万科集团CISWord格式文档下载.doc
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第一部分企业背景
一、公司概况：
万科简介
（股票代码：
000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；
二、规范不权谋；
三、透明不黑箱；
四、责任不放任）]享誉业内。
二、市场环境分析
我们对于09年9月份房地产数据的解读:
1、房地产投资增速17.7％,符合预期:
1~9月17.7％的投资增速比1~8月提高3个百分点,其中住宅投资增速13.4％,比1~8月份提高2.5个百分点;
分拆来看,在建面积27.75亿平米,同比增长15.4％,增速提高1.9个百分点;
7.32亿平米新开工面积下降0.4个百分点,降幅缩小5.5个百分点,显示未来供给在加速恢复;
竣工面积增速24.7％,增幅比1~8月份下降0.4个百分点;
土地购置面积下降22.1％,降幅继续缩小了3个百分点;
综合起来看,各项数据改善的趋势在延续;
2、房屋销售面积5.83亿平米,同比增长44.8％,稍好于预期:
9月单月销售面积8,955万平米,仅低于高点的6月份（9,465万平米）,比8月份环比上升17％;
其中商品住宅销售增速为46.4％,而办公楼及商业用房销售面积增速分别为23.5％和30.6％,增速好于住宅;
由于我们重点跟踪的16大城市房地产成交量情况（图8）显示,9月份16大城市整体成交量环比均值下降6％,中值下降10％,由此可以看出销售面积的增长主要贡献来自在三、四线城市。
销售额方面,1~8月份商品房销售2.75万亿,增速再创今年新高73.4％,明显高于销售面积增幅,其中从房价角度看,1~8商品房价格继续呈现上升趋势,同比19.8％的涨幅高于1~8月份18.9％的涨幅;
3、开发资金来源3.9万亿,同比增长38.8％,符合预期:
其中国内贷款8,190亿元,同比增长47.2％,其他资金17,654亿,增长62.4％,其他资金里的个人按揭贷款为5,345亿,增长107.7％;
个人贷款和预售房款的回笼加速是开发资金来源增加的主要原因;
4、70个大中城市房价涨幅2.8％,符合预期:
同比涨幅较8月份扩大0.8个百分点,环比涨幅趋缓;
而新建住宅同比涨幅0.7％,比8月份涨幅缩小0.2个百分点;
5、我们关注的重点公司9月份销售额分化:
保利、中海等公司保持20％以上增速,而金地、绿城等公司为环比下降。
总结:
需求方面销售数据同比和环比均延续明显上升趋势,这个数据与我们关注的16个一、二线城市数据在9月份差异在加大,进一步验证了市场重心在从一、二线转向三四线的大趋势;
从供给方面看,投资增速的提升以及新开工面积、土地购置面积的降幅快速收窄意味着未来新增供给改善将有利于平抑房价涨幅;
预测:
看未来几个月,各项数据仍将处于改善之中,预计供给指标改善幅度将超过销售指标改善;
我们维持房地产开发各项全年预测数据不变。
第二部分万科集团CIS
一、MI理念识别
MI理念识别：
它是确立企业独具特色的经营理念，是企业生产经营过程中设计、科研、生产、营销、服务、管理等经营理念的识别系统。
是企业对当前和未来一个时期的经营目标、经营思想、营销方式和营销形态所作的总体规划和界定，主要包括：
企业精神、企业价值观、企业信条、经营宗旨、经营方针、市场定位、产业构成、组织体制、社会责任和发展规划等。
属于企业文化的意识形态范畴。
虽然现在很多企业都有CIS的导入，但许多企业经营者对CIS的整体概念模糊不清，以为简单地满足消费者就是一种理念，殊不知现代企业已不能简单地以消费者为导向，而要形成企业自身的品牌风格，引导流行。
所以企业识别系统式企业的灵魂，核心和原动力。
它表达了企业为什么存在的理由，主要体现在经营理念、企业定位、企业形象标语、企业精神、企业经营模式、企业目标、企业信条、企业哲学等要素。
万科核心价值观：
创造健康丰盛的人生
（一）客户是我们永远的伙伴
·
客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。
尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。
这是万科一直坚持和倡导的理念。
在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。
我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。
衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。
与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
（二）人才是万科的资本
热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。
尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。
我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；
所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；
