物业纠纷常见类型分析与解决纠纷七个典型案例.docx
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物业纠纷常见类型分析与解决纠纷七个典型案例
物业纠纷常见类型分析与解决纠纷七个典型案例
一·物业纠纷六大类型
业主拖欠物业费、供暖费纠纷；
公共费用分摊纠纷；
小区车位收费引发的纠纷；
业主私搭乱建引起的纠纷；
业主在小区人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；
前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷
与物业管理有关的纠纷案件大致涉及以下几个案由：
物业服务合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷、业主撤销权纠纷、业主知情权纠纷、财产损害赔偿纠纷（财产损害赔偿纠纷是指业主因物业服务行为导致财产、人身损害，要求判令赔偿的案件）。
其中建筑物共分所有权纠纷又包括业主专有权纠纷、业主共有权纠纷、车位纠纷、车库纠纷。
物业服务合同纠纷中原告物业公司起诉业主追缴拖欠物业费的纠纷数量最多。
依据房产管理机关小区办提供的的制式物业服务合同规定，物业服务的内容主要包括以下几个方面：
1、管理与物业相关的工程图纸、竣工验收材料、住户档案；
2、房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道）日常维修、养护与管理；
3、共用设施（上下水管道、共用照明）的日常维修、养护与管理；
4、公共设施和附属建筑物（道路、化粪池、自行车棚、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场）日常养护与管理；
5、公共区域绿化的养护与管理；
6、公共环境卫生（楼内、庭院、垃圾、雨雪）的养护与管理；
7、公共秩序（保安）维护；
8、维持园区车辆秩序、消防管理；
欠物业费纠纷属合同纠纷，首先应审查物业服务企业提供的物业服务行为是否符合合同约定，是基本履行了合同义务，还是存在重大违约行为；是物业服务有瑕疵，还是明确未履行合同义务。
最终落实到物业费上，是全额交费还是适当减免物业费。
业主欠费的理由多种多样，对物业服务企业提供的服务行为提出种种质疑，主要包括以下几个方面：
1、房屋建筑专有部位漏雨、墙壁渗水长毛、窗户漏气、墙皮开裂，房屋建筑共用部位外墙渗水、开裂、墙砖脱落，物业维修养护不及时，对业主反映的问题给予登记后与开发建设单位不及时沟通，没有下文；
2、园区内公共设施、附属建筑物维修养护及时。
道路、台阶、花坛地砖损坏不及时维修、单元对讲门损坏不及时维修、健身器材损坏不及时维修、楼道内感应灯损坏不及时维修；
3、公共秩序管理方面，园区大门来往人员随意进出，保安人员定期巡查不到位，出现丢失车辆、物品等刑事案件，无监控设备或监控设备损坏不及时维修，形同虚设；
4、园区绿化及卫生清扫、垃极清运不及时。
楼道内卫生清扫不及时，庭院、楼道内堆放杂物物业不制止，垃圾清运不及时，夏天有异味，冬季积雪清理不及时；
5、园区车辆管理秩序混乱。
车辆停放不登记，不能先保证本园区业主停车需要。
物业公司将小区内道路划定停车位后出卖，影响业主出行安全。
二、处理物业服务合同中遇到的问题
1、物业费打折标准不好确定。
审判实践中掌握物业公司存在严重违约行为的，物业费应适当降低收取标准，但最低交费标准不能低于80%。
关于物业服务合同的严重违约行为，应包括以下几个方面：
（1）物业公司弃管超过一个月的；
（2）物业服务存在明显瑕疵，物业公司在庭审中自认服务不到位的；
（3）业主有证据证明物业服务行为存在不作为，且这种不作为行为呈持续状态，超过半年的。
例如园区内建筑物外墙墙砖脱落半年以上没有维修，业主提交证据能够证明的；园区内公共设施，路面、台阶、健身器材等发生损坏，物业公司半年以上没有维修，业主提交证据能够证明的；庭院内乱堆放杂物，物业公司半年以上没有清理，业主提交证据能够证明的。
（4）因物业公司服务行为存在瑕疵，导致业主财产受损，但不属共性问题，属业主一家特殊情况的，可对该业主的物业费给予适当减免。
如物业公司对建筑物楼顶未及时维修养护，导致顶楼业主因房屋漏水产生财产损害的；物业公司对园区内自来水井、化粪池井盖未及时养护，井盖脱落导致业主人身损害的；物业公司对公共平台卫生未及时清扫，影响平台周边业主生活的等。
2、时效问题。
物业公司起诉追讨物业费，自起诉之日起往前推两年后，主张之前的物业费，业主主张超过诉讼时效的，是否应予支持。
