休闲步行街建设项目可行性研究报告经典版.docx
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休闲步行街建设项目可行性研究报告经典版
休闲步行街建设项目可行性研究报告
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目录
第一部分项目基本情况
第二部分中标背景分析
第三部分xx商贸市场分析
第四部分项目的市场定位和营销策划
第五部分项目成本测算
第六部分项目收入测算
第七部分项目收益分析
第八部分总体经济评介
第一部分项目基本情况
xx市xx局于二OOO年十一月三十日发布了《xx市国有土地使用权招标公告》。
对编号为4号地块（即本项目地块）进行公开招标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进行了认真细致的市场调查、科学的研究分析，并聘请了国内一流的商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展的最新态势，得出了令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。
一、本项目土地概况：
本项目地块位于xx市中心最佳商贸区的心脏地带，出让土地面积37097.9平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华的勤俭路和少年路。
二、本项目土地规划要求：
1.地块规划为以南、北步行休闲广场为主，集商、办、娱乐和文化等多种功能为一体的综合用地。
2.地块平均容积率为1.5。
3.建筑密度不大于50%。
4.绿地率不小于15%。
5.硬地率不小于10%。
6.建筑高度沿建国路一侧以低层为主，高度控制在15米以下，靠近少年路一侧高度控制在24米以下。
第二部分中标背景分析
我公司对本项目的看好是基于我们对今后xx乃至浙江以及全国经济的增长持乐观的看法，中国未来的经济走向将极大地改变中国普通居民的生活水平，人民的消费水平将进一步提高。
这将会刺激现有商业格局的改变，提高商业形态的品味，集商贸、娱乐、文化、休闲为一体的大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这一历史机遇，不仅实现自身的飞跃发展，也将带动整个xx城市建设、商业文化的发展，为二十一世纪的新xx带来一个标志性的建筑和商业中心。
一、宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临
1、1999年是中国经济周期的谷底
1999年中国大多数经济指标处于景气低迷状况，全国GDP增长率只有7.1%，为1992年以来的最低，投资增长率只有5.6%，为1993年以来的最低，社会消费品现价零售额增长率只有6.8%，为1994年以来的最低，因此1999年将是我国经济的谷底。
2、2000年中国经济出现稳定回升
在出口拉动及政府扩大内需政策下，2000年我国经济稳步回升，固定资产投资前三季度达12.9%，比1999年同期提高4.8个百分点，技改投资前三季增长21%;工业生产在前三季度保持持续两位数的增长，工业产品销售率达98.1%，工业的维持发展表明经济的后势潜力巨大;今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上升1.2%，而去年同期为-1.6%，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新一轮的经济周期。
3、2001年经济将进一步增长
2001年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极的财政政策，促进消费，加大投资力度，刺激经济进一步回升。
我们也将加入WT0，与世界经济接轨，充满活力的宏观经济环境有利于投资。
二.xx市经济现状及发展
xx市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海、杭州均不足100公里，铁路、公路、航运等水陆交通干线发达，交通便利。
xx自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，目前所辖五县两区人口共330万人，其中市区78万人口。
1.主要经济指标
1978
1985
1990
1995
1999
国内生产总值
（亿元）
13.29
40.98
81.33
317.29
471.89
人均国内生产总值（元）
460
1366
2582
9750
14297（合1800美元）
国内生产总值增长率
19.2%
21.7%
0.9%
19.5%
10.0%
消费品零售总额（亿元）
1.47
10.70
24.25
111.78
197.09
xx市已进入人均国内生产总值1800美元的阶段，表明已实现小康，居民生活将向提高生活品质方向发展，这为精品商业的发展提供了前提条件。
2.非国有经济比重占绝对地位
国有经济
个体私营经济
集体经济
其他经济
1980
51.3%
0.1%
48.6%
0
1995
13.7%
21.6%
49.9%
14.8%
1999
4.5%
52.0%
21.1%
22.4%
非国有经济占绝对主导地位正是xx市经济发展的原因，也是xx能可持续发展的最重要的基石，它为本项目的招商提供了广阔的市场空间。
3.户口管理制度的改革和城市化进程的加快
浙江省政府颁布了《关于加快推进浙江城市化若干政策的通知》，明确规定从２０００年起，小城镇实行按居住地登记户口的管理制度，大中城市（指设区城市）要积极创造条件实行按居住地登记户口的管理制度，明确了要“引导人口集聚“，从２００１年起，各地将取消进城人口控制指标。
这项政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着商铺的价格将进一步攀升，这对我公司在xx投资房地产有指导作用。
三.建国路作为商业中心的巨大市场价值
建国路旧称北门大街，自古以来就是xx最繁华的商业地段，富商云集、名店林立，稳居xx第一商贸的地利优势，孕育着无限的商机。
