大厦使用管理维修公约管理手册.docx

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大厦使用管理维修公约管理手册

根据中华人民共和国和市有关有房地产法律、法规，结合“大厦”（以下简称“该大厦”）的实际情况，为维护大厦各业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保大厦的管理能够达到高标准，特制定《大厦使用管理维修公约》（以下简称“公约”）。

公约对大厦全体业主、用户及管理者均有约束力，公约内涉及之发展商、管理者及业主包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。

公约泛指本公约及其中之附件，及依据本公约赋予之权力而订立的各项守则。

第一章定义

（一）公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：

1.地块－指根据（）市土地使用权出让合同（编号：

）而取得土地使用权之土地。

2.大厦－指座落于中国（）市（朝）区（）路（）号名为“大厦”之建筑物。

3.发展商－指北新房屋开发有限公司

4.公共地方－指其中包括大厦各出入口、行人道、通道、电梯大堂办公室大堂、商场大堂、绿化区、（车道、脚踏车停放处）、公用车辆停泊及起落货区域、升降机、自动扶梯、走火通道、走廊、梯台、共用卫生间、避难层、电表房、电话房、后备发电机房、配电房、变压器房、隔油池、污水池、泵房、水箱、中央空调设备机房、风机房、垃圾房、自动洒水系统及消防设备控制室、升降机房及为该大厦的业主、用户及访客而设立共用之其他地方或范围，但不包括任何业主个别拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。

5.公共设施－指为该大厦的公众利益而在大厦所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括给排水系统、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、去水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示板及其他机械、卫生设备。

以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。

6.绿化区域－指根据政府有关法令所要求或由发展商所设计规划在该土地上实施绿化的地区。

7.保留地方－指发展商拥有或仅供发展商使用之大厦部分，包括大厦之天台、外墙、其他大厦内之非单元及非公共地方。

8.管理者－指发展商或根据公约而指定或委任管理大厦的人士或机构。

9.管理份额－指发展商为使各业主分摊及交纳管理费用而分配给各单元的份额，有关各单元的管理份额，详列于公约附录二内。

10.管理基金－指管理公司根据公约收取而用于保养及维修大厦的基金。

11.管理规则－指公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按公约授权制定之各项与大厦管理有关之规章制度。

12.业主－指根据（）市房屋土地管理局、所颁发的房屋所有权证所载之房产所有权人，即为该房屋单元的业主。

13.单元－指业主在大厦拥有房屋所有权的单元包括商业、办公单元及停车单元。

14.外墙－指大厦的所有或部分外墙。

15.业权份额－指各单元业主的房屋于该大厦内所占之份额，有关各单元之业权份额，详列于公约附录三内。

16.土地出让合同－指（）市房屋土地管理局有偿出让大厦所占地块土地使用权的土地使用权出让合同。

17.本公约－指本管理公约及其附件，其含义包括根据本公约条款在日后不时修改，增加和补充本公约条款的有关文件。

18．业主大会—指按照本公约第七章举行的业主大会。

19.业主委员会—各业主按照本公约不时召开的业主大会上委任或选出的业主委员会。

20.管理合约—指发展商或业主委员会为管理大厦而与管理者签定的《物业管理合约》，其内容不能与本公约违背。

发展商、业主委员会、管理者、业主等均须遵守。

第二章总则

（一）本公约对大厦全体业主、使用者及管理者均有约束力。

（二）大厦公共地方是为各业主之利益而设置的，可由每一位业主及其租客、雇员、访客及其受许者使用。

（三）各业主此后一切时候须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。

该等保证、规定及限制的保障和约束附带于该土地及大厦的每个部分。

（四）每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他业主或对大厦有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受本公约限制和保障。

若任何业主出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户适当履行及遵守本公约的条款向其他业主负责。

第三章业主

（一）业主之权益

在各业主遵守本公约之所有规则、政府订立之有关法例并按期缴交本公约下列有关费用的先决条件下，各业主将享有下述权益：

1.独自拥有、使用其名下的单元及全部租金或收益；

2.各单元业主拥有公约内附录三右列第（）栏所列出之业权份额,并可全权处分其名下所占的业权份额及权益,例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须其它业主的同意；但有关业主须促使有关受让人遵守履行本公约之条款。

