房地产行业调研报告.docx
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房地产行业调研报告
2021年，不变的是资源，变的是思维—房地产调研报告
1政策法规，宏观背景
政策法规—宽松政策保障房地产经济推动力
一是去库存成为2021年中央到地方政府的主要工作，一切的政策与调控都会为去库存而放松。
二是住房需求会再次获得释放，二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好，刺激购房需求。
三是一二线城市房地产市场持续火爆，三四线城市那么逐渐平稳。
四是货币政策仍然存在放松的空间，降准、降息。
五是宏观经济增长7%以下的增速，6.5%以上的增速目的，房地产将为经济增长提供动力。
毫无疑问，2021年全国房地产市场不会比2021年差，会好于2021年。
从中国房地产开展历程来看，房地产开展的各个阶段受政府政策影响较大，主要分以下阶段，
〔1〕1999年至2003年，国家提出“住房市场化改革〞、“明确房地产支柱地位〞等政策支持房地产行业开展。
〔2〕2004年至2007年“调控供需、抑制房价〞是房地产调控的主旋律，房地产销售面积仍然延续增长态势。
〔3〕2021年金融危机直接影响房地产行业销售面积增速同比下降19.70%，为近十年来首次增速下降的年份，为此，政府提出“重申支柱产业调节投资〞的政策，且国家加大了固定资产投资力度，2021年房地产市场迅速回暖，销售面积和增速均大幅提升，2021年和2021年房地产市场销售情况保持良好，房地产价格增长较快。
〔4〕“房地产深度调控，促进房价合理回归〞是2021年至2021年期间调控重点，房地产销售波动上升，2021年房地产销售面积增速到达17.30%。
〔5〕2021年宏观经济增速放缓，房地产销售面积和增速下滑明显，2021年下半年开场，“930〞新政、“330〞新政、降息降准等政策陆续提出，以及近期中央提出放开二胎政策、习主席首次提及去库存等，带动2021年以来房地产市场呈现出回暖迹象。
2021年在全国房地产行业整体降温的大背景下，宏观调控理念正在逐步发生变化。
经济形势--调构造稳增长须加减乘除并用
将来两年，中国经济增速在投资减速的压力下还将继续下行，预计2021年经济增速将在6.5%-6.7%之间。
进步增长率需从供需两方面入手，总量与构造问题都不可偏废，改善供给构造、效率与扩大需求两手都要抓。
供给侧构造调整应以新开展阶段背景下的需求构造转换为愿景指导，在做减法的同时更加重视做加法，做除法的同时做乘法，在用加法调整供给构造的同时扩大需求稳增。
2021年中国经济将呈“降中趋稳〞态势，或呈“L型〞走势。
详细来说，2021年中国经济将呈如下趋势：
一是GDP增速将跌至6.5%左右；
二是“三驾马车〞中的出口呈0%上下低迷增长，投资和消费将分别呈8%、10%左右的增长；
三是经济构造继续优化，消费对GDP奉献率到达70%左右，三产占GDP比重上升至53%左右，城镇化率上升到57%左右；
四是财政收入、企业利润等继续差强人意；
五是资源环境压力仍然较大。
但中国经济前景光明，因为经济全球化趋势继续持续，全球经济在深度调整中曲折复苏；新一轮全球技术革命和产业革命蓄势待发；制度变革、构造优化、要素晋级（或改革、转型、创新）“三大发动机〞带来的制度变革消费力、构造优化消费力和要素晋级消费力还将逐步释放；消费构造还在晋级中，市场潜力很大；已积累的雄厚物质根底和人力资本将继续发挥作用等。
1.3土地市场—土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结
2021年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。
2021年全国房地产市场仍然是机遇和挑战、守正和出新、坚守和转型并存的大时代。
市场供给--全国房地产开发企业土地购置面积预计2021年增长8%左右。
购置面积
同比2021
比1-11月降幅
成交款
同比2021
比1-11月降幅
22811万平方米
下降31.7%
7622亿元
下降23.9%
从近年来的土地购置面积走势看，随着2021年房市转暖，2021年土地购置面积快速上升。
2021年创历史最高值，其后呈振荡下滑态势。
2021年呈现前冷后热，全年成交仍处于历史地位。
2021年，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比呈现逐步上扬态势。
2021年，由于行业比拟低迷，楼市库存压力较大，房企资金趋于紧张，购地节奏有所放缓。
2021年，在楼市复苏态势下，由于房企对行业中长期开展保持慎重态度，以及去库存压力等因素，土地购置面积及其增幅创近十几年来历史同期新低。
2021年土地市场将触底反弹，实现正增长，土地成交面积增幅预计在8%左右。
