炉碧开发区金银洞貔貅旅游度假村项目可行性研究报告.docx
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炉碧开发区金银洞貔貅旅游度假村项目可行性研究报告
附件、附图
第一章总论
一、项目名称
炉碧开发区金银洞貔貅旅游度假村基础设施建设项目。
二、项目建设地点
下司至炉山主干道旁（张公桥水库境内）。
三、项目主管单位
凯里市旅游局。
四、项目实施单位
凯里市伊阳贸易有限公司。
法定代表人：
杨灿飞。
五、项目建设性质
新建。
六、可行性研究报告编制依据
1、《中共贵州省委、贵州省人民政府关于加快旅游业发展的意见》
2、《贵州省旅游发展总体规划》
3、《贵州省旅游业发展“十二五”规划》
4、《黔东南州国民经济和社会发展第“十二五”规划纲要》
5、《黔东南州旅游发展总体规划》
6、国家及省关于工程项目建设的相关法律法规、条例和有关技术规范、标准等文件。
七、编制目的
1.对本项目进行全面的技术经济研究、论证。
选择合理的技术方案。
2.通过可行性研究为项目决策、资金筹措和工程设计提供科学可靠的依据。
八、项目研究范围
项目建设的必要性、建设规模、建筑方案、环境保护、项目实施进度、组织机构与劳动定员、投资估算与资金筹措及社会效益评价。
九、项目建设的指导思想与原则
本报告的编制依照国家现行政策、法律、法规，本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围石林、盆景融为一体的特色山庄，使所有度假者能感受到回归自然、爽心悦目的星级享受；既有花果山的特色，又有桃花源的品味！
并通过该山庄的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发。
本项目建设的基本原则结构是：
１、独俱特色，讲究档次；2、与周围景观充分融合与统一；3、突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念。
第二章项目背景和建设的必要性
一、项目提出的背景
贵州炉碧经济开发区起步建设于2008年，位于黔东南州凯里市西北面的炉山镇和万潮镇境内，2011年7月被贵州省人民政府批准为省级开发区贵州炉碧经济开发区，是贵州省重点培育的“千亿级”开发区之一，开发区规划面积180平方公里，分为一区两园，即凯里炉山工业园区和麻江碧波工业园区。
随着炉碧经济开发区开发力度的加大，进驻园区的投资商、商务游客、外迁务工人员等越来越多，园区内的基础设施建设相对滞后。
为加快全州旅游业发展，更好的服务和吸引大量涌入的园区投资及务工者，结合园区打造“林间产业园、山间乐居镇”和面向成都、重庆、昆明、南宁、长沙等中国西南重要城市及东部沿海“珠三角”的生态物流中心的目标，本项目在此背景下提出。
二、项目建设的必要性和建设意义
1、国家对西部大开发实行政策倾斜，为凯里市旅游业的发展带来了机遇，市委、市政府在调整产业结构中，提出了培育和发展旅游业，并力争将旅游业作为我市的后续产业。
休闲、度假作为旅游业的载体，其服务、建设和开发工作，在调整产业结构方面起到先导性的作用。
2、张公桥水库作为凯里地区第二大水库，本项目的建设为加强对库区资源的保护，有序地开发利用，将有效地控制水土流失，改善生态环境，确保凯里市用水安全有重要意义。
3、该项目的建成，将进一步扩大炉碧经济开发区及凯里市的知名度，带动全市第三产业的发展，在帮助水库周边农民脱贫致富，增加财政、税收收入，将起到强有力的推动作用。
4、建设一个具有浓厚的民族文化、古朴典雅和民族风情融为一体的特色度假村，是炉碧经济开发区内独一无二的投资项目，也是吸引更多投资人、游客等的要素。
从以上分析可以看出，凯里市经济社会具有很大的发展潜力，炉碧经济开发区张公桥水库金银洞，十分适合开发和发展旅游，因此对金银洞貔貅旅游度假村基础设施建设进行投入，建设成集休闲、观光、旅游、服务为一体的独具特色的风景旅游度假村，具有十分重要的意义。
