小区设施设备运行维护管理制度Word格式文档下载.docx
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给排水设备保护规程：
1、每年4月、10月应付水泵机组进行一次洁净、保养。
每年
起码进行一次控制阀门的开关试验。
2、泵的保护保养：
（1）检查轴承能否灵巧，若有阻滞现象，判定能否需要改换。
（2）检查泵叶、泵壳的腐化状况，洁净泵叶、泵壳的内表面
面。
（3）检查密封磨损状况，密封成效差的应改换。
（4）校正轴线、检查键的磨损状况。
（5）检查电机绕组的绝缘。
（6）洁净水泵表面。
铲除零落层油漆，从头上漆。
3、闸阀维修保养
（1）检查密封件能否需要改换。
（2）闸阀杆涂黄油润滑、防锈。
（3）止回阀弹力能否足够，如太软须改换。
（4）浮球阀连杆能否曲折，如曲折则应校直，连杆插销如磨损严重，也应改换。
4、明装给排水管维修保养：
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（1）检查支持托架能否坚固，不然应增强。
（2）检查流向标示能否鲜亮醒目，检查保护漆能否完满。
（3）各连结处能否有漏水现象，并作办理。
（三）、供配电设备
电气维修安全管理规程：
1、电气维修人员一定持证上岗。
2、在电气维修时，维修人员应穿着好安全防备用品，装备绝
缘优秀的电工工具。
3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和
技术举措，维修组长应在分派工作时向维修人员讲明工作中的安
全注意事项，并在工作中检查、监察履行状况。
4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设专人监护，
并起码二人进行。
5、一般状况下，应尽量防止带电作业，若因特别需要一定带
电作业时。
应安装隔绝挡板，并有专人监护。
6、在一经合闸即可送电到工作地址的开关和刀闸的操作手柄
上，要挂"
禁止合闸，有人作业"
的表记牌。
7、维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆掉安全
举措。
全体维修人员撤退工作现场后，方可送电。
配电室管理制度：
1、未经有关部门赞同，非工作人员不得入内。
2、室内照明、通信保持优秀，墙上配挂温度计。
3、值班员一定持证上岗，熟习配电设备状况，操作方法和安
全注意事项。
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4、成立配电运行记录，每班巡逻，亲密注意电压表、电流表、
功率因数表的指示状况，禁止变压器，空气开关超载运行。
查出
问题应实时办理，并做好记录。
不可以解决的问题要实时上报。
5、配电设备的倒闸操作由值班员独自进行，其余在场人员只
做监护，禁止两人同时操作，免得发生错误。
6、保持配电室消防设备的齐备完满，保证应急灯在停电状况
下能正常使用。
做好防水、防潮工作，拥塞破绽，严防蛇、鼠等
小动物进入配电室。
7、供电回路操作开关标记要显然，停电拉闸要挂表记牌。
8、配电室设备及线路改变要经主管部门赞同。
9、操作及维修时一定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套
等。
10、仔细履行交接班制度。
11、常常保持配电室地面及设备表面洁净无尘。
配电运行规程：
1、正确记录各样仪表的数值。
2、监督和控制设备的各项运行参数，使其保持在规定的范围
内。
3、正确履行各项操作规程，保证用电安全。
4、高、低压侧分、和闸，一定严格恪守一人操作，一人监护
的原则，禁止单人独自进行。
5、发现设备缺点，应实时办理并上报。
6、做好运行记录，全面掌握电气设备运行状况，积累运行经
验，进行运行剖析，发现隐患实时除去。
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7、配电室巡视每天不得低于4次，每天巡视一层或数层电管
井，每个月达成所有电井的巡视。
高压送电合闸操作规程：
1、操作票，并有人监护。
2、作人员一定穿着好绝缘手套、鞋等。
3、验明高压柜地点及开关，并确认无误。
4、查验全部正常后，若无规定采纳某段母线送电时，可按实
际采纳送电。
5、依据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高压柜编号
无误后，按操作票要求送电。
6、备用电源及检修开关、线路、应挂上"
有人操作，禁止合
闸"
