6 物业维修养护计划和实施doc.docx
《6 物业维修养护计划和实施doc.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《6 物业维修养护计划和实施doc.docx(22页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
6物业维修养护计划和实施doc
房屋本体及公用设施维修养护
房屋本体和公用设施的维修养护是物业管理的重要内容,通过物业管理使山东电视台房屋使用功能不断完善和提高。
保障房屋本体和公用设施始终完好,
一、房屋及公用设施维护效果示意图如下:
二、房屋本体及公用设施维修养护范围
房屋本体维修养护范围:
房屋承重结构部件(基础、屋面、梁、柱、墙体),抗震结构部位(构造柱、梁、墙)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道。
公用设施维修养护范围:
区内道路、室外照明、园林绿地、消防设施及排水管网、标识导示、智能化系统、其他公用设施。
公用设施维修养护方案分为日常维修方案和定期养护方案,每个方案包括区内道路、沟、渠、池、井、园林绿地、消防设施及排水管网和智能系统等内容,每一项均从工作计划、实施方案、执行标准和实施效果四个方面提出要求,量化执行标准,使其具有科学性和实操性。
一、房屋本体部位日常维修养护计划及实施方案
序号
项目
维修类别划分
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
●局部受损;
●施工质量原因造成的结构问题;
●每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由于使用不当造成结构局部受损较轻,由工程部按房屋修缮规定实施维修;如局部受损较重,应请专家“会诊”提出方案,委托专业公司实施;
2
外墙面
●外墙面起鼓脱落;
●外墙面局部渗漏;
●外墙面大面积渗漏;
●外墙面的翻新;
●每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按有关修缮规程实施;
3
电梯
●曳引绳张紧度的调整维护;
●导轨、安全钳的工作情况维护;
●转动、滑动部的维护;
●各项安全装置的维护;
●电脑控制板等的维护检测;
●每天巡视一遍,发现问题,及时维修。
由工程部负责实施维修;
4
水电设备
●发电机及水泵等机电设备的维护保养;
●日常机电设备的零部件易耗品维修、更换;
●每天巡视检查,发现问题,及时维修。
由工程部组织实施;
5
公用照明
●线路的检查维护;
●灯具的维修及更新;
●每天巡视,发现问题,及时维修。
由工程部按照相应作业规程实施维修;
6
消防设施
●疏散标志的维修及维护;
●室内消防栓(箱)的有效维护及检修;
●烟、温感报警系统故障的排除和维护;
●每周检查一次,发现问题,及时维修。
由工程部按相应作业规程实施维修;
7
公共通道、门厅、楼梯间
●公用地面的维修改造;
●公共通道、门厅的墙、天棚维护;
●楼间墙面、扶手、踏步的维护;
●每周检查一次,发现问题,及时维修。
由工程部按相应技术作业规程实施维修;
8
上下水主管道
●接口及砂眼漏水;
●管道堵塞、破裂;
●固定码松脱;
●每天检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部负责维修;
二、房屋本体部位定期维修养护计划及实施方案
序号
项目
维修类别划分
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
●局部受损;
●施工质量原因造成的结构问题;
●每年对房屋基础进行一次检查,注意白蚁侵害,地基沉降、外力损坏等引起损害;
●避雷网每年刷漆一次,防止锈蚀;
●每年全面修补一次屋面隔热层板;每半年疏通一次屋面雨水口;
●每年对屋面防水层检修一次;每四年翻新更换老化部分。
●屋面防水隔热层每15年全面翻新一次。
由工程部负责实施。
2
外墙面
●外墙面起鼓脱落的修补;
●外墙面局部渗漏;
●外墙面大面积渗漏;
●每两年对较大面积的渗漏外墙,应局部翻新,防止面积继续扩大及污染墙面,并清洗一次;
●每年雨季前对住客外窗台进行一次密封检查,杜绝雨水的侵入。
由工程部按有关修缮规程实施;
3
电梯
●曳引绳张紧度的调整维护;
●导轨、安全钳的工作情况维护;
●各项安全装置的维护;
●电脑控制板等的维护检测;
●每月检查一次曳引绳张紧度;
●每月定期对滑动转动部分加一次油;
●每季度检查一次导轨安全钳工作情况;
●每半年进行一次全面检查。
由工程部负责实施维修;
4
水电设备
●发电机及水泵等机电设备的维护保养;
●日常机电设备的零部件易耗品维修、更换;
