国有资产处置方案.docx
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国有资产处置方案
国有资产处置方案
由于区划调整及其他原因,为促进经济发展，部分国有资产急待处置.由于历史原因,一些国有资产权证不清，为使国有资产的处置符合政策性、法律性，更具公开、公正性,其处置途径建议按下述方案：
一、确权
1、调查
国有资产处置的难点，在于历史原因和现行政策的矛盾和冲突，因此在处置前对所有要处置资产进行详细的调查,做到清晰、明了，为将来的处置工作打好基础。
２、确权
国有资产中涉及房地产的，土地使用权证及房屋所有权证两证齐全的,按证载内容确权，相对较容易;两证中不齐全的，需进行测绘，然后根据相关文件补齐资料,进行补证确权。
3、评估
对确权后的房地产，由国家认同的专业评估公司进行评估，确定其房地产的公开市场价值,为下一步处置房地产提供价值依据。
4、实施——周密策划,规避风险
要做好资产处置工作,不仅是做好卖的工作，更重要的是做好卖完之后的工作，如将来的过户,有关税金的缴纳等等，这就需要充分做好处置前的准备工作，做好准备，充分考虑将来可能出现的问题,让每一个可能引起纠纷、争执的问题都充分考虑，将问题尽量在处置前解决好。
二、国有资产处置
国有资产的处置可以采取招标、拍卖及挂牌等方式，
财政部2００6年5月30日 第3６号令,《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十八条规定, 事业单位国有资产处置应当遵循公开、公正、公平的原则。
事业单位出售、出让、转让、变卖资产数量较多或者价值较高的,应当通过拍卖等市场竞价方式公开处置。
（一）国有资产处置采取拍卖的优点
1、公平。
拍卖是一种公平的资源分配制度。
价高者得，童叟无欺.拍卖的公开、公平、公正的基本原则保证了参与者的人数和透明度,便于有意者集中竞价，价高者得。
便于政府有关部门的监督，取得各方当事人的信任，便于避免腐败发生、杜绝各种关系影响。
是政务部务及相关管理机关推荐的一种市场化程度最高、得到普遍认可的方式,也称“阳光操作”.
2、依法办事。
拍卖是依法办事，在国家工商行政管理部门、商务部门的备案，公告、审核、小结等监控下操作，合法合理地规范了交易步骤.
3、快速、高效。
拍卖交易效率高,资金回拢快，结算无忧。
易于积聚人气,现在中国的房地产市场大都在采用这一方式。
在一些发达城市的新楼盘、新别墅区销售,也大量采用了拍卖的方式，成为现代不动产重要的新型交易机制。
4、安全。
拍卖可以确保交易资金的安全、到位，建立诚信的交易秩序,保证国家利益不受损害。
5、高价.一家好的拍卖公司对拍卖标的物的良好策划、一个好的卖点还将最大限度的实现资产价值，为委托人创造意外的惊喜。
通过公开竞价，往往可以获得一个理想价格.
6、营销手段充分。
可以公开公告，充分广泛招商，通过市场炒作等手段提高标的知名度，吸引社会关注。
特别拍卖公司所拥有的客户资源优势,有针对性的寻找目标客户，更利于土地招商。
7、句号工程.资信良好的拍卖公司解决瑕疵的能力，可以保证拍卖工作成为“句号工程”，即拍卖成交后无任何后遗症，这将为投资者、竞买者提供心理上的支持，引导投资和购买。
因此国有资产处置引进拍卖公司将会有助于资产处置的市场化运作水平。
（二）、招、拍、挂的对比
从社会影响力、公开度来看，拍卖远远优于招、挂牌制度。
《拍卖法》规定拍卖公司必须在举行拍卖会七日前于社会公开媒体发布拍卖公告，否则拍卖无效。
不动产拍卖还可适当延长发布公告与拍卖会举行时间间隔，使各有意竞买组织有充分的时间实地勘察、仔细考虑。
加之社会专业拍卖公司在宣传手段上的专业化、多样化，比起挂牌只在指定场所公告,宣传效果、受众人群、社会公开度、透明度不可同日而语，这也将直接影响资产最后的成交价格。
从以上分析比较中不难看出,在国有资产处置中,拍卖是最能体现市场化运作的交易手段。
拍卖公司作为独立的社会中介服务机构,按照《拍卖法》及相关法律依法办事,承担法律责任,以各种有效途径对拍卖标的进行社会公开的宣传招商,以专业的操作力求达到“信息对称化、公开化”。
所以国有资产处置走拍卖这条“阳光大道”，能避免内幕操作、暗箱操作，只要能严格审查竞买人竞买资格，制定相应的竞买人资质审查制度，就能使国有资产价值最大化，良好的维护所有人的合法权益。
