XXX县XX镇成教中心学员公寓楼项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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第二节可行研究报告编制单位

一、编制单位名称

二、工程咨询资格证书编号

三、资质等级

四、发证机关

五、法定代表人

第三节可行性研究的依据与范围

一、可行性研究的依据

1、承办单位关于编制项目可行性研究报告的委托合同

2、《中华人民共和国城乡规划法》

3、《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）

4、《中华人民共和国建筑法》

5、《城市居住规划设计规范》（GB50011-2001）

6、住房和城乡建设部文件《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》

7、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

8、《XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

9、国家有关法律、法规、规划及产业政策

10、项目承办单位提供的基础资料

二、可行性研究的范围

根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是：

1、当地住房发展状况

2、建设规模

3、建设条件及地址选择

4、建设工程方案

5、环境保护和节能

6、物业管理

7、项目进度计划安排

8、项目招投标

9、投资估算及资金筹措

10、经济效益分析

11、社会效益评价

第四节项目概况

三、建设性质

新建

四、项目选址

拟建于XX县振兴街西首。

五、项目主要建设内容与建设规模

本项目规划占地面积2500.2平方米，项目建设公寓住宅楼1栋，层数为6层，建筑面积5880平方米。

五、项目进度计划安排

项目建设期为1年，计划2010年12月-2011年1月进行前期手续的办理，在2011年2月工程开工建设，争取在2011年12月完成项目建设。

六、项目投资估算及资金来源

本项目总投资963.0万元，其中土地费用139.0万元，工程费用597.4万元，前期费用167.3万元，建设单位管理费9.0万元，预备费38.7万元，销售费用11.6万元。

资金来源：

全部为承办单位自筹资金。

第五节主要技术经济指标

本工程主要技术经济指标详见下表。

主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

指标

备注

一

项目居住区用地面积

平方米

2552

二

总建筑面积

5880

容积率

2.3

三

绿化率

%

35

四

项目总投资

万元

963.0

1

其中：

土地费用

139.0

2

工程费用

597.4

3

前期费用

167.3

4

管理费用

9.0

32.12

5

预备费用

38.7

6

销售费用

11.6

五

资金筹措

全部企业自筹

100%

六

投资利润率

10.55

七

建设期

年

第二章XX县住宅市场分析

第一节县域概况

XX县位于鲁西平原西部，北与冠县、东昌府区为邻，东以金线河为界与阳谷为邻，南以金堤河为界与河南省范县相连，西部和西南部分别与河北省大名县、河南省南乐、清丰、濮阳市接壤，处于冀鲁豫三省交界处，地处北纬35°

46′－36°

25′，东经115°

20′－115°

44′。

南北长68公里，东西宽32公里，总面积1387.74平方公里，约占聊城市全市面积的15.88%。

XX县辖20个乡镇，4个街道办事处，1154个行政村，24万户，99.6万人，总面积1416平方公里，是聊城市面积最大、人口最多的县。

全县有汉、回、壮、朝鲜等20个民族，汉族人口占98.89%。

近10年来，XX县人口自然增长率相对稳定且较低，平均维持在0.314%，开始进入人口较低增长阶段。

XX县2006年人口平均密度为704人/km2，高于聊城市平均水平，是全国平均人口密度的4倍多。

2008年，全县生产总值达到140.4亿元，增长13%；

地方财政收入完成2.1亿元，增长14%，税收占财政收入的比重达到80%；

全社会固定资产投资完成49.2亿元，增长30.9%；

社会消费品零售总额达到56.6亿元，增长23.2%；

城镇居民人均可支配收入达到10292元，农民人均纯收入达到5115元，分别增长9.3%和14.5%；

全县金融机构存款余额达到67.5亿元，比年初增加13.6亿元。

在县委、县政府的领导下，坚持重质量、建精品、求效果，推动县城建设再上新水平。

完成徒骇河两岸和莘亭路两侧控制性详细规划，编制了诺德茂商业步行街、如意公园的前期规划。

燕塔主体和夜景工程竣工，徒骇河公园三期工程和莘州大桥已经开工建设。

县污水处理厂平稳运行，实现了城区集中供暖，启用了新水厂，伊园街东段改造形成了路基。

改革了城市环卫体制，开展了环境综合整治活动。

乡镇驻地一条街规划建设取得新的进展。

大力加强城乡基础设施建设，全县新修改造农村公路281公里，新建乡镇客运站8座，农村通油路率、通客车率分别达到95%和98.5%；

新增通自来水村庄33个，沼气用户达到1万多户。

第二节市场分析与项目定位

一、XX县住宅市场情况

近几年随着当地经济的迅速发展，房地产业在XX县的发展较快，但也存在几个方面的问题。

一是现房总量小。

目前，已经在前几年开发成熟的小区仅有伊园小区、莘府花园、福佑花园等。

近两年开发成片的小区也只有宏运、永安等为数不多的几个小区。

从最近几年住宅建设的速度来看，XX县每年的建设量均较小。

XX县是一个近百万人口的农业大县，随着养殖、大棚种植等农村经济的快速发展，农民进城务工经商、投资置业人口越来越多，他们也将占有本来为数不多的住宅房源，进一步拉大了住宅缺口。