第三章市场分析及预测
一、凯里市旅游业概况及前景分析
凯里市是黔东南苗族侗族自治州首府、黔中经济区五大主要城市中心、贵州省东部区域性中心城市。
凯里是我国主要的民族风情旅游城市、贵州东线旅游中心、贵州东南部重要的中心城市，黔中经济区重要中心城市，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔，是全州政治、经济、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。
除有内容丰富、格调古朴、风貌独特的民族风情和文物古迹外，自然风光主要有香炉山、小高山、金泉湖和一批景观独特的溶洞。
还有各种大小民族节日集会点136个，有“百节之乡”之称。
自1985年对外开放以来，已接待20多个国家和地区的旅客。
凯里属典型的民族风情生态旅游区。
以其得天独厚的自然景观、古朴浓郁的民族风俗和悠久独特的民族文化成为世界级的民族风情旅游胜地之一。
随着旅游资源的不断利用，各种风景旅游设施的开发建设，凯里市的旅游综合接待能力和服务质量迅速提高，凯里市接待游客人数大幅增长，旅游收入进一步提高。
预测增长率见表1
游客及旅游收入增长率预测表1
项目
年份
游客
（万人）
平均增长率
（%）
旅游收入
（万元）
年平均
增长率（%）
2010
33.5
15.9
8300.0
35.2
2015
71.8
6.8
15120.0
30.5
2020
101.5
8.2
25000.0
39.52
二、凯里炉碧经济开发区前景分析
凯里炉碧经济开发区地理位置优越，作为黔东南州重点展业发展区，优越的地理位置吸引了大量的投资者、商务游客及休闲游客，在饮食、娱乐文化上也越来越追求完美。
目前园区内主要的休闲、娱乐、饮食、住宿等基础设施还达不到投资者、商务游客及休闲游客们的需要。
所以建设一个具有浓厚民族文化、古朴典雅和民族风情融为一体的特色度假村，是吸引更多投资者、游客到炉碧经济开发区观光旅游和投资开发的前提。
第四章项目建设场址及建设条件
一、建设选址．特征及建设条件
炉碧开发区金银洞貔貅旅游度假村项目选在下司至炉山主干道旁，总面积（水库+陆地）约600亩，张公桥水库北面，度假村朝向坐北朝南，该地块特征为平整。
建设条件适中，水泥、砖、沙、钢材及其他等建筑材料可就地取材。
二、公用工程要求
1．电力。
供电已有一个30KV的主变压器，生活水源2KM内已接通。
2．通讯。
可用电览装程控电话，移动及联通信号较好。
3．环保。
所有粪便及其他生活垃圾均采用两次化粪方式方能排出，废水入坑过滤，确保山庄整洁、卫生、无污染。
4．消防。
度假村室内外尽可能采用防火材料装修，且装备消防器材．
5．卫生防疫。
主要抓住两点，一是食品卫生防疫，严明卫生制度，养成卫生习惯；二是公共卫生防疫做到环境整洁，客房一客一换，定期消毒。
三、工程地质、水文地质条件
拟建地址无不良地质现象，地基土强度较高，适宜建筑；场地地势较高，排泄基准低，总体地下水埋深较大，浅部含水量较小。
因此地下水对施工及地面建筑影响极小，场地地震动峰值加速度系数<0.05，属中软场土地，Ⅱ类建筑场地。
第五章建设规模与建设内容
一、建设规模
序号
项目名称
投资估算（万元）
规模
标准
备注
1
宾馆
200
1100m2
含配套设施
2
值班室
10
100m2
含配套设施
3
车道、步道
25
1000m2
含配套设施
4
垂钓馆
20
100m2
含配套设施
5
庄内绿化
15
1000m2
合计
270
二、资金筹措
项目总投资为270万元，采取合资合作方式进行招商引资。
第六章建筑方案选择
第一节、总体规划设计理念
1、强调营销环境的情调、氛围
现代社会的消费者，在进行消费时往往带有许多感性的成份，容易受到环境氛围的影响。
在饮食上他们不再只注重食物的味道，而更注重进食时的环境与氛围。
要求进食的环境“场景化”、“情绪化”，从而能更好的满足他们的感性需求。
