日本房地产税制概况及经验借鉴文档格式.docx

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（二）注册执照税和不动产取得税

　　日本实行财产记录制度，即取得土地衡宇的人为保全其权利而进行记录。

该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。

土地和衡宇在市町村“房地产征税台账”上分开记录，并向一般市民公开。

作为一项法定行政服务，自2003年起，除纳税人外，同时允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账记录的全数内容。

这项政务公开活动使纳税人有机缘比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院起诉。

　　在进行记录时，取得房地产的人必需缴纳注册执照税。

其税率按照记录的种类如所有权保留记录、所有权转移记录、地上权或租赁权的设定／转租或转移记录、临时记录、抵押权设定记录、土地衡宇分块分期记录和记录注销等别离设定，如所有权保留记录税率为4‰，对符合必然条件的新建住宅适用%.的税率，为增进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移记录则适用优惠税率。

注册执照税的计税依据为房地产评估额、债权金额和不动产个数。

　　另外，房地产取得者还须缴纳不动产取得税，该税属于都道府县税。

县税务所凭借房地产记录证明，到现场进行核实后，向纳税人送达纳税通知书并征税。

征税日期为生意合同上所有权发生转移的日期，即取得房地产的日期。

不动产取得税的标准税率设定为4%，其减轻税负的方式是变更计税依据，如2004年以房地产评估额的1／2作为计税依据，并减按3%征收。

除因继承、遗赠、信托、转让担保、土地计划换地等取得的房地产不征此税外，因生意、互换、赠与、新建、增改建等取得的房地产都需征此税。

其免征对象为取得费低于10万日元的土地、低于23万日元和12万日元的衡宇和构筑物，和用于公共和公益目的的道路用地及墓地等。

　　（三）消费税

　　在日本，土地的出售不征消费税，而用于宅地的土地平整工程则需征消费税，这部份消费税添加在每块土地出让金之上，最终转嫁给消费者。

对衡宇的新建工程款和购入款，由工程承包商、不动产商缴纳消费税，最终转嫁给建筑商和购房者。

不动产商介绍房地产生意收取的中介费也需要缴纳消费税，税负最终转嫁给委托人。

　　（四）继承税与赠予税

　　日本继承税和赠予税目前均采用10-50%的6档累进税率。

征税对象包括土地、衡宇、有价证券、现金、存款等，其中继承税来自房地产的应税财产占6-7成，占直接国税的%.二者的计税依据是房地产评估额。

评估标准按照市价（指在纳税期内由不特定多数当事人进行正常自由交易时成立的价钱）。

为确保评估的公正合理性，国税厅规定了三项大体方针：

①评估的全国统一性；

②评估的简单明了性；

③评估的安全性。

评估额通常设定得低于市价。

免征继承税的财产包括墓地和供宗教、慈善、学术等公益事业用的财产。

　　日本房地产保有课税

（一）固定资产税

　　1.征税主体、征税对象及纳税人。

日本在改革地租、衡宇税时，明确了固定资产税的征税主体为市町村，其收入全数归市町村支配；

计税依据由工商业收益和住宅租赁额改成评估额；

并将房地产的征收范围扩大到折旧资产（房地产之外供经营用的资产）。

固定资产税实行台账征税原则。

市町村政府对土地、衡宇、折旧资产别离设有征税台账和补充征税台账，后者是为遗漏记录的房地产实际所有人或利用人准备的。

凡是在台账上注册记录的房地产所有人均为固定资产税纳税人。

　　2.计税依据及税率。

固定资产税的计税依据依照房地产市场评估价，原则上三年固定不变，从形态上区分为基准年度评估额和对照基准年度评估额，以区别不同情况、不同用途的房地产，通过合理调整计税依据，公平税负。

固定资产税的标准税率为%.日本对公益事业、住宅用地（灾区）等采取了一系列依照各类财产评估额给予必然比例减除的优惠办法，并通过设按期限增强某些领域优惠办法的执行效果。

