土地分等定级复习重点.docx
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土地分等定级复习重点
一、城镇土地分等定级的任务与目的
分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
等分层次进行。
对象：
城市市区、建制镇镇区的土地。
级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
级：
综合定级、分类定级。
对象：
土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
非农业人口五十万以上：
综合+分类。
其他：
综合、必要时进行分类。
三、城镇土地分等定级原则
1综合分析原则
2主导因素原则
3地域分异原则
4土地收益差异原则
5定量与定性分析结合原则
四、城镇土地分等定级的技术方法
1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，通过特尔菲法进行选定。
体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
4、标准化处理：
位序标准化或极值标准化。
作用分计算：
相对值法和距离递减法）（0～100分）作用分越高条件越好。
5、定级单元划分：
主导因素判定法、叠置法或网格法。
6、分等对象和定级单元的总分值计算：
多因素加权分值求和法。
7、城镇土地等和级的划分：
总分数轴法、总分频率曲线法或聚类分析法进行。
城镇土地级划分还可采用总分剖面图法进行。
8、反映城镇土地利用效益的市场资料应进行数理统计分析处理，才能用于成果校核。
城镇内部土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。
9、城镇土地分等定级成果
城镇土地分等定级成果包括：
文字报告、图件、基础资料汇编。
第二部分城镇土地分等
一、城镇土地分等工作内容
a）城镇土地分等准备工作（明确任务、准备表格、图纸）和外业调查；
b）城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化；
c）城镇分值计算及等初步划分；
d）验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等；
e）编制城镇土地分等成果；
f）城镇土地分等成果验收；
g）成果应用和更新。
二、城镇土地分等的技术程序
a）建立影响城镇间土地等的因素因子体系；
b）确定各因素因子的相应权重；
c）分析因素因子的影响方式，建立评价标准；
d）对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇土地质量的总分值，并初步划分城镇土地等；
e）验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案；
f）编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。
三、城镇土地分等因素选择
城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。
（一）城镇土地分等因素选择范围：
表A1城镇土地分等因素权重表
因素
选择性
因子
评价指标
选择性
城镇区位
必选
交通区位
城镇交通条件指数
必选
城镇对外辐射能力
城镇对外辐射能力指数
备选
城镇集聚规模
必选
城镇人口规模
城镇人口规模
必选
城镇人口密度
城镇人口密度
备选
城镇非农产业规模
城镇二三产业增加值
备选
城镇工业经济规模
城镇工业销售收入
备选
城镇基础设施
必选
道路状况
城镇人均铺装道路面积
必选
供水状况
城镇人均生活用水量
备选
供气状况
城镇气化率
备选
排水状况
城镇排水管道密度
备选
城镇用地投入产出水平
备选
城镇非农产业产出效果
城镇单位用地二三产业增加值
备选
城镇商业活动强度
城镇单位用地批发零售贸易业商品销售总额
备选
城镇固定资产投资强度
城镇单位用地建设固定资产投资
备选
城镇劳动力投入强度
城镇单位用地从业人员数
备选
区域经济
发展水平
必选
国内生产总值
国内生产总值综合指数
必选
财政状况
地方财政收入综合指数
必选
固定资产投资状况
全社会固定资产投资综合指数
必选
商业活动
社会消费品零售总额综合指数
必选
外贸活动
外贸出口额综合指数
备选
区域综合
服务能力
必选
科技水平
专业技术人员比
备选
金融状况
人均年末银行储蓄存款余额
必选
邮电服务能力
人均邮电业务量
备选
区域土地
供应潜力
