芜湖中江广场项目市场调研报告.docx
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芜湖中江广场项目市场调研报告
第一章芜湖投资环境分析………………………………………3
一、ＧＤＰ增加分析……………………………………………………3二、固定投资增加分析…………………………………………………4
三、第三产业进展分析…………………………………………………4
四、芜湖经济在安徽省中的地位分析……………………………………5
五、芜湖以后进展机缘…………………………………………………5
第二章芜湖房地产市场分析……………………………………7
一、宏观层面分析……………………………………………………7
一、房地产开发量增速…………………………………………………7
二、近三年来地产价钱的转变趋势………………………………………7
3、芜湖土地市场供给结构分析…………………………………………8
4、办公楼市场现状分析…………………………………………………8
五、芜湖房地产以后走势分析…………………………………………11
二、微观层面分析……………………………………………………11
一、芜湖主腹地产市场板块分析…………………………………………11
二、2007年芜湖地产销售市场解读………………………………………14
3、2007芜湖地产租赁市场解读…………………………………………16
第三章芜湖商业市场分析………………………………………18
一、芜湖大商业市场解读………………………………………………18
二、区域分析…………………………………………………………19
三、代表楼盘…………………………………………………………20
第四章镜湖区地产分析…………………………………………25
一、价位居芜湖各区之首………………………………………………25
二、高级写字楼与精品酒店异军突起……………………………………25
第五章项目分析…………………………………………………27
一、优势和机遇点……………………………………………………27
二、劣势和问题点……………………………………………………27
第六章市场调研结论……………………………………………29
一、项目整体定位……………………………………………………29
二、功能定位…………………………………………………………29
三、形象定位…………………………………………………………29
四、价钱定位…………………………………………………………30
五、目标客户定位及分析………………………………………………31
第一章芜湖投资环境分析
芜湖市作为一个拥有220万人口的滨江之都，位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，是安徽省内无可厚非的经济中心。
依照有关机构评测，在国内200个城市中，芜湖综合竞争力排第52位，增加指数高居全国城市第8位，其经济成长空间正取得愈来愈多的重视与垂青。
2007年芜湖国民经济仍维持稳固增加，进展连创新高，GDP总值和增加率增加较快，固定资产投资继续增加。
这一良好局面第一得益于工业增势强劲的支撑，而第三产业的持续稳固增加，也大大提升了芜湖经济运行质量。
在安徽省各市的经济进展中，芜湖市的各项指标一直走在前列。
而与同类型城市的对照中，芜湖的经济进展有着自己的特色，整体而言，芜湖的市场潜力庞大。
芜湖经济的快速增加，人均收入的增加，为房地产业与其它产业的可持续进展提供了保证。
一、ＧＤＰ增加分析
近几年来，芜湖市整体经济和工业增加值一直维持在一个较高的水平上；2002年至2005年的GDP和工业平均增加率别离达到%和%，大大高于中国同期的平均增加率。
2006年的增速更是9年来的新高，快速进展的背后是投资、进出口、消费、工业生产方面增速的加速。
