【房地产项目经济测算模板】XX项目动态测算表-中梁.xlsx

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中梁控股XXX区域集团XXX区域XXX项目现金流管控及收益率指标测算表请选择阶段版本（V1.3正式发布版）编制日期：

2017/01/01项目负责人：

XXX现金流管控及收益率指标测算表总说明一、填表说明1、本表适用于销售物业类项目整体测算，持有资产部分简易测算；2、测算可分六个阶段，六个阶段分别为投前阶段、投后阶段、预备会阶段、启动会阶段、首开复盘阶段、交付（全期）复盘阶段；3、盈利测算数据统计口径：

不含增值税（税后计算）；4、“2-6-9”新项目摘牌后“2个月开工，6个月开盘预售，9个月项目现金流回正（含开发贷）”、“3-7-10”新项目摘牌后“3个月开工，7个月开盘预售，10个月项目现金流回正（含开发贷）”“4-8-11”新项目摘牌后“4个月开工，8个月开盘预售，11个月项目现金流回正（含开发贷）”（参照，根据各地预售条件而不同）5、除封面、总说明工作表外，其他各工作表点击左上角均可实现快捷跳转至封面页，封面页可点击目录跳转至各对应的目标工作表；6、全表中除灰色填充的单元格可编辑外，其他单元格均为锁定，公式锁定但可见；7、各表中数据填写的要求详见各表备注，具体的业务口径解释归口为集团各对应业务部门；8、可编辑区域填写务必完整，缺漏或影响总体的测算，需填写数据的工作表已用蓝色标签备注；9、根据各业务操作需求，可另增加附表辅助测算；10、如表单中统计口径存在差异，请备注说明，并将问题反馈至控股集团运营内控中心屠轶涛。

二、填报职责分工及数据逻辑示意图序号工作表名称填写部门101经营指标投资/运营/自动生成1.101-1目标成本自动生成202经济技术指标设计部门303全景节点计划运营部门（计划）404总货值及回款计划营销部门505总成本及支付计划成本部门、财务部分5.105-1成本汇总表成本部门606融资计划财务部门707盈利预测财务部门7.107-1增值税及税后收入成本明细财务部门7.207-2土增税测算财务部门808现金流量表（含融资）财务部门8.108-1全周期资金平衡表自动生成8.208-2现金流量表（不含融资）自动生成8.308-3现金流量表（含融资）中梁权益财务部门909年度现金流自动生成1010地价敏感性分析投资部门1111成就共享计算表自动生成1212修正说明财务部门备注：

投前、投后阶段由投资部门组织测算表的填写、检查，其余阶段由运营部门负责。

检查内容包括数据的完整性、规范性及数据关联，数据准确性由各业务部门负责把控。

三、各阶段数据口径说明项目卡位标准测算表逻辑示意图03全景节点计04总货值及回款计02经济技术指10地价敏感性分01经营指标09年度现金11成就共享计算07盈利预测12修正说明08现金流量表（含融资08-1全周期资金平衡表08-2现金流量表（不含融资07-1增值税及税07-2土增税测05总成本及支付计05-1成本汇总表06融资计划数据逻辑顺序交叉核对08-3现金流量表（含融资）中梁权表01经营指标1、项目基础信息类别序号项次内容备注基础信息1所在城市及板块项目所在的城市（省或直辖市/地级市/县级市）及所在的板块2城市属性（最低层级到县级市）分为三类：

封闭市场、溢出市场、波段市场3地块分类根据项目卡位标准中的地块分类标准（A+、A、A-、B、B-、C、C-）4项目类别分为四类：

高周转高利润、高周转低利润、低周转高利润、低周转低利润5项目规模根据项目卡位标准中的项目规模分类标准（小项目、中项目、大项目、特大项目）6开发周期（年）项目从拿地至全部交付的时间周期7销售周期（月）项目从开盘至全盘销售去化的时间周期8项目经营模式分为两类：

