广东省某中学新校区建设项目可行性研究报告.docx
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广东省某中学新校区建设项目可行性研究报告
广东省某中学新校区建设项目
可行性研究报告
目录
第一章总论1
第一节项目名称及申报单位概况1
第二节可行性研究的依据和范围3
第三节可行性研究的结论4
第二章项目提出的背景及建设必要性8
第一节泰安市概况8
第二节项目提出的背景9
第三节项目建设的必要性12
第三章市场分析及建设规模16
第一节泰安市房地产现状、趋势及存在问题16
第二节项目目标群体定位及价格分析25
第三节建设规模26
第四章建设地点和建设条件28
第一节建设地点28
第二节建设条件28
第五章规划设计方案32
第一节规划设计依据32
第二节规划设计方案32
第三节建筑设计方案37
第四节结构设计方案40
第五节给排水设计方案40
第六节变配电及通讯设计方案42
第七节燃气供应设计方案43
第八节供热设计方案44
第九节管线综合布置方案45
第六章节能方案分析46
第一节用能标准及规范46
第二节能耗状况和能耗分析46
第三节建筑节能设计47
第四节节能措施综合分析48
第五节节能效果分析53
第七章环境和生态影响分析55
第一节环境和生态现状55
第二节环境影响分析55
第三节环境保护措施56
第四节地质灾害影响分析58
第五节特殊环境影响分析58
第八章工程招标方案59
第九章建设实施与工程进度安排62
第十章投资估算及资金筹措65
第一节投资估算依据及说明65
第二节投资估算66
第三节资金筹措66
第四节销售收入估算67
第五节销售税金及附加估算67
第六节销售利润估算68
第十一章社会影响分析69
第一节社会影响效果分析69
第二节社会适应性分析71
第三节社会风险及对策分析72
第一章 总 论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
广东省M县M中学新校区建设项目（下简称“新校区建设”项目）
1.1.2承办单位
M县新城建设投资有限公司（企业法人营业执照等另见附件）。
该公司成立于2006年，作为M与国家开发银行广东分行开展信用合作的借款人，代表M县委、县政府，直接负责M中学新校区建设项目的投融次管理、建设，对国家开发银行广东分行借款实行“借、用、还”一体化动作。
1.1.3使用单位
M中学是M县教育的窗口，1999年评为广东省一级学校。
建校以来惠施春风雨露，广育红桃紫李，英才辈出，硕果累累，培养了大批优秀人才。
学校高举“三个代表”伟大旗帜，全面贯彻党和国家的教育方针，积极推进素质教育，形成“严谨、勤奋、求实、创新”的良好校风。
学校曾多次荣获县“先进集体”、市“文明单位”、省“贯彻学校体卫条例先进学校”等荣誉称号。
1.1.4可行性研究报告编制依据
1、依据M县M中学与我公司签订的委托合同；
2、依据《投资项目可行性研究指南》2002年（试用版）；
3、《M县建设“文化M”规划纲要（2004—2020年）》；
4、《M县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要及2020年远景目标（框架草案）》；
5、建设单位提供的其他资料。
1.1.5项目提出的背景和理由
从2004年起，M县有普通高中两间：
M中学和梅青中学。
2003年，应届初中毕业生升入普通高中比例为40%，2004年44%，2005年48%；高中毕业生升学率2003年为81%，2004年为86.8%，2005年为88%。
由于国家实行九年制义务教育，全县初中生毕业率达99%以上，从2003～2005年升中率和升大率来看，M高中阶段教育是基础教育“瓶颈”的问题十分突出，与经济、社会发展、高校扩招需求和人民群众的迫切要求不相适应。