从图中咱们能够看到，2004年，全年实现地域生产总值亿元，比上年增加%；2005年，全年实现地域生产总值亿元，比上年增加%；2006年，芜湖市全年实现地域生产总值亿元，比上年增加%。
图1芜湖生产总值与增加值的转变
二、固定投资增加分析
从整体上看，芜湖市国民经济继续维持着较快的进展态势，固定资产投资总额呈上升趋势，全年投资总额增加30%；其中，第二产业投资增加%，第三产业投资增加%，房地产开发投资增加%。
图2芜湖固定资产投资总额与增加率的转变
三、第三产业进展分析
2007年芜湖的人均GDP已经超过3000美元，在正常水平下，3000美元人均GDP的区域，第三产业与第二产业的比例应该相当，但由于近几年芜湖工业在汽车业的带动下超速进展，芜湖的第三产业占GDP比重反而逐年下降了，依照安徽统计年鉴数据，2006年芜湖实现第三产业增加值179亿元，占GDP的%。
但随着芜湖先进制造业生产力布局的大体完成和工业化对新兴产业的带动，以后几年芜湖将迎来第三产业快速进展的契机。
图3芜湖第三产业增加值及增加率的转变
四、芜湖经济在安徽省中的地位分析
一、ＧＤP比较分析
2006年，不管从地域生产总值、增加率仍是人均生产总值上看，芜湖的各类经济指标都居于安徽省的前列。
芜湖GDP增加稳固快速，在安徽省总量排名第三，人均GDP在全省排名第四，比省平均水平高近两倍。
芜湖经济的增幅居全省第三，比省平均增幅%高出个百分点。
二、固定投资增加比较分析
2006年，芜湖市固定资产投资总额在全省范围内排名第三，是省固定投资额平均水平的两倍，显示了芜湖良好的投资环境与产业吸引力。
3、第三产业进展比较分析
与芜湖在安徽省内的工业地位相较，芜湖第三产业不管从产业经济总量、产业结构与增速而言，在安徽排名都不算靠前，尽管芜湖金融业与房地产业规模均在安徽排名第二，但其他新兴产业进展步伐仍然不够大。
但芜湖作为政府引导经济行为比较成功的城市，在良好的产业基础平台的支撑与各项扶持鼓舞第三产业的政策的刺激下，第三产业的进展前景与空间将相当看好。
五、芜湖以后进展机缘
一、中部崛起的政策机缘
芜湖在过去15年经济建设中,通过重点骨干企业的进展与支撑，新的经济增加点已经开始发挥效益，企业内生增加机制的形成带动地址经济慢慢由传统粗放式经济增加转向内源式经济增加模式。
而在国家支持中部崛起战略和安徽东向进展战略的推动下，携全面对接长三角之势，芜湖将进一步改善投资环境，增强自主创新能力，冲破地域与空间的限制，以调整产业结构、转变经济增加方式为“十一”计划的重心与方向。
二、长三角一体化的机缘
行政区划调整后，芜湖作为中部省份中离长三角最近的人口超百万的城市，将面临前所未有的机缘。
随着芜湖融入长江三角洲经济圈的步伐加速，在经济、交通、信息、人材等各方面将受到长三角发达城市的全面辐射，并承接产业梯度转移带来的投资机遇。
3、城市化进程加速的机缘
芜湖市在推动城市化进程中，围绕建设先进制造业基地、综合交通枢纽、滨江山水园林城市、区域经济文化中心的整体要求，打造城乡一体“大芜湖”格局，在新一轮城市计划中，打破市区、郊区、县城、农村等行政区划束缚，强化城市概念，成立起工业带动农业、城市支持农村、城乡良性互动的长效机制，形成了城乡一体化进展优势。
4、先进制造业带动新兴产业的机缘
改革开放以来，芜湖的工业已形成规模，产业梯度结构渐趋合理，产业配套门类大体齐全，支柱产业的价值链已经取得充分延伸。
芜湖先进制造业的进展为新兴产业提供了良好的生长土壤，而以科技信息、文化创意为代表的新兴产业的进展是区域产业结组成熟化和完善化的标志，是现代城市进展、地域经济进展的助推器，有着多方面的踊跃作用。
芜湖在全面建设创新型社会的政策感召下，通过全方位培育本地信息、软件、会展、创意等产业集群，全面构建与经济社会进展水平相吻合、与先进制造业基地相配套、与区域经济文化中心相和谐、与山水园林城市相适应，能够不断知足城乡居民需要的现代效劳业体系，从而为工业化提供增加动力，为城市化拓展进展空间，为市场化注入进展活力。