操盘、对外参股合作9中梁方权益占比100%中梁方在项目投资的权益占比10合作方及权益占比项目如有合作方，合作方及权益占比2、项目关键指标级别序号指标名称指标值参考控制指标指标说明核心指标1项目总可售货值（万元）43,455.18-房源货值+车位货值2项目工程成本（万元）81,688.78-毛坯工程成本+批量精装工程成本3销售净利润率（%）-191.30%8%销售净利润额主营业务收入4销售净利润额（万元）-81,670.17-主营业务收入-项目总成本5现金流回正时间（含融资，月）4.212个月从第一笔支出到项目开发贷放款及销售回款资金能够覆盖前期资金投入的时间（含自有资金投入和前端融资），如果有前端融资但不监管的情况下，现金流归正不包含对前端融资覆盖6年自有资金投资回报率（%）-459.16%50%销售净利润额自有资金投资峰值现金流回正时间（含融资）123、项目指标库类别序号指标名称指标值单位指标说明设计指标1建设用地面积107,077指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积2总建筑面积309,340地上总建筑面积+地下总建筑面积2.1地上总建筑面积268,100地上建筑面积合计，含地上计容、不计容面积2.2地下总建筑面积41,240地下建筑面积合计，含地下计容、不计容面积3总计容面积268,100地上总计容面积+地下总计容面积4总可售面积262,756可产生销售、收入对应的计算面积（面积计算应符合当地房地部门测绘规定，业态属性含自销、非政府的第三方代建、政府有偿配建），预售证阶段为房屋预测面积，交付阶段为房屋实测面积4.1毛坯可售面积262,756毛坯房源的可售面积合计4.1.1高层180,936高层（毛坯）可售面积4.1.2小高层25,920小高层（毛坯）可售面积4.1.3花园洋房19,440花园洋房（毛坯）可售面积4.1.4联排别墅11,218联排别墅（毛坯）可售面积4.1.5商业25,242商业（毛坯）可售面积4.1.6-4.1.7-4.1.8-4.1.9-4.1.10-4.2批量精装可售面积-批量精装房源的可售面积合计4.2.1-4.2.2-4.2.3-4.2.4-4.2.5-4.2.6-4.2.7-4.2.8-4.2.9-4.2.10-5总车位数742个地上车位数+地下车位数6总可售车位665个可售车位合计6.1非人防可售车位665个非人防地库的可售车位合计6.2人防可售车位-个人防地库的可售车位合计7地下单车位面积58.91/车（地下总建筑面积-可售面积-高溢价可剔除计算的地下赠送面积）（36/车标准）地下车位总数8总赠送面积-含地上、地下赠送面积一级节点计划指标1取得规划方案/扩初批复1900/2/16日期取得规划方案/扩初批复的时间2取得首期施工证1900/3/27日期取得首期施工证的时间3开工（首期）1900/3/28日期首期开工的时间4开放（首期景观、售楼处）1900/5/20日期开放（首期景观、售楼处）的时间5取得预售证（首期）1900/7/29日期取得预售证（首期）的时间6开盘（首期）1900/7/30日期首期开盘的时间7.0月拿地至首次开盘周期7主体结构封顶（仅浙江省）（首期）1900/12/20日期主体结构封顶（仅浙江省）（首期）的时间8竣备（首期）1901/12/22日期竣备（首期）的时间9交付（首期）1902/6/20日期交付（首期）的时间10批量精装交付（首期）日期批量精装交付（首期）的时间销售指标1项目总可售货值43,455.18万元房源货值+车位货值1.1房源货值（不含车位）40,662.18万元不含车位外的可售房源货值（业态属性含自销、非政府的第三方代建、政府有偿配建）1.1.1毛坯房源货值40,662.18万元毛坯房源的货值合计1.1.2批量精装房源货值-万元批量精装房源的货值合计1.2车位货值2,793.00万元可售车位货值合计2持有总资产-万元按成本价或市场价估算3项目销售均底价（含车位）1,654元/项目总可售货值总可售面积4项目销售均底价（不含车位）1,548元/房源货值（不含车位）总可售面积4.1毛坯销售均底价1,548元/毛坯房源货值毛坯可售面积4.1.1高层7,700元/高层（毛坯）房源货值高层（毛坯）可售面积4.1.2小高层2,250元/小高层（毛坯）房源货值小高层（毛坯）可售面积4.1.3花园洋房元/花园洋房（毛坯）房源货值花园洋房（毛坯）可售面积4.1.4联排别墅元/联排别墅（毛坯）房源货值联排别墅（毛坯）可售面积4.1.5商业元/商业（毛坯）房源货值商业（毛坯）可售面积4.1.6元/4.1.7元/4.1.8元/4.1.9元/4.1.10元/4.1.11销售储藏间-元/储藏间货值（个数或面积）4.2批量精装销售均底价元/批量精装房源货值批量精装可售面积4.2.1元/4.2.2元/4.2.3元/4.2.4元/4.2.5元/4.2.6元/3、项目指标库类别序号指标名称指标值单位指标说明4.2.7元/4.2.8元/4.2.9元/4.2.10元/5单位车位销售均底价42,000元/个车位货值可售车位数5.1单位车位销售均底价（非人防）70,000元/个非人防可售车位货值非人防可售车位数5.2单位车位销售均底价（人防）-元/个人防可售车位货值人防可售车位数成本指标1土地总成本39,821.31万元土地成本+契税+大市政配套费+其他1.1土地出让金35,748.35万元土地出让成交价格1.2契税1,090.32万元土地契税1.3大市政配套费2,982.64万元需缴纳的大市政配套费用1.4其他-万元其他土地相关支出费用2工程成本81,688.78万元毛坯工程成本+批量精装工程成本