3.在不影响大厦建筑结构、机电设备及外貌下，并获得管理者书面同意及符合政府规范的情况下，对其名下单元进行内部装修工程；

4.可与其它业主按本公约规定共同使用大厦的公共地方和公共设施，以及大厦所有的保安、卫生设施；以及按本约规定适当使用及享用其名下物业；

5.业主享有大厦共用的水、电、气通行于物业内部，上下或周围已设或将设的管线、渠道的通行权；

6.可根据本公约条款监察管理者及管理人员的工作。

惟业主无权直接处理任何管理人员，任何投诉可向管理者作书面提出，由管理者采取其认为合适的必要的行动。

（二）业主的责任及应遵守规定

1.业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本公约的规定；

2.业主须依照公约的规定，负责及依时缴交其名下应分担的管理费、按金及其他基金款项等；

3.业主须依时缴交其名下单元须付的税项、水、电、煤气等及有关公共设施费用；

4.业主须共同负责维修保养大厦的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等；

5.业主须遵守发展商或其授权的管理者所订立的《用户守则》，《装修规则》及其他规章制度；

6.各业主（下称“原业主”包括大厦的第一位购买者）承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时，必须取得承受人或受让人签署遵守本公约之承诺书（“承诺书”）（见本公约附件一）。

原业主在管理者接到承受人或受让人签署的承诺书前，不论该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原业主对该单元的管理费用、其他有关费用及一切有关之事项仍负有责任。

如原业主在承受人或受让人拒绝或还未签署本公约之承诺书时仍将其所拥有单元转让，则该原业主仍要履行本公约的责任，包括但不限于支付所有管理费用及管理者酬金直到其承受人或受让人签署本公约的承诺书生效止。

在承受人或受让人签署之本公约承诺书生效前，如该承受人或受让人对发展商或其他业主造成任何损失，该承受人或受让人及原业主均须共同及分别负责赔偿发展商及/或其他业主。

原业主如未能付清其应付的管理费用及其他有关费用，管理者有权向业主及/或承受人或受让人追讨。

7.当物业业权有任何改变时，原业主、承让人、受让人须即时书面通知

管理者。

8.不得改变楼宇的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得在大厦外墙上安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户；

9.不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施；

10.单元露外之窗户不得改变原有色彩，以维护大厦外貌整齐美观；

11.各业主须负责及时通知其他业主或管理者有关单元内的损坏，及应妥善地防范单元受天灾所损害。

各业主亦应负责单元内之维修，如有关业主没有及时妥善处理其单元之维修工作而引起其他业主的损失、骚扰及/或其所拥有单元的破坏，管理者有权进入有关单元施工而该业主须负担一切引起之费用；

12.各单元的业主，只能将其单元按土地出让合同及政府相关规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项；

13.任何业主不得在单元内饲养家禽牲畜或任何宠物；

14.不得在单元内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动；不得在单元内储存易燃易爆危险品；

15.不得在楼宇内进行任何足以引致大厦投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为；

16.不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物；

17.未经向管理者申报并获书面批准，任何业主或业户不得擅自更改迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷；

18.违反本公约规定的业主需就所引致之损失向其他业主或管理者负责及支付有关开支。

19.各办公单元业主同时须遵守如下规则：

19.1严禁在办公单元内明火煮食

19.2不得在办公单元内住宿

19.3严禁在办公单元之玻璃内壁张贴海报或设置高压气管以达广告的目的或影响大厦的外观。

20.遵守管理者不时订定及修改的规则。

21.各业主在进行其内部装修时必须遵守并履行本公约的规定及发展商或管理者所订立的装修规则及其他有关规章制度。

22.业主在将其单元出租时，该业主须对管理者及其他业主保证其租客或其使用者遵守和履行本公约的规条及一切守则并对其租客或其使用者的违约行为承担责任。

23.各业主应如期每月第一日或以前将其单元应缴之当月管理费用及其它相关费用付给管理者。

若超出七天仍未支付者，须按未付金额向管理者支付每日千分之三的滞纳金，直至该未付金额及其相应需缴付的滞纳金全数付清为止。

24.各业主不得干预或干扰发展商及/或管理者或其承建商代理人或其工程人员在大厦范围内进行各项有关建筑工程。

25.个别业主无权要求管理者或其下属为该等业主提供与大厦管理无关的服务。

26.各商场单元业主或其他使用者须遵守但不限于如下规则：

26.1为维护各单元业主的共同利益，各商场单元业主或其使用者须在管理者指定之营业时间营业，不得提早关铺或延迟开铺，否则发展商或管理者及其指定的代理人有权向该商场单元业主或其使用者征收合理的违约金。

