新绿园项目精装修专项调研文档格式.docx
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全配置式成品房：
配置全部家电日用生活用品这样的住宅。
5.
目前的国内精装修成品房主要采取第2、3种。
（三）
杭州发展现状
市场概况，消费者认知和接收程度
目前杭州楼市推出精装修项目的有近20多个楼盘，但这些楼盘都不是纯住宅概念。
其中一部分是精装修的小户型单身公寓项目，如天元西溪风尚、新青年广场、中浙太阳国际等；
另一部分是精装酒店式公寓项目，如丁香公寓、钱塘沁园、华润西子中心、世贸丽晶等；
剩下是精装办公项目，如金桂大厦、万新大厦、西湖金座、紫晶商务城等。
这些精装房源因其户型面积小，总价低，去化速度较快，尤其受到一些有经济实力的年轻人和一些从事外贸、IT、设计等智力型个私企业老总的欢迎。
市场接受度方面，根据中原地产对杭州第六届人居展购房需求的问卷调研，其中对室内装修这一块，接受毛坯房的占55.1％,接受简装修的占25.3％,接受精装修的逼近20％,占19.6％,是历届房展会最高。
而影响消费者接受度的主要为质量、价格和个性化三个方面。
关于杭州精装修纯住宅楼盘的体量
综观市场，杭州精装修纯住宅楼盘现可推算的体量为6532套（此数据不含阳光海岸的体量），除去不在新绿园项目竞争之列的经济型的新明半岛，市场上共计有精装修豪宅体量为1532套。
而这1532户中，未售套数近1000户（实际数据为997）。
这1000套房子的目标客户群相仿，都在寻求金字塔顶尖人士。
随着阳光海岸的推出及钱塘江岸部分江景房顶层改作精装修，精装修豪宅在未来二年内的竞争态势将会愈演愈烈。
杭州精装修纯住宅项目列表
楼盘名称
开盘时间
规划套数
已售套数/剩余套数（套）
价格（元/平方米）
主力户型（平方米）
楼盘点评
新明半岛
2005.12.30
5000
一期：
400/400
二期：
未开
均价5700
140—180
精装修纯住宅中端产品
金色海岸
2004.9.7
569
234/3
105/1
三期：
均价22600
210-368
国际江景豪宅
倚天·
盛世钱塘
2005.12.27
196（精装小户型）
196/1朝北，见不到阳光）
17000-18000
50—80㎡
7幢中的一幢为LOFT小户型精装修
通策·
钱江时代
2004.7.30
约20
20/20
未定
300-600㎡
顶层精装修豪宅设私家泳池
西湖八号公馆
58
40000（地价为25000）
100—220㎡
西湖边极品住宅（开发商为义乌本地企业）
观邸国际
2006.1.4
未定，预测为200套左右
二期一线江景规划为精装修
200㎡以上
钱江南岸国际寓所
阳光海岸
据业界人士预测为精装修
一线江景豪宅
新绿园项目
489
合计
6532套
（四）
精装修发展趋势
我国住宅装饰装修的形式多样性会长期存在
目前消费者既有表示只希望做精装修不做毛坯房，也有表示只做毛坯房不做精装修房，对比实力还比较相当，发达城市如北京、上海、广州、深圳的消费者希望购买精装修的比例也仅达到60%左右，其它内陆城市和二、三线城市的消费者精装修的意识还没有完成形成。
精装修房发展成为市场主流的内外动因
1）
国家政策
早在2002年，国家建设部就提出要在全国范围内推广住宅装修一体化，2010年左右全国将推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房。
2003年，浙江省建设厅也提出了三五年内使商品住宅装修一次到位率达到30%-50%。
2002年《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划》等相关政策的指示，本市全装修住宅的建设目标是：
2002年3万套（己落实32100套），2003年10万套，“十五”期末，新建住宅基本实现全装修。
2006年8月初，杭州市政府转发的《关于推进杭州市区住宅产业现代化工作的实施意见》中，明确提出，2008年起，杭州新建商品住宅中，全装修房的比例要占到50%以上。
2）
行业趋势