如果物业公司没有证据证明其对业主拖欠的物业费进行催缴，即存在诉讼时效中断情况的，则失去胜诉权。
物业公司提供照片等证据证明定期催缴了物业费的（催缴通知应张贴于业主房屋门口、单元门口或小区公告栏等醒目位置），业主自认物业公司打电话讨要物业费的，则诉讼时效中断。
其他物业服务合同纠纷还包括：
1、两家物业公司交接，请求判令物业公司将已收取的物业费、其管理的业主档案、与物业有关的建筑物档案进行交接的案件；这种案件起诉的原告多为业主委员会，业主委员会作为原告应由三分之二以上业主达成决议授权。
2、业主对建筑物进行维修后，请求判令物业公司支付其垫付的维修费的案件。
这种案件应区分业主对建筑物所进行的维修是否属对共有部位的维修，维修属大修还是小修，对建筑物共有部位，小修费用应由物业费中支出，大修费用应由维修基金支出。
三、建筑物区分所有权纠纷案件类型及处理中遇到的问题
此类案件包括的下级案由有业主专有权纠纷、业主共有权纠纷、车位纠纷、车库纠纷。
《物权法》颁布后，对建筑区划内的建筑物区分所有权作出了明确规定，规定主要是《物权法》第七十条至第八十三条。
目前法院受理的建筑物区分所有权纠纷（下级案由不列了），主要包括以下几类纠纷：
1、涉及车位、车库的纠纷：
包括通过出售、附赠取得的车位、车库使用、收益、处分中发生的纠纷案件；园区地表车位业主行使共有权纠纷案件；
2、物业服务用房、建筑区划内的公共场所业主行使共有权纠纷；
3、建筑区划内绿地、道路属性确认以及业主在绿地上建房、种树、种菜、建护栏是否违法案件；业主侵占通道行为是否违法案件；
业主撤销权纠纷、业主知情权纠纷目前法院处理较少。
处理建筑物共分所有权纠纷案件，主要应对《物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十三条、第七十四条的内容有一个深刻理解，即建筑物共分所有权的内容；业主的专有权及其内容限制；业主的共有权及专有权的主导性；区分所有权建筑物确定的共有部分、车库和车位的权属等问题。
这其中涉及到以下几个方面的问题，审判中应当加以注意：
1、业主委员会的主体资格问题。
《物权法》第七十条规定：
“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。
目前《物权法》没有确定业主委员会的团体性。
但最高人民法院有一个批复，即对《关于金湖新村主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》的答复，内容为：
“根据《中华人民共和共民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于使用<中华人民共和共民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村主委员会符合“其他组织”的条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专用费、公共部分维护费及物业管理用房、房业用房的，可以自己名义提起诉讼”。
因此，目前审判实践中掌握对涉及建筑区划内共有部分的维权诉讼，业主委员会可以作为原告提起诉讼，但应小区三分之二以上的业主表决同意，授权业主委员会方可起诉。
2、共有、专有区分认定的问题。
例如建筑区划内的绿地，《物权法》七十三条规定归业主共有，但同时规定“明示属于个人的绿地”除外，但对何为“明示属于个人的绿地”未做明确规定，审判实践中掌握为建筑物一层窗前绿地，通过商品房买卖合同或其他文件购买确定权属的，还有独栋别墅围墙内的绿地，连排别墅房前屋后绿地。
3、专有权如何行使的问题。
《物权法》第七十一条对业主对建筑物专有部分行使专有权作出了明确规定，同时限制内容为“不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
法理上解释为业主行使专有权，要受到三个方面的限制，一是社会公共利益的限制；二是共有人利益的限制；三是相邻人利益的限制。
4、共有权如可行使问题。
建筑区划内的归业主共有的公共部分，如通道、绿地、公共设施、物业用房、地表车位，业主如何行使共有权，如何进行管理。
共有部分自然或使用中产生的收益如何分配，再使用，目前法律没有明确规定。
四·物业纠纷的常见问题分析及解决七个典型案例分析
物业纠纷已成为广大市民很头痛的一件事，这里就常见的一些问题从法律角度提出一些解决的方案，供参考。
案例：
1公共设施的主人究竟是谁?