二是在建住宅工程的数量不能满足当地的消费需求。

据统计，XX县在建和批准住宅开发工程5个，面积在十几万平方米，但一开盘就被抢购一空，消费者选择的空间很小。

三是XX县房价开始攀升。

前些年，XX县住宅价格一直处于聊城各县市较低水平，2007年前，每平方米在1300元以内。

随着需求量的不断增加，土地、建设等各项规费逐步正规征收，各种建筑原材料价格上涨的影响，XX县房地产住宅价格开始节节攀升，目前平均成交价达到了每平方米1800元，最高成交价达到每平方米2200元，是历年来增幅最大的一年。

综合各方面来看，XX县房地产价格在短期内回落的可能性很小，或者说仍有小幅的上升空间。

因此，XX县在房地产发展仍有有较大的空间，整体市场较好。

二、本项目区域情况分析

本项目具有较好的区位优势，项目区毗邻XX县巾被厂，安庄干沟东侧，项目周围设施较为齐全，交通便利，建成后将会成为当地环境优美、舒适宜居的精品社区；

并且项目位于燕塔办事处郝庄，基于建设新农村的号召，当地很多村民已经与项目承办单位达成了购房意向，项目的销售情况较好。

三、物业等配备服务情况分析

由于XX县整体房地产的发展落后于其他县市，当地的物业管理起步晚、发展速度慢，零星的住宅区和临街商住楼的物业管理存在空白。

多数房地产开发商房子销售完了，不注重后期的物业管理服务，给业主造成很大的不便。

本项目计划引入较好的物业管理公司对小区物业进行全方位的物业管理，达到XX县当地的最高档次。

现在房地产开发项目的物业管理服务，不仅仅是传统意义上的保安、保洁服务，而是更加细致周到的全方位服务。

业主在选择楼盘时，具有优质的物业管理往往会吸引更多的消费者的眼光。

四、项目定位

本项目计划打造XX县城区西部住宅的亮点，争取成为XX县房地产业的领军项目；

把项目建设成为XX县优质精品工程，成为居住证的优美家园、温馨港湾，形成以人为本、和谐共处、自然健康、富有朝气的小区文化。

凭借项目设计理念的新颖，住宅质量的放心，物业管理的周到，给消费者营造一个舒适、舒心的居住小区。

第三章发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划分析

拟建项目严格按照《XX县城市总体规划》明确的城市定位，依据XX县城市发展“十一五”规划纲要，在XX县城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境烘托主题的目的。

二、产业政策分析

整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平，加强技术攻关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；

隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；

住宅结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；

高效建筑施工机械与装备技术；

先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术；

城市供水、燃气关键技术和装备技术；

开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；

开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。

随着我国住房制度改革进一步深化,以及福利房逐步退出市场，商品房将大行其道，而根据建设部发改委发布的《经济建设用住房管理办法》的通知（建住房[2004]77号），今后我国将鼓励建设中小型户型的经济适用住房，根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（以下简称《意见》）的规定，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%。

本项目的开发建设主要为了响应XX县城市整体规划要求，面向当地工薪阶层及周边地区居民出售，以90平米以下的经济用房为主，符合国家产业政策及相关标准。

三、行业准入分析

从事房地产开发的企业须具备建设行政主管部门颁发的相关资质，XX县东信房地产开发有限公司在办理相关手续后，具备行业准入的基本条件，在进行有关手续办理后可进行项目的开发建设。

项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。

按规定办理招投标，质量监督，工程监理等手续。

第四章项目规划建设方案

第一节建设条件

XX县东信房地产开发有限公司拟开发的XX镇成教中心学员公寓楼项目位于XX县县城，周边环境较好，适宜居住小区的建设。

下面对项目的建设条件进行分析：

一、自然条件

1、地形、地貌

本项目拟建位置场地地形平坦，地面高程差异不大。

地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。

2、地下水

该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度1.0米左右。

地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间，平均相对标高-2.95米。

地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。

根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性CO2，对混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。