有关资料显示，精装修房在北京、上海、深圳及广州等城市的楼市产品中所占比重正以每年10％的增幅递增。
目前，广州60%以上的新建楼盘都实行精装修，上海约为50%（2001年至2004年上海住宅全装修房占总开发套数的比例从0.58%上升到了40%，增长态势迅猛，徐汇、静安、黄浦、卢湾等市中心区域更是达到70%以上），而北京的精装修楼盘也达到40%以上，在这些城市中，销售最好的往往就是精装修房，可见精装修房在这些房地产发展较为成熟的城市已经显示出其优越性和广泛的市场接受度。
作为走在中国房地产发展前列的长三角城市，杭州的楼市近年来出现了成品装修房，并呈现出大受市场欢迎的良好局面。
目前已有金色海岸、逸天广场、新明半岛等楼盘推出了精装修房。
从市场反应来看，这种不同于毛坯房的精装修房，得到了广泛的支持和大部分购房者的青睐。
这也说明杭州购房者的消费习惯在随着住宅产品的升级换代逐渐改变，变得更加成熟，更具有理性眼光。
3）
市场认同
各方面的调查数据均显示在北京、上海、广州、深圳的经济发达城市，全装修房已被市场普遍接受（上海的接受程度已经直逼80%）。
多次置业者、海归派、追求生活品质的家庭以及投资客户对于全装修房都有着旺盛的需求。
4）
客户需求
从直接收益看，精装修可为业主节省大量时间，减少精力和财力的浪费；
对开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为业主提供最佳性价比；
从间接附加收益看，精装修房还能在很大程度上提高其投资价值，真正实现即买即住即收益，省却了毛坯房装修期的空置。
5）
社会需求
减少二次污染和浪费。
做到资源节约化，尽量减少材料资源耗用，走资源消耗低、环境污染少、生态能够良性循环的发展之路，才是开发企业所追求的发展目标。
6）
核心竞争力
通过全面家居解决方案，能够加强开发企业的核心竞争力，扩大与竞争对手的差距。
7）
发展时机
纵览当今发达国家的住宅产业，基本都是全装修交楼；
现在，国内经济发达的大城市消费者对精装修住宅的市场认知度和消费能力的不断提高，精装修市场产业链、本身生产要素的逐渐具备和成熟等因素，已使住宅市场具备了推进全面家居解决方案的条件和环境。
精装修房是住宅产业不可阻挡的趋势
精装修房是世界居住的普及形式，也是今后房地产开发的主导方向，是成熟客户和成熟开发商的共同选择。
房地产开发行业由单纯的开发建设转向开发、建设、服务并重的局面，产品也由初级向高级提升，产业服务也由基础性向增值性不断深化。
精装修房在未来的变化主要体现在几个方面：
首先是“量”会进一步扩大，而且会加速的扩大。
随着毛坯房装修显现出的种种弊端及部分消费者对毛坯房装修的厌倦，市场存在一定的需求变化。
同时精装修住宅在资源节约、质量保证、环保等方面具有毛坯房不可比拟的优势，消费群体比例逐年上升。
它的区域性会进一步扩散，会由集中于中心城区向外发散，由发达城市向内地城市发展、向二线、三线城市发展。
是价位，随着市场的逐步成熟，开发商资源整合能力不断加强，装修房的价位会逐渐下降。
随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，消费者参与度越来越高。
5）装饰装修行业的大组合。
在新建住宅中，精装修的比重会不断上升，在这种发展过程中，市场应该说会形成三类主要的企业：
第一类企业就是有比较大品牌的企业，主攻方向配合房地产开发商做一次精装修。
第二类就是比较专业化的企业，主要是根据各个消费层次进行个性化的二次精装修；
第三类就是专业分包性的企业，有劳务分包，或者是有专项安装。
二、
个案调研和分析（精装修楼盘配置）
杭州项目
精装修成本（元/㎡）
室内部分
公共部分
点评
精装纯住宅
6000
✓
吊顶：
英国BPB双层石膏板；
门窗：
德国旭格断桥隔热门窗系统；
厨房：
原装进口西门子SIEMENS嵌入式厨房电器，原装进口德国西曼帝克Siematic厨柜；
空调：
日本大金户式带新风中央空调；
热水：
A．O史密斯中央热水炉；
洁具：
德国唯宝、汉斯格雅兴、福络双人按摩浴缸、雅生龙头花洒；
开关：
德国吉徕
墙面：
上等墙纸
电梯：
原装进口OTIS电梯；