备选
区域农业人口人均耕地
区域农业人口人均耕地
备选
区域人口密度
区域人口密度
备选
城镇土地分等因素因子及其指标说明
城镇范围（城镇人口）：
县级以上——城市市区（人口）；县级市——市政府驻地和城市规划区范围内的城镇（人口）；县城镇——镇区（人口）。
区域范围（区域人口）：
县级以上——市区（人口）；县级市——市行政辖区（即市域）（人口）；县城——县域（人口）。
城镇用地面积：
政府驻地的建成区面积。
（二）城镇土地分等因素选择原则
1、指标值变化对城镇土地利用效益有显著影响，且能直接客观地反映等的高低。
2、指标值有较大的变化范围。
3、对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映土地等差异。
4、指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响。
5、易通过统计资料获取或易量化处理。
（三）城镇土地分等因素选择方法
1、必须选择有关必选因素因子。
必要时可以根据实际情况在备选因素因子中进行筛选。
2、主要根据特尔菲测定法进行，用主成分分析方法作为辅助手段来进行筛选。
（四）城镇土地分等因素权重确定
原则为：
a）权重值与因素对土地利用效益影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1；
b）因素所涉及的因子数值在0-1之间，各选定因子对应上层因素的权重值之和为1；
c）权重值可单独选用特尔菲测定法（多轮次专家打分）、因素成对比较法（两两比较）或层次分析法确定（判断矩阵），也可以用特尔菲法结合其他两种方法来确定。
四、城镇土地分等资料调查与整理
（一）城镇土地分等资料调查的一般要求
所收集的资料时限应在分等工作开展年度的前三年内；数据应统一设定截止时限，应以年为统计时段。
同一因素因子的数据口径应保持一致。
调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中。
调查工作应在统计数据填报、汇总的基础上，进行必要的实地考察、补充校核工作。
（二）城镇土地分等资料调查内容
资料调查应根据分等所涉及行政区域的情况，收集相应的各类统计年鉴、城市（镇）建设统计年报等。
分等基本资料、区位、集聚规模、基础设施、用地投入产出水平、区域经济发展水平、区域综合服务能力、区域土地供应潜力
（三）城镇土地分等资料整理
城镇区位资料的整理：
交通区位、对外辐射能力、其他指标
资料整理阶段，将各城镇的各因子的统计资料指标经过整理和简单计算处理，得到按规程要求的指标，如人均值。
或者某因子由多方面指标评价时，根据一定的规则，评价出一个综合指数。
总之，整理得到的都是城镇本身的指标、指数（以分值形式表示）。
城镇交通条件指数反映城镇交通区位的优劣。
统计所评价城镇的各种对外交通手段基础上，对城镇所涉及的各种交通方式分别赋分
将城镇各项得分累加起来，计算城镇交通条件指数。
城镇对外辐射能力指数反映城镇对外辐射能力，通过城镇货运总量和客运总量两项指标来计算：
（3）其他指标直接从相关资料中查取或经过简单计算得到。
五、城镇土地分等对象的因子分值计算
该阶段要将各城镇整理得到的指标、指数（分值形式）经过比较计算，评级他们之间的优劣，其优劣程度用城镇因素因子得分值表示。
计算得分值时，每一个因素、因子的各城镇的指标作为一个集合，考察在该因素因子下每个城镇的水平高低，因此，套用公式计算后，该因素因子下，每个城镇有了一个得分值。
在因素因子指标值与土地等别呈正相关时，该因素因子指标值最大的一个城镇得分为100分，最小的得分为0。
（一）城镇土地分等对象的因子分值计算的基本原则
1、采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算，分值在0-100。
因子分值越大，影响效果越佳。
2、分等对象的因子评价指标与其土地利用效益之间存在正相关和负相关的情况。
正相关，指标值越大，因子分值越大。
呈负相关关系的因子有：
区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。
其余因子与土地利用效益均呈正相关关系。
（二）城镇土地分等对象的因子分值的计算公式
1、位序标准化：
Yij=100×Zij/n
2、极值标准化：
Yij=100×F（j）×（Xij-Aj）/（MAXj-MINj）
（三）城镇土地分等对象的因素因子分值计算
六、城镇土地等的初步划分
（一）城镇土地等初步划分原则
a）城镇土地等按照综合分值变化状况划分，不同土地等对应不同的综合分值区间。
按从优到劣的顺序对应于1、2、3……n个等别值（n为正整数）；