第二章芜湖房地产市场分析
一、宏观层面分析
一、房地产开发量增速
2007年，芜湖市在城市房地产开发建设方面继续稳步增加。
房地产行业投资额与销售面积等多项指标都实现了大幅度的增加。
据芜湖市开发办有关统计数据显示，2007年全市房地产行业完成投资亿元，比去年同比增加%；2007年全市新动工面积万平方米，其中住宅达万平方米；住宅完工面积达万平方米，比上年增加%；衡宇销（预）售面积达万平方米，其中住宅为万平方米，比去年增加%，市区衡宇（预）销售面积为159.07万平方米，住宅销售达万平方米，增幅为38%，写字楼与商业等经营性用房销售面积为13万平方米。
同时，2007年芜湖市住宅的空置率下降了%，显示了对住宅市场的强劲需求。
二、近三年来地产价钱的转变趋势
在2005年年中房地产宏观调控新政出台后，芜湖平均房地产价钱显现了回调，在2005年末抵达谷底后开始反弹，在以后时期均维持稳固快速增加。
从整体上看，在国家宏观调控政策大体稳固的情形下，市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价钱大体维持着微幅上扬的态势。
2005年以来芜湖市房地产市场进展情形继续显现着宏观调控以来的良好成效，房地产市场也继续维持着健康有序的进展态势，但城中区与城南区从头呈现快速增加的势头。
芜湖2007年新建商品房平均销售价钱情形分析表
区域
预售面积
（平方米）
预售备案均价（元/平方米）
实际销售均价（元/平方米）
2006年实际销售均价（元/平方米）
同比增长
（%）
市区整体
1301434
4381
4281
3295
城中区
418843
5374
5277
3634
城南区
560020
4423
4297
3270
三山区
44189
2097
2067
1718
城北区
278380
3164
3101
3148
3、芜湖土地市场供给结构分析
依照芜湖市房地产治理局信息中心提供的资料，2007年全年，芜湖市区土地市场共出让土地17宗，尽管只比2006年增加1宗，但从土地出让面积来看，2007年土地出让面积多达万平方米（去年同期为万平方米），较去年同期增加%。
由于芜湖区域性中心城市地位慢慢形成，吸引了一批有实力的房地产上市公司来芜湖投资开发，从而使得土地市场竞争日趋猛烈，土地拍卖价钱爬升较快。
4、办公楼市场现状分析
办公楼进展政策环境分析
2006年12月1日，芜湖有关部门出台《关于房地产权属记录假设干问题的规定》，其中第五条其中一款规定：
“办公用房不得以个人名义申请办理权属记录，必需以市工商行政治理部门记录注册的各类经营实体名义申请方可办理，且不得以住宅名义办理按揭贷款或提取住房公积金，不得享受居民生活用水、用电、用气价钱”。
同时，“办公用房的地下汽车库只能整体记录发证，不得空间拆零分割申请办理权属记录”。
这一政策的出台说明个人再也不许诺购买写字楼。
而在过去的芜湖，以个人名义购买写字楼并当住宅利用已是“行规”。
该规定的出台将标准芜湖住宅市场与写字楼市场的界限，也为写字楼市场带来了新一轮进展机缘。
在2007年1月11日举行的芜湖第一次全市房地产开发企业座谈会上，芜湖市政府副市长洪建平指出“随着城市经济的进展，写字楼的开发确信是个大趋势，芜湖这次不许诺个人购买写字楼，是因为芜湖的写字楼和其他城市不一样，它已经变味了，不是真正的写字楼。
咱们有些企业在利益的趋势下在把写字楼当住宅卖，如此就失去了写字楼的作用，也失去了写字楼开发的意义。
”
由于芜湖对国家政策的执行力度一直都比较强，很多方面都走在兄弟城市的前列，这一轮标准写字楼市场的政策规定将为芜湖写字楼市场的健康进展奠定坚实的基础。
开发量分析
最近三年芜湖住宅、办公楼和商业用房的新动工面积的结构比例由：
：
17调整为85：
5：
10，而办公楼的新动工面积更是呈几何式增加，照此进展趋势，接下来的几年在芜湖的房地产市场，办公楼将呈快速上升进展趋势。