定位国际江景豪宅，装修用材品牌明确，强调精装修工艺，用造名车的标准造房。
核心广告语——尽享人生
1100
客厅、饭厅、走廊局部吊顶天花配饰线，扫高级环保乳胶漆；
美国黑胡桃木饰面防火防盗门，铝合金框配双层中空玻璃；
人造石台面，整体厨柜（低柜及吊柜）、抽油烟机（方太）、煤气灶、消毒柜、碎骨机、连体洗盆、直饮水龙头及高级冷热水龙头；
客厅及餐厅采用嵌入式空调，卧室采用高档品牌挂机；
高档品牌热水器
高档洗脸盆及冷热水龙头，配高级马桶
普通插座
客厅、卧室乳胶漆、其余为面砖；
精装修纯住宅中端产品，经济型。
广州星河湾原设计团队打造。
室内精装修材质品牌不能确定，样板房中厨卫品牌为一般的国内品牌，在宣传资料中常以“高档”二字代替。
核心广告语——完美生活新标杆
未透露
德国旭格铝合金门窗
橱柜：
德国西曼蒂克
德国VILLEROY&
BOCH
浴缸：
法国HERBEAU
龙头：
德国DORNBRACHT旗下LULU
床：
法国CURVATRECA遥控液压平衡床
雪茄柜：
法国LV路易威登，红酒柜：
法国EUROCAVE
瓷器、餐具：
英国皇室瓷器，英国皇室银质餐具
寝具：
法国YUESDELOVME依芙德伦
书房用品：
德国MONBLANC万宝龙书房用品。
艺术长廊过厅，电梯厅装饰进口地砖、轿厢内铺设高档大理石
共推出顶层20席精装修大宅，347-632平方米
，楼顶设私家泳池。
邀请法国著名室内设计师尚博担纲精装修设计，提供5次与设计师面对面交流的机会，并有专业人士陪同考察世界住宅的机会一次。
该项目精装修是典型的救盘手段。
核心广告语——核心时代核心生活
观邸国际二期
2000—3000（暂定）
二期规划为精装修江景房，还没最后确定。
戈雅公寓
设计费250元/㎡，成本2500元/㎡
抽油烟机、燃气炉、水槽：
Boloni
消毒柜：
安佳
冰箱：
LG
ARTO
台盆、淋蓬头：
RETONE
坐便器：
CASSINA、MOSO、KOK
洗衣机：
科龙
墙面：
刷乳胶漆
地面：
地砖
楼梯扶手：
铁艺扶手
样板房精装修档次一般，较为大众化，设计师自用发挥的空间较大，部分细节如厨房等不太实用，景观、外立面做好，形成准现房开盘对销售的促进作用大。
配置了新风系统，这对于沿路的房子尤为实用，降躁需要关窗，新风的作用尤为重要。
南岸花城
排屋样板房精装修75万/套（含设计费），套均面积200㎡，推算单方成本3700元左右
NORICA、富士通
燃气炉、冰箱：
西门子
抽油烟机：
ARISTON
Blin
水槽：
樱花
台盆：
DURAVIT
汉斯格雅
CASCADE、ROCA
CASCADE
电器开关：
AUPU
对精装修较重视，投入也比较大，但装修档次较为大众化，聘请杭州典尚进行精装修设计，从样板房看，水平一般的精装修单位与国际知名的设计团队相比，设计理念和处理手法等差距较为明显
绿城·
桃花源
富兰克林、科勒
冰箱、抽油烟机、烤箱、消毒柜、燃气炉：
台盆、马桶、浴缸：
龙头、淋蓬头：
Hansgrole（汉斯格雅）
装修档次较高，古典风格，装修细节处理较到位，与千万豪宅的身价较为匹配。
翡翠城
1800左右
台盆、坐便器、浴缸：
热水器：
松下
龙头、淋蓬头：
Hansgrohe
华日
Blanco/Moen
抽油烟机、燃气炉、消毒柜：
Ariston/Valenti
微波炉：
柏丽
卫生间石材：
欧亚米黄
地板：
兔宝宝，实木复合地板（定做）/柚木复合地板（定做）
大金
施工时间很紧（两个多月）很多细节还不到位，如：
主卫台盆大理石台面边角位的处理，沐浴间玻璃墙仅用玻璃胶固定等。
做得最粗糙的是不锈钢制品，焊接工艺较差，值得借鉴。
精装小户型
南都·
逸天广场
1500
内墙:
厅，卧室：
涂料为主
卫、厨：
墙砖，马赛克
橱柜:
科宝－博洛尼
水槽:
油烟机：
伊莱克斯油烟机
坐便器、台盆、龙头:
乐家
外墙:
面砖，局部石材，涂料
电梯:
合资富士达
一个集酒店、公寓、写字楼的复合产品，精装修品质在小户型中有一定的代表性。
银色港湾
门窗:
塑钢、进户保安门
日本进口涂料、毛石
芬兰通力
装修质量不尽如人意，多项指标与合同不符。
中浙·
太阳国际公寓
2000-3000
松下品牌产品全装修