b）任何一个综合分值只能对应一个土地等；
c）按综合分值和区域状况确定2—3个不同的分等初步方案,划分结果填入表格中。
（二）城镇土地等初步划分方法
土地等根据综合分值，一种或多种方法等的初步划分：
a）数轴法。
将综合分值点标绘在数轴上，按土地利用效果的实际状况，选择点数稀少处作为等间分界。
b）总分频率曲线法。
对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的实际状况，选择频率曲线突变处作为等间分界。
七、城镇土地分等成果校核与确定
（一）城镇土地分等成果校核的一般规定
1、城镇土地分等成果的校核应采用市场资料分等校核和聚类分析方法分等校核中的一种或多种方法。
2、利用市场资料校核城镇土地等时，应保证参与校核的城镇数量占参加分等的城镇总数50%以上。
3、利用聚类分析方法验证城镇土地等时，应保证应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数90%以上。
（二）城镇土地等的调整与确定
1、城镇土地等调整与确定的原则
城镇土地等调整与确定应遵循土地分等的原则要求。
此外，还应遵循以下原则：
行政建制协调原则。
城镇规模和职能调控原则。
近邻平衡原则
2、城镇土地分等方案的制定
（1）应以多因素综合评价的结果为主要依据。
（2）对于多种方法划分的等别一致的城镇，即可以确定该城镇的土地等。
（3）对于多种方法划分的等别不一致的城镇，采用多方案对比分析与专家咨询结合的方法调整确定其土地等：
a）检查分析各方法涉及资料的准确性和样本点的数量、分布情况，分析各方法的结果产生差异的原因，对各方法的可靠性做出判断。
b）将可靠性较低的方法结果剔除，将其余方法的结果对照列出，提交专家组进一步判断。
c）可以采用多数方法相一致的土地等结果为依据，也可以采用专家咨询投票的多数专家的意见为依据，确定分等结果。
（4）城镇土地分等方案制定中，必要时应对跨不同级别行政区域的城镇进行等别平衡，对属县级以上（不含县级）城市市区范围但空间上与主城区不相连的区政府驻地城镇划定等别。
3、城镇土地等的确定
城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级土地行政主管部门的反馈意见。
在分等报告中应说明城镇土地等调整的依据和原因。
八、城镇土地分等报告及基础资料汇编的编制
（一）城镇土地分等报告：
工作报告、技术报告
1、土地分等工作报告主要内容
总结城镇土地分等工作情况，包括人员组成、进度安排、经费、资料收集和整理、技术运用、工作经验与存在问题等。
2、城镇土地分等技术报告主要内容
（1）城镇土地分等对象及所在区域的自然、经济和社会概况。
（2）阐述城镇土地分等的方法，包括确定分等因素因子体系及其权重确定、因素因子评价指标量化及标准化处理方法、城镇土地等初步划分及校核方法、城镇土地等确定原则与方法、城镇土地分等技术处理过程中需要特殊说明的事项等。
（3）城镇土地分等成果。
（4）城镇土地等分析，包括土地等分布特点及规律、地域组合特点、差异原因、区域内城镇之间土地利用存在的主要问题等。
（5）从土地管理的角度说明城镇土地等与土地市场培育、城镇地价之间的衔接，不同等城镇为土地有偿使用服务的途径等。
（二）城镇土地分等基础资料汇编
城镇土地分等基础资料汇编是根据本规程技术方法的应用要求，对城镇土地分等过程中涉及的有关因素因子和市场资料的基本数据进行规范化整理，归档成册。
在应用计算机技术进行土地分等时，允许采用基础资料信息数据库代替基础资料汇编。
城镇土地分等基础资料汇编主要内容包括：
a）分等对象所在区域的自然、社会和经济条件；
b）分等对象的因素因子评价指标的原始数据和经标准化处理的数据。
c）分等对象的市场资料数据。
d）其它与土地分等工作有关的文件、技术处理说明。
第三部分城镇土地定级
一、城镇土地定级工作内容
a）城镇土地定级准备工作及外业调查；
b）城镇土地定级因素资料整理及定量化；
c）单元分值计算及土地级评定；
d）编制城镇土地级别图及量算面积；
e）城镇土地级的边界落实及分宗整理；
f）编写城镇土地定级报告；
g）城镇土地定级成果验收；
h）成果归档和资料更新。
二、城镇土地定级的技术程序
a）建立城镇土地定级的因素体系；
b）确定各因素的权重值；
c）计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；
d）划分城镇土地定级单元；
e）计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级；
f）进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整；