随着xx旧城改造的加快完成，建国路作为商业中心的价值将凸现出来，本项目属于xx绝无仅有的稀缺地块，谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值，谁就将在未来占尽商业先机。
第三部分xx商贸市场分析
一.目前xx商业态势
1.传统大商场
这些大商场有江南大厦、阳光购物中心、戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新的业态的冲击。
如江南大厦1999年零售总额1.865亿，营业面积1.8万平方米，人员1024人，但利润仅5.2万元；阳光购物中心8574万元的零售额，面积1.5万平方米，从业人数562人，利润仅8.6万元。
2.小商品市场或商城
目前仅市区就有港澳商城、xx商城、中兴广场、灯具市场等，一般由个体经营，摊位较小，经营产低档单一品种，船小掉头快，它们占了整个零售业的绝大多数，但档次较低，市场的整体形象没有树立，容易出现散乱的现象，消费者的利益容易受到侵害。
3.新兴业态不断出现
如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采购，无仓库，经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。
再如食品蔬菜配送业首次在xx开始出现，这些形式的出现反映了市场发展的规律，
二.商铺售价
由于目前没有较多的个案支持，我们仅选取一些近年的价格作为参照系
l.少年路一楼一底均价8000元/平方米㎡
2.建国路底层15000元/平方米㎡
3.禾兴路一楼一底㎡均价8500元/平方米㎡
4.嘉禾北京城商铺8000-12000元/平方米㎡
上述这些地段均不如本项目地块
三.商铺租价
1.沿街商铺：
少年路200元/平方米/月（一般为15平方米）一个铺位总价约3.6万/年
勤俭路150元/平方米/月总价约为2.7万/年
建国路160元/平方米/月,总价约2.9万/年
*租金价推算表
月租金
6年
7年
8年
9年
10年
11年
12年
200元/平米/月
14400
16800
19200
21600
24000
26400
28800
150元/平米/月
10800
12600
14400
16200
18000
19800
21600
160元/平米/月
11520
13440
15360
17280
19200
21120
21600
若以10年为投资回报期，则售价分别为2.4万/平方米，1.8万/平方米㎡，1.92万/平方米。
平均售价为2.04万元
若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平方米,1.44万/平方米,1.54万/平方米。
平均售价为1.63万元
2.内商铺（以15平方米为计量单位）
xx商城铺位120/平方米/月总价2.2万/年
商业大厦180元/平方米/月总价约3.3万元/年
建业商厦60元/平方米/月（30平方米）总价2.2万元/年
中兴广场60元/平方米/月（30平方米）总价约2.2万元/年*租金价推算表
月租金
6年
7年
8年
9年
10年
11年
12年
120元/平米/月
99
19200
21600
24000
26400
28800
180元/平米/月
12960
15120
17280
19440
21600
23760
25920
60元/平米/月
4320
5040
5760
6480
7200
7920
8640
若以10年为投资回报期，则售价分别为：
2.4万/平米，2.16万/平米，7200元/平米。
平均售价为1.76万元。
若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平米,1.72万/平米,5760万/平米。
平均售价为1.4万元
第四部分项目的市场定位和营销策划
一.市场定位
1.物业定位
随着人们生活水平的提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购物为集游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的一种休闲与精神的享受形式。
因此为适应这一潮流，商业业态出现了朝多功能、一体化发展、综合性的步行街的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街，能够在浙江都具有较高的知名度，辐射周边五县二区。
2.步行街的功能
售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品；具有生活功能是它的另一特征。
本项目具备以下特点：
A.经营品种齐全。
无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。
B.包含每一顾客层面，青年人追新猎奇的时髦品，老年人的银发商品，儿童的专用品等，无论顾客的产龄如何，到这里购物都能买到自己需要的产品。
C.提供休闲场所。
步行街内有满足日常生活的体闲、娱乐、运动、餐饮等服务设施，为人们提供一个购物与享受合一的好去处。
D.统一的经营管理特点。
由于步行街把分散与商店聚集在一起，把遍布于街头巷尾的服务机构集中在一个建筑物中，因此采取统一的管理形式。
3.建筑风格的一般提示
A.外立面采用大通透的玻璃，使过往行人都能看清店内的商品和购物人流，产生购物之欲望。
B.步行街的内街的设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层的中庭，使消费者非常清楚地感受到最高一层和最低一层营业楼层的差异，产生留连忘返的感觉。
C.人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流的功能，使消费者在此停留、休息和约会，延长逗留时间。
4.主力客户群界定
A.服装城，每间30-50平方米，约200间，共6000-10000平方米
B.运动城，可集运动器具、服装等，约2000-4000平方米
C.娱乐城，可占半层，开辟多项服务，8000-10000平方米
D.饮食城，集各地饮食风味、中西快餐于一体，可占半层，8000平方米
E.本地名牌、个体店，每间20-30平方米，共200-300间，约4000-9000平方米
F:
特种服务区，如文物古玩、婚纱摄影等特殊服务对象的交易区
G:
名脾专卖店
二.营销策略