主要原因：
一是2021年商品房市场整体反弹，销售量稳步上升，销售回款明显增加，房企资金状况有所改善；
二是2021年房市温和回暖，受销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储藏，为后续开展做准备；
三是2021年土地购置量降幅明显，造成基期值较低。
此外，考虑库存压力照旧较为严重，尤其是广阔三四线城市，多数城市的房企在土地购置方面仍持慎重态度，所以2021年全国土地成交面积不易大增。
开发投资—收缩趋势
全国房地产开发投资预计2021年增长4%左右
总投资额
同比2021
比1-11月增速
住宅投资
同比2021
比1-11月增速
95979亿元
增长1.0%
64595亿元
增长0.4%
从近年房地产开发投资走势看，自2001年以来，全国房地产开发企业投资完成额持续快速上升。
详细来看，受招拍挂、清理闲置土地等调控政策的影响，2005至2006年房地产开发投资额的增速有所放缓，但随后2007年增速又迅速飙升至30.2%。
2021年受国内经济下滑和楼市惨淡影响，投资增速又迅速下滑至23.4%，2021年更是下降至16.1%。
2021年随着房地产行情回暖以及货币宽松政策的延续，房地产开发企业加大投资，增长率到达33.2%。
随后国家连续出台多项楼市调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑，跌至2021年的16.2%。
2021年随着楼市的回暖，投资增速有所上升。
2021年在行业持续低迷的情况下，投资增幅明显回落，创过去十几年新低。
2021年，在楼市复苏力度较弱、地价不断攀升、库存不断积压的背景下，开发投资延续2021年的放缓趋势，投资增幅再创历史新低。
新开工面积
总面积
同比2021
比1-11月降幅
住宅面积
同比2021
比1-11月降幅
154454万平方米
下降14%
106651万平方米
下降14.6%
从近年来房屋新开工面积的走势看，2021年之前同比增幅都保持正增长，年均增幅18.8%。
其中2021年增幅达近十几年最高值，局部原因与2021年商品房销售面积大涨有关。
2021、2021年受调控政策影响，企业观望气氛加重，新开工面积增幅逐步下行，2021年首次出现同比负增长。
2021年楼市开展整体稳定，房企开工大幅放量，房屋新开工面积增幅明显上升。
2021年受到行业环境的整体下行影响，房屋新开工面积明显回落。
2021年延续2021年回落态势。
2021年全国房地产开发企业房屋新开工面积预计与2021年持平。
主要原因：
一是2021年全国开发企业购地面积大幅下滑，制约了2021年的新开工面积增长；
二是预计2021年房企资金压力有所缓和，新开工量和复工量根本平稳；
三是2021年新开工面积延续上一年下跌趋势，连续两年下跌，基期值已较低，所以2021年同比不会继续大跌了；
四是预计2021年房企土地购置面积增长8%，对新开工起到一定的托底作用。
1.3.4市场成交—持续小幅增长
全国商品房销售面积预计2021年增长5%左右
销售面积
同比2021
比1-11月增速
住宅销售面积
同比2021
128495万平方米
同比增长6.5%
112406万平方米
增长6.9%
从近年商品房销售面积走势看，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2021年，商品房销售面积同比增幅均高达40%以上。
仅有2021年在全球金融危机的影响下，楼市表现惨淡。
2021年，受限贷、限购、限价等多重限制性调控政策叠加效应的影响，销售面积增幅受到遏制，仅仅好于历史上的2021年。
2021年商品房市场明显回暖，销售面积同比增幅快速上升。
2021年市场降温，同比下跌，是近十几年来第二个下跌的年份。
2021年楼市回暖。
2021年全国商品房销售面积可能持续小幅增长，预计全年同比增幅为5%，成交量将创历史新高。
主要原因：
一是2021年商品房销售面积同比由降转增，当前正在复苏的上升通道中，根据以往走势，复苏还将延续一段时间；
二是经济下行压力仍大，需要房地产市场复苏，货币政策和房地产政策仍将继续放松，商品房成交继续上行；
三是中央明确化解房地产库存，将陆续出台针对三四线城市去库存的政策，帮助农民工在城市购房，三四线城市成交量将有所反弹；
四是经过2021年大增后，一线和局部二线城市面临新增供给缺乏以及需求短期被透支的问题，所以制约了全国销售增幅。
1.3.5市场价格—预计增长10%左右
全国房地产开发企业土地购置价格预计2021年增长10%左右
2021年，全国房地产开发企业土地购置均价3341元/平方米，再创历史新高，同比增长11.3%，增幅比1-11月份扩大0.6个百分点。
从近年来土地价格走势看，2005年来，全国开发企业购地价格总体呈上涨态势。
