物业管理理论与实务PPT推荐.ppt

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第二，如果无上述约定，依据我国相关法规对房屋建成后保修期的规定，在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修。

第三，如果多次维修仍存在渗水问题，疑属房屋质量所致，王先生可委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，确属房屋质量问题的，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告通过协商或诉讼的途径，要求开发商维修并承担赔偿责任。

案例分析之二,某住宅小区二楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了污水，经查是因为该门栋下水管倒灌所致，谢先生以开发商产品存在质量问题和物业管理公司没有履行管理职责为由，要求开发商和物业管理公司给予损失赔偿，但开发商称此楼已通过竣工验收，是合格的，所以无责任；

物业管理公司称下水道是畅通的，也不应该负责管理责任，两者都拒绝赔偿。

本案属于哪一类物业管理纠纷？

本案中谁应承担责任？

为什么？

案例分析之二,1.本案属于物业管理侵权纠纷。

2.本案中物业管理公司是法律规定的责任主体，应承担严格的责任无过错责任。

3.物业管理是一种服务，严格地讲也是一种产品，因服务质量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理公司或开发商也要承担相应责任。

因此，从现行法律规范和法理分析，本案中的管理公司和开发商均不能免责，他们应首先对业主谢先生承担法律责任，然后再通过有关途径明确他们各自的责任。

案例分析之三,2008年1月5号，李某去工厂的厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上行走，因为当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰，物业公司提醒大家不要走此通道。

李某不听劝告走上台阶滑倒摔伤。

医院诊断为：

左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。

李某摔伤当天，该工厂的管业管理单位派人员前去探望。

李某要求物业管理公司对此事承担责任，物业管理公司认为没有义务承担，双方各执己见，因此诉至法院。

问：

物业管理公司是否应承担责任？

案例分析之三,1.原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。

原告作为员工，应该知道上下班不可以搭乘载货电梯，应走楼梯。

主观上故意。

原告看到台阶上有结冰，从安全起见，应走人行道。

主观有过失。

原告曾被劝告不要走此台阶，但原告不听。

案例分析之三,2.被告物业管理公司的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。

物业管理单位的行为具有违法性。

物业公司没有及时清除结冰，违反物业管理条例有关规定；

产生了损害原告生命健康权的后果；

被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系；

被告有过错，没有尽到使所管物业方便、安全的义务。

但是已经尽到及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。

案例分析之四,北方某市冬日里的某一天，某小区物业管理公司在打扫完小区路面积雪后，把“雪后路滑，请当心！

”的警示牌悬挂在小区步行街醒目处。

中午一号楼405室的李老太出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，物业管理公司安全员发现后立即将李老太送进医院。

经诊断为右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：

她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。

案例分析之四,几经交涉，物业管理公司未做承担，李老太一纸诉状将物业管理公司推上法庭。

经法院审理，物业管理公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。

1.法院判定物业管理公司没有义务承担李老太医疗费及损失费，为什么？

2.物业管理公司在这件事件发生后能做点什么？

案例分析之四,1.案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。

（1）中华人民共和国价格管理条例是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。

（2）民法通则之民法细则中明文规定：

凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任自负。

（3）李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，“雪后路滑，请当心！

”的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。

案例分析之四,2物业公司在这件事件发生后可以做的：

（1）在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费；

（2）加强安全宣传；

（3）进行适当的解释工作，消除小区居民的不必要的误会。

案例分析之五,某城市花园在3幢楼下建有连片整体地下车库，共有60格机动车停车位。

开发商在销售住宅时曾向业主承诺：

小区配建地下车库供业主停车。

但业主们入住后却发现，开发商为了牟利，以每个8万元的单价将车位卖给小区附近的一家公司。

在多次向开发商争取停车权无效的情况下，该小区业主委员会向人民法院起诉开发商。

人民法院该如何判决？

案例分析之五,人民法院应该判决开发商将车位归还业主停车使用。

按照物权法的规定，小区内的车位、车库，业主拥有优先使用权。

开发商擅自将车位出租或出售给小区以外的单位或个人的做法，都是违法的。

物权法的这些规定，主要是用于保障业主的停车权，为业主生活提供便利。

案例分析之六,某住宅小区25号楼的公用水箱出现渗漏现象，该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况，要求其及时予以修缮，但物业管理公司一直未采取措施。

有一天，住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。

王某要求物业管理公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果，把物业管理公司告上法院。

王某的要求是否合理？

案例分析之六,本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应及时予以维修而未维修，致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院，应由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。

根据建筑物区分所有权，物业管理公司与业主的维修责任划分为：

业主应对其专有的物业承担维修养护责任。

房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。

房屋的共用部分和公用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、给排水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

案例分析之七,某别墅小区48栋的业主池某要将自己住宅门口的一刻枝繁叶茂的大树锯掉，其理由是该树挡住家里的阳光。

物业管理公司得知此消息后，多次上门劝解，业主池某不听，他认为自己有理，树是自己栽的，物业管理公司无权管，并准备了工具要锯掉此树，物业管理公司不能用强制方法强行制止，以避免矛盾激化，发生人身冲突，就此事向有关行政部门投诉。

被诉人辩称：

自己对所锯掉的树木拥有所有权，对树木有处分的权利，锯掉树木是自己处分私人财产的行为，任何人或单位不得干涉。

物业管理公司无权过问此事。

物业管理公司是否有权干涉池某的行为？

案例分析之七,物业管理公司应当制止池某的行为，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门接到报告后，应当依法对池某的违法行为予以制止或依法处理。

物业管理公司接受业主的委托对住宅小区进行全面管理，包括所管小区内的场地以及绿地、树木进行管理、维护。

对绿地树木的管理是正当的工作行为。

树木，无论是国家栽种的，还是私人栽种的，一旦成活以后，再把它锯掉或处理掉，不仅要得到物业管理公司的同意，还要得到当地城建、园林部门的批准，否则属于破坏绿地，是要受到处罚的。

本案池某违反法规，还不听劝告，擅自破坏绿化，应对自己的行为承担责任。