g）编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编。
三、城镇土地定级因素选择
定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。
（二）城镇土地定级因素选择原则
确定的因素应同时满足:
a）因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。
b）不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。
（一）城镇土地定级因素选择范围
1、综合定级因素选择范围包括：
表1城镇土地综合定级因素表
繁华程度
交通条件
基本设施状况
环境条件
定
级
因
素
商
服
繁
华
影
响
度
道
路
通
达
度
公
交
便
捷
度
对
外
交
通
便
利
度
基
础
设
施
完
善
度
公
用
设
施
完
备
度
环
境
质
量
优
劣
度
绿
地
覆
盖
率
自
然
条
件
优
劣
度
选择性
必选
至少一种
必选
备选
至少一种必选
备选
重要性顺序
1
2或3
3或2
4
权重范围
0.2—0.4
0.1—0.3
0.1—0.3
0.03—0.2
2、商业用地定级因素选择范围包括：
表2商业用地土地定级因素表
繁华程度
交通条件
基本设施状况
人口状况
定
级
因
素
商
服
繁
华
影
响
度
道
路
通
达
度
公
交
便
捷
度
基
础
设
施
完
善
度
人
口
密
度
选择性
必选
至少一种必选
必选
备选
重要性顺序
1
2或3
3或2
4
权重范围
0.25—0.45
0.25—0.05
0.25—0.05
0.2—0.1
3、住宅用地定级因素选择范围包括：
表3住宅用地土地定级因素表
基本设施状况
交通条件
环境条件
繁华程度
人口状况
定
级
因
素
基
础
设
施
完
善
度
公
用
设
施
完
备
度
道
路
通
达
度
公
交
便
捷
度
对
外
交
通
便
利
度
环
境
质
量
优
劣
度
绿
地
覆
盖
度
商
服
繁
华
影
响
度
人
口
密
度
选择性
必选
至少必
选一种
备选
至少必
选一种
备选
备选
重要性顺序
1
2或3
3或2
4或5
5或4
权重范围
0.2—0.4
0.2—0.3
0.15—0.25
0.1—0.2
0.05—0.1
4、工业用地定级因素选择范围包括：
表4工业用地土地定级因素表
交通条件
基本设施状况
环境条件
产业集聚效益
定
级
因
素
道
路
通
达
度
对
外
交
通
便
利
度
基
础
设
施
完
善
度
自
然
条
件
优
劣
度
产
业
集
聚
影
响
度
选择性
必选
备选
重要性顺序
1
2
3
4
权重范围
0.2—0.4
0.2—0.3
0.1—0.2
0.05—0.01
四、城镇土地定级资料调查
（一）城镇土地定级资料调查的一般要求
1、外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上；
2、利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料；
3、抽样或断面调查，每种类型要有足够样本；
4、外业调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中，数值准确到小数点后一位。
（二）城镇土地定级资料调查内容
繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、社会历史及人口、产业聚集规模、
城镇规划、土地定级校核、其它资料室外定位和临街单位进深调查
五、城镇土地定级资料整理及量化
（一）地定级资料整理及量化的基本要求
a）检查所选择的定级因素的资料齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查；
b）将与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据标注在工作底图上；
c）应根据综合定级和分类定级的具体要求整理资料，分别确定各因素、因子的权重，选择和确定因素、因子的作用分值衰减公式。
d）各种设施的作用系数应参照确定因素权重的方法进行，也可用层次分析法把权重和作用系数一并确定；
e）各因素指标均按相对值衡量。
在指标值中对规模或级别的最高值，距离最近或状况的最优值赋予相对高分，其余指标按相对大小作用分依次递减；
f）若因素的指标值只在一定范围内对土地定级起作用，因素得分计算只应在该范围内进行。
凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待；