M中学建校百年，在各级党政的重视和广大侨胞、社会各界的长期大力支持下，多方筹集奖金，新建了一批校舍，教育教学条件以不断改善、提高。
但由于学校处在县城中心地带，所占地域有限，仅有41354平方米，已无丝毫发展空间，客观条件制约了学校的进一步发展乃至全县高中教育的发展。
按照省教育工作会议要求，县级到2005年要有一所国家级示范性普通高中学校和全省高中阶段学校接受水平目标（至2010年应达85%以上），结合M县2005～2010年普通高中学位的需求，M县委、县政府决定把M中学做强做大，以满足人民群众对优质教育资源和普通高中的学位需求，力争至2010年普及高中教育。
由于申报国家级示范性普通高中的基本条件之一是省一级学校，而M中学已于1999年评为省一级学校，因此，县政府已于2004年底向省提出建设M中学国家级示范性普通高中的申报工作。
围绕建设国家级示范性普通高中工作，2005年县委、县政府确定把平中新校区建设作为今明两年的重点工作，决定在原M中学学农基地（文殊庵）和二九二大队队址建设M中学新校区。
为确保让新校区建设工程高质量、高标准按期完工，县委。
县政府于9月12日专门成立了以县委书记任顾问、县长任组长、县直有关单位负责人为成员的“M中学新校区建设领导小组”；随后于9月28日成立了以县委副书记任总指挥，抽调相关单位人员为工作人员的“M中学新校区建设指挥部”，全面负责新校区的建设工作。
通过成立机构，从组织上确保了新校区进行高质量、高标准建设，在2006年9月开学前投入使用。
1.2项目概况
本次可行性研究的新校区建设项目占地260亩，总建筑面积53000平方米,项目投资需7080万元。
项目建成后可增加优质高中学位2675人。
1.3可行性研究结论
经过对新校区建设项目的背景与需求分析，工程技术方案、经济、环境、组织管理等多方面的可行性研究，结合项目建设的实际情况，本可行性研究报告认为，“M中学新校区建设”项目是可行的，也是十分迫切需要的。
“M中学新校区建设”项目将彻底解决困扰了M教育多年的“瓶颈”问题，直接改善了教育环境，提高了M县的整体教育水平，促进M县早日实现“文化M，科教兴县”的战备目标。
1.4问题与建议
1、由于学校建设是一项公共基础教育建设，不以运营盈利为目的，建设所需资金主要来源于政府拨款，建议M县委、县政府给予充分的支持。
2、“新校区建设”项目所需资金庞大，鉴于M县的财政状况，除积极争取上级资金支持外，还应动员社会各界、海外同胞共同出力，多方面筹集资金。
3、做好资金使用计划，实行健全的建设管理和财务制度，严格控制各项成本的预算支出以及建设总投资，确保建设资金的高效使用。
4、“新校区建设”项目因占地面积大，地质结构变化大，应做好工程地质岩土勘察工作，避免发生基础问题。
5、做好“新校区建设”项目的整体工作计划，确保2006年9月开学前投入使用。
第二章 需要分析
2.1社会发展层次分析
近几年来，在县委、县政府的正确领导下，积极落实党中央和省委、省政府各项方针政策，努力克服经济运行中的各种困难，经济运行总体质量不断提高，企业经济效益得到改善，国民经济稳步健康发展，社会各项事业取得新成就，人民生活水平稳步提高。
2005年，国民经济稳步健康增长，据统计，M县全年生产总值17.78亿元，比上年增长8.7%。
其中第一产业4.87亿元，比上年增长1.5%；第二产业6.27亿元，比上年增长15.1%；第三产业6.65亿元，比上年增长8.6%。
全年全社会固定资产投资4.6亿元，比上年增长20.4%；其中基本建设投资比上年增长25.4%。
全年实现社会消费品零售总额6.56亿元，比上年增长14.6%。
对外贸易成效显著，实际利用外贸大幅增长。
全年贸易出口总额完成1671万美元。
比上年增长105%。
2005年，财税收入大幅增长，实现全年财政收支平衡，略有结余，县级财政收入6323万元，比上年增长33%。
国税收入9221万元比增20.3%，地税收入4921万元，比增18.5%。