3、地震效应

场区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城--兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。

倾向NW，倾角40-60度。

聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。

该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为：

（1）地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。

（2）由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为4—5级。

（3）地震活动具有一定的周期性。

4、气象条件

根据聊城市气象部门提供的资料，聊城市属于暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：

（1）风向

常年主导风向：

SSW

冬季主导风向：

ENE

夏季主导风向:

SSW

（2）风速

最大风速：

33.3m/S

冬季平均风速：

3.2m/S

夏季平均风速：

2.8m/S

（3）气温

年平均气温：

12.8℃

极端最高气温：

39.5℃

极端最低气温：

－19.7℃

（4）相对湿度

最冷月平均相对湿度：

54％

最热月平均相对湿度：

73％

全年平均相对湿度：

56％

（5）降水量

年平均降水量：

600㎜

年最大降水量：

723.7㎜

日最大降水量：

298.4㎜

时最大降水量：

190㎜

（6）最大积雪厚度：

（7）最大冻土厚度：

44㎜

二、周边环境条件

本项目区位于XX县振兴街西首，项目周边设施较为齐全，交通便利，附近有XX县农信社、XX县党校、中日友好医院、国棉学校，居住环境良好。

三、外部配套条件

XX县供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。

1、给水

主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为XX县自来水公司，供水普及率将达到100％。

根据XX县城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。

2、排水

本项目排水实行雨污水分流体系。

为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；

污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。

3、供电

本项目用电由XX县供电部门统一解决本项目用电。

第二节建设内容及规模

本项目规划用地性质为居住用地，项目占地2552平方米。

根据用户和开发需要，结合容积率要求和“以人为本”的建设理念，为业主提供舒适的居住环境，在项目区土地内建设多层住宅楼1栋，层数为六层，总建筑面积5880平方米，绿化率35%。

第三节规划建设方案

一、设计依据和设计理念

1、设计依据

（1）项目设计任务书。

（2）地块规划设计条件。

（3）土地储备中心储备土地用地规划设计条件附图

（4）有关国家的规划及建筑设计标准、规范、规定。

2、设计指导思想

本着“以人为本”的设计理念，以人为核心，以不破坏周围的自然景观为先导，以提高居住环境质量功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好民风氛围和居民交往空间的现代化景观式商业居住小区。

3、设计原则

本项目设计总则为：

高起点规划、高水平设计，体现“生态园林型”城市建设思路，符合“大绿地、大空间”规划要求，并严格按国家和地方颁布的法律法规及《聊城市城市规划管理办法》的要求设计。

本项目贯彻以人为本的思想，以建设人文型、生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、绿意昂然、生活方便、具有文化内涵的高品质小区，注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境作为规划设计、绿化空间的流动改善居住地生态环境。

完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以及休闲、娱乐场所的配备，将有助于居民生活质量的提高。

体现合理、合适、方便、安全的指导思想，着力建成一个功能合理、公共设施配套、室内外环境优美、建筑新颖、交通方便，经济实用的“生态园林型”居民小区。

为了适应时代发展的要求，小区的建筑风格和形式不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

使小区居民在享受生活方便的同时，感觉到现代文化的时代气息。

设计理念体现在建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，从规划、设计、营销等方面创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的住宅小区与周边建筑环境协调统一。

因此，在本项目的规划与建筑设计中，本着如下规划设计原则：

（1）综合服务配套设施齐全，智能化管理。

（2）户型设计多样化、实用化、时尚化、新颖化。

（3）体现小区本身独特的整体建筑风格魅力。

二、项目总体布局

根据项目的要求总建筑面积5880平方米，住宅楼1栋。

在整个项目区设置一块集公共活动、休闲娱乐为一体的多功能广场，以保证该地块南北两端居民均能做到景观与休闲共享，各住户也在由此而形成的丰富而富于变化的环境空间中真正得益。