万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。
职业经理团队是万科人才理念的具体体现。
持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。
我们倡导“健康丰盛的人生”。
工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。
在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。
学习是一种生活方式。
（三）“阳光照亮的体制”
专业化+规范化+透明度=万科化。
规范、诚信、进取是万科的经营之道。
我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。
反对任何形式的官僚主义。
（四）持续的增长和领跑
万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。
通过市场创新、产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增长，是万科实现行业领跑、创造丰盛人生的唯一途径。
在新经济时代，万科要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望。
建筑无限生活
这个宗旨有几方面的含义：
对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。
对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。
对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。
对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。
成为中国房地产行业领跑者
要实现这个愿景，我们需要做到：
不断钻研专业技术，提高国人的居住水平。
永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务。
展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表。
快速稳健发展我们的业务，实现规模效应。
提高效率，实现业内一流的盈利水准。
树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业。
拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇。
以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象。
为投资者提供理想的回报。
二、BI行为识别
BI行为识别：
是企业实际经营理念与创造企业文化的准则，对企业运作方式所作的统一规划而形成的动态识别形态。
它是以经营理念为基本出发点，对内是建立完善的组织制度、管理规范、职员教育、行为规范和福利制度；
对外则是开拓市场调查、进行产品开发，透过社会公益文化活动、公共关系、营销活动等方式来传达企业理念，以获得社会公众对企业识别认同的形式。
（一）万科营销新模式
这不是简单的团购：
组织一班人马穿着鞋套去看样板间。
也不是肤浅的优惠：
你是我的业主，在某些地方买东西就可以打折。
这是一种立体覆盖业主生活，多方面关联产品价值，具有长远眼光的新的营销模式。
以往组织的看房团活动，都是一个线性思路：
为了很多的人来关注产品，就去用各种方式来招徕人气，简单地说就是为了找人而找人。
而万科新的营销方式则不同，他开始关注企业的潜在需求，通过病毒营销的方式去传播产品关联价值，用产品去匹配企业的特殊群体。
万科开始和上市场公司、百强企业、事业单位进行深度合作，比如奥迪、华为、比亚迪、医院、学校、腾讯、世联等，这些企业与业主的生活密切相关。
作为一家房地产开发商，能与这些企业联姻，然后借助万科力量，来实现万科，企业，业主三赢的美好结局。
一赢：
万科赢。
万科通过这种方式，主动地吸引了业主。
谁不想自己的衣食住行处处方便，彰显品位？
而加入万科，业主就可以利用万科的资源，来达到自己对生活高品质的需求。
所以万科就可以倍受青睐。
同时，一旦市场变冷，就可以走企业团购路线，一样能解决淡市热销的问题。
二赢：
企业赢。
这些知名企业反过来又可以通过万科得到稳定的客户。
拥有稳定而具有购买力的客户，是企业提高品牌认知和扩大产品销售的必要条件。
三赢：
业主赢。
住好房子，过好生活，就是业主最简单的要求。
企业与企业之间的合作最后成就了业主的利益。
80后三十而立，他们逐渐成为强劲有力的消费群体。
万科开始大规模关注与80后相关的产品特性。
比如，关注单身男女。
联合全城爱情派对活动将给寻求缘分和想结识新朋友的单身男女们一个好机会。
这种活动参与简单，有益有趣，在情感方面紧紧地抓住了80后。
（二）企业服务
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。
2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