金融运行稳健，年末全县金融机构各项存款余额17.93亿元，比上年增长18.4%，各项贷款余额14.28亿元，比上年增长1.99%。
近几年来，在县财政支出总额中，教育经费占GDP比例年年增长；同时，县委、县政府积极多方面筹集教育资金，不断改善中小学的办学条件和校园环境。
因此，在M县的现行经济财政状况下，通过财政资金支持、银行稳健贷款、以及社会各界和海外同胞的大力支持，“M中学新校区建设”项目是可以实现的。
在M县高中教育发展水平相对滞后的情况下，“M中学新校区建设”项目是关系到全县广大学子享受优质教育资源的“民心工程”福系千户千载。
“新校区建设”项目完成后，将极大地促进M县高中教育的普及和整体教育环境的提高。
从长远来说，教育是关系到经济现代化全局的核心环节，教育的发展可以提升劳动者综合素质，促进社会生产力提高，形成良好的社会精神生活环境，增强M县的发展后续力。
2.2社会需求层次分析
百年大计，教育为本。
当社会向着经济快速发展的方向演进时，服务于经济基础的教育，若不率先实现自身的进步和发展，就不可能适应社会经济发展的要求。
科教兴国，教育是基础；完善、发展基础教育，使之适应时代发展的需要，提高全民的教育水平和公民的整体素质，是摆在各级人民政府面前的重要课题。
要实现全面建设小康社会和中华民族伟大复兴的宏伟目标，必须坚持实施科教兴国战略和人才强国战略，把教育摆在现代化建设优先发展的战略地位。
教育部于2004年2月10日公布了《2003—2007年教育振兴行动计划》，提出了“深化基础教育课程改革”、“积极发展普通高中教育，扩大规模，提高质量”等多项方针政策和改革措施，构建中国特色社会主义现代化教育体系，建立全民学习、终身学习的学习型社会，培养高素质劳动者、专业人才和拔尖创新人才，把巨大的人口压力转化为丰富的人力资源优势；加强教育同科技与经济、同文化与社会的结合，为现代化建设提供更大的智力支持和知识贡献。
中国加入世贸组织后，作为处在我国改革开放前沿阵地的广东率先实现现代化，更需要一大批跨越式的、掌握现代科学技术的人才。
广东省“十五”重点专项计划《广东省国民经济和社会信息化“十五”计划》提出了“扩大教育规模、提高教育质量、增强办学效益、建立终身教育体系、办好大教育”。
这些都是贯彻落实邓小平当代教育思想，加快实施我国教育现代化进程的重要举措。
知识经济、信息社会的发展和我国入世，为全社会的经济发展提供了新的契机，M县也不可避免地将在发展的洪流中被推向上一个新台阶。
经济的快速发展，必然对人口素质提出更高的要求。
目前M县高中教育的滞后现状，已严重地制约了M教育事业的进一步发展，影响到人口素质的提高，与当前的国内外形势极不适应。
要改变这样的高中教育现状，广大群众是无能为力的，必须靠政府来解决。
因此，我们必须把扩大高中教育当成一项头等大事来抓，尽快全面解决M县高中阶段教育是基础教育“瓶颈”的问题，以适应社会的快速发展。
这样“M中学新校区建设”项目就显得非常必要和迫切。
2.3M中学现状
M中学是百年老校，经不断改革与发展，成绩斐然。
百年来涌现出了包括著名抗日英烈黄梅兴、姚子青等，著名学者吴三立、姚碧澄、张辰、丘民立等。
据不完全统计，现仍在位获教授级（含研究员、主任医师）职称者有128人，获硕士、博士、高级工程师、经济师、会计师者342人，其它高级职称或副研究员以及在党政军部门，担任高、中级职称的优秀干部，人数更多。
1978年M中学定为县、市重点中学，1999年评为广东省一级学校。
学校自定为市、县重点中学以来，每年高考成绩都处于梅州市前列。
学校积极进行教育教学改革，全面实施素质教育。
“面向全体学生，因材施教，分类推进，全面提高”已成为M中学的办学特色。
学校不断加强教师队伍建设，注重选拔高学历、高素质的教师充实教师队伍，目前有高级教师59人，中级教师68人，已形成一支结构合理，相对稳定的教师队伍。
