物业管理服务合同.docx

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物业管理服务合同

小区物业管理服务合同

甲方：

代表人：

地址：

邮编：

联系电话：

乙方：

代表人：

地址：

邮编：

联系电话：

丙方：

街道办事处

代表人：

地址：

邮编：

联系电话：

因甲方所在小区业主委员会解散，原物业管理单位撤场，经南昌市房管部门、红谷滩新区、沙井街道相关部门协调，在丙方的监督、指导、鉴证下，甲方在聘请乙方临时代管两个月基础上，为保障小区的正常工作生活秩序，现根据国家《物业管理条例》与建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律、法规、政策，代表小区业主委员会与全体业主选聘乙方为小区项目提供物业管理服务事宜，订立本合同，供双方恪守。

第一章物业基本情况　　

第一条物业基本情况:

物业名称：

物业类型：

主要由高层住宅和部份商业组成

座落位置：

总用地面积：

平方米

地上总建筑面积：

平方米

其中高层住宅平方米，商业平方米，其它平方米

地下室面积：

平方米

车位数量:

地下停车位个

总户数：

户。

上述指标，最终以政府相关部门对本项目工程竣工验收后的备案数据及房屋产权面积为准；如相关指标在国家许可范围内变化，则不影响本合同各项条款的履行。

（以现场实际数量为准）。

第二章物业管理服务性质与内容、质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容。

1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；

2、物业共用设施设备的运行、日常维修、养护和管理；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和保管责任）。

如需提供服务，双方另行签订人身、财产保险和保管专项合同的，以专项合同的约定执行；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等运作（但不含人身、财产保险保管责任）；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

9、每半年对小区公共区域的排污系统进行一次清理。

10、负责入住业主的水费免费代收代缴。

11、社区文化娱乐活动。

12、法律、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

第三条  在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、电梯的日常运行管理专项服务；

2、二次供水专项服务；

3、负责代办以下服务事项：

查抄水表、代收发信函、快递和报刊等；

4、特约服务，价格经公示后执行；

5、其他代办性服务；

第四条乙方提供的物业管理服务应达到质量标准按中物协《普通住宅小区物业管理服务等级标准二级》标准执行。

如甲方的硬件条件或客观条件达不到，或非乙方管理与服务等原因而导致不达标，则责任不在乙方。

第五条业主可委托乙方对其物业的专有部分提供有偿维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章服务费用及物业收费标准

第六条本物业管理区域乙方收取物业管理服务费为（包干制）。

一、开办启动事宜

项目开办启动物料：

在乙方进驻前一周，甲方应提供符合使用要求与面积要求的物业管理用房及开办物资（具体物资见附件清单）。

二、本物业管理区域乙方向业主收取的物业管理服务费标准如下：

1、住宅：

元/月/平方米

2、住宅：

元/月/平方米

3、商业用房：

元/月/平方米

4、地下车位停车管理服务费：

元/月/个

5、以上住宅物业管理服务费用标准均不含电梯运行费（即电梯运行电费、电梯维保费及电梯检费）。

6、其他专项：

二次供水：

市价加收加压费。

三、乙方收取的物业管理服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；　

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；　　

（10）物业管理企业的利润；

（11）其他合理支出。

四、物业共用部位,共用设施设备的大修、更新和改造费用在物业保修期满后,应在业主大会通过后提取专项维修资金，予以列支。

供水、供电、电梯、消防、漏水、安防系统等应急事件除外。

按照《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》、江西省《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》等国家、省、市相关文件处理。

五、乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

乙方须每年向业主公示一次公共收益收支情况，每年公示一次物业的收支情况。

第七条业主或物业使用人应于年月日起承担其物业管理服务费用。

物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每季10日前履行交费义务。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，经业主与物业使用人至乙方物业服务中心书面备案可从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