2.1毛坯工程成本81,688.78万元毛坯工程成本（不含批量精装的套内部分）2.2批量精装工程成本-万元批量精装套内部分的工程成本3可售单方成本4,624元/（土地总成本+工程成本）总可售面积3.1可售单方工程成本3,109元/工程成本总可售面积3.1.1可售单方毛坯工程成本3,109元/毛坯工程成本总可售面积3.1.2可售单方精装成本-元/精装修工程成本总可售面积3.2可售单方土地成本1,516元/土地总成本总可售面积4各产品类型可售单方工程成本4.1高层-元/高层可售单方工程成本4.2小高层-元/小高层可售单方工程成本4.3花园洋房-元/花园洋房可售单方工程成本4.4联排别墅-元/联排别墅可售单方工程成本4.5商业-元/商业可售单方工程成本4.6-元/4.7-元/4.8-元/4.9-元/4.10-元/5建面单方成本3,928元/（土地总成本+工程成本）总建筑面积5.1建面单方工程成本2,641元/工程成本总建筑面积5.1.1建面单方毛坯工程成本2,641元/毛坯工程成本总建筑面积5.1.2建面单方批量精装工程成本-元/批量精装工程成本总建筑面积5.2建面单方土地成本1,287元/土地总成本总建筑面积6批量精装标准元/批量精装工程成本精装套内面积7精装溢价率-批量精装增加总货值批量精装工程成本；精装溢价率1.47.1批量精装增加总货值-万元与原毛坯产品相比，精装产品产生的溢价空间融资指标1前端融资-万元前端融资合计2项目开发贷70,000.00万元开发贷合计财务成本指标1项目综合财务成本总额6,662.50万元前端融资财务成本+项目开发贷财务成本2前端融资财务成本-万元前端融资财务成本合计2.1前端融资融资利率10.00%前端融资的融资利率3项目开发贷财务成本6,662.50万元开发贷融资财务成本合计3.1项目开发贷融资利率6.50%开发贷融资的融资利率营销费用指标1营销费率1.90%营销费用项目总可售货值3、项目指标库类别序号指标名称指标值单位指标说明2营销费用824.91万元营销费用合计管理费用指标1管理费率%管理费用项目总可售货值2管理费用-万元管理费用合计税金指标1增值税891.83万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分2附加税107.14万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分3土地增值税445.91万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分4企业所得税1,545.41万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分净利润指标1主营业务收入42,691.44万元不包括持有资产（去增值税口径）2项目总成本124,361.61万元（土地总成本+工程成本+三项费用+资本化利息+附加税+土增税+企业所得税）去增值税口径3销售毛利润额-77,878.32万元（主营业务收入-土地总成本-工程成本-资本化利息）去增值税口径4销售毛利润率-182.42%销售毛利润额主营业务收入5销售净利润额-81,670.17万元主营业务收入-项目总成本6销售净利润率-191.30%销售净利润额主营业务收入7EVA值（经济增加值，含融资）#N/A万元销售净利润额-集团投入资金计息+贡献集团资金计息8ROE（净资产收益率）-733.68%销售净利润额（自有资金平均投入开发周期年）9IRR（内部收益率，含融资）-50.50%项目内部收益率（含融资）10IRR（内部收益率，不含融资）%项目内部收益率（不含融资）现金流量指标1自有资金投资峰值51,174.44万元项目总峰值-前端融资金额（若项目总峰值出现前归还前端，则视同无前端）2现金流回正时间（含融资）4.2月从第一笔支出到项目开发贷放款及销售回款资金能够覆盖前期资金投入的时间（含自有资金投入和前端融资），如果有前端融资但不监管的情况下，现金流归正不包含对前端融资覆盖3现金流回正时间（不含融资）8.3月自项目开始投入至累计现金流回正周期（不含融资）4年自有资金投资回报率-459.16%销售净利润额自有资金投资峰值现金流回正时间（含融资）125项目整体自有资金投资回报率-159.59%销售净利润额自有资金投资峰值中梁收益指标1中梁股权占比100.00%中梁在项目中的投资权益占比2中梁权益后净利润-71,116.13万元中梁实际的净利润收益3中梁权益后净利率-166.58%中梁权益后净利润（主营业务收入中梁股权占比）4中梁IRR（内部收益率）-50.50%中梁实际的内部收益率5中梁资金峰值-51,174.44万元中梁实际投入资金峰值6中梁现金流回正时间4.2月自中梁开始投入至累计现金流回正周期7中梁年自有资金投资回报率399.83%中梁权益后净利润中梁资金峰值中梁现金流回正时间128中梁自有资金投资回报率138.97%中梁权益后净利润中梁资金峰值成就共享1资金利息192.50万元集团投入项目的资金计息2成就共享基数-万元销售净利润额-集团投入资金计息3成就共享比例%按成就共享制度中相应的比例规定4成就共享总金额万元考虑所得税后金额（不含奖罚），如为负值则在区域其他项目的成就共享金额中扣除5企业所得税（提取成就共享后实缴）万元提取成就共享后实缴的企业所得税6销售净利润额（提取成就共享后）万元提取成就共享后的实际净利润额7销售净利润率（提取成就共享后）%提取成就共享后的实际净利润率营销费用指标3、项目指标库类别序号指标名称指标值单位指标说明总盈利指标主营业务收入42,691住宅营业利润-79,233减：

