房地产施工企业税收政策分析.docx

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房地产施工企业税收政策分析

房地产施工企业税收政策分析

一、房地产业营业税政策分析

（一）关于征税范围

1．《暂行条例》

税目税率表：

转让土地使用权；销售不动产，征收范围包括销售建筑物及其他土地附着物。

2．《实施细则》

第四条：

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

第七条：

所转让的无形资产在境内使用为条例第一条所称在中华人民共和国境内转让无形资产，所销售的不动产为条例第一条所称在中华人民共和国境内销售不动产

第九条：

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

第十二条

（二）：

纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。

（三）纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

3．《营业税税目注释（试行稿）》的通知（国税发[1993]149号）转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。

无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。

本税目的征收范围包括:

转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。

（1）转让土地使用权转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

但转让该项股权，应按本税目征税。

销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

本税目的征收范围包括:

销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。

（1）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（2）销售其他土地附着物销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

但转让该项股权，应按本税目征税。

不动产租赁，不按本税目征税。

4．中外合作开发房地产如何征收营业税？

《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》（国税函发[1994]644号1994-12-06）

近接广州市税务局税一[1994]327号《关于合作开发房地产征收营业税问题的请示》，反映该市部分国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房，双方成立合作公司，领取营业执照，中方将土地使用权转移到合作公司，外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房在境外销售，双方采取分建筑面积、分销售收入、提取固定利润等分配形式。

并对上述经营活动中涉及的转让土地使用权的行为如何计征营业税问题，要求予以明确。

经研究，现批复如下:

1．关于中外双方合作建房的征税问题中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。

如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

2．关于中方取得的前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。

对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

3．对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

5．合作建房行为应如何征收营业税？

《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号1995-04-17）问:

对合作建房行为应如何征收营业税？

答:

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。

合作建房的方式一般有两种:

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

具体的交换方式也有以下两种:

（1）房地交换。

土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。

在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。

因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。

由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。

如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

（2）租地换房。

以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产税目征营业税。

对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。

（1）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

（2）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给

合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

（3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。

因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。

因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

6．《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号2005-10-24）

鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。

因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

7．个人从事房地产经营业务如何征收营业税？

《国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》（国税函发[1996]718号1996-12-12）

个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人（以下简称“地主”）签订联

合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。

这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。

因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。

另一方面，个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。

对其双方应按《国家税务总局关于印发＜营业税问题解答（之一）＞的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条的有关规定征收营业税。

8．在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，应如何征收营业税？

国税函发

《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》

[1996]684号1996-11-22）房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。

经研究，现答复如下:

在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

9．《国家税务总局关于代销商品房业务征收营业税问题的批复》（国税函[2005]917号

2005-09-27）

新疆维吾尔自治区地方税务局:

你局《关于代销商品房业务征收管业税问题的请示》（新地税发[2005]121号）收悉。

经研究，现批复如下:

新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称甲方）将自行开发的商品房委托新疆广厦地产交易网络有限责任公司（以下简称乙方）销售，双方以代销基价作为结算价格，甲方向乙方开具销售商品房发票；乙方将商品房销售给购房者并按实际销售价格开具发票，同时为业主办理产权证；这种行为是商品房销售而不是委托代销。

因此，对甲方取得的收入应接“销售不动产”税目征收营业税，其计税依据是双方按照协议约定的代销基价实际结算的收入；对乙方也应按“销售不动产”税目征收营业税，其计税依据是商品房实际销售价减除代销基价后的余额。

10．征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税？

《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发[1997]87号1997-02-13）

对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。

11．对个人将不动产无偿赠与他人的行为，是否视同销售不动产征收营业税？

《营业税问题解答（之一）的通知》答:

根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单

位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。

由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

12．转租业务是否征收营业税？

《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（1995年4月26日国税发[1995]076号）

关于转租业务征税问题：

单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为

也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。

13．以不动产或无形资产投资入股如何征收营业税？

《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批

复》（国税函发[1997]490号1997-09-01）

关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润是否征收营业税的问题，现批复如下:

根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税:

以不动产、土地使用权

投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。

《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号2002.12.10）

1．以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2．对股权转让不征收营业税。

3．《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。

本通知自2003年1月1日起执行。

14．《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号

2002-02-21）

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。

转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。

因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

15．《国家税务总局关于林地使用权转让行为征收营业税问题的批复》（国税函[2002]700

号2002-08-01）

单位和个人将其拥有的人工用材林使用权转让给其他单位和个人并取得货币、货物或其他经济利益的行为，应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

如果转让的人工用材林是转让给农业生产者用于农业生产的，按照财政部、国家税务总局《关于对若干项目免征营业税的通知》（财税字[1994]002号）规定，可免征营业税。

16．转让在建项目如何征收营业税？

《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号2003-01-15）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。

对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建

项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形

资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

17．《国家税务总局关于企业出租不动产取得的固定收入征收营业税问题的批复》（国

税函[2001]78号2001-01-20）

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定:

“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算和非独立核算的单位”。

因此，企业以承包或承租形式将资产提供给内部职工和其他人员经营，企业不提供产品、资金，只提供门面、货柜及其他资产，收取固定的管理费、利润或其他名目价款的，如承包者或承租者向工商部门领取了分支机构营业执照或个体工商业户营业执照，则属于企业向分支机构或个体工商业户出租不动产和其他资产，企业向分支机构和个体工商业户收取的全部价款，不论其名称如何，均属于从事租赁业务取得的收入，均应根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条的规定，按“服务业-租赁”征收营业税。

如承

包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向承包者或承租者提供各种资产所收取的各种名目的价款，均属于企业内部的分配行为，不征收营业税。

18．《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号

2006-05-22）

酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

二）关于计税依据

1．实施细则第十五条：

核定营业额的顺序和方法。

第二十五条：

单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本细则第十五条的规定确定。

2．《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号1995-04-17）

问:

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？

答:

营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:

“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采

用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

”此项规定所称预收款，包括预收定金。

因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

问:

以“还本”方式销售建筑物，在计征营业税时可否从营业额中减除“还本”支出？

答:

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房

屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。

销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，本”支出。

3．《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函[1998]53

号1998-1-25）

纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。

鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。

因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。

4．财税[2003]16号

关于营业额问题：

单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。

单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。

从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以

及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

5．《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号1995-10-10）

外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。

在具体办理“安置”或“偿

还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。

按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。

并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。

经研究，现批复如下:

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

6．《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发

[1998]217号1998-12-15）

物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字[1998]7号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

7．《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国

税发[1999]242号1999-12-21）

从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税。

8•《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》

（国税函发[1995]549号1995-10-10）

你局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设有关征免营业税问题的请示》（苏国税

发[1995]338号）收悉。

文中反映你省南通等地外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置

（或偿还）住户。

在具体办理安置”或偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性

质不同，分别实行产权调换。

按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。

并要求对

外商投资企业从事这类城市住