房地产经纪综合能力重点内容汇总 1Word格式文档下载.docx
《房地产经纪综合能力重点内容汇总 1Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经纪综合能力重点内容汇总 1Word格式文档下载.docx（40页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
为销售的房地产、出租的房地产和自用的房地产（包括住户自住和企业自身营业使用）
二、房屋建筑基础知识
1、建筑物按照使用性质，分为民用建筑、工业建筑、和农业建筑三大类
2、板式住宅（也成为板楼）、塔式住宅（外观像“宝塔”，也称为塔楼，是由若干围绕或者坏绕共用楼梯（电梯）布置若干户住房的住宅）、板塔结合住宅。
板式住宅的通风和采光功能一般优于塔式住宅，而塔式住宅占用的建设用地面积相对较少
3、平层住宅、复式住宅（是在层较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房）、跃层住宅（是套室内空间跨越两楼层及以上的住宅）
4、根据层数或高度，建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。
其中，住宅根据层数，分为低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-6层）、中高层住宅（7-9层）、和高层住宅（10层以上）
5、公共建筑及综合性建筑，高度超过24M的为高层建筑，但不包括总高度超过24M的单层建筑。
6、砖木结构建筑通常在3层以下
7、砖混结构建筑物的层数一般在6层以下
8、目前我国采用最多的一种建筑结构钢筋混凝土结构建筑
9、钢结构建筑的造假较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，例如：
鸟巢
10、现浇现砌式建筑、预制装配式建筑、部分现浇现砌部分装配式建筑这三种施工方法形成的建筑中，现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施工现场浇筑，其结构整体性、抗震性和耐久性均较好。
11、房屋建筑物一般是由地基和基础、墙体和柱、门和窗、楼地板和梁、楼梯、屋顶等六部组成。
12、地基应满足下列要求
（1）足够的承载力
（2）有均匀的压缩量（3）有防止产生滑坡、倾斜方面的能力
13、埋置深度大于4M的，为深基础，埋置深度小于4M的为浅基础。
14、按照构造形式，基础分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础和桩基础
15、墙体的主要作用：
承重、围护、分隔和装饰作用
16、墙体的分类：
按照在建筑物中的位置（外墙和内墙），按照在建筑物中的方向（纵墙和横墙），按照受力情况（承重墙和非承重墙），使用材料（分为砖墙，石墙，土墙，砌块墙，混凝土墙），按照构造方式（实体墙、空心墙和复合墙）
17、窗的主要作用是采光、通风及观望
18、开窗方式：
平开窗、推拉窗、旋转窗
19、窗户按照在建筑中的位置可以分为侧窗和天窗
20、常见的地面由面层、垫层和基层构成
21、地面分为以下几类
（1）整体类地面、包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等
（2）块材类地面，包括普通烧结砖、打阶转、水泥花砖、钢砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面等（3）卷材类地面，常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及地毯地面等（4）涂料类地面
22、梁分为支梁、连续梁和悬臂梁
三、房地产识图
1、地图按照表示内容，分为普通地图和专题地图
2、测量的基准是大地水准面
3、测量的基准线是铅垂线，即重力方向线。
地面上两点间高程之差，称为高差
4、从建筑总平面图中一般可以看出一下内容
（1）该建筑场地的位置、数量、大小及形状
（2）新建建筑在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系（3）场地内的道路布置与绿化安排（4）新建建筑的朝向（5）新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高（6）扩建建筑的预留地
5、施工图：
（1）图纸目录
（2）设计总说明（3）建筑施工图（4）结构施工图（5）设备施工图
6、施工图的设计总说明一般包括
（1）施工图的设计依据
（2）工程项目的设计规模和建筑面积（3）工程地质、水文、气象、地震等资料（4）工程项目的相对标高与总平面图绝对标高的对应关系（5）室内、室外的用料说明，如砖、砂浆的强度等级（6）墙身防潮层、层面、室内外装修等的构造做法（7）采用新技术、新材料或者有特殊要求的做法说明（8）门窗表
7、一幢建筑物一般有一下几种建筑平面图：
（1）首层平面图
（2）标准层平面图（3）顶层平面图（4）屋顶平面图
8、建筑平面图中可以看出下列内容
（1）建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系
（2）建筑物及其组成房间的名称、尺寸及编号（3）走廊、楼梯的位置及尺寸（4）门、窗的位置、尺寸及编号（5）台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸（6）室内地面的标高
9、建筑立面图可以看出一下内容
（1）建筑物的外观特征及凹凸变化
（2）建筑物各主要部分的标高及高度关系（3）建筑立面所选用的材料、色彩和施工要求等
10、建筑剖面图的主要内容有
（1）剖切到的各部位的位置、形状及图例
（2）未剖切到的可见部分，如墙面的凹凸轮廓线、门、窗、踢脚线、台阶、雨篷等（3）墙外的定位轴线及其间距（4）垂直方向的尺寸及标高（5）施工说明
11、地籍图是土地权属状况和利用状况的真实写照，与地形图的最大区别是精确表示了土地权属界线，特别是标出了独立权属地段的界线、编号及土地权属状况，因此，特是土地登记、统计和确认权属的法律依据。
12、宗地图是核发土地权属证书和地籍档案的附图，比例尺为1:
500或大于1:
500
13、房产图分为
（1）房产分幅图
（2）房产分丘图（3）房产分户图
14、房产分幅图比例一般为1:
500，内容有：
控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形地籍要素和注记
15、房产分丘图是绘制房屋产权证附图的基本图，比例尺在1:
100-1:
1000之间
16、房产分户图以产权登记户为单位绘制，是不动产权证（房屋权属证书）的附图，比例尺一般为1:
