石嘴山市物业管理实施细则.docx

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石嘴山市物业管理实施细则

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来源：

住房保障和城市管理局发表时间：

2012-07-2509:

05:

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石嘴山市物业管理实施细则

第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主及物业管理各方的合法权益，改善居民生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《宁夏回族自治区物业管理条例》，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条本实施细则适用于市行政区域内物业服务及其监督管理活动。

　　第三条本实施细则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋登记簿记载的权利人。

　　本实施细则所称使用人，是指房屋的实际使用人和承租人。

　　本实施细则所称物业管理服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业；依托社区成立的服务于零星物业或无人管理物业的社区服务中心。

　　第四条市住房保障和城市管理局是全市物业行政主管部门，负责检查指导、考核评定各县区物业行政主管部门对本细则的实施。

　　各县区住房保障和城市管理局（建设局）是本行政区域内物业服务企业管理的行政主管部门，负责辖区内物业服务管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作，负责住宅小区内违法违章等私搭乱建行为的查处和拆迁。

　　乡（镇）、街道办事处在各县区住房保障和城市管理局（建设局）的指导下，具体负责组织、指导和监督本行政区域内的物业管理活动以及业主大会（业主委员会）组建、换届、备案等工作，依法对物业管理区域内的违法行为进行查处；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会、业主委员会、物业服务管理企业的协调配合工作；负责辖区内物业服务管理从业人员的日常管理与考评，调处矛盾纠纷。

　　规划、建设、园林、公安、物价、环保、工商、质检、民政、司法等有关行政主管部门，依据各自职责做好物业管理区域内的相关监督管理工作。

（一）各县区政府负责将住宅物业服务管理纳入社会管理范畴，加强对本辖区物业主管部门的领导、协调、监督和考核；各县区物业主管部门严格按照本细则解决好辖区物业服务管理中的综合性问题；督导乡（镇）、街道办事处做好业主大会成立和业主委员会的筹建、换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷，协调物业管理工作，落实考核督导工作，负责本辖区物业服务企业资质初审工作。

（二）市住房保障和城市管理局贯彻执行上级有关城市物业服务管理规定；制定城市物业服务管理的发展规划；负责市级物业管理企业资质的审核、审批；加强对物业服务企业资质管理和从业人员资格管理；负责住宅及非住宅类房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称“维修资金”）的归集、管理和使用工作；参加新建住宅区开工前的联合审批，竣工后的综合验收，按规定审查、验核小区物业管理办公用房、社区用房、业主会所、文体活动站、门卫房、环卫设备、道路、绿化、路灯、停车场、自行车棚、休闲广场、健身器械等配套设施设备的设计、配置和完成情况，并以建设标准和配套标准为重点，参加对开发建设进行监督和管理；组织开展物业管理达标创优活动；督导各县区城市管理部门做好辖区住宅小区内私搭乱建、乱设摊点、环境卫生、户外广告等违规行为的查处。

　　（三）市规划管理局负责新建住宅小区的统一规划，依据《宁夏回族自治区物业管理条例》第二章第六条规定，规划好新建住宅物业配套设施，对物业用房、会所、车库、自行车棚、监控录像等各类公建配套设施严格按标准规划；在规划许可、验收过程中，对物业服务用房建筑面积、位置、配套等规划设计指标进行审查。

　　（四）市城乡建设局负责在建住宅施工的质量监督和管理；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

　　（五）市园林管理局负责住宅小区内绿化工程的审批和验收；负责物业管理区域内绿化工作的行业指导和绿化设计的变更、绿地改变用途和树木移植采伐的审批；依法查处毁坏绿化树木和占用绿地的行为。

各县区绿化行政主管部门负责对建成后住宅小区绿地的监督和管理，定期进行检查和考核。

住宅小区绿地由物业服务企业负责养护；未实行物业管理的住宅小区由辖区街道办事处负责养护。

　　（六）市公安局负责指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，指导小区建立治安室；负责落实物业管理区域内的监控、消防等安全防范设施；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对保安人员、外来人口和宠物的管理；对新建和改建的住宅小区的监控设施进行检查验收。

　　（七）市物价局负责确认本市范围内普通住宅小区物业服务收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

　　（八）市环境保护局负责对物业管理区域及周边的建设项目，依法进行环境影响评估审批和环境保护设施竣工验收；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

　　（九）市工商局负责对物业服务管理企业进行审查登记；对未经规划管理部门批准或未经居委会、业主委员会和相邻居民同意，且本人未提交书面保证书的，擅自将居住用房改变为商业用房的不予核准登记。