观光电梯
外墙涂料：
金属氟碳漆
太阳国际太追求外观、实用性不够。
精装修品质一般。
绿都·
泰富广场
800
精装修，配备空调等，卫生间、厨房装修齐全，需自购活动家具
地段优势显著，配套齐全，自住投资两相宜
百瑞广场
1000
卫生间、厨房装修齐全，配备空调等
赭色
梯:
上海三菱（两梯两户/三户）
精装修品质一般
龙禧硅谷酒店广场
1000以上
门窗:
加厚中空玻璃
厨房:
海尔整体厨房家电
卫生间:
精装修，乐家卫浴/贝朗洁具
空调:
大金中央空调
大堂:
酒店式大堂
该项目总投资3.8个亿，是杭州滨江一桥辐射范围下唯一的一个大型商贸综合体。
精装修品质在小户型中尚可。
新青年广场
1000元左右
普通木地板
品牌空调
精装修品质一般，因临近高架，有噪音，销售情况欠佳。
瑞丰·
格林
卫生间、厨房装修齐全，需自购家具家电。
中央环保清洁系统：
美国碧慕
德国柏丽
卫浴洁具:
吉事多
防盗门
高级电脑马桶
安装管道直饮水
富士达电梯
滨江新城市广场
卫生间：
普通马桶
洁具CASERO
海尔
热水器:
海尔60升
方太抽油烟机及橱柜。
外墙：
面砖
木制门下端与地面接壤处有比较大的空隙，廉价的地板，粗糙的墙壁，卫生间的配套洁具也属低端产品。
紫晶商务城
2000元—3000元左右
科勒或TOTO二选一。
松下小型洗衣、干衣机：
此楼盘只销售3层（19-21）自住房，每层20套，共计60套。
精装修品质较好。
神州白云大厦
600
白色乳胶漆
精装修
彩铝窗
东芝电梯
进口涂料
非真正意义上的精装修，显得粗糙。
钱塘·
沁园
2000左右
高级电脑马桶，洁具（乐家）
东芝
项目整体为酒店式SOHO加纯住宅。
精装修品质在同类产品中居上。
理想·
碧云阁
乐家洁具；
松下（4.2公斤）
海尔（60升）
海尔（1.5匹）
装修品质一般，临平主城区市民为主，多为2次置业。
新绿园广场
2500左右
美国HONEYWELL中央智能化热回收新风系统
芬兰恩似托卫生间地热系统
日本大金空调
法国圣戈班玻璃双层夹胶LOW—e玻璃
德国丝吉利娅—奥彼门窗五金件
韩国（株（IREVO电子门锁系统
德国ABB灯光场景控制系统
德国西门子家电
德国SIEMATIC橱柜
德国唯宝洁具
德国汉斯格雅龙头
移门：
美国士丹利500～600元/㎡
新绿园石材耗量35000～38000㎡，400多元/㎡（施工价）
户内门，木制品：
正大，乙供；
户门钥匙为带指纹及密码形式
外墙:
Low-E玻璃、铝材和进口高档石材
日立NPX型电梯1600/1400/26001.75m/s，2.5m/s，写字楼配8台电梯，电梯门厅点式干挂石材装修。
绿城集团首个在市中心打造的精装修精品楼盘。
装修品质值得参考。
丁香公寓
小户型1800元,复式2500-3000元
卫生陶瓷：
德国进口---威宝
龙头:
：
德国进口---汉似格雅
德国进口---西曼帝克
ＶＲＶ空调：
日本合资---大金
美国合资---史密斯
德国进口---吉徕
可视对讲：
韩国进口彩色液晶---三星
门锁：
韩国进口电子锁---泰琪特
客梯：
日本进口---三菱
立面石材：
紫点黄麻580元/㎡，施工费300元/㎡
小户型精装修显得有点沉重，顶楼复式户型精装修刚动工，材质没定。
金桂大厦
2000
电磁炉：
坐便器、台盆：
DURABVIT
A.O史密斯
MerlinGerin
电磁门锁：
IREVO
新风：
美国布郎
外立面采用高级外墙干挂石材和部分铝合金玻璃幕墙，窗户为彩色铝合金断桥双层中空玻璃，精装修大堂，品牌电梯。
楼盘定位较模糊，商住皆可的取向，导致既不宜商亦不宜住，精装修投入后对楼盘销售的推动和价格拉升并没有起到很明显的促进作用。
比照周边项目，如果做毛坯房，销售利润会更好，精装修投入未能有效撬动利润。
广厦吉家
800—1000
配有标准厨房、独立烟道和管道煤气
18层以上为精装修，品质一般
华润西子中心
4000
酒店服务式公寓以武林CBD地标之身份，据守武林商圈的钻石位置。
天元•西溪锋尚
全落地窗，地板：
普通
德国蒂森电梯，
精装修品质一般，受年轻人欢迎
凯恩西湖金座
2000—3000
大金VR
升级会员 