26.2所有暂时更改或加长或减短营业时间事宜，均须依照管理者不时订定及修改之商场单元规则内之规章向管理者书面申请。

26.3各商场单元业主对其经营行业及工序所需任何额外保险安排亦须一并负责，以保障公共地方，其他单元或第三者免受损失。

26.4所用商场单元之铺面，如有任何改动，均须管理者书面同意，以维持商场外观统一。

对违章改动，管理者有权停止其工程并要求有关业主自费恢复原貌或管理者自行恢复原貌，但有关费用由有关业主负责。

单元业主有责任对其单元承租客进行监督及对违章事宜负全部责任。

26.5禁止私自装置高压气管于商场单元内或作铺面招牌装饰。

26.6除发展商同意作食肆之商场单元外，所有单元一律禁止生火煮食。

27.各停车位业主亦须额外遵守但不限于如下规则：

27.1各停车位业主必须遵守管理者不时订定及修改之停车场规则、交通标志及管理人员的指示，并要对疏导或故意引起的损失负责赔偿。

27.2各停车位业主驶进停车场或停泊车辆期间均有责任向管理者证明其身份及停泊车辆的权利。

27.3各业主之车辆必泊于指定停车位内，每一停车位只限泊车一辆。

27.4各停车位业主不得在停车位周围装上铁枝、围栏、门闸或锁链。

27.5各停车位的业主或其使用者只可将停车位用作停泊中小型客货车及私家车，不得在该停车位放置货物或其他物品；所用大型车辆（包括货车、货柜车、巴士等）除在管理者准许之情况下暂时停泊于指定停车位外，均不得停泊于此等停车位中。

27.6各停车位业主或其使用者须对蓄意或非蓄意破坏停车场设施负责，并要对其任何疏忽或故意引起的损失赔偿。

27.7各停车位业主不得在停车位内洗车，亦不得使用车场内之消防喉作私人用途。

27.8各停车位业主之个人或其使用者及车辆资料如有更改，或遗失经管理者发出之任何使用停车位的许可证，该停车位业主须即时通知管理者，使管理者作出适当安排。

27.9不得妨碍本车场其他车辆出入。

27.10管理者可直接对违反本公约有关使用停车场规定或不时制定之停车场守则之业主进行锁车及扣押，直至有关业主修正有关行为，并对违反本公约的行为所引起的损失负责赔偿。

28.业主在进行其物业内部装修时，必须遵守但不限于下列规条：

28.1各单元在进行装修前，必须递交完整的图则和装修资料向管理者提出书面申请，管理者在不影响大厦楼宇结构、整体外观、大厦公共设施和不触犯本公约规定及有关政府法规要求下进行审批；

28.2各业主在其单元进行任何装修工程前，必须取得管理者的书面同意，并须遵守有关管理者订立之装修守则及将一笔管理者指定的款项以管理者指定的方式交付管理者作为按金方可展开工程。

如进行装修工程的业主违反管理者订立的装修守则或因装修工程引起任何追讨、损失或法律责任，管理者可从该保证金中扣除管理者认为合适的款项作为补偿。

如有不足之数，管理者亦可向有关业主追讨，有关业主在管理者通知七天内支付。

该保证金或其余额（如有）会在装修工程完成后免息发还给有关业主。

28.3施工单元人员必须遵守管理者订立之装修守则和审批条件（包括但不限于应管理者要求出示身份证明文件予管理者或其代理人查阅及登记有关资料）；

第四章发展商的权利

（一）发展商保留以下的权利：

1.在其认为合适的情况下更改大厦的名称，而无须就各业主或其他拥有该大厦权益的人士因大厦更改名称而引致的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但发展商需于更改大厦名称前发出不少于一个月的书面通知各业主；