表记牌并记录在运行本上。
低压合闸送电操
作规程：
1、各开关柜地点，开关应在断开地点，无误后方能送电。
2、先合变压器低压侧进线总开关，而后才能合分开关。
3、备用电源开关及检修开关，线路一定挂上"
有人工作，严
禁合闸"
表记牌。
停电操作规程：
1、验明所停电线路开关地点，确认无误后，方能停电，再挂
上"
有人工作，禁止合闸"
2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开
始停电，而后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高
压侧电的操作时，监护人需穿着好绝缘手套、鞋等。
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3、停电检修也一定办理操作票才能进行操作。
4、当要将电源变换时，应选择适合时间，并预先通知有关部
门、业户。
高低压保养维修程序：
1、变压器：
每年冬天作高低压绝缘检查，对变压器线圈和紧
固螺丝进行检查、收紧、清污等。
详细实行程序以下：
（1）熟习设备人员（两人以上）指定特意负责人，讲清工作责任和注意事项，并由特意责任人按工作单程序部署工作。
（2）工作时穿着长袖工作服，身上不带其余杂物及手饰，着绝缘鞋，戴绝缘手套、实测试电器能否正常。
（3）先停低压侧开关，再停高压侧开关，用合格验电器验明接线端无电后，再用专用接线杆将接地线，靠谱接地，对母线进行放电并相间短接。
（4）接地线应专人负责，所有停电安全举措达成后，方可进行保养工作。
（5）工作完成后检查所工作器械数目，不得遗留杂物，由专人拆掉接地，工作人员所有撤退工作现场可按步骤进行送电。
2、高压开关柜：
高压系统属技术要求较高的供电系统，所以
每年冬天将继电保护工作拜托给供电局继保班进行试校核。
冬天对着手合闸和引闸回路进行实验和检修。
3、低压开关柜：
每年冬天对低压开关柜内各开关触头和机械
进行检修，收紧螺丝，洁净尘污，详细实行程序以下：
（1）、
（2）、
（3）、（4），项与变压器保养程序同样，此中第3项增补对电容器
进行放电。
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避雷设备的检测维修规程：
1、接闪器应保持镀锌、涂漆完满。
2、引下线应保持镀锌、涂漆完满。
在承受机械损害的的地方，
地面上的0.3米至1.7米处应加保护设备。
3、防雷接地电气设备的保护接地和工作接地，都是合在一同
的，构成混淆接地系统。
为防备雷击时产生跨步电压，故接地装
置于道路及建筑的主要进口距离一般不得小于3米。
避雷设备各
部分之间均应焊接坚固，其接地电阻应切合规范要求，一般5-10
欧，高层建筑接地电阻按最小的要求而定，往常在4欧以下。
发电机房管理规定
1、电机房门平常应上锁，钥匙由配电房值班员管理。
未经相
关部门赞同，非工作人员禁止入内。
2、房值班人员一定熟习发电机的基天性能和操作方法，发电
机运行时，应做好常常性的巡视检查。
3、应常常检查发电机的机油油垢，冷却水位能否切合要求，
柴油箱中的贮备油量应保持能知足发电机带负荷运行8小时用油
量。
4、发电机每礼拜空载运行一次，运行时间不大于
15分钟，
平常应将发电机置于自动启动状态。
5、电机一旦启动运行，值班人员应立刻前去机房察看，启动
送风机，检查发电机各仪表指示能否正常。
6、严格履行引起电机按期保养制度，做好发电机运行记录和
保养记录。
7、按期打扫发电机房保证机房货物设备的整齐。
发现漏油、
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漏水现象应实时办理。
8、增强防水和消防管理意识，保证发电机房消防设备完满齐
备。
柴油发电机按期保养规程
1、每礼拜空载试机一次，运行时间为10-15分钟，以便实时
发现问题，并保证蓄电池有足够容量供发电机启动。
2、保养前断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上的选
择开关置于"
停止"
地点，打开蓄电池正负极电源线，保证发电机
不可以启动。
3、检查蓄电池点液液位，液位偏低时应依据电解液浓度加装
溶液。
4、计算发电机距上一次保养的积累运行时间，空气滤清器每累
积满50小时应冲洗一次。
机油滤清器、柴油滤清器。
每积累满250
小时应改换一次滤芯（新机运行满50小时即改换一次）。
检查机组有无漏油、漏水现象，冲洗发电机身。
5、紧固蓄电池电源线和控制屏内电线接头。
6、检查接地线能否优秀。