某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。
而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一
[解读]这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。
在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。
停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。
”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定
同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。
比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。
而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。
[解决方法]这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。
不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决
案例：
2签委托合同还是服务合同?
目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。
据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。
[解读]这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。
据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。
如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。
）
[解决方法]在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。
其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。
案例：
3物业管理费
近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。
另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾
[解读]由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。
同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。
因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30％，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。
《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。
同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。
而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。
[解决方法]在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。
案例：
4开发商与物业的“父子关系”
如今部分与开发商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。
尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。
[解读]《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。
但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。
当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。
[解决方法]人住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主大会，来维护自身权益。
案例：
5谁做纠纷诉讼人?
由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。
[解读]据了解，在《物业管理条例》出台之前，一般由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。
而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化，以前，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。
[解决方法]在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2／3业主通过。
否则以业主委员会的名义起诉，有可能要承担败诉的责。
案例：
6物业公司是管理还是服务?
由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价；处理问题和解决矛盾方法简单生硬，甚至打骂业主也时有发生。
[解读]《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何的一点权力。
表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权；从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也是有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。
[解决方法]此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行调整，物业公司是以服务为主而不是管理为主。
7.丢东西物业如何赔？
业主与物业管理区域内财物丢失或人身损害要求物业公司违约赔偿案件。
案例孙先生家住沈阳市某小区，其物业管理公司为沈阳某物业管理有限公司。
去年初，孙先生一辆价值1950元的助力自行车在小区车棚内丢失。
同年底，他以“安全防护管理不善”为由，将“物业”告上法庭，索赔1950元。
日前，沈阳中院作出终审判决：
物业赔偿孙先生丢车造成的损失，按原价的20%计算，即390元。
案例评析物业服务合同不是保管合同，孙先生丢车一案，物业公司不是直接侵权人，对财产的损失只承担部分赔偿责任，赔偿额度应视其违约情况而定。
屋顶安热水器能管吗？
个别业主占用物业小区公共部分引起的建筑物区分所有纠纷。
案例去年4月，李先生因在自家屋顶安装了太阳能热水器被其所在的物业公司告上法庭。
日前，沈阳中院作出终审判决：
李先生自行拆除自家屋顶的太阳能热水器，并将屋顶恢复原状。
案例评析按照李先生与物业公司签订的协议中，屋顶属于小区公共部分，个人无权占用。
此案中，物业公司依据业主委员会的授权，有权要求业主将私自占用的小区公共设施进行排除，对于不服从者可提起诉讼。
没签合同该欠费吗？
业主以物业公司没有收费许可或未签订物业合同引起的拖欠物业费纠纷。
案例艾先生在皇姑区经营一家网吧。
2003年7月，网吧所在小区业主委员会与辽宁某物业管理有限公司签订了“物业管理委托合同”。
但艾先生以“自己并未与物业签订合同”为由，拒交物业费。
物业为此将艾先生告上法庭。
沈阳中院审理后判决：
艾先生应支付拖欠“政兴物业”3600余元的物业费用。
案例评析根据《物业管理条例》中的规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。
房屋质量该找物业吗？
因房屋质量问题而引起的拖欠物业费等纠纷。
案例腾女士从2001年底开始，以房屋存在质量问题、物业公司没有尽到物业管理服务义务为由，两年没交物业费。
物业公司将其告上法庭。
日前，沈阳中院终审判决：
腾女士给付物业公司拖欠了两年的物业管理费，并支付违约金。
案例评析物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。
房屋质量存在问题，业主应找开发商进行交涉，而不应以此作为拒交物业费的理由。
不满服务能少交钱吗？
物业公司服务质量下降而引起的拖欠物业费纠纷。
案例沈阳市民刘先生拒交一年零三个月的物业费，理由是物业公司的服务、管理未达到标准，结果被物业公司告上法庭。
沈阳中院判决：
刘先生给付物业公司968元物业费，按实际标准，为其减免了100余元。
案例评析物业公司对公共设施、设备管理不善等未尽的管理职责，业主如有证据证明物业公司违约，可得到减少物业费、获得维修等补偿。
如果物业合同中约定了物业公司对房屋有维护和修缮义务，当业主要求物业公司进行维修，而物业公司未履行义务的，业主可根据《合同法》中的规定，拒交物业费。
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