　　3.免征点及减免税制度。

固定资产税采用免征点制度，免征点为土地30万日元、衡宇20万日元、折旧资产150万日元。

免税范围则包括：

政府、皇室、邮政部门、自然资源机构、土地改良区、宗教法人、墓地、公路水路、国立公园和国家风光保护区、国家重点文化历史名胜、重点传统建筑群保留区、学校法人、社会福利及公益设施和城市更新机构取得的土地等。

固定资产税的减免优惠则主要集中在必然面积的新建住宅、新建租赁住宅、市区再开发工程建筑和供老年人居住的优质租赁住宅上。

　　4.评估及价钱肯定。

日本房地产评估实行市田丁村长负责的房地产估价师制度。

其步骤是，首先由市町村估价师做出实地调查后将评估结果提交市町村长，估价师评估所依据的是国土交通省土地鉴定委员会每一年1月1日肯定的公示地公示价钱；

然后，市町村长按照全国统一的房地产评估标准和实施方案肯定房地产价钱，并及时在房地产征税台账上记录后公示，同时将记载有各地域标准地价钱的线路价图供一般阅览。

　　市町村房地产评估按照土地用途（商业、工业、住宅、参观、农田等）和距离城市中心部位置，在每一情况类似地段（街道、交通、居住环境等）选出标准地和标准田。

标准地价钱以地价公示价钱的70%为尺度，并按照市场价进行调整。

线路价采用画地计算法对宅地进深、宽度、形状、街道等进行修正后反映在评估价钱上。

　　宅地和衡宇评估采用不同方式，在人口集中的商业区、办公区、住宅区、工厂区设置线路价，对市区之外的宅地评估依照评估额乘以各地段相应倍率的方式；

衡宇评估则通常采用以再建筑价钱为基准的评估方式，即评估时先求出在同一场所新建衡宇所需建筑费用，再按照衡宇现状，减除衡宇的折旧和损耗。

　　对农田和市区化农田也采用不同的评估和征税方式。

普通农田依照生意价钱评估，市区化农田对照类似宅地价钱评估。

对宅地的税负调整通常按照负担水平肯定相应的调整系数，商业地对照宅地，地价下降时调整系数向下调整。

　　5.其他。

固定资产税的核定征收日为每一年1月1日，征税与否要按照征收日当天房地产状况而定。

因此，即便在征收日以后房地产因火灾等事由消失，昔时固定资产税也要按全额征收，不予退还。

相反，征收日以后拥有的房地产不征昔时的固定资产税。

征收有效期限为自法定纳税期限起5年之内。

纳税期为2月、4月、7月、12月，记载有备期应纳税额和纳税期限的纳税通知书于法定纳税期前十天送达纳税人。

提前纳税的纳税人，市町村政府给予其奖励。

按照市町村条例，因受天灾、生活贫困接受补助和其他特殊情况的人可以享受减免税优惠。

（二）城市计划税

　　城市计划税的纳税人和征收方式的规定均与固定资产税相同。

不同的是，城市计划税的征税对象为城市化区域内和开发区内的衡宇和土地，征收的税款专项用于该区域内的城市计划事业。

折旧资产不包括在征税对象范围内。

计税依据对住宅用地也设置了优惠办法，最高限制税率为%，对新建住宅一般不设减免税办法，但东京都例外。

　　日本房地产转让课税

　　日本对个人和法人的房地产转让收益均征收国税和地方税，但征收方式有所不同。

首先，普通个人转让房地产的收益只需缴纳个人所得税和个人居民税。

房地产保有期以5年为界限，对个人超过5年的长期转让收益征收15g的个人所得税和5%的个人居民税，对不超过5年的短时间转让收益征收30%的个人所得税和9%的居民税。

通过对短时间或超短时间房地产转让收益课以重税，抑制以获取土地升值利益为目的的投机行为。

房地产转让收益依照分类课税的方式，对总收入减去取得费（各类税费、贷款利息）、转让费（各类损失费、中介费、违约金）、扣除额（3万万日元）以后的余额征收。

其次，专门从事不动产业的个人转让房地产的收益不属于转让所得，而纳入经营所得，与此类似的情况，如农户或职员在自有土地上建造衡宇后转让的收益，纳入杂项所得，均采用综合计税方式。

上述两种所得视规模还须缴纳事业税；

另外，从事房地产租赁业（属于以营业为主的工商业范围）的个人也须缴纳事业税。

个人事业税对工商业、畜牧水产业、自由职业征收，税率别离为5%；

五、4%、5%.