在小区总平面规划内，充分本着“经济、适用、坚固、美观”八字方针，合理化布局，小区内有商场、幼儿园、会所等，充分体现了“以人为本”的原则。

1、空间安排

在有限的土地上合理提高建筑密度，尽可能多地解决住宅需求；

既满足开发商的利益，同时又要创造出具有特色、舒适怡人的城市居住环境，让居民意识到这是他们理想的住所，从而产生一种归属感和自豪感——这就是本设计所追求的境界。

本小区住宅为1栋多层住宅楼，留出大面积绿化，形成特有的界定空间，创造多层次的空间环境和城市景观，形成丰富的城市轮廓线，空间立体发展，多层次利用。

小区绿化活动空间结合园林绿化小品的设计，安排了不同功能性质的空间，供不同年龄的居民使用，并充分考虑了方便残疾人使用无障碍设计。

考虑到小区周边区域的规划要求，从建筑群体空间上取得层次感，使小区周边的街景变化丰富。

总体布局特点是：

强调各住户景观、环境、朝向及交通安宁度“均好性”。

一方面使中心绿地、宅间绿地等各景观节点尽可能多地覆盖和照顾到大多数住户；

另一方面，各房型分布的位置与其所拥有的临窗景观密切有关：

大面积户型均分布在景观资源最为优越之处，反之，小面积户型则需突出其“经济性”，景观档次相对较低。

另外，在设计中也着力将各景观节点均匀分布，并形成各节点之间的沟通和有机的联系，各住户也在由此而形成的丰富而富于变化的环境空间中真正得益。

保证住宅朝向良好。

建筑形态除保证自身优美外观外还有利于室外环境的塑造，创造出有收有放，步移景异的景观效果。

在小区总平面规划内，充分本着“经济、适用、坚固、美观”八字方针，合理化布局，充分体现“以人为本”的原则，力求使整个小区成为精品。

2、交通组织及道路规划

小区道路交通系统规划力求通而畅，这样既可避免外部车辆穿越小区，又可使小区住宅建筑灵活布置，空间生动而富有文化。

采用人车分流的交通组织方式，外围设置自由式布置的行车道，沿中心开放空间为完全的步行系统。

在人流组织系统设计和物流组织系统设计上充分考虑“以人为本”的指导思想，实现人车分流，畅通无阻，避免出现交通事故。

3、绿化系统规划

小区绿地系统规划应遵循以下原则：

（1）小而精致，切含主题定位。

（2）充分利用空白，营造主体化，丰富层次感。

小区绿化系统与人行系统密切结合，分布于小区各个角落，为良好的环境景观设计创造了优越的条件。

主入口道路由西向东纵贯整个小区，以庄重而极富气势的园林风格为主，成为整个小区的景观主轴。

均以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。

充分考虑到居民的交往需要，给他们创造一定的交往场所，在组团绿化中，按照儿童、老人的不同需求安排儿童游乐设施及休息交往场所，针对不同年龄段的使用者界定出不同的空间变化，居民就近使用，既照看儿童，促进邻里交往，又不致于干扰邻里，这个环境是尺度亲切，考虑周到，组团居民所共同拥有的半公共空间。

小区整体绿化配植注重空间层次，高低结合，花草、灌木、乔木相结合，以灌木为底衬，以花卉为点缀，大量种植乔木，形成既美观丰富又适用宜人的小区整体绿化，使小区真正拥有一个舒适高雅的花园式环境。

4、商办设置

根据方便居民生活的原则，配套商办尽可能安排在居民使用最方便的地方，使他们的位置符合人们的生活活动规律。

为整个小区服务的商业文化设施，商业百货、文化活动等尽量安排在小区道路沿线及小区入口处，而一些居民的基层服务设施则设在组团内方便使用，这样配套公建从服务半径，建筑空间体量关系上综合考虑，免除通常小区基层服务点零星布置对环境景观的影响。

5、户外公共场地及环境设计

（1）室外地面铺装

本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。

小路选用卵石拼花或广场砖铺砌，路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能，地面铺装施工应做好基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。

（2）公用设施

①小区出入口的门卫、收发、电动门、标志物等应与小区建筑统一设计，做到风格一致、尺度协调。

其中门卫和收发室可并入沿街商业用房考虑。

②配电室等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：

一是可与小区公建和其他建筑归并集中；

二是选择较为隐蔽的建设场址，不占据视线显著的位置。

③果皮箱、垃圾箱等环卫设施从外形、色彩上统一设计，并按适当位置摆放，选用新型环保节能材料的制品。

户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。

6、竖向设计

（1）地面和道路坡度

本项目区内场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划设计建筑格局进行平整。

地面坡度和车行道纵坡不大于0.3％，人行道不需要设踏步和防滑措施。

（2）地面排水

采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。

（3）室内外

建筑物底层地面高出室外地面0.15－0.30米。

地下建筑的顶部高出地面，做出不同的高度并加盖种植土，找绿化效果。

三、物业管理

优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，而且也可以使业主的利益得到保障。

XX镇成教中心学员公寓楼工程项目拟由XX县东信房地产有限公司通过招标选择优秀的物业管理公司进行全程物业指导，在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。

小区物业设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。

此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；

园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；

消防设施的保护；

公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。

想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。

第四章节能、节水方案分析

XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。

在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；

积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；

最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发