200
四、房地产面积
1、房屋面积主要有建筑面积、使用面积、成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，住宅还有居住面积，此外还有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。
2、建筑面积是指，房屋外墙（柱）勒脚以上层高在2.20M以上（含2.20M，下同）的各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等
3、使用面积是指，房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算
4、套内建筑面积是指，由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积
5、共有建筑面积是指，各产权人共同占有或者共同使用的建筑面积，它应按照一定方式在各产权人之间进行分摊
6、分摊的共有建筑面积是指，某个产权人在共有建筑面积中分摊的面积
7、预测面积：
根据预测方式不用，预测面积分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积两种
8、实测面积是指，房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。
实测面积又称竣工面积
9、合同约定面积是指，商品房出卖人和买受人在商品房预（销）售合同中约定的所买卖商品房的面积。
合同预定面积简称合同面积
10、产权登记面积是指，由房产测绘单位测算，标注在不动产权证（房屋权属证书）上、记入不动产登记簿和房屋权属档案的房屋建筑面积。
产权登记面积也称权属面积
11、计算建筑面积的房屋，层高应在2.20M以上
12、建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
13、套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
14、套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或奇特承重支撑体所占用的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按照水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积
15、套内阳台建筑面积的计算，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一般计算建筑面积
16、共有建筑面积包括：
作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一般的建筑面积，不计入拥有建筑面积的内容有：
独立使用的地下室、车棚、车库；
作为人防工程的地下室、避难室（层）；
用作公共休憩、绿化等场所的架空层，为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积。
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备，管理用房，以及建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
17、住宅楼：
按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积
18、商住楼：
应分摊的共有建筑面积分为住宅专用的共有建筑面积（住宅功能共有建筑面积），商业专用的公邮建筑面积（商用功能公邮建筑面积），住宅与商业共同使用的共有建筑面积（幢共有建筑面积）
五、房屋设施设备
1、常用的供水房是有
（1）直接供水方式
（2）设置水箱的供水方式（3）设置水泵、水箱的供水方式（4）分区、分压供水方式
2、电梯的类型，按照使用性质，可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯，按照速度可分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。
消防电梯常用于速度大于2.5M/S，客梯速度随层数增加而提高。
中速电梯的速度为1.5-2.5M/S。
3、一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为450-650平方米，在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求
（1）7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16M以上的住宅，必须设置电梯。
（2）12层以上（含12层）的住宅，设置电梯应不少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯（3）高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。
塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。
单元式高层住宅美单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。
4、楼宇智能化系统主要由三部分组成
（1）通信自动化CA
（2）办公自动化CA（3）楼宇自动化BA
5、设备层，建筑高度在30M以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层，为不扩大建筑规模，设备层的层高一般在2.2M以下。
第二章：
房地产经纪行业
一、房地产经纪概述
1、经纪的含义：
经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与其他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。
这种中介服务活动可以提高交易率、降低交易成本，从而促进商品交易。
2、居间的特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。
3、代理人是指经纪人在委托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。
代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。
4、行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经纪行为。