但校园占地面积仅41354平方米，建筑面积仅29800平方米，却要容纳41个教学班，2742位学生。
校园空地面积除去绿化带外已是非常有限，学生已无丝毫活动空间。
现有建筑面积已大大超过了最大承受容量，所有教学班都是70人以上的大班，许多功能课室不复存在，用来做日常授课教室。
学校没有运动场，上体育课必须到县体育场。
学校周边已无拓展的空间，客观环境制约了M中学的进一步发展。
因此，“M中学新校区建设”项目是符合M中学现状，尤其是符合广大学子对高中优质学位的迫切需求，是M县委、县政府落实科学发展观的务实措施，必将促进M教育的整体发展。
第三章 场址分析
根据M县委、县政府有关文件，决定在原M中学学农基地（文殊庵）和二九二大队队址建设M中学新校区。
本次可行性研究的“M中学新校区建设”项目均在新校区用地范围内，下面就对场址进行分析研究。
3.1社会环境及经济条件
3.1.1社会发展趋势
近几年来，M县国民经济增长较快，2005年全县完成生产总值17.78亿元，比上年增长8.7%。
财税收入大幅增长，金融运行平稳。
财政一般预算收入完成6323万元，比上年增长33%；全县在岗职工平均工资10586元，农村人均纯收入3913元，分别比去年增长12.4%、2.6%。
工业发展势头良好，全县工业总产值19.3亿元，比去年增长15.7%。
农业基础地位进一步巩固，粮食播种面积达27.03万亩，实现农业总产值7.58亿元，增长4%。
2004年，M中学也发展迅速，在办学客观条件极为困难的情况下，扩大办学规模，扩招6班276人，2005年，办学规模进一步扩大，新增优质学位276个。
2005年高考取得全面丰收，录取人数 770人，录取率为88%。
M中学成绩斐然，为M县教育的深化改革，为实现“文化M”的战略目标做出了重大的贡献，因此，曾多次荣获县“先进集体”、市“文明单位”、省“贯彻学校体卫条例先进学校”等荣誉称号。
3.1.2各项情况分析
1、土地购置
本次可行性研究的“M中学新校区建设”项目中的土地由三部分组成：
a、M中学学农基地，b、二九二大队队址（用老社保局大楼置换），c、少量农户用地。
2、拆迁
按县委、县政府指示精神，在规划用地范围内的租住户和企业，已全部拆迁完毕。
3、场地平整
按规划设计进行场地平整后，根据各建址的工程地质岩土勘察情况使用。
4、基础工程
委托具有相关资质的单位做好工程地质岩土勘察工作，多层建筑物的基础宜放在基岩持力层上，并考虑抗震措施和费用。
5、场外运输投资
场内场外运输条件已具备。
6、环保投资
按国家排放标准执行。
7、临时建筑设施费
工程项目周边具备水、电等依托设施和利用条件，必要时常需增临时工棚。
3.2自然条件
“M中学新校区”东西狭长，东临文殊庵新址，西至206国道，南连二九二六幢宿舍和礼堂，北靠电视塔公园，东西长700多米，南北宽200多米，地形地势总趋势是北向南逐渐下降，高低差大部分地方不大。
周围无污染源，自然环境优越，空气清新，光照充足，气候温暖，适宜建校。
3.3施工条件
本项目是M县发展教育的重要举措，占地面积为260亩，建筑面积为53000平方米，征地、拆迁工作已经完毕。
本项目场内外运输条件已经具备，水、电等设施到位，具备现场施工条件。
要注意施工的安全和运输便利，以便提高工作的效率。
第四章 建筑工程方案
4.1总体指导思想
教育是立国之本，“新校区建设”项目关系到M教育的稳步健康发展，因此项目建设的重要性和紧迫性可见一斑。
项目建设的总体指导思想是：
1、把新校区建成功能齐全、布局合理、设施完善、服务配套、学习方便、环境舒适、风景优美的国家级示范性普通高中。
2、“以人为本、环境优先”营造良好的教书育人的文化氛围。
“十年树木、百年树人”尊师重教一直都是中国的传统，校园内主要是以教师、学生为主题。
整体提高教育质量和环境，这与师生活动的场所是分不开的，应体现环境也是生产力，舒适的环境有助于教学的研究和学生的学习。