所以,在国有资产处置的市场化运作中，拍卖是最适合市场化运作的高效可行手段，是我们利用市场配置资源的重要途径，可有效提高资产的价值，最大限度的保障所有者的利益。
昆明奥克星拍卖有限公司
二○○八年七月二十一日
附件９—1:
２019年度国有资产管理情况报告
（企业使用格式）
为贯彻落实国务院向全国人大常委会报告国有资产管理情况制度,各国有企业应以财务指标和相关统计指标为主要依据,对本年度资产质量、财务状况、经营成果等情况进行分析说明，客观反映企业运营特点及发展趋势，形成国有资产管理情况报告。
报告主要包括以下内容:
一、企业基本情况
（一）企业经营业务简介：
企业主要业务范围、发展战略和国内外排名等情况。
（二）近三年主要财务指标和重要变化说明
单位：
万元币种：
人民币
２019年
20１8年
本期比上年增减（％）
２017年
资产总额
资产负债率
净资产
归属于母公司所有者的净资产
营业总收入
利润总额
归属于母公司所有者的净利润
经营活动产生的现金流量净额
加权平均净资产收益率
国有资本保值增值率
实际上缴税收
（三）企业户数变化：
合并范围子企业户数、金融子企业、境外子企业与所属上市公司户数,未纳入合并范围户数及原因,集团层级和法人压减工作等。
（四）企业职工情况
1、集团职工人数及人工成本、薪酬水平等基本情况。
2、集团本部薪酬体系:
中高级管理人员、普通员工的薪酬分配制度，核心人员绩效分红、股权激励等中长期激励情况。
二、生产经营情况分析
（一）生产经营总体情况分析
（二）主要业务板块分析
主业划分情况
分主业
营业收入
营业成本
毛利率（％）
营业收入占比（％）
营业收入比上年增减（％）
毛利率比上年增减（％）
主业
非主业
合计
业务分行业情况
分行业
营业收入
营业成本
毛利率（%）
营业收入占比（%）
营业收入比上年增减（％）
毛利率比上年增减（%）
合计
业务分地区情况
分地区
营业收入
营业成本
毛利率（%）
营业收入占比（%）
营业收入比上年增减（％）
毛利率比上年增减（％）
国内
东部
中部
西部
东北
国外
注：
１、“营业收入占比”是指占营业总收入比例。
2、若国资委未划分企业主营业务,可不填写“主业划分情况”；若国资委核定主业，补充说明主业划分标准.
3、“收入分行业情况”根据企业具体情况，填写主要类别,不必穷尽。
4、若业务分布只有国内地区，可以按照东部、中部、西部、东北划分。
按主业板块分析本年度生产经营情况，包括但不限于以下几个方面：
１、公司所处行业及产业链位置，公司的行业地位和市场占有率。
2、主要产品的产量、业务营业量、销售量（出口额、进口额）、行业特征指标的增减变化，及内外部原因分析.
3、业务板块的盈利能力和经营增长情况变化,及内外部原因分析。
其他方面
（三）其他业务收支增减变化及原因分析
（四）企业本年完成的重要工作，例如服务国家重要战略、参与国企改革试点、做出突出社会贡献等。
（五）生产经营中面临的困难与挑战。
三、企业财务状况分析
综合运用比率分析、趋势分析、对标分析和定性分析等方法，分析企业整体的财务状况。
比率分析主要围绕“国有企业主要分析指标表"中相关指标，以及具有行业特点的指标;趋势分析重点对比往年数据，重要指标建议分析3-5年的发展趋势；对标分析可以选取企业绩效评价标准值、国内外上市公司指标。
（一）收入利润分析
1、盈利能力及经营增长情况分析。
2、成本费用管理情况分析.
3、亏损企业户数、亏损面、亏损额及原因.
4、税赋调整对效益的影响，包括有关税种和税率调整、享受税收优惠政策退税返还等。
5、非经营性损益对公司盈利能力的影响。
６、会计政策、会计估计变更的原因及其对效益的影响.
（二）资产负债分析
1、重要资产变化及原因分析，包括应收账款、存货、无形资产、固定资产等。
2、资产运营质量和资产管理情况分析，包括资产周转情况、无效资产清理、存量资产盘活等.
3、债务分析，包括负债结构、融资成本、债务风险等。
（三）现金流量分析
１、经营、投资、筹资活动产生的现金流入和流出情况。
2、与上年度现金流量情况进行比较分析，包括现金流规模和结构，流入的主要来源（经营、投资或筹资），流出的主要用途（投资、筹资），分析盈余现金保障倍数、现金流动负债比率、资产现金回收率等指标并与行业对标。
３、对企业本年度现金流产生重大影响的事项说明.
