中小房地产企业融资问题分析.docx
《中小房地产企业融资问题分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中小房地产企业融资问题分析.docx（11页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
中小房地产企业融资问题分析
中小房地产企业融资问题分析
中小房地产企业融资问题分析
作者李涛
指导教师陈思颖
摘要在我国那些刚成熟、未上市的中小型房地产企业的发展与我国的国民经济息息相关。
我国目前中小企业融资难问题存在在企业本身﹑金融机制﹑政府三个层面的原因，因此我们要加快企业的扩张和发展，事实提高企业的盈利，增强企业的信用观念，大力拓展金融融资渠道和融资方式；金融机构要对外开放、积极创新，逐步减少或消除对中小企业的金融抑制，建立多层次的信用担保制度；政府也要针对企业完善政策法律法规来照顾这些企业，加大对企业制度支持和金融扶持力度。
我国中小房地产企业融资现存在：
银行信贷是房地产企业资金来源主要渠道、宏观经济的制约、房地产金融市场发育不完善、融资方式单一、融资渠道不通畅、法律法规不规范、企业管理失调等。
本文主要对我国中小型房地产开发企业的融资提出依靠外部拓展、提高自身竞争力等对策。
关键词：
中小房地产现状、融资问题、融资策略
Abstract
Inourcountry,thosewhojustmature,unlistedsmallandmediumrealestateenterprise'sdevelopmentis
financingofsmallandmedium-sizedrealestatedevelopmententerprisesinourcountryputsforwardrelyonexternaldevelopmentcountermeasures,improvetheirowncompetitiveness,etc.
Keywords:
smallandmedium-sizedrealestatesituationandfinancingproblems,thefinancingstrategy
摘要.............................................................1
Abstract........................................................1
引言.............................................................4
一、我国中小房地产企业融资的现状...............................4
（一）银行信贷主导了中小房地产融资 ...............................4
（二）中小房地产信托市场呈现出快速发展的趋势.......................5
二、当前中小房地产开发企业融资环境征 ...........................5
（一）融资格局单一 ...............................................5
（二）投融资渠道日益多元化 .......................................6
（三）中小企业融资特征及制约性因素分析.............................6
三、中小房地产开发企业融资困难的原因 ............................6
（一）创新的经融工具缺乏...........................................7
（二）单一的融资方式使得大风险的集中...............................7
（三）企业过于依赖商业银行贷款，财务风险巨大......................7
（四）房地产企业风险管理水平不高...................................7
四、推进房地产企业融资方式的多元化来解决中小房地产企业融资问题.................................................................8
（一）企业并购融资.................................................8
（二）房地产投资信托融资...........................................8
（三）房地产证券化融资.............................................8
五、依靠提升企业自身竞争力来解决融资难题..........................9