在建筑设计方面应体现环境优先，崇尚自然和谐的人文理念，并紧跟时代的脉搏。
3、符合国家级示范性普通高中校舍规划标准的要求，平衡掌握学校总体空间设计，统筹考虑周边的建筑层次和环境关系。
任何建筑物都不是孤立的，应根据周边的环境关系和建筑物的色彩、高度、风格等变化来统筹考虑和进行建筑立面设计。
4、注重规划设计的前瞻性，建筑设计的新颖性，结合学生活泼可爱的特点，创一流设计施工水平，节约各种能耗，合理利用土地。
5、建成具有显著地方特色和广泛吸引力的学校，具有便利的交通和满足可持续发展的要求，满足相关的规划设计和施工规范。
妥善解决人流和车流的流通与疏散，有助于学校管理。
4.2建筑规划设计的依据和原则
4.2.1“新校区建设”项目可行性研究阶段规划设计的依据
1、教育部的相关定额标准及相关行业规划设计标准；
2、广东省教育厅的相关文件；
3、《广东省“九五”及2010年人才规划纲要》；
4、《中小学校建筑设计规范》GB99－86；
5、建设方提供的其它相关资料和建议要求；
6、根据国家相关建筑设计、防火的规范、标准等；
7、《M县建设“文化M”规划纲要（2004—2020年）》。
4.2.2新校区建设项目规划设计的原则
1、对项目自然生态环境的影响，采取在开发中保护，在保护中开发的原则；
2、明晰地质勘察，节约土地，提高土地利用率和减少土方工程量的原则；
3、充分考虑学校的教学与休息的需要；
4、坚持遵守规划设计行业标准，营造景色宜人的教学环境，既方便于项目建设，又适当预留余地滚动发展的原则；
5、结合南方气候特点，通过建筑结构形式和构件来改变室内外温湿环境，达到以人为本的原则；
6、功能分区明确，空间布局合理，节约能源，减少建筑原材料的能耗的原则。
4.3项目建设方案
4.3.1建设总体部署和项目规模
鉴于“新校区建设”项目的迫切性和重要性，县委、县政府决定倾全县之力，把这一工作作为今明两年的重点来抓。
本次可行性研究涉及项目中的一幢办公楼，一幢综合楼，一幢科学馆，七幢师生宿舍，三幢教学楼，一幢图书馆，一幢学生食堂，一幢体育馆，一座运动场，新校区占地260亩，建筑总面积为5.3万平方米。
详见下表。
4.3.2新校区建设项目建设方案
建设项目
数量（幢）
建筑占地（m2）
建筑结构
楼层
建筑面积（m2）
办公大楼
1
625
框架
4
2500
综合楼
1
800
框架
4
3200
科学馆
1
800
框架
4
3200
师生宿舍
7
4000
框架
5
20000
教学楼
3
3000
框架
4
12000
图书馆
1
875
框架
4
3500
食堂
1
1600
框架
3
5500（含700平方米人防工程）
体育馆
1
运动场
1
1、校园总体布置
“新校区建设”规划要符合国家级示范性普通高中要求，采用低建筑密度、低容积率、高绿化率、生态优先，体现现代教育的原则。
具有一定噪音和间断性使用的田径运动区和球类运动区要与教学和休息区隔离。
新校区建筑设计力求活泼、现代，体现深厚的文化内涵。
不论教学楼、图书馆、综合楼、科学馆、行政办公大楼或学生宿舍都要营造“安静、舒适、宜人”的学习、办公、休息环境。
达到生态优先、中心突出、分区明确、布局合理、道路便捷的要求。
2、校园道路
新校区的道路网的设计与布置要满足单位内部道路交通和功能分区的联系与融离。
结合地势、造景、分流、衔接内外交通。
各级道路设计标高要因地制宜，并结合建筑适当布置停车场地。
3、景观绿化系统
校园景观特色表现在：
①充分体现周边的山体水体特色景物的自然景观；②入口广场等开敞空间绿地景观、建筑小品的塑造；③既满足教学也满足观赏的生态植物景点；④学校的升旗广场是学校的主要集聚空间；⑤建筑单体和道路之间亦因地制宜，进行敞开式绿化。
总体上要实现通透、美观、艺术、活泼的景观造型，体现源远流长的客家文化特色。
4.2工程管线