万科集中采购装修部品凸显规模效应--降低采购成本约10％，技术、环保指标高于行业标准。
8月17日下午，万科在上海举办了以“绿色住宅·
健康居家”为主题的C级装修房部品集中采购签约仪式，采购总金额逾10亿元，万科通过集中采购可降低采购成本逾1亿元。
为减少二次污染，降低能耗，帮助客户节约资金成本和时间成本，装修房已成为房地产行业的大势所趋。
2004年，万科率先提出了全面实施装修房的设想，并在近年内持续提升装修房比例。
据悉，此次万科的集中采购主要针对地板、瓷砖、户内门、橱柜、收纳、背景墙六类产品展开，采购金额超过10亿元；
采用了公开、透明的网上招标方式，参与招标的供应商共69家，其中23家供应商在招标中脱颖而出，如圣象地板、蒙娜丽莎、方太、安洋、海尔、北美枫情等，均为业界知名的优秀企业。
在近期举行的万科09年中期业绩推介会上，万科管理层曾表示：
“09年公司最重要的工作之一就是深入开展成本优化工作，充分发挥公司规模优势。
”此次集中采购招标体现了万科发挥规模效应的意图。
据万科副总裁周卫军介绍，与过去各区域或一线公司各自采购的价格相比，这次招标共节省金额逾1亿元。
而在供货商看来，此次大规模集中采购是一个双赢的举措。
北美枫情的总经理周清华表示：
“实现产品供应的标准化，对供应商而言，可以大大减少在原料采购，生产备货，尾货处理中的成本支出。
”万科举办的这次招标活动通过跨界合作的方式，利用优秀品牌叠加的效应，促进了产业链的完善，是行业发展模式的一次创新性探索。
为保证提供给客户的产品更加安全、舒适，也为了贯彻万科一直提倡的绿色环保理念，万科此次部品技术指标的设定均高于国家标准和行业标准，尤其在环保指标上更是对合作伙伴提出了较高的要求。
（三）
绩效管理
1.绩效管理的原则
1.1个人的绩效目标应与组织目标保持一致
公司目标会层层分解到个人，因此你的绩效目标和公司目标是一致的。
你需要理解企业价值观和企业战略目标对个人工作的要求，制定与公司目标相一致的工作计划并加以落实。
1.2
绩效管理也是对过程的管理
公司会不断地检查计划的执行并进行调整，因此也会不断地对你个人的绩效进行评价和反馈，通过对目标实现过程的管理帮助你改善个人绩效。
1.3
绩效标准和岗位有关
绩效标准与岗位职责密切相关。
个人绩效包括成果和行为。
你的个人工作绩效包括你在工作岗位上的行为表现与工作结果，这体现了你对公司的贡献和价值。
养成良好的工作习惯，建立个人绩效的自我管理，将有助于你更好地适应公司的发展。
1.4
绩效与回报有关
个人绩效优秀，在加薪、奖金、晋升方面会得到优先考虑。
凡年度考核成绩不佳者，将被取消本年度加薪、晋升和评奖资格，同时必须在下次考核中有所改进；
亦可能面临降职、降薪或解除劳动合同的处理。
1.5
绩效需要不断的改善
你需要不断提高个人的绩效水平，以适应公司对个人日益提高的要求，在公司内充分展示个人价值，并获得职业发展的基本保障。
2.
绩效考核
2.1
考核周期
各单位根据具体情况选择按月度或季度进行考核，年度考核由集团人力资源部统一安排。
2.2
面谈制度
你的直接上司会和你进行面谈，共同填写《考核评议书》，对你的工作计划的执行落实情况、行为表现、工作能力等进行综合考核评估。
2.3绩效考核结果由人力资源部门统一存档备查。
2.4具体考核办法请参阅公司有关规定。
（四）职员职务行为准则（目录）
1.总则
2.职务权责
3.内外交往
4.个人与公司利益的冲突
5.投诉和举报
6.行为的判断及督导
7.其他
附则
三、VI视觉识别
VI视觉识别：
是以企业标志、标准字体、标准色彩为核心展开的完整、体系的视觉传达体系，是将企业理念、文化特质、服务内容、企业规范等抽象语意转换为具体符号的概念，塑造出独特的企业形象。
视觉识别系统分为基本要素系统应用要素系统两方面。
基本要素系统主要包括：
企业名称、企业标志、标准字、标准色、象征图案、宣传口语、市场行销报告书等。
应用系统主要包括：
办公事务用品、生产设备、建筑环境、产品包装、广告媒体、交通工具、衣着制服、旗帜、招牌、标识牌、橱窗、陈列展示等。
视觉识别（VI）在CI系统中最具有传播力和感染力，最容易被社会大众所接受，据有主导的地位。
（一）标志设计说明
2007年，万科集团更换LOGO标识。
标识语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。
新标识由四个"
V"
组成。
其寓意如下：
1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
2、四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。
3、四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。
4、四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。
5、四个“V”鲜艳活泼，寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。
（二）标志
1、品牌标志
2、联合品牌
万科与南都集团
万科与万科物业
１６
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