其中，2021-2021年,楼市火爆，地王频现，带动土地平均购置价格连续两年处于高位。
2021年在国家楼市调控背景下，市场转冷，开发商拿地更显慎重与理性。
2021年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也表现出先抑后扬，带动全年土地平均购置价格触底上升。
进入2021年，楼市持续升温,土地市场供需两旺。
2021年，土地价格整体呈现平稳上行态势，价格继续创历史新高。
主要是随着年底临近，市场供给有所上升，优质地块的出现加剧了房企的竞争，地价也持续走高。
2021年，地价不断创历史新高。
一方面由于房企投资更加慎重，更多投向当前房地产市场相对较好，土地价格更高的一线及二线城市，推高了土地购置均价；另一方面，迫于动拆迁、土地整理等一级开发本钱上升，导致很多城市，尤其是三、四线城市土地价格能上不能下，土地价格根本上难以下调。
预计2021年土地平均购置价格增幅将进一步扩大，全年增长10%左右。
主要原因：
一是2021年房市进入复苏通道中，2021年地市也将进入升温通道；
二是从成交构造上看，地价最高的一线城市土地供给有限，价格继续大涨，地价较低的三四线城市那么接近土地开发本钱，跌无可跌，稳中有升是大势；
三是2021年土地购置价格基数较高，2021年涨幅不会太高，但总体上增长幅度可能会大于2021年。
1.4金融政策--施稳健的货币政策维护金融稳定
1.4.12021年是“十二五〞规划的全面收官之年。
2021年中国人民银行工作会议1月7日至8日上午在北京召开。
一是全面深化金融改革获得重大打破。
人民币参加国际货币基金组织特别提款权〔SDR〕货币篮子，推动人民币成为国际储藏货币迈出重大步伐。
。
二是宏观调控的针对性和有效性进一步增强。
综合运用多种工具合理调节流动性。
四次普降金融机构存款准备金率，五次定向降准，适当提供长期流动性。
全面推广常备借贷便利，加强地方法人金融机构流动性管理。
更加注重稳定短期市场利率，保持货币市场平稳运行。
五次下调存贷款基准利率，充分运用价格杠杆引导融资本钱下行。
施行存款准备金平均法考核。
继续发挥差异准备金动态调整机制的逆周期调节和构造导向作用，引导金融机构将更多信贷资源配置到经济社会开展的重点领域和薄弱环节。
三是金融支持稳增长、调构造、惠民生力度加大
四是我国在国际和地区金融中的影响力全面扩大。
五是人民币国际化和资本工程可兑换持续推进。
完善人民币跨境使用政策框架。
六是金融市场标准创新开展。
七是外汇管理方式加快转变。
八是维护金融稳定工作扎实推进。
九是金融效劳和管理程度全面提升。
十是人民银行系统党的建立和内部管理全面加强。
会议指出，当前，我国经济金融运行总体平稳，稳中有进、稳中有好，特别是经济构造不断优化，效劳业和消费增速加快，成为支撑经济增长的主要力量。
但国际国内经济金融形势仍然复杂严峻，宏观调控和金融改革开展稳定工作任务仍然繁重。
会议提出了2021年工作的主要任务：
一是施行稳健的货币政策，营造适宜的货币金融环境，引导降低社会融资本钱，促进经济构造调整和转型晋级。
二是不断优化信贷构造，支持实体经济开展。
加大信贷政策和产业政策协调配合。
三是深化重点领域改革，持续释放改革红利。
继续推进利率市场化改革。
进一步完善市场化汇率形成机制，保持人民币汇率在合理平衡程度上的根本稳定。
继续深化金融机构改革。
继续加强对区域金融改革的支持。
四是推动金融市场标准创新开展。
五是防范和化解经济金融风险，维护金融稳定。
六是进一步提升人民币国际化程度。
七是深度参与全球经济金融治理，继续推动金融业双向开放。
八是深化外汇管理体制改革，完善外汇储藏经营管理。
九是加强金融根底设施建立，进步金融效劳与管理程度。
十是加强内部管理，为高效履职提供有力支撑。
1.4.2房地产企业金融环境预计2021年将保持宽松
2021年，房地产开发企业到位资金125203亿元，同比增长2.6%，增速比1-11月份扩大0.4个百分点。
其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；
利用外资297亿元，下降53.6%；
自筹资金49038亿元，下降2.7%；
其他资金55655，增长12%。
在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。
从近年房地产开发企业资金来源情况看，2021年之前，房地产开发企业本年资金来源持续高速增长，年均增幅接近26.5%。
2021年，受金融危机及楼市低迷影响，房地产开发企业资金来源曾大幅下降。
2021年及2021年受调控政策影响，房地产开发企业融资环境恶化、资金回笼不畅。
2021年，市场回暖带动量价齐升，房企资金回笼显著。
2021年，受行业调整以及市场低迷的影响，房企资金来源明显回落。