因此，本度假村建设过程中，在布置环境、营造氛围上下大功夫，力图营造出各具特色的，吸引人的种种情调。
2、注重生态农业、绿色食品、保健环境
随着人们对环境污染、生态平衡、自身健康等问题的关心程度日益提高，无公害、无污染的绿色食品、保健食品，受到了消费者的欢迎，本度假村将适应这种要求，创建绿色生态园，推出自己的保健绿色食谱，并增加保健设施，营造保健环境。
3、提升文化品位，增加文化附加值
人们对物质的需求是有限的，对文化的需求是无限的。
提高餐饮企业的饮食文化品位，已成为餐饮市场竞争的一个重要领域，一种重要趋势。
本项目将在不破坏原有生态环境下，建设一个结合我市民族文化、古朴典雅和民族风情，并将其融为一体，使用功能上应集会务接待、休闲度假、餐饮美食、娱乐健身等于一体的原生态度假村。
使游客即能感受到大自然风光和民族风光，又能有星级享受。
第二节、项目建筑方案
一、总平面布置和功能要求
1、科学合理、节约用地。
2、满足基本功能需要，适当考虑未来发展。
3、合理确定功能分区，科学地组织人流和物流。
4、室内采光、色彩设计符合要求。
5、建筑布局紧凑，内部交通便捷，管理方便，减少能耗。
6、根据不同地区的气候条件，合理确定建筑物的朝向、充分利用自然通风与自然采光，合理确定旅客区和清洁区的平面关系，行政办公和配套设施的关系。
7、方案设计应遵循国家现行有关规范和要求，在满足总体规划的前提下，充分考虑平面布局的灵活性和变通性，最大限度地满足各种使用功能的要求。
8、根据场址地形特色，建筑布局应充分考虑场址周边环境，力求总体布局合理。
9、场址内交通组织，应坚持功能适用性原则，满足快速反应需要，重点做好内部交通组织和安全疏散的原则。
10、立面设计力求构思独特，造型新颖、美观大方、富有民族特色，要适应城市发展的需要，美化城市容貌。
11、结构方案做到经济合理，在建筑材料的选用上，应兼顾美观可靠，又经济节能，合理布置消防安全设施。
二、建筑及装修
（一）建筑标准
宾馆必须满足功能的需要，各类用房安排应统筹兼顾，合理利用。
步道、车道及钓鱼场需因地制宜，尽量不破坏原有花草树木。
1、旅客用房与办公用房应相对分开设置，并应做好隔声措施。
2、会议用房的面积应按人员的数量确定，人均建筑面积不少于2.2平方米。
并应配备扩声、投影等音响、声光电化设施。
（二）装修标准
1、装修标准要高端、上档次，建筑材料的选用要因地制宜，做到适用、经济、美观、大器。
2、办公用房宜采用普通装修，开放性公共空间及住宿用房适当提高装修等级。
避免片面节约或盲目追求高标准和华而不实的倾向。
3、建筑装修原则上要求一体化设计，室内外装修与建筑安装工程应同步进行，避免装修时破坏结构主体。
宾馆用房装修标准材料等级举例
等级
部位
中级装修
普通装修
外墙
中级釉面砖、玻化砖、中级外墙涂料、真石漆等。
普通墙面砖、普通外墙涂料、装饰混凝土等。
内墙
中级釉面砖、玻化砖、塑料扣板、中级内墙涂料等。
普通釉面砖、普通乳胶漆、水性涂料、中高密板等。
地面
中级地砖、玻化砖、普通石材。
普通地砖、水磨石、塑料地板等。
天棚
石膏板、石膏纹条、乳胶漆等。
水性涂料、石灰浆等。
门窗
铝合金及彩板门窗，Low-e双层中空玻璃窗，实木门等。
塑钢门窗、铝合金中空玻璃窗、拼板门、胶合板门、镶板门等。
第三节、建筑设计
一、设计依据
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；
《建筑设计给排水设计规范》GBJ15-2003）；
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
《贵州省建筑地基基础设计规范》（DB22/45-2004）。
二、设计要求
①根据建筑物使用功能及建筑物总高度，本项工程确定的建筑分类和耐火等级为二类三级，建筑耐久年限为三级（50年）。
②黔东南地震动峰值加速度系数<0.05，本建筑抗震设防按此标准设计。
三、总平面布置