●月检控制设备一次;
●季检开关灵敏度及开关紧固件完好情况;
●每年检修一次发电机设备,年检电源切换及自动保护装置。
由工程部组织实施;
5
公用照明
●线路的检查维护;
●灯具的维修及更新;
●每季度检修一次线路及灯具,更换老化线路及损坏灯具。
由工程部按照相应作业规程实施维修;
6
消防设施
●疏散标志的维修及维护;
●室内消防栓(箱)的有效维护及检修;
●烟、温感报警系统故障的排除和维护;
●每年对消防栓油漆一次,并将消防带晾晒一次;
●每年对消防疏散标志维修一次;
●消防系统主要设备每年联动测试一次。
由工程部按相应作业规程实施维修;
7
公共通道、门厅、楼梯间
●公用地面的维修改造;
●公共通道、门厅的墙、天棚维护;
●间墙面、扶手、踏步的维护;
●每半年对公共地面进行维护一次;
●每两年维修一次通道门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆;
●每年全面维护一次楼梯踏步
●每15年铲除抹灰翻新一次。
由工程部按相应技术作业规程实施维修;
8
上下水主管道
●接口及砂眼漏水;
●管道堵塞、破裂;
●固定码松脱;
●每年刷一次管道油漆;每年检修一次管道固定码;
●每年雨季前检查一次雨水口,更换不合格部分。
由工程部负责维修;
三、房屋本体部分维修养护标准及实施方案
序号
项目
养护标准
实施效果
1
房屋承重
●房屋修缮标准;
●有关工程施工技术规范;
●安全,正常使用;
●功能完好;
2
外墙面
●房屋修缮标准;
●外墙面修缮作业规程;
●无鼓无脱、无渗水、无违章、整洁统一;
3
电梯
●电梯维修保养标准
●安全正常运行、平稳;
●机房、轿厢整洁;
●电梯完好率100%;
●电梯故障率低于0.1%;
4
水电设备
●机电设备维修保养规程
●无故障停电,保障安全运行;
5
公用照明
●公用照明维修保养规程
●线路无乱搭接;
●照明灯具正常,开关灵活;
6
消防设施
●标识制定及维护管理规定;
●消防栓维修操作规程;
●消防报警系统维护保养规程;
●设施有效,标识清楚,完好无损;
●灵敏,准确报警;
●阀门完好,无渗漏;
7
公共通道、门厅、楼梯间
●相应建筑部分修缮技术规程;
●房屋修缮标准;
●整洁,无缺损,无霉迹;
●扶手完好,无张贴痕迹。
8
上下水主管道
●排水管维护修缮标准;
●给水管维护修缮标准;
●管道通畅,无渗漏。
四、公共设施日常维修计划及实施方案
序号
类别
项目
日常维修计划
日常维修方案
1
区内道路
砼路面、人行道
每周检查一遍,随坏随修。
由工程部按项目维修规程实施;
砼道牙
2
室外照明
高柱灯
每天检查一遍,随坏随修。
由工程部按专业操作规程实施;
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按专业操作规程实施;
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
每天检查一遍,发现问题,及时维修。
管理部安排绿化补种,园艺维修。
雕塑小品、花池
水景
5
消防设施及排水管网
排水管
每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按相关维修规程实施;
室外消防栓
水泵结合器
6
公用标识导示
标识牌
每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按相关维修规程实施;
警示牌
7
其它公用设施
垃圾转运站
每周检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按相关维修规程实施;
围墙
挡土墙
8
智能化系统
摄像监控系统
每日检查一遍,发现问题,及时维修。
由工程部按相关维修规程实施;
监控中心
周界报警系统
五、公共设施日常维修标准及实施效果
序号
类别
项目
日常维修标准
日常维修实施效果
1
区内道路
砼路面、人行道
●路面修缮质量标准;
●人行道铺设修缮标准;
干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。
砼道牙
2
室外照明
高柱灯
●电气作业安全操作规程;
●灯具施工技术标准;
灯泡正常使用,灯罩完好清洁,灯杆及灯座无破损,完好率达99%以上。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
●排洪沟无堵塞、无缺损;
●井内无积物,井壁无脱落;
●化粪池出口及分隔池无堵塞;
●井盖上标志清晰;
●井盖完好率达100%;
●无缺损,少污积;
●无堵塞;
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
●绿化工作标准;