　　（十）市质量技术监督局负责对物业管理区域内的水表、热能表、燃气表、电能表等强检计量器具进行监管检查，查处未经检定使用或超周期使用强检计量器具的违法行为；对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监管，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

　　（十一）市民政局负责督导所属街道（乡镇）、居委会做好本辖区物业服务日常管理工作，强化对业主委员会的指导、监督；依法做好社区服务中心的登记、备案和审批工作。

　　（十二）市司法局负责对业主、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行司法调解，县区人民法院要支持物业服务企业，通过法律途径解决欠费问题，切实加大对此类案件的执行力度。

　　第五条房地产开发项目在实施供（排）水、供热、供气、供电、通信、有线电视、邮政等基础设施建设和对老旧小区供（排）水、供热、供气、供电改造时，要经市房管部门会同相关企业进行图纸审查。

凡经市房管部门牵头会同相关部门及企业对新建和改造小区进行综合验收合格的小区，依据计量器具显示的量值向终端用户收取有关费用；委托物业服务企业代收的，要实行有偿服务，不得向业主收取手续费等额外费用；并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。

　　各县区应当扶持物业服务管理行业的发展，逐步规范建立专业化、社会化和市场化的物业服务管理机制，提高物业服务管理水平。

第二章前期物业管理

　　第六条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第七条住宅物业和非住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

自建的非住宅物业需要选聘物业服务企业时，也应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位承担前期物业服务责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

建设单位销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

凡多层物业（含住宅、非住宅及其配套用房，下同）规划总建筑面积在3万平方米以上，或高层（含小高层）物业规划总建筑面积在1万平方米以上，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在3万平方米以上的新建或在建物业，都必须以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

规模较小，未达到以上标准的新建或在建物业，或投标人少于3个，须经物业所在地行政主管部门批准后，方可采用协议方式选择相应资质的物业服务企业。

　　第八条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成；

　　（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。

　　建设单位应当自确定中标之日起15日内，与中标物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并向物业项目所在地的行政主管部门进行备案。

　　前期物业服务期限一般不超过两年。

业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自然终止。

　　第九条前期物业管理的主要内容：

（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；

（二）设计管理模式，草拟物业管理制度，编写物业管理规约建议书；

　　（三）建立物业服务系统和服务网络；

　　（四）办理物业移交承接验收事宜；

　　（五）在业主大会选聘物业服务企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

　　建设单位应明确物业服务企业前期介入管理的具体内容，并给予物业服务企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。

　　第十条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定临时管理规约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。

　　临时管理规约的内容应当包括：

物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项。

临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第十一条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

　　第十二条建设单位在销售房屋前，应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

　　物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域。

住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第十三条对物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，建设单位应当严格按照国家和自治区有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

　　第十四条建设单位应当为新建住宅物业无偿配置具有产权的物业管理用房。

物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积在5万平方米以内的，按不低于建筑总面积的0.4%配置，最少不低于120平方米；

（二）建筑面积超过5万平方米的，除按照5万平方米的0.4%配置外，超过部分按不低于0.2%的标准配置；

　　（三）位于地面以上一至二层，具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等功能，可直接投入使用。

　　其中业主委员会办公用房不超过20平方米。

在业主大会成立后建设单位将验收合格的物管用房产权移交给业主，移交后的房屋产权属全体业主共有。

　　第十五条规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置、配置等规划设计指标进行审查。

房地产行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

　　第十六条物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成，经验收合格后交付使用。

分期建设的项目在首期交付时的物管用房面积，应当不低于全部项目应交面积的50%。

物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。

　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，物业管理和社区用房等配套房屋应予以明确。

　　物业服务用房权属属于全体业主共有，任何单位和个人不得转让、抵押或者改变其用途。

　　第十七条建设单位可以邀请前期物业服务企业对共用配套设施建设、设备运行管理等事项，提出与物业管理相关的建议。

建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

　　第十八条在办理前期物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的复印件、附图；

　　（三）竣工验收报告以及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、消防验收等工程竣工图和竣工验收资料；

　　（四）设施设备的出厂随机资料（包括出厂合格证明），安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

　　（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（六）业主名册；

　　（七）物业管理必需的其他资料。

　　建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业，同时将有关资料的数据光盘分别报市、县区物业行政主管部门备案。

　　建设单位应当在《住宅使用说明书》中明确物业公摊面积和共有部分的范围，并应当写入《房屋买卖合同》。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止或者解除前期物业服务合同时，将物业服务用房以及上述资料移交业主委员会。

　　第十九条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　依据国务院《建筑工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程的基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为终身保修；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年；供热系统最低保修期限为2个采暖期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程最低保修期限为2年。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第三章业主、业主大会与业主委员会