如业主发生变更，应及时通知乙方变更并缴清相关费用，如业主发生变更不及时通知乙方且费用不予缴清的，乙方有权向相关业主追缴。

第八条纳入物业管理范围的房屋与车位等所有物业的所有人均应全额按相应标准向乙方交纳物业服务费，如有未出售房屋、车位或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方直接或须负责协调开发商全额交纳于乙方，于每月10日前履行当月交费义务。

第四章物业服务的经营与管理

第九条地下停车场收费的特别约定：

1、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车位元/个/月的标准交纳停车管理服务费。

2、临时停车位或其他可出租车位收益全部归乙方所有，并全部用于补贴地下停车场运营的不足部分。

３、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十条本物业管理区域内的会所约定：

1、本物业管理区域内会所权属暂不明确；

2、甲方有义务协助乙方按本小区物业管理服务收费标准全额收取会所的物业管理费；

3、本小区地下层内所有原规划建设的用房所有权均归全体业主所有，甲方有义务在小区物业交付乙方管理时一并转交乙方管理。

4、如会所权属明确归小区业主所有，则收益部分甲乙双方按五：

五的比例分成，以弥补乙方物业管理服务费的不足。

第十一条本物业管理区域内属于全体业主所有的公共场地及其他物业共用部位、公用设备设施（如电梯广告等）统一委托乙方经营，经营收入按去除乙方成本后按甲方%：

乙方%比例分配（其中甲方%收益部分在支付物业日常维护支出后全额用于小区业主活动开支），以弥补物业管理服务费的不足（不含地下停车场的收益）。

第五章物业的移交与接收

第十二条双方确定交接责任划分时间为年月日点，点之前相应物业管理权利与责任由原物业单位享有并承担，点之后相应物业管理权利与责任由乙方按本合同享有并承担。

第十三条基于本物业甲方现状移交的事实，乙方入驻后三月内配合甲方对小区内现有设施设备进行全面的查验并提出合理化的建议，供甲方维修参考。

在小区设施设备维修合格之前，如出现质量问题，与乙方无关（详见移交问题清单）。

第十四条对于本合同签订后接收的物业共用部位、共用设施设备，甲方和乙方双方应在进行查验后签字盖章签订确认书，作为界定在交接前后的物业管理方面承担责任的依据。

第十五条乙方接收物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、其他应提供的小区建设资料；

5、业主档案资料与收费台账。

第十六条因本小区属于老旧小区，包括但不限于消防设施、监控设施、电梯系统、供电、供水、发电机组等公共设施设备系现状移交，在甲方未对上述设施设备进行维修改造合格前，出现的责任事故与乙方无关。

甲方负责协调原物业单位与开发商处理小区车位、会所、物业办公出入大门等事宜。

第六章物业的使用与维护

第十八条甲乙双方共同制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十九条乙方可采取规劝、发出书面通知、报告相关政府部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十一条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十二条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议并由业主另行交纳相应费用，就允许施工的时间、装修余土废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十三条甲方应于交接前向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

物业管理用房建筑面积按照物业总建筑面积千分之二的标准予以配置，其中有：

办公用房、接待用房、员工用房等。

第二十四条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第二十五条在物业使用过程中如因项目设施设备存在大修更新改造产生费用的，由甲方负责协调政府相关职能部门动用专项维修基金，如因甲方协调不及时造成的责任与乙方无关。

第七章专项维修资金

第二十六条专项维修资金的缴存按政府有关规定执行。

第八章违约责任

第三十条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由此给业主和物业使用人造成的损失相关责任甲方负责。

第三十一条除前条规定情况外，乙方管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，经有关政府部门认定，应承担相应之责任。

第三十二条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。

第三十三条乙方违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十四条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十五条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、法律法规规定的非乙方的责任事故；

6、竞业避止：

甲方及甲方另行成立的物业公司不得聘请录用在乙方公司离职一年以内的管理人员，如有违反甲方应在录用壹周内按该员工一年薪资总额赔偿乙方公司，此款同样适用乙方聘请录用甲方人员。