7、手动试机运行正常后，合上发电机自动空气开关。
把选择
开关置于"
启动"
地点，进行模拟停电试验，察看发电机自动启动
状况。
8、发电机带负荷运行1小时，察看各仪表指示机组运行状况
能否正常。
（四）、电梯
电梯机房管理规定
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（1）每周对机房进行一次全面冲洗，保证机房和设备表面无显然尘埃，机房及通道内不得住人、堆放杂物。
（2）保证机房通风优秀，风口有防雨举措，机房内悬挂温度计，机房温度不超出40度。
（3）保证机房照明优秀，并装备应急灯，灭火器和盘车工具。
（4）毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。
（5）机房门窗应完满并上锁，未经部门赞同，禁止外人进入，
并注意采纳举措，防备小动物进入。
电梯安全技术规则
1、每天电梯司机或专职管理人员，在开启厅门进入轿厢前，
应看清轿厢能否的确停在该层站，切不行冒然进入，防备因轿厢
不在该层站而坠入井道。
2、仔细听取上班工作状况介绍，翻阅运行记录或留言。
3、每班启用电梯时，应将电梯向上、向下试运一次，注意观
察电梯有无不正常现象。
4、有司机电梯一定由专职司机操控，当司机需暂离轿厢时，
应将轿厢电源开关封闭，并封闭厅门。
5、客梯不该作货梯使用，轿厢不赞同装运易燃、易爆的危险
品及国家规定禁运的各样物件。
货梯运载危险物件时，要严格遵
守安全操作规程，并采纳必需的安全举措。
6、应保证电梯在额定载重范围内工作。
7、货梯装货时，要注意把货物分别、平均堆放。
8、轿厢的检修速度不可以用作正常运
行；
操控板的按扭不可以作正常运履行用。
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9、倡导文明乘梯，劝阻少量乘客的打闹蹦跳和可能破坏轿厢
设备及影响电梯运行的举止，不要靠在轿厢门上。
10、当轿厢停靠在厅门口时，任何人都不可以逗留在轿厢与门
厅之间。
11、在轿厢还没有停稳时（包含自平与慢速），不行开启轿门与
层门使乘客进出。
12、每班下班前，应将电梯驶回基站，做好轿厢及门厅的清
洁卫生工作，填写运行记录，切断轿内电源，封闭轿门照明，关
好轿门，厅门后方可离开。
电梯的平常检查和保护：
1、曳引电机的温升能否正常，运行中有无震动和异味、通风
能否优秀。
限速器运行有无异样响声。
对以上设备外面进行打扫，
保持设备本色。
2、制动器的动作有无异样，线圈能否过热，紧固螺丝有无松
动，制动轮表面有无划痕和油垢。
除去外面尘埃和油垢。
3、减速器的油垢、油色、油温能否正常，有无渗油、漏油现
象。
运行声音能否正常，有无异样震动和冲击。
做好机体外面清
洁。
4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行状况能否正常，轴承的润
滑能否优秀。
曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移位现象或断丝，
如发现有上述状况，应做好标记，每天进行追踪察看。
检查曳引
绳表面面洁净和润滑状况，若油垢落灰过多，应安排时间擦洗。
5、限速器的工作状态能否正常，有无异样响声和卡阻现象。
6、控制柜、配电盘等电气装置的电器元件运作能否正常、有
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无发热现象，并作好外面洁净。
7、轿厢内灯具和隔光板能否完满，电电扇可否正常使用，运
转声音能否正常。
8、轿厢操控板、各按纽、开关的动作能否敏捷靠谱，信号指
示能否正常。
9、轿厢门的开关动作能否正常，运行中有无卡阻、跳动和异
常响声，安全触板能否好用。
10、轿厢内部能否洁净，装修面有无磕碰破坏、脏污。
地坎
槽内脏物应除去洁净。
11、轿厢的起停运行能否安稳，平层能否正确，有无晃动、
震动及来自井道里的异样响声，若有，应赶快办理。
12、层站呼唤和层楼指示能否正常，厅门锁能否灵巧靠谱。
13、关于检查发现的问题，能实时办理的实时办理；
一时不
能办理又可漫步进行的项目，应实时记录下来、实时上报，并继
续察看防备状况恶化，防止电梯带隐患运行。
消防监控系统
（一）火灾报警控制系统维保程序：
1、日检：
对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功能
能否正常，指示灯能否有破坏。
2、月检：
达成日检所有内容。
测试主控屏主要工作电压，检