行纪主要有两种特征
（1）委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此增加报酬
（2）除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。
行纪的使用范围小，一般仅用于动产的代销等贸易活动。
5、“行纪”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此其服务收入的基本形式是佣金。
佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总汇报。
佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。
6、信息费是卖出信息商品的销售收入，无论信息以何种介质为载体，也无论信息有何种用途，只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。
7、代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。
8、在居间活动中，经纪人不作为任何一方或双方提供交易信息并撮合双方成交，目前在中国，居间扔是一种主要的经纪活动方式。
9、经纪、经销、行纪的区别（表2-1）P39页
10、房地产经纪的含义：
是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
11、房地产经纪属于房地产中介服务活动，又称为“房地产经纪服务”主要包括：
房地产出卖人、购买人、出租人、承租人，房地产经纪活动和主体特指经工商部门注册并在建设（房地产）管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员资格并经登记的房地产经纪人员。
房地产经纪是一种市场化的有偿服务
12、房地产经纪活动方式分类，经纪可分为居间、代理和行纪，主要分为房地产居间与房地产代理两大类
13、居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人想委托人报告订约的机会，媒介居间是居间人根据委托人的要求将交易目的的相近或相符的双方委托人以媒介方式促成交易的行为。
房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或者同时接受房地产交易的双方委托。
14、房地产代理人是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。
15、经纪的特性
（1）主体的专业性
（2）地位的中介性（3）内容的服务性（4）收入的后验性
16、房地产经纪的特性
（1）范围的地域性
（2）后果的社会性
17、房地产经纪的必要性
（1）曾多次的特殊性决定房地产经纪不可少
（2）房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少（3）房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少
18、房地产经纪的重要作用
（1）降低交易成本，提高交易效率
（2）规范交易行为，保障交易安全（3）促进交易公平，维护合法权益
二、房地产经纪专业人员资格制度
1、人力资源社会保障部、住房城乡建设部于2015年6月25日发布了《房地产经纪专业人员资格制度暂行规定》和《房地产经纪专业人员资格考试实施办法》，自2015年7月1日起施行。
2、房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。
符合《经纪专业人员职务试行条例》中助理经济师、经济师任职条件的人员，用人单位可根据工作需要聘任相应级别经济专业职务
3、人力资源社会保障部、住房城乡建设部共同负责房地产经纪专业人员职业资格制度的政策制定，中国房地产估价师与房地产经纪人学会具体承担房地产经纪专业人员职业资格的评价与管理工作。
房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。
4、申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备的基本条件有
（1）遵守国家法律、法规和行业标准与规范
（2）秉承诚信、公平、公正的基本原则（3）恪守职业道德
5、房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发的人力资源社会保障部、住房城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员资格证书》，该证书在全国范围有效。
6、房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度，颁发部门：
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
7、房地产经纪专业人员的能力：
了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定，基本掌握房地产交易流程，具有炎一定的房地产交易运作能力，独立完成房地产经纪业务的一般性工作，在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务。
8、房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人都属于国家的专业技术人员。
三、房地产经纪人协理
1、在我国房地产经纪人分为：
房地产经纪协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人，房地产经纪人协理应当在房地产经纪人的指导下和监督下从事房地产经纪具体互动的协助执行人员。
2、房地产经纪人协理只能受聘于一个经济机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。
四、房地产经纪行业发展
1、纪人称为“驵侩”，唐代称为“庄宅牙人，元代称为“房牙”
2、复苏阶段，多被污蔑为“房纤手”、“房虫子”、“房蚂蚁”、“掮客”
3、2001年12月18日，人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》
4、2011年4月1日，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同时发布的《房地产经纪管理办法》正式实施，并且是第一部门。
5、2004年7月12日，经民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，称为唯一的全国性的房地产经纪行业组织。