芜湖住宅、办公楼、商业用房的新动工面积
芜湖办公楼新动工面积
销售量分析
目前无法获取近几年来芜湖办公房销售面积数据，而且尚无法对办公用房销售量进行分类，即区分购房人是用于居住功能仍是用于办公功能。
价钱走势分析
整体而言，芜湖的销售型办公楼的价钱相对较低，主力价钱段在3000元/平方米－4500元/平方米。
2004年以来，芜湖办公楼价钱增速专门快，乃至超过了同期住宅价钱的增速。
芜湖办公楼平均价钱
市场进展趋势预测
2006年，芜湖各类注册的企业已达10808家，其中，中小企业总数已由2005年的8443户增加到2006年的9500余户，业内人士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整和各类产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃进展，使芜湖以后办公楼市场的进展态势得以看好。
五、芜湖房地产以后走势分析
整体而言，2005年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，芜湖市牢牢围绕正确引导和完善房地产市场那个核心，采取踊跃有效方法，增进房地产业持续健康进展。
当前芜湖市房地产市场整体运行大体正常，市场结构趋向合理，地产价钱呈稳步上升趋势，宏观调控成效慢慢显现。
芜湖市近几年每一年新增城镇人口约2—3万人，每一年新增大学生约1万多人。
同时随着城市化进程的加速，民营企业的快速进展，和购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每一年大约需要住房近80万平方米。
据房地产销售情形统计显示：
2004-2006年芜湖外来人口购房和农人进城购房的比例达％。
另外，芜湖市流动人口近100万，有一大部份属于进城务工人员，对衡宇租赁有专门大的市场需求。
目前，芜湖市人均建筑面积为平方米，人均利用面积平方米，人均居住面积平方米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有必然差距，住房建设的空间仍然专门大。
2006年，芜湖各类注册的企业已达10808家，其中，中小企业总数已由2005年的8443户增加到2006年的9500余户（这一数量乃至超过浙江省中小企业最多的宁波市——8767家），业内人士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整和各类产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃进展，使芜湖以后办公楼市场的进展态势得以看好。
二、微观层面分析
一、芜湖主腹地产市场板块分析
依照易居房地产营销机构提供的分析资料，芜湖主腹地产市场板块分析如下：
城中板块
城中板块南到沿河路、北接天门山路、西至长江沿线、东到弋江路。
是芜湖市的传统中心。
该区域以住宅、商业和写字楼项目为主，住宅多为高层豪宅，代表性项目有世茂滨江花园、左岸生活社区、侨鸿国际等诸多项目。
价钱在4300元-8000元之间。
城中板块介绍
楼盘档次
高档
中高档
均价
5500元以上
5000元以下
物业形态
住宅、商业、写字楼
住宅
主力户型
住宅90-120、商业25—70平米、写字楼敞开式
三房两厅110平米以上
消费群体
全市居民，投资户居多。
职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工
社区规模
中盘为主，以5—10万平米项目居多
城南板块
城南板块要紧指沿江路以南弋江区大部区域。
北依青弋江，西临长江，南滨漳河，东至荆山河。
弋江区地处芜湖市城市进展中心区域。
该区域住宅、商业以沿江边进展速度较快，形成了具有代表性的中高级楼盘如长江长现代城、中央城等诸多楼盘。