凯里炉碧经济开发区金银洞貔貅旅游度假村主体建筑面积为1102㎡，整体建筑呈南北向。
顺应夏季主导风向，建筑大门正对主干道路。
绕建筑物四周均为绿化草坪、花池。
四、功能布置
本项目主体工程建筑面积1102㎡，基础为混凝土独立基础，围护结构及屋面应符合建筑节能和防渗漏的要求。
建筑物层数为三层，长为28.2m，宽为12.6m，基底占地面积365.17㎡。
一层层高4.5m，二至三层层高均为3.3m，建筑总高11.1m，顶层有3.4m高的装饰层，开间尺寸按3.6m。
各层具体业务如下：
一层：
设置大厅、餐厅、服务台、包房、厨房、储藏室、休息室、男女卫生间；
二层、三层：
设置为客房、休息大厅；一至三层均设两道楼梯，楼梯宽度3.3米，可作为消防通道。
五、立面设计
建筑风格与周边环境相协调，同时采取各种艺术措施，反映出该建筑自身特点。
建筑设计结合民族元素风格设计，做到色彩明亮，线条简洁，立面立体韵律感强。
外墙采用新型材料或外墙面砖，色彩以浅灰色为主，辅以部分白色、蓝色及黄色，达到色彩明快、大方、自然和谐的效果。
本项目为三层建筑，一层层高4.5m，二至三层层高均为3.3m，建筑总高11.1m。
立面设计结合民族元素与周围建筑物风格相统一，以木吊脚、瓦屋面、美人靠、凉亭等民族特色为主题，体现了原生态建筑风格，符合旅游发展需要。
六、交通组织
平面交通组织：
在大楼一层大厅设一个主出入口，直通门口广场；两侧设置次入口。
内走廊连通各屋，宽1.8m。
垂直交通组织：
在东西两侧分别设上下楼梯。
七、大楼主要指标及功能分布
大楼主要指标及各层功能分布下表：
大楼主要指标及各层功能分布表
序号
名称
单位
数量
功能设置
一
大楼占地面积
㎡
365.17
二
建筑面积
㎡
1102
1
其中：
一层
㎡
365.17
大厅、服务台、包房、餐厅等
2
二层
㎡
365.17
客房、休息大厅
3
三层
㎡
365.17
客房、休息大厅
三
高度
m
11.1
1
其中：
一层
m
4.5
2
二至三层
m
3.3
八、结构设计
1、结构工程设计依据
（1）《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）；
（2）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；
（3）《建筑抗震设计规范》（GB55011-2010）；
（4）《建筑抗震设防分类标准》（GB55011-2008）;
（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；
（6）《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；
（7）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）。
2、设计条件
①根据建筑使用功能及建筑总高度，本项目确定建筑结构安全等级二级，设计使用年限为50年，属乙类建筑，地基基础抗震设防等级为丙级。
②本项目工程结构形式为钢筋混凝土框架结构。
③砌体施工质量控制等级为B级。
④本建筑物采用钢筋混凝土独立柱基。
3、主要参数
本项目为多层普通建筑（三层，高11.1m），设计使用年限为50年，耐火等级为三级；所在地区抗震设防烈度为6度抗震区；建筑气候分区为夏热东冷，建筑物应满足防雨、通风要求，注意防寒。
4、结构类型及基础
考虑平面使用的灵活性本工程采用框架结构，采用柱下为独立柱基基础，墙体为混凝土条形基础。
5、荷载
根据本建筑物的使用功能，确定各房间的使用活荷载标准值如下：
客房等为2.0kN/㎡；露台3.0kN/㎡；走廊、门厅：
2.5kN/㎡；楼梯：
3.5kN/㎡；卫生间：
4.0kN/㎡；上人屋面：
2.0kN/㎡。
未述及的房间，根据其用途按《建筑结构荷载规范》中的规定确定各房间的使用荷载标准值。
6、围护结构
满足保温、隔热、防潮、防水、防日光和防盗等防护要求。