安徒生投入-减：

安徒生折旧-10%年折旧，2年覆盖后利润-79,233所得税-19,808.20覆盖后净利润-59,425销售净利率-139.2%资金峰值-51,174自有资金投资回报率116%年自有资金投资回报率334.1%备注：

所得税不抵扣安徒生成本指标名称指标值（万元）建面单方（元/）可售单方（元/）指标说明税前项目总成本128,997.504,1704,909不含附加税、土增税、企业所得税土地成本39,821.311,2871,516工程成本81,688.782,6413,109资本化利息6,662.50215254开发贷及对应的财务费用计入资本化财务费用前端融资利息等计入财务费用管理费用营销费用824.912731土地成本单方可售占平均售价比例91.64%集团投入资金财务成本#N/A财务成本合计-1.3+1.4+3纳税总额预测（万元）其中：

附加税（万元）其中：

土地增值税（万元）其中：

企业所得税（万元）不含增值税，不含持有资产2,098.17107.02445.901,545.26税负额度4.91%纳税总额预测/主营业务收入表02项目经济技术指标附：

项目总平图及分期1、项目用地基本指标指标名称指标值单位指标名称指标值单位其他规划条件说明总用地面积107,077建筑密度35%建设用地面积107,077绿化率30%代征用地面积建筑限高80m用地性质住宅容积率2.50-2、技术经济指标指标名称指标值单位指标名称指标值单位指标名称指标值（）总建筑面积309,340总可售面积262,756批量精装套内面积地上总建筑面积268,100地上总可售面积262,756地下单车位面积（36/车标准）地下总建筑面积41,240地下总可售面积可扣减地下面积可售比85%总赠送面积-面积计算基础41,240总计容面积268,100地上赠送面积单车位面积（/车）58.91总持有面积-地下赠送面积备注：

地下赠送面积产生高溢价才可剔除运营分期/销售分批及业态总建筑面积（）地上建筑面积（）地下建筑面积（）可售/持有面积（）户数/套数毛坯/精装（自销）运营分期/销售分批住宅237,514237,514-237,514-必填项1期1批高层180,936180,936180,936毛坯1期1批小高层25,92025,92025,920毛坯1期1批花园洋房19,44019,44019,440毛坯1期1批联排别墅11,21811,21811,218毛坯-运营分期/销售分批商业&办公25,24225,242-25,242-1期1批商业25,24225,24225,242毛坯-公建配套（地上）5,344其他说明物业用房5,344社区用房养老服务及其他幼托-地下面积（车库+其他）41,240总车位（个）742总可售车位（个）665销售储藏间地下非人防地库面积25,240地下普通车位700非人防可售车位665销售储藏间地下人防地库面积16,000地下机械车位-人防可售车位地下其他面积地上车位42其他可售车位计可售面积（）表03全景节点计划验收标准：