6、房地产经纪行业的重要地位
（1）促进房地产交易规范、安全、高效进行
（2）促进房地产开发投资科学进行
第三章：
房地产经纪管理
一、房地产经纪机构设立和备案
1、房地产经纪机构是指，依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。
把房地产中介服务机构分为房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。
2、按照组织形式划分，可分为公司企业、合伙企业、个体商户和独资企业。
公司又可分为有限责任公司和股份有限公司。
目前，房地产经纪机构的形式以有限责任公司为主。
有限责任公司的股东以出资额卫限对公司承担责任。
有限公司以全部资产对公司的债务承担责任。
合伙人原则上以财产对合伙企业承担无限连带责任。
3、按照注册资金的来源划分，可分为中资企业和外资企业。
4、按照经营模式划分，可分为有店经营模式和无店经营模式，其中有店经营模式根据扩张方式不同又可分为直营模式的房地产经纪机构、特许经营（加盟）模式的房地产经纪机构、混合模式的房地产经纪机构和参股模式的房地产经纪机构。
直营模式的全称叫做直营连锁模式，即由公司总部直接投资、经营、管理各个经济门店的经营形态。
特许经营模式的全称是特许经营连锁模式，是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，特许者按照合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。
直营和特许经营模式的最大区别就是连锁门店的投资方不同。
按照主营业务不同，房地产经纪机构可分为新建商品房销售代理机构、存量房（二手）经纪机构和综合型经济机构。
5、设立房地产经纪机构，应当具备下列条件
（1）有自己的名称和机构
（2）有固定的服务场所（3）有必要的财产和经费（4）有足够数量的专业人员，包括经纪人协理和房地产经纪人（5）法律、行政法规规定的其他条件
6、规定个体商户经登记机关登记的经营场所只能为一处
7、房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内到所在的直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
8、房地产经纪机构申办初始备案应提交一下材料
（1）《北京市房地产经纪机构备案登记表》
（2）营业执照副本（3）企业主要负责人的房地产经纪人员资格或注册证书（4）其他房地产经纪人员职业资格或注册证书（5）法定代表人、股东、房地产经纪人员身份证件
9、房地产经纪机构分支机关办理初始备案应提交
（1）《北京市房地产经纪机构（分支机构）备案登记表》
（2）分支机构营业执照副本（3）分支机构负责人的房地产经纪人员资格或注册证书（4）其他房地产经纪人员职业资格或注册证书（5）房地产经纪人员身份证件
10、注销备案，房地产经纪机构及其下设分支机构因注销营业执照或被吊销营业执照的应当办理注销备案。
11、房地产经纪机构及分支机构应当自取得营业执照、营业执照发生变更、企业注销或其他原因停止从事房地产经纪业主之日起30日内，进行相关备案申请。
12、《房地产经营管理办法》要求房地产经纪机构遵守法律、法规和规章规定，在营业场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格的信息。
13、房地产经纪机构应公式内容
（1）营业执照和备案证明文件
（2）服务项目、内容和标准，可分为基本服务、其他服务。
基本服务包括：
提供房地产信息、是滴看房、代拟房地产交易合同等。
（3）业务流程，可分为：
存量房买卖经纪业务流程、房屋租赁经纪业务流程、新建商品房销售代理业务流程等，其他业务流程包括抵押贷款代办业务流程、房地产登记代办流程。
（4）经纪收费，按市场调节价。
（5）交易资金监管方式，包括存量房交易资金监管和商品房预售资金监管（6）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话（7）房地产经纪服务合同、房屋买卖合同和房屋租赁合同示范文本，主要包括房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同、房地产抵押贷款代办服务合同、房地产登记代办服务合同等（8）法律、法规、规章规定的其他事项
14、销售明码标价，指在商品或服务各项指标基础上标示的价格水平和收费标准。
收取房地产经纪服务费或者佣金的，不得再重复分解收取信息费、看房费、代书费等。
额外延伸的服务项目，需要先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。
商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉电话。
商品房少受明码标价施行“一套一标”。
二、房地产经纪相关主题的法律关系
1、房地产经纪服务法律关系可分为双方关系和三房关系。
房地产经纪机构必定当事一房。
我国法律不允许个人名义执业，“乙方”只能是房地产经纪机构，不能是房地产经纪机构的分支机构或者是房地产经纪人员。
2、房地产经纪机构和房地产经纪人员是劳动关系。
房地产经纪工作的特殊性，不适合非全日制用工制度，所以房地产经纪人员只能在一家房地产经纪机构从事房地产经纪工作。
3、房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人是行为主体，二者之间也属于法律上的代理关系。
4、委托是房地产经纪活动中最常见得业务关系，是产生代理、行纪、居间等一切委托事务的基础。
房地产经纪活动中的委托有特殊性，一是房地产委托事项有目的性，二是房地产委托一般是有偿的，三是根据《房地产经纪管理办法》关于房地产经纪服务合同相关规定，房地产合同一般为书面的房地产经纪服务合同。
5、对于居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性，一是房屋买卖居间主要是媒介居间，房地产租赁居间一般是报告居间，二是房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可以是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果。
6、房地产代理涉及两方法律关系。
一是房地产经纪机构与委托人之间的委托代理关系，房地产经纪机构代理行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的代理行为，承担民事责任。
二是房地产经纪机构与交易相对
升级会员 