2021年房企资金来源有所改观，将来还需进一步改善。
2标杆企业-万科
公司概况
万科企业股份成立于1984年
1988年进入房地产行业，经过三十余年的开展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业效劳。
公司聚焦城市圈带的开展战略，截至2021年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。
此外，公司自2021年起开场尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发工程。
2021年成为全国第一个年销售额千亿的房地产公司，2021年全年销售额2627亿元，排名全国第一。
品牌理念：
建筑为了生命建筑延拓生命建筑充满生命
控股股东：
华润股份
实际控制人：
中国华润总公司
最终控制人：
国务院国有资产管理委员会
2.2经营管理形式--2021
战略管控
将原来集权的集团总部变成战略控制总部，形成战略总部—专业区域—执行一线的三级组织构造
在深圳、上海和北京三大区域中心公司，通过局部人事、财务、决策等权利的下放，使其可以更灵敏地适应集团的“3+X〞大开展战略。
品牌化
1992年开场形成产系列品牌如城市花园等
1996年全国首先通过ISO9002第三方国际认证
2002年正式启动“建筑无限生活〞的品牌战略
91年以前经营导向91-01产品导向01-今天顾客导向
专业化和标准化
1992年正式确定大像众住宅开发为核心业务
房地产运营收入占95%以上
提出像造汽车一样造房子
在中国率先提出住宅标准化、批量化，并制定行业标准
职业经理人—敬业专业团队
2.3核心价值观—创造安康丰富的人生
客户是我们永远的伙伴人才是万科的资本
阳光照亮的体制持续的增长和领跑
3现状—行业集中度上升白银时代降临
3.1市场格局--构造加剧分化
绿地控股董事长、总裁张玉良在参加中新网产经中心筹划的“金猴献瑞•2021商界精英齐拜年〞系列访谈时表示：
“将来，房地产行业总体供大于求、构造加剧分化的格局仍将延续。
〞
张玉良着重提到国内热点城市的表现，认为仍会有相当一局部区域中心城市市场保持活力、趋势向好，特别是一线城市和中东部省会等二线城市，由于产业和人口集聚程度较高，土地供给相对稀缺，仍有较大市场空间。
对于企业而言，只要商业形式、产业构造、产品构造调整到位，仍有宏大成长空间。
企业需要坚决转型开展的方向和决心，保持定力，练好内功，着眼长远，创始中长期持续向好的开展场面。
3.2价格预期--全国商品房成交价预计2021年增长7%左右
2021年，在楼市复苏的背景下，房价增长稳定。
全国商品房成交均价6792元/平方米，创历史新高。
同比增长7.4%，超过近五年6.2%的均值，增速较1-11月份回落0.2个百分点，较2021年扩大6个百分点。
从历史数据看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。
在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。
随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开场大幅上涨。
在金融危机的影响下，2021年成交均价曾一度微幅下跌。
但是2021年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。
2021年国家施行严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。
2021-2021年，房价增速根本稳定，保持在7%左右。
2021年受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，仅略好于2021年。
楼市回暖下，2021年房价涨幅回复到近年平均程度。
预计2021年全国商品房成交均价继续上升，全年增幅为7%左右。
主要原因：
一是随着财税、货币信贷和楼市政策环境的进一步宽松，商品房成交量稳步增长，多数城市库存压力减小，供求关系改善有利于房价上涨；
二是价格变化滞后于成交量，2021年成交量增速放缓，价格涨幅将根本持平，将高于成交量增速；
三是经过2021年大涨后，一线城市房价涨幅趋缓，略微制约了2021年房价涨幅。
预计2021年70个大中城市房价将继续上涨，源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。
从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。
从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月份，2021年只上涨了8个月，2021年仍将上涨。