新校区内部的市政工程管线设施，根据道路走向和使用功能上的要求，进行科学合理的布置。
实现道路、给排水管道、排污管线、照明线、电缆线、行道树、绿化带等一体化设计安排。
要依据新校区用地的特点，减少工程量，平衡土方，合理安排施工。
4.3.3工程方案
1、立面设计
根据“新校区建设”项目的具体情况，建筑物楼层高度不得超过中小学校舍规定的层高，实现低密度、低容积率、高绿化率的指导思想；设计要体现客家文化、生态优先、立面现代、色彩丰富、造型活泼，注重对景营造充满个性的开敞空间，运用虚实相间的手法协调整体空间和环境秩序。
建筑设计要把握教学的个性特征，充分运用现有的山体背景，多视点打造天际轮廓线，总体上来说，不是对现有环境的破坏，而是对周围环境的进一步经营和提炼。
2、结构设计
建议采用框架结构类型，符合技术先进、安全适用、经济合理、确保质量的基本要求。
新校区的地质勘测工作已全部完成，各项工程应按照具体的地质工程情况进行基础设计和施工，多层建筑物的基础宜放置在基岩持力层上。
应考虑抗震措施和费用，根据《中国地震列度区域图》（1990）和实际勘察评价结果，设置相应的地震列度和抗震设防。
3、新校区建设采用“迁、拆、征，全面开工，按期完成”的建设方法。
首先把新校区规划区内的租住户和企业搬迁出去，拆除原有的建筑，征用部分土地，并进行地面平整等基础设施建设，然后所有建筑项目全面开工，同时进行建设，再进行设备购进与安装，最后进行环境绿化美化。
新校区建设项目总建筑面积为53000平方米，建设总投资为7080元。
第五章 项目招标
根据《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》相关检定，在工程建设、货物采购、服务和特许经营项目中，在达到一定的条件和规模下项目的完成必须通过招标方式进行，以及规定了具体的招标方式。
项目的招标通过自行组织招标或者委托招标代理机构组织招标完成。
5.1项目招标的主要依据
1、《中华人民共和国招标投标法》；
2、广东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法；
3、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》。
5.2招标的范围
根据《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》相关规定以及“新校区建设”项目实际情况，项目招标范围是：
新校区所有建设项目施工招标。
项目建设的其它费用如勘察、设计以及监理等不在招标范围之列。
5.3项目招标的组织形式
委托招标，不采用自行招标。
项目招标拟通过M县建设局建设工程招标代理机构组织招标。
5.4项目招标的方式
根据《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》第十一条规定，使用财政性资金投资的项目、使用财政性资金采购项目、购置设备的项目和使用财政性资金的勘察、设计、咨询、监理、管理等服务项目必须进行招标的应当公开招标。
因此，“M中学新校区建设”项目的招标方式为公开招标。
5.5项目招标的具体实施
1、招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则；
2、项目进行招标活动，必须符合《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》相关规定，应当符合相关要求；
3、新校区建设项目属于财政性投资项目，依据《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》第二十四条之规定，故本次招标不设
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