毛坯验收交付标准：

毛坯交付序号类别级别任务名称运营分期（时间节点）完成标志1期2期3期4期5期所含业态及对应楼栋所含业态及对应楼栋所含业态及对应楼栋所含业态及对应楼栋所含业态及对应楼栋分期供货面积262,756从04表引入可售/持有面积分期供货面积-从04表引入可售/持有面积分期供货面积-从04表引入可售/持有面积分期供货面积-从04表引入可售/持有面积分期供货面积-从04表引入可售/持有面积工期（天）开始时间结束时间工期（天）开始时间结束时间工期（天）开始时间结束时间工期（天）开始时间结束时间工期（天）开始时间结束时间1土地拓展二级项目获取签订土地成交确认书或合作协议8经营二级通过预备会71900/03/091900/03/1671900/01/07通过预备会评审决策9经营二级开放临展401900/03/031900/04/12401900/03/031900/04/12得到营销中心认可，附照片14设计一级里程碑取得规划方案/扩初批复401900/01/071900/02/16401900/01/071900/02/16取得政府书面批复意见28开发一级取得施工证181900/03/091900/03/2711900/12/211900/12/22取得建筑工程施工许可证29施工一级开工11900/03/271900/03/2811900/12/221900/12/23试桩报告完成，完成第一根正式桩，发出现场开工照片31施工二级桩基完成451900/03/031900/04/17451900/12/231901/02/06上报桩基照片32施工二级正负零完成501900/04/171900/06/06501901/02/061901/03/28上报现场照片35施工二级工程达预售条件501900/06/061900/07/26501901/03/281901/05/17该期所有可售单体达到进度形象，现场照片36经营一级取得预售证31900/07/261900/07/2911901/05/171901/05/18取得预售许可证37经营一级里程碑开盘11900/07/291900/07/3011901/05/181901/05/19取得首批开盘客户签约成交单41施工一级里程碑主体结构封顶（仅为浙江省）1471900/07/261900/12/201471901/05/191901/10/13发出所有楼栋均已封顶照片52施工一级竣备5101900/07/301901/12/225101901/05/191902/10/11取得竣工备案表55施工一级里程碑毛坯交付/精装交付1801901/12/221902/06/201801902/10/111903/04/09首批集中交付业主签署收楼文件76施工一级开放（景观、售楼处）1411900/05/20示范区对外开放78施工二级样板房开放1411900/05/20431901/02/271901/04/11样板房对外开放表04总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次2018年2019年Q4Q1Q2Q3Q41期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）27,140.4018,094平均单价（万元/）0.770.77销售签约金额（万元）20,898.1113,932签约回款金额（万元）8,359.245,573按揭回款金额（万元）12,539本期回款金额（万元）8,359.2418,112-1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）2,592.003,888平均单价（万元/）0.90.9销售签约金额（万元）2,332.803,499签约回款金额（万元）933.121,400按揭回款金额（万元）1,400本期回款金额（万元）9332,799-1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）-签约回款金额（万元）-按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）-可售车位非人防可售车位665销售-70,000签约个数（个）-平均单价（万元/个）销售签约金额（万元）-本期回款金额（万元）-数据统计批量精装增加总货值（万元）总货值（房源+持有+车位）43,455.1840,662.18持有总资产-车位货值2,793.002020年2021年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3-19,440-10010010099.757.007.007.007.00698698698.25698.25698698698.25698.25房源货值（自销）40,662.18房源货值（代建）-房源货值（政府有偿配建）-房源货值（销售储藏间）表04总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次1期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）可售车位非人防可售车位665销售-70,000签约个数（个）平均单价（万元/个）销售签约金额（万元）本期回款金额（万元）数据统计批量精装增加总货值（万元）总货值（房源+持有+车位）43,455.18Q4-表04总货值及回款计划运营分期/销售分批业态可售/持有面积（）业态属性毛坯/精装均价（元/）项次1期1批高层180,936自销毛坯7,700签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批小高层25,920自销毛坯2,250签约面积（）平均单价（万元/）销售签约金额（万元）签约回款金额（万元）按揭回款金额（万元）本期回款金额（万元）1期1批商业25,242自销毛坯-签约面积（）平均单