63.00
2
围房登字第02669号
田永生
私有
1
3
砖木
1
63.00
房屋坐落
承德市围场满族蒙古族自治县围场镇河东第四小学西院
2.土地使用权登记状况
土地使用权证号
土地使用权人
坐落
地号
地类（用途）
使用权类型
使用权面积（独用面积）（平方米）
围场国用（2003）第0536号
田永生
围场镇桥东中街
1/1/3202
住宅用地
批准拨用宅
348.18
委估范围内有证房产及土地使用权面积以证载面积为准，无证房屋及其他地上构筑物以相关当事方确认数量为准。
（三）实物状况
有证房产
有证房屋建筑结构均为砖木结构，屋面顶双坡面起脊，水泥缸瓦屋顶，双层木门窗，地板砖地面，砖墙承重，四壁及吊顶抹白灰，木门窗，室内水泥地面，内墙刮膏，其中北房室内自供暖，有供、排水设施。
四、估价目的
为围场满族蒙古族自治县人民法院执行局执行的华商村镇银行诉田永军、胡丽丽、田永生、田永国金融借款合同纠纷一案涉及的房产及土地使用权价值提供参考而评估房产及土地使用权市场价值。
五、估价时点
2018年6月20日。
六、价值定义
本报告所确定的价值标准为估价对象在在公开的房地产市场上最可能形成的客观合理价格。
七、估价依据
1.国家法律法规
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（2）《中华人民共和国城市规划法》；
（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》；
2.住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；
3.省、市及有关部门颁布的有关房地产价格评估法律、法规及政策性文件；
4.国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）;
5.地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知；
6.技术标准
（1）《房地产估价规范》【国标GB/T50291-2015】;
（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；
7.委托人提供的相关资料
（1）围场满族蒙古族自治县人民法院（2018）冀0828委评27-1号委托书;
（2）委托人提供的围房登字第02669号房屋所有权证复印件；
8.估价人员掌握的有关资料以及实地查勘所获取的资料。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则前提下，具体依据如下原则。
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则前提下，具体依据如下原则。
（一）房产估价原则
1.合法原则:
房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法抵押、合法处置等为前提进行估价。
2.最高最佳使用原则：
应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3.替代原则：
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4.时点原则：
要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
5.公平原则:
估价的目的在于求得一个不损害任何当事人利益的公平合理的价格。
（二）土地使用权估价原则
1.需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。
由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
2.变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
3.协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。
因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围忙环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
4.最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
报酬递增、递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
土地投资同样遵循这一原则。
利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用。
九、估价方法
1、因估价对象所在区域住宅成交案例与估价对象具有可比性，所以本次对有证房屋评估采用市场比较法，依据估价规范，对无证房屋及构筑物的评估采用成本法。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做出适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、根据《城镇土地估价规程》，土地使用权的评估方法有收益还原法、剩余法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。
委估宗地区域有成交案例，采用市场比较法进行地价测算。
房屋及土地使用权其他评估方法取得的评估结果与市场价值差异较大，本次采用市场法进行评估。
十、估价结果
经过详细计算，确定估价对象于估价时点2018年6月20日的评估价值为731,387.00元,评估具体金额如下：
序号
权证编号
建筑物名称
建筑面积
（㎡）或项
重置单价（元）
重置原值（元）
成新率
%
评估净值（元）
备注
1
围房登字第02669号
幢号1房屋
63.00
3,100.00
195,300.00
2
幢号2房屋
63.00
2,900.00
182,700.00
182,700.00
3
月台及水泥地面
1项
60.00
12,654.00
80%
10,123.20
4
大门楼
1项
2,907.00
2,907.00
80%
2,325.60
5
花墙
1项
2,090.00
70%
1,463.00
6
围场国用（2003）字第0536号
国有土地使用权
348.18
339,475.50
使用权类型：
批准拨用宅
评估值合计
731,387.00
（取整）
十一、估价人员
中国房地产估价师（1320140013）
中国房地产估价师（1320170106）
助理人员
十二、估价作业日期
自2018年6月20日至2018年6月30日
十三、估价报告有效期
本房产估价报告应用有效期自估价报告出具之日起一年内有效。
承德永兴房地产评估有限公司
2018年6月30日
附件
1、围场满族蒙古族自治县人民法院委托书复印件
2、委估资产照片
3、房地产估价机构营业执照复印件
4、房地产估价机构资格证复印件
5、房地产估价师资格证书复印件
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