（一）注重项目投资效益,强化现金流控制,提高房地产企业内源融资能力 ..............................................................9
（二）强化企业内部管理,提升公司治理水平,提高房地产企业益融资能力 ..............................................................10
（三）加强企业信用管理理,拓宽负债融资渠道,提高中小房地产企业负债融资能力..............................................................10
六、结论 ........................................................11
七、参考文献 ....................................................11
八、致谢 ........................................................12
引言我国中小房地产市场整体上落后与别的国家，国家没有一套完整的法律法规来帮助企业，企业自身内部控制管理不够完善，导致房地产企业整个融资体系漏洞百出，使得企业融资困难、运营不畅。
下面我们就我国目前中小房地产企业融资难这一问题进行分析：
先了解我国中小房地产融资现状、环境特征，从这些方面找出原因，具体问题具体分析，从而提出改善方案、整顿措施。
一、我国中小房地产企业融资的现状
近几年来我国中小型房地产企业的迅速发展，在于银行贷款的大量投放，长期低利率的放宽了货币政策才得以实现，银行大量的贷款给开发商、还有给买房客户购房按揭支付来满足房地产供给和消费需求，房地产企业投资规模大、周期性长，所以需要大量的资金来周转，因此资金筹集最快最直接的方法就是找银行贷款，所以银行贷款就是目前我国中小型房地产企业主要途径，而房地产企业资金筹集的法律法规就成了房地产企业最为关心的问题了。
下面我们对我国中小房地产企业融资问题的现状做一下总结。
（一）银行信贷主导了中小房地产融资
目前，我国中小型房地产企业伴随经济复苏的趋势逐步快速发展，庞大的资金需求只能向银行贷款，所以，我国房地产开发企业的资金来源主要是以通过各种银行贷款为主。
据调查数据表明，我国中小型房地产企业通过银行信贷获取资金的企业占比为21.9%，接下来的是自有资金，占比为6.4%。
根据有关部门再一次调查中显示，在294家在商业银行有贷款的企业中，有28家企业只在一家商业银行有贷款，有109家企业在两家商业银行中有贷款，157家企业在三家或三家以上商业银行中有贷款，而其数额都很大，以此我们可以推断出，我国中小型房地产企业的融资渠道仍然是以银行信贷为主，其他融资为辅的融资模式来运营的。
其实在其他融资途径上，民间融资受到中小企业的广泛关注，也是最为突出的。
在被调查的中小房地产企业中，有79家企业的贷款中通过民间借贷的占比为26.6%。
民间借贷资金额度不算太大，借贷资金使用主要是“扩大生产”和“维持正常生产资金周转”。
在成本上，有19家企业民间融资的年利率达到“25%以上”，31家企业的年利率为“20%～25%”，24家企业的年利率为“15%～25%”，这些数据表明，民间借贷完全是一种高利贷化发展趋势，利率高、风险较大，成本也就大。
我想这是企业不想做到的，但是没有办法，资金急缺企业无法运营，只能采取这种不是办法的办法。
大多数中小企业的发展都是以各种贷款为主，但是我国中小企业贷款满意度还是普遍偏低。
在被调查的中小企业2011年总的申请贷款次数是687次，平均水平为2.3次，银行满足次数为359次，平均水平为1.2次，企业满足率为53.1%。
159家企业认为“银行门槛太高，条件太多，可贷款额度太少”的企业占比为52.3%，68家企业认为“银行门槛没变，但可以贷到的资金太少”占比为22.9%。
就我国目前中小型房地产企业融资的情况来看，银行信贷的作用仍占绝对主要地位的，可以说没有银行贷款，企业就无法运营，企业市场信用经济房地产开发企业在服务条件从外部通过各种商业银行或其他金融机构融资的发展基金,这和银行信贷来融资模式几乎成了唯一渠道，所以所我国目前房地产企业融资渠道单一。
这种情况和国内金融体系以间接融资为主,房地产行业的风险更关注银行系统。
（二）中小房地产信托市场呈现出快速发展的趋势
信托是受企业之托代提企业、按企业的意愿理财的形式。
根据不完全数据统计，截止到2009年12月31日，房地产企业信托市场总发行地产信托325只，筹集总资金为732.35亿元，较上年同期增长了23%，较上年增加了156.21亿元，较上年同期增长了29.52%。
在此之后，国家就对银行信贷管理采取了措施，随着信托行业的发展和信托理论的完善，信托产品为企业融资的观念慢慢转变为信托公司为投资人管理资产，这样在快速发展房地产投资信托可以大大的减少房地产企业的融资成本，而其还能有良好的收益，较少财务费用，有利于企业的可持续发展和资金的有效运用。