　　第二十条房屋的所有权人为业主。

公租房、廉租房以市住房保障和城市管理局核发的房屋租赁证为依据确认业主。

　　第二十一条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业管理区域共有部分实施共同管理，监督物业服务企业履行物业服务合同。

　　第二十二条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督住宅专项维修资金的使用执行情况；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第二十三条业主应当履行下列义务：

（一）遵守国家和地方相关物业管理的规定；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（三）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（五）按照合同约定按时缴纳物业服务费用；

　　（六）按照有关规定缴纳住宅专项维修资金；

　　（七）配合物业服务企业的服务活动；

　　（八）法律、法规规定的其他义务。

　　第二十四条物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　业主大会应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

　　物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位成立业主小组，推选业主代表参加业主大会。

业主代表参加业主大会前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主小组可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

　　第二十五条未设立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地行政主管部门和乡（镇）、街道办事处协助业主决定有关事项。

　　第二十六条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用的物业建筑面积达到30%的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地乡（镇）、街道办事处的指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。

　　第二十七条物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地乡（镇）、街道办事处书面申请成立业主大会，并提供业主名册、物业建筑面积、物业专有和共有部位面积、物业出售并交付使用时间等文书资料，并承担召开首次物业大会所需费用。

　　乡（镇）、街道办事处在接到建设单位或业主书面申请30日内，会同社区及建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）成员。

筹备组组长由业主担任，筹备组成员9—11名（乡（镇）、街道办事处代表1名，社区居委会、建设单位各1名，前期物业企业1名，业主代表5—7名）。

业主代表由业主共同推选，具有模范履行业主义务，有事业心、公益心和服务时间的业主，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。

推荐不成的，由乡（镇）、街道办事处会同社区居委会指定筹备组成员。

筹备组活动由社区居委会牵头组织。

　　第二十八条筹备组应当在60日内召开首次业主大会。

　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县区物业管理行政主管部门和乡（镇）、街道办事处，县区物业管理行政主管部门和乡（镇）、街道办事处可以根据实际情况派代表参加。

　　筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则，提交业主大会讨论，并负责确认业主身份及在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。

　　第二十九条业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　（四）选聘、解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用物业专项维修资金；

　　（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

　　第三十条业主委员会应当自选举产生之日起20日内，持以下材料向物业所在地乡（镇）、街道办事处备案：

（一）业主大会设立和业主委员会选举情况报告；

（二）业主大会决议；

　　（三）管理规约、业主大会议事规则；

　　（四）业主委员会委员名单。

　　乡（镇）、街道办事处应当在收到备案材料5日内将备案证明复印件分送县区物业行政主管部门和物业所在地派出所、社区居民委员会。

本条

（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

　　第三十一条业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会人数应当是7—15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职，由业主代表组成。

小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为7名，5万平方米以上10万平方米以下业主委员会成员为9名，10万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为11名，15万平方米以上业主委员会成员不超过15名。

　　业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。

　　分期开发的物业区域达到成立业主委员会条件的可以先期成立业主委员会。

先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住50%以后，重新补选或改选业主委员会。

　　业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1—2名，业主委员会由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意，方可有效。

　　第三十二条业主委员会任期即将届满前2个月，应当召开业主大会进行业主委员会换届选举；逾期未换届的，物业所在地的县区物业行政主管部门和乡（镇）、街道办事处应当督促、指导其换届工作。

　　业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。

业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经20%以上的业主书面提议，县区物业行政主管部门会同乡（镇）、街道办事处可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

　　新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的档案等文书资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好交接工作。

　　第三十三条选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的20日内，向县区物业管理行政主管部门备案，并将选举结果报告社区居民委员会和所在地乡（镇）、街道办事处。

　　业主委员会备案时应当提交以下资料：

业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；管理规约；业主委员会成员名单和基本情况。

　　第三十四条业主委员会应当根据业主大会的授权，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决议、决定；

（二）召集并主持业主大会，报告物业管理的实施情况；

　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时缴纳物业服务费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）组织、监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（八）业主委员会每半年要向业主征询一次意见，了解物业服务存在的问题，及时督促物业服务企业改进工作、协调解决问题。

　　（九）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会成员实行任期制，有关候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。

　　第三十五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

物业所在地县区物业行政主管部门和乡（镇）、街道办事处，应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

　　第三十六条有下列情形之一的，业主委员会成员资格终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不履行业主义务的；

　　（三）不履行业主委员会职责的；

　　（四）不再具备业主身份的；

　　（五）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

　　（六）被依法追究刑事责任的；

　　（七）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

　　（八）业主大会议事规则规定的其他情形。