查备用电源蓄电池能否正常。
对集控柜清打扫尘。
检查接线端子
电线能否松脱，导线编号能否完好清楚，因受环境影响致使烟感
器、温感器脏污应实时洁净。
3、年检：
逐个拆下烟感器、温感器，对其上的尘埃、锈斑进
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行洁净，并对线路接头进行紧固。
4、喷烟检查每个烟感器报警的正确性。
（二）烟、温感器系统的保养程序：
1、平常状况下，主控器自检时若发出烟感报警信号。
应赶到
报警现场检查报警原由，若为误报警，应付该报警作消音和复位
办理。
2、每个月抽取总烟感器的5%，用熏烟法试验敏捷度，应当所有
合格，若此中不合格，则应此外抽取总数的10%直至所有合格为止。
3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应实时做出特
别检查。
4、温感的保养参照烟感进行，试验报警敏捷度时应加温，使
其报警。
（三）自动喷淋灭火系统保养程序
1、每天巡逻系统的供水总控制阀、报警控制阀及其隶属配件，
进行外观检查，保证系统处于无故障状况。
2、每个月检查一次警铃能否正常，报警阀能否灵巧。
翻开试警
铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延缓器延缓5--90秒，水力警铃
应发出报警信号，假如警铃不动作，应检查整个警铃管道，清除
水垢及泥沙等污物，使水流通畅，以防报警失灵。
3、每个月应付喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及
时改换。
4、每个月检查系统控制阀门处于开启状态，若破坏应实时维修
改换，保证控制阀门不会误封闭。
5、每二个月应付系统进行一次综合测试，按分区逐个翻开末
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端试验装置放水阀，试验系统敏捷性。
察看阀门开启性能和密封
性能。
如阀门开启不畅或密封不严，应将供水阀门封闭，翻开放
水阀将系统中水放掉，而后翻开阀门盖检查，视状况调动阀门密
封件，排出水垢及杂物等。
检查流动水压，压力表所显示的压力
值不该显然降落，若显然降落，应检查闸阀能否堵塞；
若压力下
降显然且警铃不报警，应检查测试报警阀的阀瓣能否锈蚀。
察看
系统中水流指示器、压力开关、报警控制器各零件的联动性能，
应能实时报警。
6、当系统因试验或因失火启动后，应在过后赶快使系统从头
恢复到正常工作状态。
（四）消火栓的保养程序：
1、消火栓箱内部配件应齐备、完满。
2、检查栓门把手能否完满、栓开关有无卡阻，锁、玻璃有无
破坏、报警系统按纽能否完满。
3、测试报警按纽的敏捷性和检查指示灯显示的正确性。
4、检查消防水带有无磨损，发黑、发霉现象，若有，应立刻
进行维修、洁净或改换。
5、将栓内阀门开闭一次，检查能否灵巧，并除去阀口邻近锈
渣，将阀杆上油防锈。
（五）风机保养规程：
1、保养前应先断开风机主电源，并挂上表记牌。
2、手摇转动风轮，察看转动状况，调理好皮带的松紧度，或
连轴器空隙及对中度。
3、检查各接合面的垫片及密封填料，必需时应予改换。
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4、洁净风叶、机壳外面及电机表面面。
5、给各转动部位加润滑油，调理风阀转动机构，应动作灵巧
靠谱。
6、检查电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查
接地能否优秀。
7、检查风机控制柜内各电器能否完满，紧固各接线端子。
8、检查风机转动机构能否灵巧靠谱，电线有无损坏、电线接
头紧固能否优秀。
9、合上风机主电源，检查电源指示能否正常。
10、开机连续运行半小时，察看各仪表、指示灯能否正常、
运行时应无异样声响。
防火卷帘门保养程序：
1、外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象。
卷帘门电控器
指示信号能否正常。
箱体能否完满；
2、在接纽操作上涨（或降落）的过程中，操作人员应亲密注
意卷帘门上涨（或降落）到端部地点时。
可否自动泊车，若不可以，
应快速手动泊车，且一定待限位装置修复（或调整）正常后
，方可从头操作。
3、对卷帘门洁净除尘。
若有油漆零落及局部变形的地方，要
进行修复，保证洁净雅观。
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