　　对法人的房地产转让收益首先计算出法人税税额，方式是先对销售收入和本钱费用进行核算，求出税前利润，并作出相应的税务调整后，按当期收入额乘以适用税率来计算。

法人税对资本金超过1亿日元的法人适用税率为30%，资本金低于1亿日元的法人按年收入额低于800万日元的部份适用税率为22%，超过800万日元的部份适用税率为30%.法人居民税的计税依据也是上述法人税税额，地方政府对法人税税额依照必然的比例（5%的都道府县民税+%的市町村民税=%）和按法人规模（资本金和从业人员）定额征收法人居民税。

另外，法人转让房地产还须缴纳事业税，计税依据为经营所得。

法人事业税不区分行业种类，对全数经营所得征收，别离采用5%、%、%的比例税率。

不论个人仍是法人，计算事业税时都可以作为费用，从翌年的个人及法人税额中向后结转扣除。

　　经验与借鉴

　　1.日本房地产税制吸取国际通行做法，形成了对房地产取得、保有、转让各环节协调征税的体制。

通过设计合理的房地产税制增进房地产流通、知足供需平衡、抑制投机，始终是房地产税制研究的课题。

对房地产价值追求合理税负的关键是房地产转让课税和保有课税相结合，从而发挥税收的相乘效应。

从长期看，转让和保有税率太高太低均对经济产生不利影响：

税率太高在地价上升期会降低需求、阻碍流通，在地价下降期造成房地产供大于需，供需不平衡致使房地产交易冻结；

相反，税率太低则起不到抑制投机的作用。

因此，为了减少税制对房地产交易和地价波动的负面影响，应该维持税制的稳定。

在地价上升期对投机色彩较浓的短时间转让所得重课，而对投机色彩较轻的长期转让所得轻课，以达到抑制投机，优先居住的目的。

目前我国房地产税重流转轻取得、保有，应改变这种局面，借鉴日本做法协调各环节征税机制，并通过强化执行程序增强政策效果。

　　2.日本的财产记录制度和地价公示制度对于保障纳税人财产安全、确保税收收入、维持评估的全国统一性起到重要作用。

财产记录制度的保障机制在于，虽然房地产交易凭借生意合同有效成立，但如果是买方不当即记录注册，卖主随即可将房地产卖给其他人，而先记录的人成为房地产所有者。

因此，买主为保护自身权利而进行记录，国家为保障纳税人所有权而征收记录注册税，房地产权属关系发生变更时也必需进行所有权转移记录。

由于财产记录制度实行严格的精细化管理，几乎无遗漏地将所有房地产纳税人都纳入征税台账，从而确保了税收收入的及时足额征收。

地价公示制度则维持了财产评估的公正合理性，公示价钱是房地产交易的一般性指导价钱，是判断合理价钱的客观标准。

我国在进行房地产税制度改革时，首先要成立的就是健全的房地产所有权人的利益保障机制、国家收入保障机制和合理的价钱评估机制。

　　3.日本对房地产保有环节的征税，按照房地产用途和纳税人负担能力，采用不同税率。

其不同税率的具体含义体此刻对计税依据的调整上：

比如，对于受政策性照顾的房地产如公益事业、住宅、灾区等，计税依据按必然比例紧缩，以减轻税负。

另外，依照公平效率原则和受益负担原则，日本房地产评估额通常设定得较低，收益高的商业区税率高于收益低的住宅区，并按照各地域土地利用形式和取得的收益，采用相应的合理税率。

房地产税的不同税率对我国未来城市的合理计划与建设，对历史、文化、景观、农田的保护和方便居民生活也将提供大有可为的空间。