2.为检查、维修及保养大厦，包括公共地方、公共设施，或为履行管理者对大厦的管理责任，发展商及/或管理者及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及材料进入大厦任何一部分；如有必要，可进入大厦的任何单元，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或其使用人；但发展商在使用此项权利时，不得妨碍其他业主使用所属的单元；

3.除紧急情况外，发展商及/或管理者在发出合理通告后，有权暂时终止任何设施以进行维修；

4.将其在大厦范围内部分或全部拥有房屋所有权的地方（包括保留地方）在其认为适当的时间内，划作额外的公共地方，并向各业主公布，并将由管理者负责该等额外地方的保养及维修；

5.取消或更改本章第

（一）条第4款所规定由发展商指定的额外公共地方，而无须其他业主或其他对大厦享有利益人士的同意；

6.于大厦任何使用权并未转让的部分、公共地方、公共设施及保留地方安装、架设、翻新、保养或拆去烟筒、招牌（包括霓虹光管招牌）、广告、天线、桅杆、照明及其它各种固定设施；并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工人及/或设备进入大厦任何部分，以便进行上述有关工程及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程；唯上述工程不可不合理地妨碍其他业主使用其所属的单元，而任何安装于天台或大厦其他地方之招牌，不可阻碍或干扰升降机之升降，并就进行上述工程时所造成之破坏负责赔偿损失；

7.可授权管理者向大厦各业主收取管理费及管理费按金及有关其他管理费用；

8.根据大厦管理的实际情况合理调整管理费；

9.根据大厦管理的实际情况将管理份额重新分配（业权份额除外）或作出更改，而无须其他业主同意；

10.根据大厦管理的实际情况，发展商有全权自行或授权管理者订立及修改有关管理大厦的规则，所有管理规则及其修改，应张贴于大厦告示栏；

11.指定或委托人士或机构为大厦之管理者，亦可委托专业楼宇管理者单独或联合管理大厦或大厦之部分；发展商有权与管理者签署管理合同，订立管理的职责范围、年期及酬金等，但管理合同的内容不能违反本管理公约的条款；

12.可委派代理人行使本公约给予发展商之任何权利；

13.向政府有关部门申请对土地批文作出修改并就此事有全权参与政府磋商、达成协议，签署任何有关文件；惟行使此项权利时不得妨碍其他业主使用其所属的单元或其现有之权益；

14.在受本公约的限制和保障下，发展商有全权转让、抵押、出租、批准别人占用或以其他任何方式处置大厦任何部分（已出售的部分除外）；

15.可就大厦管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。

16.在业主委员会成立前审核和批准大厦年度管理预算或修订的年度管理预算。

17.在大厦公共地方或大厦公共设施、天台及外墙，发展商或其指定或委托代理人保留有权建造及竖立招牌、海报、广告板的权利而不受大厦各业主约束，发展商并保留权利进入该等大厦公共地方或大厦公共设施、天台及外墙进行维修或更换。

发展商有权自由转让或租出该等权利并享有其有关收益，惟发展商须负责该等招牌、海报、广告板的安装及维修费用。

第五章管理

（一）一般事项

1.发展商按本管理公约第四章第

（一）条第11款所指定或委托的管理者，享有以下的权利，但同时遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务；

2.管理者将视为全部业主之代理人，而非个别代理。

每一个业主将被视为全权及已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。

3.管理者根据本公约规定而作出（或疏忽作出）的任何有关行为、措施或事项，只要管理者之上述行为或疏忽并不涉及刑事责任或不忠诚或故意疏忽，管理者无须就其上述行为或疏忽向各物业业主或其他任何人士之索偿负责。

（二）管理者的权利及责任

1.在不抵触发展商权利的情况下，管理者有权对大厦进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括但不限于下列事项；

1.1检查、视察大厦，必要时包括所有单元的内部。

1.2每一位业主或其使用者须严格按照装修规则，完成其单元的装修工程。

如果管理者发现该业主聘用的承包商或其个人违反装修规则，管理者有权拒绝让该等人士进入大厦。

装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反装修规则。

所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索偿、要求及费用完全由该业主单独负责，与其他业主及管理者无涉。