预计环比增幅在2021年第三季度见顶，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2021年年底达6.6%左右。
3.3供需—存量新高位，去库存重中之重
2021年以来，随着一系列利好政策的出台，楼市逐渐回暖。
据亿翰智库数据显示，1-11月，30家典型企业中包含万科、保利、恒大、华润等15家大牌房企完成了全年业绩目的的90%。
但由于库存压力宏大，其他房企业绩完成情况不甚理想。
大局部专家认为2021年房价或将上涨，但整体市场开展还是较为平稳的。
不过也有专家认为，2021年的市场情况可能会继续恶化。
目前楼市局部地区萧条、房企分化严重，实力强、现金流多、能抵御寒冬的企业才能生存。
特别是像保利、华润等央企，囤积了大量的现金，而且拥有强大的销售力量，其业务也分散于世界各地，才能度过寒冬。
今年房地产销售总体上偏冷，一线城市好于二线城市，二线城市好于三四线城市。
因总体上仍然供大于求，待售房也许需要五到十年才能卖完，所以2021年情况不会有明显的改善，可能还会继续恶化。
目前商品房库存宏大，有增无减。
特别是全国商业库存比住宅库存风险大，二三四线城市土地供给过剩。
如何去化库存与防止过剩的供给，是2021年政府主要的任务。
2021年的全国房地产市场，将稳中有涨，量稳价升，全年保持去库存、平稳、分化的开展态势。
上半年楼市复苏回暖，下半年楼市炽热慎重。
按2021年楼市形势与政策来看，市场波动未全面完毕时，2021年房价将继续上涨，成交量维持10亿平方米以上，政策为去库存将变得更加宽松。
4开展前景—房地产行业仍是支柱产业
4.1行业特点—政策敏感
房地产行业是中国重要的支柱和民消费业，其开展态势关系整个国民经济的稳定开展和金融平安。
中国房地产行业呈现周期性、资本密集型、政策敏感度高、地域性明显的特点。
房地产行业具有周期性特征，短周期主要表达与宏观经济互为因果影响，长周期主要表达在人口变化、迁移规律及城市开展规律上；房地产行业具有资金密集型特征，具有土地支出资金总量大，建安本钱支付复杂及大额特征，这对企业的资金规模、流动性、资金运营程度有较高要求；房地产行业具有政策敏感性特征，政府既可以通过金融等间接手段影响房地产市场，也可直接通过行政干预的方式调控市场，同时，中国各级政府控制了全国土地，作为市场唯一卖方，房地产企业对各类土地政策高度敏感：
房地产行业还具有显著的地域性特征，房地产产品为特殊商品，价值主要取决于所处区位，区位涵盖不同城市、同一城市不同区域、土地对各类稀缺资源〔教育、医疗、休闲等〕的占有等不同要素。
地产行业与社会固定资产投资、居民消费程度、财税政策、货币政策等宏观经济因素关系亲密。
其中房地产行业是资金密集型行业，房地产需求端〔购房者〕和供给端〔房地产企业〕均对国家金融政策依赖较强；土地政策会影响房地产企业拿地规模和本钱，税收政策对房地产企业本钱控制带来直接影响。
中国房地产行业长期处于政府“调控〞状态，调控政策主要分为金融政策、行政政策、土地政策、税收政策四大类。
金融政策包括存贷款基准利率、公积金贷款政策、存款准备金率等；行政政策包括限购限贷政策、购房补贴政策、各类别保障房政策；土地政策包括土地供给政策、土地开发规划控制政策等；税收政策包括营业税、增值税等各类政策。
房地产行业开发周期与产业链条均较长。
开发周期长主要表达于房地产开发包括前期拿地、房地产工程建立、房地产销售、物业管理等多个环节；产业链条长主要表达在纵向上与钢铁、水泥、建材等上游行业及下游家装、家电行业均有极高的关联度。
此外，房地产行业的横向关联度也较高，开发周期与产业链条中涉及政府、开发商、消费者、金融机构等多个群体，各类政策变化对房地产企业均会产生影响。
4.2考虑—运营思维转变推动主业开展
2021年，随着“互联网+〞和“大数据〞对行业影响的加深，房企在营销层面的战略也持续晋级，更侧重从客户、产品角度切入，挖掘需求、回归根源，主要呈现三方面特征：
第一，大营销策略持续，强势宣传提升关注度。
中国金茂携手乐居举办“双十一光盘节〞，全国12城26个工程共同进展线上活动，单日销售42亿元；恒大海南海花岛在全国25城设置28个直销展厅，288个售楼处联动，开盘当日销售金额超过122亿元。
集团把控发起全国性推广、造势，随大营销铺开，强势宣传提升了客群关注度。
第二，充分调研客户需求，运用大数据精准营销。
碧桂园与腾讯合作，中海上线云平台，将大数据分析应用在在精准推广和决策中。
大数据作用于客户识别，一能锁定目的客群，针对性地推送广告，提升营销效率；二可根据客户需求，合理进展工程规划和产品定位，决策更科学，保障了工程后续的去化。
第三，立足于产品本身，定制模块实现营销晋级。
在户型方面，绿地推出定制概念的“百年宅〞工程，采集
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