根据《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005），建筑所在地区属于夏热冬冷地区，房屋屋面和外墙的传热系数分别小于或等于0.7KW（©O·K）／W和1.0KW（㎡·K）／W。
第四节公共配套工程
一、给排水设计
1、设计依据
（1）《建筑设计给排水设计规范》（GBJ15-2003）；
（2）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-2005）；
（3）《室外给水设计规范》（GBJ50013-2006）；
（4）《室外排水设计规范》（GBJ50014-2006）；
（5）《建筑设防火规范》（GB5001-2006）；
2、给排水设计
本工程为乙类建筑。
给排水部分包括室外给水及消防、室内给排水、室内消防。
利用现有场内供水管网供水。
2.1设计原则
⑴用水分为生活用水与消防用水,并考虑绿化用水，水源由院内现有供水系统解决，必要时设置生活、消防合用水池。
所有用水设备考虑采用节水型设备。
⑵消防设施设有室外消火栓系统，当管网供水不能达到消防供水的水量和水压时，应设消防水池。
⑶生活废水主要是卫生废水等，粪便污水经隔油池或化粪池后排入城市排污管网。
⑷室外设雨水排水系统，汇集后排入市政雨水管道。
2.2设计方案
（1）室外给水及消防
室外生活给水和消防给水合用，在本工程南侧设置DN100环状PE型供水管网，在环管网上设置室外消火栓。
在环管上设置两条进水管分别接自院内给水主管。
（2）室内给排水
室内生活用水：
由室外给水环管接水到生活水管网向各个用水点供水方式。
室内排水：
通过生活污水管网系统将污水收集后，排到室外化粪池，初级处理后排入污水管网。
（3）室内消防
室内消防用水量为20L/s
室外消防用水量为20L/s
3、设计范围
该工程用水范围有职工生活用水，绿地用水、消防用水。
3.1水源：
以现有供水管网为生活用水水源，水质应符合“生活饮用水卫生标准”，其管网接管水压不得低于0.3pMa，从管网接入一路DN100给水管进入该用水区，相交处设置相应的水表井计量。
3.2生活用水量
生活给水定额：
120L/人·d，时变化系数为1.5，用水量按编制人数计算。
3.3绿化洒水水量：
1.5L/㎡·次，每日浇洒2次，用水量为3L/㎡·d，每日用水量为9.8m3。
3.4消防用水量：
按每次发生火灾用水量15L/S考虑，火灾持续时间为1h，用水量为54m3·次。
3.5未预见用水量：
按最高日用水量10%计算
4、排水系统
屋面雨水及室外雨水通过暗沟直接排入市政雨水下水道。
生活污水经化粪池初级处理后，直接排入城区排污系统。
本项目无生产废水排放。
5、排水系统技术要求
5.1出户排水管道采用UPVC管（DN150-DN100），埋地深度0.7M，排水坡度为0.01。
5.2室外排水管采用混凝土管，主管道为DN200mm，排水坡度为i=0.008。
5.3雨水和污水分流排放。
5.4雨水管沿道路敷设，管径为DN300mm，雨水口根据路边道牙每25m设置一个。
5.5化粪池选用砖砌，容积25m3。
5.6排水管管道交叉、变径、转弯处设检查井。
5.7废水及污水排水量以各计算管段卫生器具的当量换算为设计秒流量确定。
5.8雨水系统：
根据当地或邻近城市暴雨强度公式计算雨水量，重现期按两年考虑。
在屋面设有雨水斗经雨水立管引至室外雨水系统，雨水立管具体位置由建筑单位确定。
室外雨水直接排入雨水暗沟，经汇集后排入市政雨水排放系统。
二、供电设计
1、设计依据及设计内容
1.1《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）；
1.2《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000年版）；
1.3《低压配电设计规范》（GB50045-95+；