g）各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出有关的距离数据。
（二）定级因素量化的一般方法：
分面状因素和点、线状因素两大类进行
（三）繁华程度资料整理：
商服繁华影响度体现。
（四）交通条件资料整理：
道路通达度、公交便捷度
（五）基本设施资料整理
（六）环境条件资料整理
（七）人口状况资料整理
（八）产业聚集规模资料整理
六、城镇土地定级单元分值计算与级别评定
（一）城镇土地级划分的工作步骤
城镇土地级划分的工作步骤如下：
a）定级单元划分；
b）单元内定级因素分值计算；
c）土地级的初步划分；
d）土地级差收益计算或市场交易价格定级以及相关修正；
e）土地级的实地验证及确定。
（二）城镇土地定级单元划分
1、定级单元
定级单元是评定土地级的基本空间单位，单元内部土地特性和区位条件基本一致。
除采用网格法划分单元外，定级单元边界由线状地物或权属界线组成。
2、定级单元划分原则
单元划分的原则如下：
a）单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素分值差异必须小于100/（n+1）（n为拟划分的土地级别数）；
b）单元面积确定在5-25公顷之间。
在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可适当放大。
当采用计算机系统进行定级并按网格法直接划定单元时，划分的单元面积应不大于0.25公顷；
c）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；
d）商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元；
e）商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元；
f）住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小；
g）工业用地定级时，可以交通道路为单元界线。
3、定级单元边界
定级单元之间的界线按以下顺序优先采用：
a）定级底图上依比例尺表示的自然线状地物；
b）铁路；
c）交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）；
d）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；
e）行政区划界线；
f）其它地物。
4、定级单元划分方法主导因素判定法叠置法动态网格法网格法
（四）城镇土地级的初步划分
1、城镇土地级的划分要求
a）评定每个定级单元的因素及数目必须相同，各单元内因素的权重分值及作用分应填入表格，求取各单元总分：
n
Pj=∑Fij×Wi
i=1
式中：
Pj——j单元的土地总分值；
Fij——j单元的i因素分值，i=1，2，…，n；
Wi——i因素的权重；
n——定级因素的个数。
b）土地级按总分值变化状况划分，不同的土地级对应不同的总分值区间。
按从优到劣的顺序分别对应于1、2、3、……n个级别值（n为正整数）；
c）任何一个总分值只能对应一个土地级；
d）土地级数目，依不同城镇规模、复杂程度和定级类型而定，并将划分结果和单元划分状况填入表格；
表土地定级级别数目表
城市规模定级类型
大城市
中等城市
小城市以下
综合定级
5～10级
4～7级
3～5级
商业用地定级
6～12级
5～9级
4～7级
住宅用地定级
5～10级
4～7级
3～5级
工业用地定级
4～8级
3～5级
2～4级
e）在图上对相同级别的相邻单元勾画连块，初步得到各土地级。
采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，将总分处于同一总分区间的单元填充相同颜色，并绘制单元总分等值线图或影像图，作为划分土地级别的参考图，初步得到各土地级；
f）按总分和城镇状况确定1～2个不同的划分级别方案。
2、城镇土地级的划分方法
a）总分数轴确定法。
以总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。
b）总分频率曲线法。
对总分值作频率统计，绘制频率直方图,按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布突变处为级间分界。
总分剖面图法。
沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线的波谷和波峰的中间部位作为级间分界。
升级会员 