城南板块介绍
楼盘档次
高档
中低档
均价
5500元以上
5000元以下
物业形态
高层、商业、写字楼
多层、小高层
主力户型
三房两厅70—120平米
两房两厅100平米以下
消费群体
以本地板块消费人群为主，外商消费为辅，多为传统居民
社区规模
中、大盘为主，以3—50万平米项目居多
鸠江区板块
鸠江区位于芜湖市东北部，西临长江，是芜湖市所辖四区之一。
该区域以工业区为主，区境内有国家级芜湖经济技术开发区、朱家桥外贸码头，跨越境内的芜湖长江大桥、芜宁高速公路、芜合高速公路、芜杭高速公路和205国道在境内交汇。
具有代表性的住宅有北城水岸、凤凰城系列楼盘、信德翡翠湾等随着房地产市场蓬勃进展形成了一批开发规模较大的楼盘，现时期住宅均价在2930元—3538元之间。
鸠江区板块介绍
楼盘档次
中低档
低档
均价
3000元--3500元以下
3000元以下
物业形态
多层、商业
多层
主力户型
二房二厅70—95平米
三房两厅100平米以下
消费群体
以本板块普通消费者为主，生意人、拆迁户和企业职工为主
社区规模
中、小盘为主，以3—70万平米项目居多
三山区板块
三山区位于芜湖市城区西南部，是芜湖市最具进展潜力的新兴城区，区位优越，交通便利，工业基础较好。
该区在尽力打造集电力能源、汽车制造、特色农业、物流业和商贸效劳业为一体的现代化城区。
代表性的楼盘有江滨花园、金鑫花园、锦江家园、龙湖花园等，现时期住宅均价在1800元—2000元之间。
三山区板块介绍
楼盘档次
中低档
均价
2000元以上
物业形态
住宅、商业
主力户型
三房两厅70--120平米
消费群体
全市居民，投资户居多。
职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工
社区规模
中盘为主，以5—50万平米项目居多
据以上分析能够得知，弋江区与镜湖区是芜湖要紧中高级及高级楼盘的聚集区，随着以后城市进展轴线向南延伸，弋江板块的进展前景将更为乐观。
二、2007年芜湖地产销售市场解读
住宅
依照房库网与实地调研结果，2007年城中、城南板块新盘数据如下：
2007年要紧住宅新盘介绍
板块
楼盘
价格范围（元／平方米）
城中板块
融汇锦江
4700
香榭丽舍
4300
世贸滨江
7300
月桂都市
5300
城南板块
长江长现代城
6300
中央城
5200
江岸明珠
4900
汇成名郡
5000
依照以上表获知，2007年高级楼盘不断推出，均价不断刷新芜湖乃至整个安徽省的记录，由于目前城南板块是芜湖市场热点的趋向所在，价钱与城中板块要紧楼盘相差愈来愈小。
写字楼
依照芜湖365地产家居网与实地调研结果，2007年芜湖写字楼新盘数据如下：
2007年要紧写字楼线盘介绍
楼盘
价格范围（元／平方米）
镜街金鼎SOHO
10500
侨鸿国家商城
7800
联盛国际大厦
未开盘
2007年新建的写字楼由于在计划理念、设计标准与物业治理方面较前几年开发的办公楼已经在方方面面都有了质的飞跃，如侨鸿国际大厦是皖南第一高楼与芜湖第一座甲级写字楼，镜街金鼎SOHO也是芜湖档次最高的集商住一体的SOHO办公楼；相较前几年写字楼价钱与周边同类住宅价钱倒挂的现象，2007年开发的写字楼将把芜湖写字楼市场带入一个新的时期。
配套商业
依照芜湖365地产家居网与实地调研结果，2007年芜湖配套商业新盘数据如下：
2007年配套商业新盘介绍
板块
楼盘
目前价格范围（元／平方米）
城中板块
泰华家园（外街一层）
12000
天泰大厦（外街一层）
15000
和平大厦（内街一层）
15000
城南板块
长江长现代城（外街一层）
未开盘，预计20000以上
中央城（内街一层）
6000
汇成名郡（外街一层）
20000
3、2007芜湖地产租赁市场解读
相较芜湖比较成熟的销售市场，芜湖租赁市场与发达的一、二线城市租赁市场相较，还尚在起步时期，体此刻以下几点：