●园林工作标准;
●绿化管理设施、设备齐全完好;
●雕塑小品等园艺完好率达95%以上;
1)及时补种率达99%以上;
雕塑小品
5
消防设施及排水管网
排水管
●排水管施工技术标准;
●消防设施施工技术标准;
●管道畅通,无堵塞;
●无泄漏;
●消防设施正常有效;
室外消防栓
水泵结合器
6
公用标识导示
标识牌
●标识清楚,无污积,破损;
●安放牢固;
●标志设施完好率100%;
●标志无损坏;
警示牌
7
其它公用设施
垃圾转运站
●无破损;
●无脱落;
●泄水通畅;
●确保围墙、挡土墙安全使用;
●确保垃圾转运站正常使用。
围墙
挡土墙
8
智能化系统
摄像监控系统
●智能化系统维护保养标准
●系统性能良好,正常运行;
●设施完好,整洁有序,无破损;
监控中心
周界报警系统
公共设施定期维修计划及实施效果
序号
类别
项目
定期维修计划
定期维修方案
1
区内道路
砼路面
●每年对局部损坏严重,修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。
●路面翻新面积应控制在每年1‰以内,其它控制每年5‰以内,逐年递增10%。
翻新工作由工程部组织专业单位实施。
人行道
2
室外照明
高柱灯
●灯杆每年刷漆一次;
●每月清洁灯具一次;
●每季检修线路一遍;
●对于破损灯具及老化线路进行更换。
由工程部按相关作业规程维修。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
●每季度清理沟内杂物一次;
●化粪池每半年清理一次;
●井盖板每年刷一次漆,防止锈蚀;
●每季度清理井内杂物一次;
●每年全面维修完善一次。
由工程部按相应作业规程实施。
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林
绿地
小品
绿化
●春、夏季各补换3%-6%绿地一次,树木春夏各补一次,每次3%;
●花木每半月修剪一次;
●草坪每月修剪一次;
●乔木每月修剪一次;
●每周清洁园林小品、雕塑一次;
●根据病虫害发生规律,每年进行三次大消杀和四次日常消杀。
●自第10年起按10%更换绿地草坪。
由管理部按照相应作业规程实施。
雕塑小品
5
消防设施及排水管网
排水管
●消防栓及水泵接合器每半年油漆一次;
●消防栓每半年排一次水,检修一次;
由工程部按相关维修规程实施。
室外消防栓
水泵结合器
6
公用标识导示
标识牌
●每月清洁标识一次,并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次;
●每年对标识进行维护一次;
●每15年更换一次。
由工程部组织实施。
警示牌
7
其它公用设施
垃圾转运站
●每年刷油漆一遍;
●每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况;
●每季度检查一次泄水孔疏通情况;
由工程部按相关作业规程实施。
围墙
挡土墙
8
智能化系统
摄像监控系统
●对系统的设施,设备性能及连接运行输,显示情况进行月、季检和年检。
由工程部按相应维护保养规程实施。
监控中心
六、公共设施定期维修标准及实施效果
序号
类别
项目
定期维修标准
定期维修实施效果
1
区
内
道
路
砼路面
人行道
●路面施工质量标准;
●人行道铺设技术标准;
●使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命,从而使整个道路保持均衡使用功能。
2
室外照明
高柱灯
●线路无老化;
●照明设施清洁完好;
●灯具施工标准;
●实现良好的灯具外观;
●照明系统正常有效启用;
●照明设施线路完好率95%以上。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
●排洪沟无积物,无堵塞;
●化粪池清理作业规程;
●井盖刷防锈漆作业规程;
●井内无沉积物;
●化粪池内无沉积物,出口畅通;
●井盖正常使用、密合;
●流水通畅,无堵塞。
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
●绿化工作标准;
●园林工作标准;
●绿草如茵,树木青翠,剪切整齐;
●雕塑、小品完整清洁;
雕塑小品
5
消防设施排水管网
排水管
●开启灵活;
●不渗漏;
●正常有效使用;
●外观完好;
室外消防拴
水泵结合器
6
公用标识导示
标识牌
●大楼标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规定。
●标识清洁美观;
●安放稳固;
●标识清晰
警示牌
7
其他公用设施
垃圾转运站
●挡土墙维护标准;
●围墙维护标准;
●设施安全正常使用;
●美观完好;
围墙