房地产信托较银行信贷相比，较少了政策的限制、增强了融资的灵活性。
由此可以推断出在不久的将来，房地产信托能主导房地产融资市场。
二、当前中小房地产开发企业融资环境特征
金融紧缩政策完全削弱了房地产企业对银行信贷的依赖成度，在金融紧缩政策下带动了信托、地产基金等多种金融创新工具的产生与发展，从而使得企业自身产业的升级和分化，无形中改变了房地产投融资市场发生了翻天覆地的变化。
多方面复杂因素的综合，影响了当前房地产的投融资市场，使之房地产企业市场的投融环境呈现了下面这些局面：
（一）融资格局单一
房地产开发资金主要来自银行信贷、自筹基金、定金、预收款以及其他资金。
在以银行信贷资金为主要来源的企业，融资格局单一，由于受到国家宏观调控政策的影响下，银行信贷增长幅度直线下滑，企业的自筹资金、定金及预收款增幅相应得到了发展，但因预收款大部分还是要通过银行，这是银行向购房者发放的个人住房贷款，则房地产开发资金中多数仍来自银行系统，这间接的又是一种银行信贷，资金的流进流出总是和商业银行脱不了关系，这就是企业投融资格局单一，从而导致投融资渠道对商业银行太过于依赖。
其实根据国家有关政策的改变，也就是银行信贷被收紧后，企业缺乏相应的投融资渠道对企业进行有效的资金补充，房地产市场并不是匮乏资金，真正缺乏的是资金注入房地产业的高效渠道。
（二）投融资渠道日益多元化
资金的缺乏一直成为房地产企业困扰的大问题，不管实在住房建设，还是后续的资金周转都成企业快速发展的困扰，发展多元化资金筹集是企业开辟的一条新的大道，虽然其他资金来源在房地产企业开发中的资金比例不算太大，但是其作用在房地产融资市场的影响力还是很大的，在最近几年里，资金信托这一计划成为房地产企业的投融最为活跃的工具，虽然在地产企业资金量不是很大，但是其自身的创造性、灵活性、适应能力等为疲弱的房地产投融资市场灌注了新的活力和希望。
在国内房地产投融市场很受欢迎，同时也走出国，寻求海外市场融资，从企业长远发展战略规划的角度去看。
这种做法有利于改善国内中小房地产企业直接投融资难度较大的困境。
导致国内投融市场制度不甚健全。
严重的导致资本市场的供求不平衡的现象。
将导致更高的房地产投融资成本,大多数企业将被迫转移项目，因为资金链断裂,甚至一些企业盲目借助地下金融或盲目资金资助。
房地产投融资渠道多元化发展情况下,房地产业所提供的产品还是很难满足市场的需求,进一步反映了投融资市场体系有很多漏洞。
（三）中小企业融资特征及制约性因素分析
中小企业生产经营特点和银行贷款的期限之间存在着相互的矛盾。
中小企业未成熟的居多,经营管理上有更多的不确定性,有较大的可持续性管理风险,市场应对能力较小，自筹资金不足,贷款需求期限增长了，贷款成本提高了。
根据我们调查的数据得出：
在有贷款需求的268家企业中，贷款需求期限在1年以上的企业家数为98家，占比为36.6%，162家企业申请贷款期限为6个月～1年，占比为60.4%。
而在社会融资资金普遍趋于紧张的环境下，金融机构出于对信贷资金风险控制的角度来看，银行往往会谨慎的处理中小企业中长期贷款需求，在上述企业中，有74家企业因“贷款期限不符合金融机构要求”导致无法得到贷款或贷款延后审批。
在获得贷款支持的369笔贷款中，仍以短期贷款为主，其中234笔贷款期限为“6个月～1年”,占比为63%，1年期以上的贷款笔数有77笔，占比为20.9%。
贷款利率偏高与企业财务成本之间产生矛盾。
金融机构从自己的利益出发，用有限的资金做到效益最大化。
普遍上调了中小企业贷款利率,所以企业的财务在某种程度上成本增加,导致了中小企业的资金压力……
三、中小房地产开发企业融资困难的原因
我国中小房地产企业自身盈利性、资金安全性和流动性存在深层次问题，这源于银行无法通过业务和资产的多样化来分散金融风险，经济增长与银行贷款增长成正比时金融风险也就越大，而对于房地产企业融资问题的原因而言，主要有以下四点。
（一）创新的经融工具缺乏
创新的经融工具的缺乏使得我国中小房地产基本上沿袭传统方式，没有为中小房地产企业专门设计适合不同房地产企业实际情况的多样化贷款种类。
就此现象严重影响了我国中小房地产防范意识的提高和经融服务水平上升，这是我们与发达国家之间的一种较大的差距，所以，我们必须加快经融工具的创新，开发出银行信贷产品多样化，给中小企业在贷款上有多种选择，也推进中小企业的发展，实现我国中小企业的快速发展，增加房地产开发企业的融资渠道，解决我国就业率，推进我国国民经济的发展。
（二）单一的融资方式使得大风险的集中
根据数据的统计评估的，房地产企业的开发资金和80%左右的土地购置都是直接或间接的来自商业银行信贷。
而在另一方面，我国目前的房地产企业资金链上，商业银行参与了房地产开发的全过程，管是土地的购置、交易和地产开发，商品房的销售都有商业银行的参与。