没有成熟、系统的统计数据
租赁价钱浮动专门大，用市场发达城市通用的“元/月.平方米”指标来衡量，往往同类楼盘租赁价钱差距都会专门大。
因为在芜湖由于市场需求结构的缘故，越是大面积物业的租赁，价钱相较中小面积物业会有大幅度下降，因此误差会比较大。
目前城中板块由于城市功能进展相对照较成熟，租赁价钱具有更强的合理性，而城南板块属于新区，在城市建设、人口导入、配套设施方面还存在必然差距，因此租赁价钱还比较低，而随着城市化进程的加速，城南板块的价钱上扬空间将得以看好。
依如实地调研，芜湖住宅、写字楼与配套商业租赁价钱数据如下：
表-12007年分区、分物业类型租赁价钱介绍
板块
楼盘
租赁价格范围（元／平方米．月）
城中板块
中高档住宅
20-30
中低档住宅
7-12
传统办公楼（如和平大厦、三泰大厦、金鼎大厦等）
15-40
新建高档写字楼（如镜街、侨鸿国际商城）
60以上，部分如镜街中某些单元可以达到１２０
商铺
一层外街100-200
城南板块
住宅
10-20
商铺
一层外街80-100
工业厂房
8-10
第三章芜湖商业市场分析
一、芜湖大商业市场解读
2007年芜湖市城市居民人都可支配收入13234元，比上年增加%；人均消费支出9509元，比上年增加%；农村居民人均纯收入5208元，比上年增加%；人均生活费支出3625元，比上年增加%；城市居民和农村居民的恩格尔系数别离为%和%。
在岗职工年平均工资22761元，比上年增加%。
以上的消费及收入增加，都为商业地产的快速进展提供了经济支持。
面对2020年国家宏观经济政策的调整，诸多的进展商仍然看好芜湖优越的城市区位与迅速进展的宏观经济，他们对以后的市场空间雄心勃勃。
同时，更多具有雄厚实力的专业商业地产开发商、市场运营商正预备进入芜湖市场，他们从芜湖城市迅速增加的人口、区域商业辐射力中，看到了以后庞大的商机。
近几年来，芜湖一批大型商业地产项目纷纷亮相，商业地产业在日趋繁荣的同时也呈现出竞争加重的格局。
随着侨鸿国际、沃尔玛、和平国际等大型商业企业的接踵入驻，芜湖原有的以中山路为中心的商业格局被打破，商业零售业的竞争日趋猛烈，一个多元化、多层次的商业地产市场正在形成，依如实地调研，芜湖大商业现状如下：
芜湖要紧大商业列表
商业类型
商业名称
营业面积（万平方米）
百货零售
芜湖新百大厦
芜湖华亿购物中心
2
芜湖侨鸿国际商城
专卖店+大卖场
融汇中江广场
4
和平国际商厦
复合型商业购物中心、多功能城市综合体
联盛商业广场
19（包括酒店、办公、公寓面积）
吉和城市商业广场
25（包括酒店、办公、公寓面积）
华强城市广场
12
复合型文化艺术特色主题商业旅游步行街
金科.小九华
超市
沃尔玛
乐购.TESCO
2
欧尚
2
能够看到，几年来芜湖大中型商业进展速度相当迅猛，开发量已经赶上先前二十年开发建设的总量，新建商业要紧仍是集中在镜湖区。
二、区域分析
2007年，只在芜湖市区内，目前就有数十万平方米的大型商业地产项目正在建设、销售进程中。
包括联盛国际商业中心、融汇中江广场（西区）、镜街、侨鸿国际商城、小九华商业街、天泰大厦、都市生活广场等在内的商业地产项目，散布于芜湖城中城东城北与城南区，他们的定位，既有大型的综合性的购物中心，也有国内目前最流行的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，五星级的甲级写字楼，大型的商业街。
目前在建的这些商业地产项目的计划建设面积至少在100万平方米以上。
一批闻名的商业巨头也对芜湖市场虎视眈眈。
2007年，在家乐福意外退出的时刻，属于世界五百强的全世界第三大商业零售企业英国TESCO、特易购）旗下的“乐购·TESCO”大型卖场，悄然与芜湖目前单体面积最大的商
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