浅析商业地产的产权销售与返租.doc
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浅析商业地产的产权销售与返租
产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。
产权销售一般是一次性付款或银行按揭。
银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%。
对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下来主要为４种方式。
◆虚拟产权铺位，真实回报返租。
回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。
◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。
在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。
◆独立产权铺位，虚拟回报返租。
市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。
如王府井CEPA、巨库等。
◆独立产权铺位，真实回报返租。
如“新疆二道桥大巴扎”等。
产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。
产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。
按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。
直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，且一般设有担保公司进行返租担保。
1.总款返租
总款返租分两种方式。
一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。
大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。
总款有按年返的，也有一次性返还几年的。
例如北京王府井某项目，其售价为9万元/m2，返8.8%个点，同时采用商场业态建立名品折扣店。
另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。
以5m2摊位为例，若每平米的售价为2万元/m2，则总售价为10万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或32%的回报，（在首付款中扣除）以降低入市门槛。
这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在培育期统一经营、规模管理。
2.首付款返租
一般而言，住宅按揭成数付款普遍达总款的7成，甚至达到8成，而商铺按揭成数一般为总款的5成，最高也不过6成。
这样，一个总值20万元的商铺，首付款需要10万元，相当于一套总价40万元住宅的首付款。
如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大，这样花几千元就可以买到一个商铺。
对于2~4层商铺，则可分别采取一次性返租3~5年的策略，这种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。
以一个总值达10万元的商铺为例，在实行一次性返租后商铺投资的供款情况见表5-2。
从以上供款实例可以看出，一次性返租5年后，实付首期款仅为一成，即只需1万元就可以投资商铺。
而由于在铺位分割中，2层以上的铺位被尽可能地分成小单位，所以其总值就相对偏低，一般4楼的商铺总值大多在10万元以下，这样首期款就仅为数千元了。
此外，一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。
随着楼层的不断增高，商铺的单价、总价在不断递减，对应的投资者的实力也随之递减，而一次性返租的力度反而随之加强。
举例如下。
由表5-4、5-5可以看出，银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的影响，因此要争取6成按揭，即使是减少1年，则一次性返租的首付款都将低于5成按揭情况下的首付款。
然而返租的方式也存在着一些不利的方面。
由于产权式商铺不同于底商，由于在市场类业态中，产权式商铺的产权分散，因而不利于市场经济发展的统一管理。
针对这一点，各路学者的见解很多。
对上述的虚拟回报模式许多人持反对意见，主要是因为其带有某种金融诈骗的性质。
3.返租需要处理的难点
大型商家整体租赁与商铺销售的关系
在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。
这种操作模式的方式是：
商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主；小业主则是作为商铺的投资者而存在；发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者。
因此从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系。
（1）两个基本点
发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。
购买本项目商铺的前提是：
小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益。
（2）两个关系
◆发展商与小业主的承包经营关系
◆大型商家与发展商的承租方与出租方的关系
4.销售风险与回避
（1）差价补贴的风险
大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低（就好比“批发”的概念），而发展商为了实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。
例如：
假设大型商家租用某大型商业10年时间，综合考虑起租的租金、递增率及商铺项目对应的市场售价，其10年的平均回报率为5.8%，而发展商承诺投资客户的回报率为8%，这之间就存在2.2%的差距。
假设本项目的最终销售价值为1亿元，则发展商在这10年承租期中共需补贴：
1亿元x10年x0.022=2200万元， 因而，由于长期的高回报导致长期补贴，为发展商今后留下了包袱，也产生了一定的风险。
而该方面的风险也可通过一定的方式来回避：
发展商首先需判断自身资金的使用效率，如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补。
补贴仅仅作为一种资金成本而已。
在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴。
但这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性。
（2）大商家经营不良带来的风险
这是商家经营所带来的风险，也是发展商最为担心的风险。
主要原因是在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。
而发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力就更加大了。
由此产生的风险也需要通过一定的方式来规避。
应选择实力雄厚的知名商家。
知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多经验，具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强。
针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样是充分迎合了市场的需求与商家经营的联动关系。
社区中大量的家庭消费需求就可为那些为家庭提供日常消费为主的超市提供源源不断的生意机会。
这样，商家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保障。
（3）返租期满后产权分散带来的风险
分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。
虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在返租期满后又将如何解决这个问题来保障众多小业主的利益呢？
大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多的小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值。
发展商在承租期满后，从项目本身营销的角度看，其已经完成了对业主的承诺。
但为了更好地实现商业的销售价值，发展商需提前解决好这一问题，不要为将来的商场经营留下后遗症。
要解决好这一问题，可以考虑采用以下的方法，仅供参考。
首先，要成立业主委员会。
由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比例关系，通过类似“股权”的形式在实现整体效益的情况下，全面、公平地保障所有业主的收益。
具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等。
业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营。
其次，在项目前期分割规划中，要充分考虑今后经营的需要。
要合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到“分则好售，合则好用”。
这样，即使返租期满后大型商家不再租用，也可以通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商。
大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，它有其存在的合理性。
它最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾。
但同时也应意识到它所带来的风险，只有在前期合理回避相应的风险，才能做到无论是发展商的开发获利，还是小业主的投资收益，才能都得到更有效的保障。
（转自互联网）
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