一旦中间每一个环节出现问题，都会导致企业资金的困扰，所谓计划不如变化，房地产企业把一个项目和公司的未来紧密的联系在一起，可以说是完美无缺，但他去把决定全交到了别人手里，所谓牵一发而动全身，这风险也太集中了。
（三）企业过于依赖商业银行贷款，财务风险巨大
目前，我国中小型房地产开发企业的资金来源最主要的是以通过也各种各样银行贷款为主，直接或间接获得资金援助，以此来求得发展。
银行贷款市场信用经济融资是现在企业惯用的方式，房地产开发企业以还本金和支付利息为条件从外部通过各种各样的商业银行或者其他金融机构融入开发资金进行融资，这样银行信贷资金几乎成为房地产企业发展的惟一融资渠道。
这说明目前我国房地产开发投资的融资渠道比较单一,直接或间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式。
这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一致，导致房地产行业风险较多集中于银行系统。
房地产企业过分的依赖这种银行的外部融资，自有资金少，这导致中小房地产企业隐含高额度的负债经营，经受不了一小点意外变化，如果出现了一小点预计之外的变化，企业就会出现资金急缺、运营不顺，像这样的财务风险没有几个企业能经受的了的，所有说我国中小房地产企业抵抗风险的能力比较弱，只要融资渠道受阻，资金不能及时到位，资金链条就会紧张或者是断裂，财务风险就必然会暴露。
（四）房地产企业风险管理水平不高
由于我国房地产企业存在各种不确定因素，企业面临各种各样的风险。
房地产企业在融资方面的风险主要表现在，惯用的融资渠道不通，而企业一开始没有预测到，由于我国宏观调控的原因，导致企业融资成本的增加，而企业没有推出相应的对策，从而给企业一个措手不及的打击，这就是企业没有一套完整财务预警系统，或是没有重视财务对企业的重要性，没有较高财务人员因素所造成的。
四、推进房地产企业融资方式的多元化来解决中小房地产企业融资问题
目前我国中小企业都是间接性的融资，以银行贷款融资为主，银行贷款融资具有短期性特征，时间到了还本金和利息的财务风险比较大。
所以我们要大力拓展多元化直接融资渠道，我们可以拓展股票融资政策、培育完善房地产债券市场，大力发展市场化直接性融资，建立多层次的房地产金融体系。
下面我们就来对这些创新的融资工具进行分析：
（一）企业并购融资
近年来，在国家宏观调控政策的影响下，我国中小房地产企业市场出现了两种极端情况：
一方面是一些手中有土地但缺少资金的中小型房地产企业因无法筹钱使大量的工程项目停建缓建,只有想办法把自己手中的土地进入市场进行开发，才能使得自己的土地不被回收；另一方面是一些资金实力雄厚的大型房地产企业，手中有项目，但就是苦于手中无地，项目搁浅，所以想把握时机的的企业，都会建立短期的一个合作关系，一个项目的合作关系，有必要的话它们会长期合作，甚至企业并购等等，以实现企业的扩张，推进企业的发展规模、发展速度，达到企业的双赢局面。
（二）房地产信托融资
信托是指委托人基于对受委托人的信任，将其财产权委托给委托人，由受委托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分行为。
信托融资是以股权的形式投资，对企业债务负担没有任何影响，也不会对企业其他方面有所改变。
房地产信托就是房地产开发商利用权威信托债任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，来帮助改善公司的一个信托计划，将不同的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力资金组合体系，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目中去，也获得相应的收益。
房地产信托优点是股本金额低，有较高的流动性。
中小投资这通过投资房地产信托在担有限责任时来间接获得大规模房地产投资的收益。
而其投资者进行金额股权的变现和投资的分割，克服了不动产投资流动性差的风险。
房地产投资信托基金的介入避免了银行相关政策突然的变动对房地产市场的冲击，也减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
由于房地产的固有特性，决定了房地产投资信托基金具有很好的保值增值的功能，因此房地产投资的收益是相对比较稳定的。
（三）房地产证券化融资
面对房地产企业融资难，政府也给予了相应的措施来足进我国中小房地产企业，有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，房地产企业债券也是属于企业债券的一种，为了企业的发展我们要大力推进房地产投资权资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会不同层次的投资者。