挡土墙
8
智能化系统
摄像监控系统
●智能化系统维护保养标准
●系统良好运行;
●设施、设备及传输线路完好;
●软件及数据完好正确保存。
监控中心
周界报警系统
表1山东电视台房屋本体维修养护范围周期表
年限(年)
范围
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
房屋承重结构部位
基础
☆
屋面
△
☆
△
☆
△
☆
梁、柱
△
☆
墙体
△
☆
△
☆
△
☆
抗震结构部位
构结柱
△
☆
构结梁
△
☆
墙
△
△
☆
△
△
外墙面
△
☆
△
☆
△
☆
电梯
△
☆
△
☆
△
☆
机电设备
△
☆
△
☆
△
公共照明
☆
○
△
☆
△
○
本体消防设施
△
△
○
△
△
○
公共通道、楼梯间、门厅、公共墙面
△
☆
△
☆
△
☆
△
本体上下水主管道
△
☆
△
☆
△
☆
说明:
1、中修△大修☆更换○;
表2山东电视台房屋本体部分日常检查表
名称
编号
地址
检查人
负责人
检查时间
年月日
检查项目
检查结果
损坏原因
1
A、房屋承重及结构部位
完好
基本完好
一般损坏
严重损坏
自然损坏
人为损坏
预防保养不善
其它原因
2
A、内外墙面、公共通道、楼梯间
3
A、电梯
4
A、消防设施
5
A、其它机电设备
检测方法
整体建筑质量评定
备注
直观法□
刺探法□
仪器检测法□
计算法□
完好□
基本完好□
一般损坏□
严重损坏□
表3山东电视台公用设施维修养护范围周期表
年限(年)
公用设施
重大维修工程项目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
区内道路
△
☆
△
☆
△
☆
室外照明
△
△
☆
△
△
☆
△
△
☆
△
沟、渠、池、井
△
☆
△
☆
△
☆
△
园林绿化小品
△
△
☆
△
△
☆
△
△
☆
△
导示牌
△
△
○
△
△
消防设施及排水管网
☆
☆
其它公用设施
△
△
☆
△
△
☆
△
△
☆
△
智能系统
☆
△
☆
○
☆
△
说明:
1、中修△大修☆更换○
2、根据济南市房屋公用设施有关规定制定
品味人生
1、很多时候,看的太透反而不快乐,还不如幼稚的没心没肺。
2、睡吧,合上双眼,世界就与我无关。
——顾城《生命幻想曲》
3、你来人间一趟,你要看看太阳,和你的心上人,一起走在街上。
4、我不唱声嘶力竭的情歌,不表示没有心碎的时刻。
我不曾摊开伤口任宰割,愈合就无人晓得我内心挫折。
5、永远不要隔着屏幕说分手,最大的遗憾是连离开都不能当面说清。
6、最先道歉的人最勇敢,最先原谅的人最坚强,最先释怀的人最幸福。
7、好像每次都是这样,没有例外。
在我们最需要有一个人去依靠的时候,往往到最后都是自己一个人挺过去。
8、对我不满意,请直接来给我说,别到别人那里去宣泄你无处安放的情绪。
9、有些事,你把它藏到心里,也许还更好,等时间长了,也就变成了故事。
10、不要对自己太过苛刻,对自己太苛刻的人只会消耗掉更多让自己幸福的能力。
11、人,相互帮扶才感到温暖;事,共同努力才知道简单;路,有人同行才不觉漫长;爱情,要相互记挂才体味情深。
12、只有当痛苦在可以承受的时候,我们会自怨自艾。
当痛苦无法承受,我们就只会一笑置之。
13、爱情是一颗心找到另一颗心,而不是一张脸找到另一张脸。
为了找到那颗心,我们要学会不要脸。
14、比失去你更令我伤心的事是,你都没有为了和我在一起而努力过。
15、这世上有一条路无论如何也不能走,那就是歧途,只要走错一步结果都会是粉身碎骨。
——《千与千寻》
16、保持一份自信,做最好的自己,宁可高傲地发霉,不要低调地恋爱。
17、亲爱的,我在这座陌生的城市,流浪流浪。
灯火阑珊或是烟火灿烂,我总是愣在某个角落,静静的等你走来。
18、其实爱情里处得好不好,标准就两个字:
不累。
因为,对的人,不会让你觉得累。
19、明知是错的,也要去坚持,因为不甘心;有些人,明知是爱的,也要去放弃,因为没结局;有时候,明知没路了,却还在前行,因为习惯了。
20、如果曾有那么一个人,跟我说只要心里想一想我,就会铺天盖地地难受。
那么不管是拿前程作赌也好,还是拿幸福下注也好,我都会心甘情愿。
做学问要花功夫,持之以恒,日积月累。
21、我们最大的弱点在于放弃。
成功的必然之路就是不断的重来一次。
——托马斯·爱迪生
22、点点滴滴的藏,集成了一大仓。
——德国谚语
23、成大事不在于力量的大小,而在于能坚持多久。
24、喷泉的高度不会超过它的源头;一个人的成就不会超过他的信念。
——美国
25、生活真象这杯浓酒,不经三番五次的提炼呵,就不会这样可口!
——郭小川
26、一个在奋斗途径上努力的人,要是不把步骤分清楚,等于你旅行一个地方,不先规定睡眠和行程一般。
分清步骤,是十分重要的。
——戴尔·卡耐基