1.包装策略。
本项目起点很高，应体现与国际接轨的方针，建成立足xx市区、面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知名度的浓郁文化休闲特色的商业步行街。
2.推广机构的选择。
本项目将聘请成功推广商业步行街的专业机构进行策划，如美联物业、中原物业、戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标将进一步深入。
3.推广策略。
本项目将进行大规模的招商活动，与各地之民间商会联络，尤其注重温州地区的投资者，良好的投资回报将吸引他们前来投资经商。
4.租售方式选择。
本物业由于其独一无二的商业价值，无论是租或售都会取得稳定可观的回报，但公司的基本原则是成本部分以出售为主，即约3亿元左右，另有约1个亿价值的物业租售均可，拥有市中心黄金地段的物业可使公司未来仍能获取丰厚的回报。
第五部分项目成本测算
（以全部物业出售方案测算）
一.土地费用19868万元
其中:
1.土地出让金19290万元
2.契税（出让金×3%）578万元
二.前期费用
其中:
1.规划勘测费500万元
2.规划放样费10万元
3.招投标费用（建安费×0.3%）17万元
4.三通一平130万元
其中：
土方100万元
施工水电增容费30万元
三.建安工程费6600万元
1.建安费（1000元/平方米）5600万元
2.环境工程300万元
3.水电工程700万元
四.基础设施费320万元
其中：
1.道路工程及室外工程200万元
2.用电增容费100万元
3.电讯设施20万元
五.各项规费518万元
其中：
1.小区配套费392万元
2.质监监理费（建安费×1%）56万元
3.墙改费、限袋费（7元/平方米）70万元
五.不可预见费200万元
七.开发费用2400万元
其中：
1.管理费用300万元
2.销售推广费用600万元
3.财务费用1500万元
八.总成本30563万注：
1.在整个项目建设过程中将严格控制各项建设成本，降低管理费用，缩短前期准备时间（半年为限），尽快进入招商阶段,减轻前期资金压力大所造成的财务压力。
2.整个项目期限定为二年，即：
2001年1--6月前期准备、设计阶段
2001年6--2002年12月施工阶段
2000年8--2002年12月销售、招商阶段
2003年1月1日开业
第六部分项目收入测算
—.全部物业出售方案
1.建筑分层面积指标
一楼商铺18000平方米㎡㎡㎡
二楼商铺18000平方米㎡
三楼商铺10000平方米㎡
四楼写字楼10000平方米㎡㎡
共56000平方米㏎㎡
2.单价核定：
由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求，我们把每层均价核定为
一楼15000元/平方米㎡
二楼5000元/平方米㎡
三楼3800元/平方米㎡
四楼2200元/平方米㎡
3.销售金额为：
四楼2200平方米×10000=2200万元
三楼3800平方米×10000=3800万元
二楼5000平方米×18000=9000万元
一楼15000平方米×18000=27000万元
总计销售额为4.2亿元
二.租售并举方案
1.一楼全部出售
18000平方米×15000元/平米=2.7亿
2.二、三、四楼出租，出租率为80%
二楼租金120元/平米/月，
三楼租金80元/平米/月，
四楼租金50元/平米/月
租金总额为
二楼120×18000×12×80%=2074万
三楼80×10000×12×80%=768万,
四楼50×10000×12×80%=480万,
总计3322万元/年
在第三年进入经营期后，每年可获得3322万元的出租收入，出售收入加第一年出租收入约为项目总投入，即本方式可以用三年收回成本，以后项目公司拥有第二、三、四层物业共38000平方米，每年可获得3322万元出租收入。
第七部分项目收益分析
项目总成本30563万元
项目总收入42000万元
扣营业税等2330万元
税前利润9107万元
注：
若不免所得税，则税后净利为7558万元
若能免所得税，则净利仍为9107万元
销售保本价格5873元/平方米㎡
楼面地价3445元/平方米㎡
资金利润率30.23%（以7558万元利润为基数）
第八部分总体经济评介
一.综上所述，我们认为这个地块具有巨大的商业机会，以全部物业出售计算二年可实现利润7558万元；以租售并举方式计算，三年收回成本，以后在拥有第二、三、四层物业时每年可获3322万元稳定的物业出租收入，物业自身还能不断升值，所以说回报是巨大的;这个项目的完成同时可以实现xx港澳公司质的飞跃，树立良好的企业形象。
为xx城市建设增添新世纪的光彩。
二.项目风险因素分析
1.本项目风险集中在内商铺及二、三楼商铺上，若不能形成有效之人气，就不能吸引投资者和消费者，形成卖不掉物业或卖掉了也开不出商铺的现象，影响项目的形象。
2.财务风险。
资金压力大，前期1.929亿元，一般半年后才能销售，财务成本会很大，若前期准备时间延长，风险会更大。
3.市场风险。
推盘的策略选择。
推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。
4.经营风险。
由于我公司专业于住宅开发，尚无很大的商业中心开发经验，在人才准备上也显示出不足，这将影响项目的进程。
增加经营风险。
三.风险防范
1.加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在2001年年中即能正式开盘销售，加快各项工作的协调。
2.寻找到步行街专业策划代理机构和设计队伍，力争拿出市场定位准确、超前设计的建筑物，为项目推广制造亮点。
3.进一步市场调查，把xx商铺市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。
4.加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。
5.进一步选聘各类专业人才充实我们的开发经营管理队伍。
通过以上各项措施，我们可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目标。
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