房地产企业债券化不是随随便便一个房地产企业能够做到的，因此政府才大力的支持和对企业正确的引导，发展多种经营活动，以政府信用作担保来开展和建立房地产发展基金，为房地产企业债券融资添砖加瓦，使得大众对房地产企业债券态度有实质性的好感，为房地产企业创造了一个良好债券融资的前提条件，使得房地产企业债券化进行的顺风顺水，融资渠道又多了一条，也增强房地产企业解决融资问题，稳定发展、走可持续发展路线。
完成房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，把这种证券商品发售在市场上，通过资本市场来筹集资金。
房地产证券化是以房地产企业在银行抵押贷款为核心，资产收入导向型融资的一种模式，从而发展房地产融资的多元化融资体系，再通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，要达到的目的就是将巨额价值的房地产资本动产化、细分化，利用证券市场的功能，也实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，以大大的降低风险，使得为投资者提供更好、更安全、债券商品种类多样化，适合于不同层次的投资的需求，为房地产市场提供足够的资金，推动房地产业与金融业快速发展。
这既是一种金融创新，又是一种新型的融资工具，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
发行这种债券可以有房地产企业自己或是似于房地产投资信托机构直接发行，在房地产资本市场直接进行融资，将这部分由房地产证券融资来的分散资金集合起来，用于房地产建设。
投资管理公司一般会在项目确定以后、进入成熟期之前，这种投资风险不算太大，利润没有一开始那么大，不过这是现在投资者们惯有的想法，所以房地产企业要想办法撑住前期，对项目的整个过程有一个完整的规划，融资资金、利润、风险进行一个评估并且将这一数据对外公开，这样才能使房地产开发商提供资金支持方式，这种融资方式的好处就是，房地产企业在不增加项目负债的情况下优化公司结构，并且提高企业的融资能力，这样就非常有利于中小型房地产公司的长远发展，并且这种方式相对比较灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买欲售物业面积。
而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，就项目的特殊性，投资管理公司还会帮助房地产开发商找到更好的融资者。
五、依靠提升企业自身竞争力来解决融资难题
（一）注重项目投资效益，强化现金流动的控制，提高房地产企业内源融资能力
对房地产企业在业内融资的能力有影响的因素主要有以下几个方面：
一方面是产品的销售速度；第二是企业的收益；第三是资金的回转速度。
因此如果要想使得房地产企业的经营情况有所完善,就要增加经营收益，同是要提高企业的业内融资能力。
如果企业要保证能够又好又快的稳步发展，就要保证经营收益，那么就得把把效益放在第一位,各类资源向有市场优势、资金回转快、效益好的优质项目倾斜，要让企业在现金流量上畅通无阻，企业内部要有足够的防范意识，能够抵御风险并处理风险，把企业规模和经济收益这两者之间的关系处理恰当,要注意资金的投放与回收速度、加快资源利用率,以保证让企业经济效益稳步发展。
把资金周转的速度加快缩短项目开发周期,根据企业制定的各项指标各种计划,针对不同地方的项目发展情况,加速房地产项目完工后的销售工作促使销售量增加,对不同的房屋类型采取不同的销售战略,尽量减少房屋存储让更多的房屋销售出去，同时回收资金，使得资金流转到下一项目。
业内源融资至企业内部资金不断积累的结果, 正因为这样企业要更好更有效的控制现金的周转,确保资金的各项运营周转的能够畅通无阻。
如果企业是一个对现金流量有很好的管理方法, 这主要是体现在能够把付款和资金回笼的节奏控制的很好，而且对于那些同时进行多个项目开发的公司,就要能够正确调整好付款、开发、贷款和回款几个方面的关系和进度。
（二）强化企业内部管理，提升公司治理水平，提高房地产企业权益融资能力
房地产企业投资的资金投入的多少完全决定了企业的权益融资能力。
伴随着同行同业的竞争，企业只有做好自己，做好自己的内部控制、经营管理，才能获得别人的认可，这样不管是银行信贷，还是在其他融资上都会取得很大的进展，良好的企业管理使得企业在各方面都很稳固，也会得到别的机构的认可，都会认为投资在你身上他放心，这样就能塑造一个完整的管理体系，走向现企业代化。
要做到这些：
先是要建立良好的企业现代企业管理制度，房地产企业还要明确的建立“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度，使得企业完全成为自主经营、自负盈亏的法人实体和市场竞争主体；然后房地产企业要改善自身，提高自身的素质，用现代化经营管理的方法来武装自己，使之企业的经营管理得到提高。
想要建立科学性、规范性的内部运作体系,就要建立责、
升级会员 