管理者有权在适当时候对装修规则进行修改，并可在装修工程开始前，以合理的通知，要求装修的业主依据装修规则缴交装修按金予管理者，并由管理者根据装修规则的条款作有关应用。

装修按金在装修工作完成后60天内应发还给该业主，如款项需补偿导致公共地方或设施损失，则在计算及扣除补偿后，归还业主。

1.3根据大厦之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。

1.4根据管理公约，制定大厦用户守则、装修规则及其他必要的规章制度，并以有效之形式督促业主和用户遵守。

1.5对大厦公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，如维修主要结构、幕墙、窗框、门及玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等。

1.6负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作。

1.7根据大厦实际情况，负责建立健全的财务管理制度和编制大厦管理预算，收取管理费和代收水、电、煤气、电话等市政公用设施使用费及追讨欠款，并可收取欠款利息及手续费。

1.8处理所有对于大厦管理的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因大厦管理而引起的纠纷与争执。

1.9负责大厦的保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。

1.10对各项管理职责定期（每月及每年）或于业主委员会合理要求时作出检讨和总结，并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向发展商及/或业主委员会递交报告及作出建议。

1.11清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，并向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用。

1.12控制该大厦所有车辆（包括机动及脚踏车）停放、行人

交通、拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费。

1.13在所有有关大厦之法律诉讼中作为全体业主的代表。

有关之诉讼费用由各业主分担。

1.14防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。

1.15采取一切必要措施以遵守政府对于大厦的要求。

1.16防止任何人对大厦或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿。

1.17节日期间可装饰大厦幕墙包括灯光及其它饰物。

并有权组织大厦内的文娱活动。

1.18聘请、撤换及付酬金予律师、建筑商、会计师或其它专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人员。

1.19采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定，包括但不限于：

-在大厦内显著地方公布违约业主的姓名连同其违约细节。

-透过民事诉讼向每名违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项。

-管理者认为合适的其他方法。

1.20管理者按实际运作需求安排及调整大厦中央空调开放时间。

2.管理大厦公共地方及公用设施

2.1安排保养和维修大厦的公共地方及公共设施。

2.2确保所有大厦业主或用户依照大厦管理公约规定的用途正确使用其所占用之大厦部分，如有大厦业主或用户违反大厦管理公约，管理者应尽量使用可行的方法制止此等违约行为，并向违约者追讨赔偿及费用。

2.3大厦每年或在有合理需要时，替大厦之公共及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当之工程。

2.4更换在公共地方的破损坏玻璃。

2.5保持公共地方的照明系统运作良好。

2.6保持大厦中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。

2.7保持大厦的公共地方环境清洁、卫生及美观。

2.8阻止任何废物被弃置于大厦之公共地方，负责清除大厦公共地方之垃圾及安排适当的间隔时间为住户收集垃圾。

2.9采取适当措施防止大厦任何公共地方受阻塞。

2.10确保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞情况。

2.11保持大厦的所有公用设备、机械和器材包括大厦消防系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电器系统、煤气系统、照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常。

当有需要的情况下，经发展商批准后，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材（惟在大厦管理预算中已批准者及在紧急情况下除外）。

2.12在可能的情况下阻止大厦任何垃圾或其他物体弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。

确保管理者所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其他工程造成损坏。

如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。

2.13安排大厦保安、管理员及搬运工人的日常工作程序。

根据大厦管理公约或用户守则之条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施：

2.13.1装卸货区

2.13.2垃圾收集站及垃圾车停放处

2.13.3花园、花槽、水池及其他文娱设施

2.13.4车辆出入口、车道、车库、公共阶梯、行人路、街灯、栏杆、围墙及公共空地。

2.14管理者可用业主或大厦管理者名义投保。

投保项目可包括火灾、其他意外及天灾等与管理大厦有关的保险。

2.15安排绿化区之绿化工作。

3.管理大厦财务

3.1负责大厦之财务管理及帐务处理；正确地运用大厦管理帐号收取管理费及支付款项定期覆审结存以确保有足够资金维持必要的开支。

3.2财务管理包括