1.4《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；
1.5《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。
2、设计范围
电力系统、照明系统、防雷接地系统。
3、设计内容
3.1负荷估算
本工程属二级负荷，采用一路可靠低压电源供电，按负荷密度法估算，取每平米负荷15W，整个工程负荷为160KW，同时使用系数0.8，功率因数补偿到0.9，视在功率200KVAR，变压器容量选用200KVA。
3.2电气设计
电源为380/220三相四线制，一根接地线。
导线埋地引入。
一层设总配电箱控制，每层设立分配电箱。
3.3照明设计
根据各楼层功能选用灯具。
室外路灯照明采用BX-500V-3×35mm3，导线穿套管埋地，过道处须加钢管保护，消防通道两侧考虑路灯电杆，间距15米，由所内照明线路引入，采用埋地敷设。
照度按《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）的民用建筑照明标准值，根据不同功能分别取值设计，根据各部分功能分别布置荧光灯、吸顶灯、防水灯等。
3.4防雷设计
①按三类防雷设计，避雷带用Φ12镀钢圆钢，引下线利用结构柱内Φ14钢筋，引至防雷接地极，接地电阻小于20Ω。
②采用TN-C-S系统，接地电阻小于10Ω。
③在卫生间做局部等电位联结端子板，金属管道等采用聚氯乙烯铜芯绝缘线，扁钢引入总等电位联结端子板。
3.5通讯工程
根据实际需要设置电话、有线电视插座，分别接入城区有线电话网和有线闭路电视网及宽带信息网。
三、室外消防工程
室外消防用水量为20L/S，需贮藏2h消防用水量共150m3。
在室外设置一座150m3水池，两台消火栓泵，XBD6/20-100-220，PN=7.5KW，一用一备。
在屋顶设置一座15m3消防水箱。
并在室外设置两套水泵接合器SQS100。
四、电话、电视、网线
根据实际需要设置电话、有线电视插座。
微机联网设施。
在初设和施工设计时应充分考虑利用现代科技成果，安装微机线路、网线等。
第七章环境染染及整治
第一节景区环境现状及评价
一、大气环境
场址在炉碧经济开发区张公桥水库境内，项目范围内无任何建筑物，也无工业三废需要治理，空气质量基本符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）对二类地区的要求。
二、水环境
建设场址周围无工业三废需要治理，无水质污染，基本属于三类水质。
三、生态环境
本项目建成后，项目场址除建筑物及道路广场占地外，剩余空地应选择适合当地自然条件的草木进行绿化，以创造舒适的教学环境和生活环境。
第二节项目建设和运营对环境的影响
一、项目建设对环境的影响
项目建设要挖、填及运送一少量的土石方，这对项目周边各村民会造成一定影响，道路上经常会遗落的土石、运输车辆往来频繁，粉尘、噪声、废气及建筑机械的日夜运行均会对周边单位工作及居民生活造成影响。
二、项目营运期对环境影响
项目完成后在营运过程中主要产生一定量的生活垃圾及生活污水。
第三节生态环境保护措施
一、建设期
根据《中华人民共和国环境影响评价法》要求，结合项目建设特点，为维护项目作业区的教学正常秩序及附近居民的身体健康和正常生活工作秩序，保持区域的生态环境，要求施工单位对建筑垃圾包括有机、无机、金属等废弃物运至指定地点按要求堆放填埋，在运输过程中对运载车辆采取一定的辅助措施以免抛撒或掀起灰尘，各种工程机械不得夜间作业，以免影响师生和周边居民的工作、学习、休息。
白天施工要坚持文明施工，将对居民及周边服务业的影响降至最低限度。
生产、生活废水应集中排入污水管网，以免影响环境。
1.工程施工的保护措施
工程施工的保护措施，在施工中应规范、文明作业，尽量采用噪声小的施工方案，防止不
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