（四）所有者权益变动情况分析
１、会计处理追溯调整影响年初所有者权益（或股东权益）的变动情况及原因。
2、所有者权益（或股东权益）本年初与上年末因其他原因变动情况及原因。
3、所有者权益（或股东权益）本年度内经营因素增减情况及原因.
（五）国有资本保值增值情况分析
四、投资情况分析
（一）重要固定资产投资情况分析
分析房地产开发、基建工程等重要固定资产投资的规模、资金来源及使用、风险管理等情况。
（二）股权投资情况分析
1、战略性投资:
同时满足
（1）服务主要经营业务或按照政府指导意见做出的投资；
（2）预计持有期在1年及以上；（３）派驻重要管理人员且具有实际影响决策的能力；（4）可获得财务报表且享有分红权。
战略性投资重点分析投资方向、规模，资金来源，投资决策及管理制度、投资风险管理、与其他资本方的权力利益分配机制，投资回报等情况。
2、财务性投资：
重点分析投资方向、规模，资金来源，投资回报，投资风险管理等情况。
（三）金融资产及负债中高风险业务投资及损益情况分析
包括：
委托理财、股票投资、金融衍生业务，分析对企业效益及财务风险的影响程度。
（四）基金投资情况分析
1、列举集团本部（一级企业）参与投资设立的基金公司名单。
序号
公司名称
主要投资区域
主要投资行业
持有比例
管理方式（GＰ/ＬP）
2、分析重要的基金的规模、成立时间、企业及其他资本方认缴出资及出资到位情况,基金所投资项目的金额、领域、退出及回报率，GP类基金的管理方式和利益分配机制等情况。
（五）境外投资情况分析（仅涉及境外子企业的集团公司填写）
1、列举集团本部投资设立的境外子企业名单。
序号
公司名称
所在地区
所属行业
持有比例
2、分析境外投资规模、投资领域、境外投资收益及变化。
3、分析境外投资的风险及防范机制，包括政治、汇率、法律等不可控风险和交易、定价等可防范风险。
4、集团所属建立重大财务制度的境外子企业户数情况（一级企业汇总填写）。
项目
数量
占境外子企业总户数比例（％）
已纳入中方控制人预算管理体系的子企业户数
明确重大财务事项范围及决策程序的子企业户数
建立资金往来联签制度的子企业户数
纳入中方控制人财务管理信息化系统的子企业户数
2017年-20１9年接受过中方控制人或集团母公司的实地监督检查或内部审计的子企业户数
五、重大事项说明
对企业利润分配、资产重组、债务重组、兼并收购、改制上市、重大投融资、重大资产处置、股权（产权）转让及资产损失情况等重大事项进行详细说明和分析.
六、企业财务管理情况
（一）集团本部财务人才队伍建设情况,包括中高级职称财务人员占比等。
（二）集团财务管控情况，包括资金管理模式、资金集中度,全面预算管理执行情况、预算偏离度等。
（三）集团财务信息化系统投入情况。
（四）企业财务会计决算工作的问题和改进计划。
七、风险及内控管理情况
（一）风险治理和内控管理的组织架构及相关职能部门运转情况。
（二）风险和内控管理制度及实施情况。
八、有关问题及整改情况
（一）有关方面的巡视检查、审计等监管工作中发现问题。
（二）对上述发现问题的整改落实情况及拟采取的主要措施.
＊*＊单位20１8年国有资产清查
工作方案
根据**发（201８）＊*号文件《关于开展2018年全县行政事业单位国有资产清查工作的通知》的文件精神，并结合资产清查工作布置培训会的相关要求，为全面规范和加强国有资产管理,核实固定资产账、物情况，明确资产管理责任，经我便民服务中心资产清查小组的研究决定,特制定固定资产清查工作实施方案，确保固定资产清查工作的顺利开展。
一、工作目标
1、摸清家底。
通过对我单位及各部门资产情况账务情况等进行全面了解，对固定资产在用、闲置、报废等状况等进行全面清查，进一步真实、完整地了解掌握国有资产状况，为建立资产管理信息平台提供完整、真实、准确的数据,对我单位资产确权提供真实、可靠的数据，为推进资产的管理提供决策依据。
2、明确责任。
资产管理的原则是“谁使用，谁负责”.通过固定资产清查，能够为各部门及相关责任人提供一份完整、真实的资产信息。
３、完善制度.针对固定资产清查过程中发现的问题认真分析研究、查找问题原因、理清工作思路、提出整改意见的基础上，建立健全资产管理制度,使国有资产配置合理、使用高效、安全完整。
二、清查基准日和范围
1、清查基准日。
以２０1７年1２月3１日为清查基准日.
2、清查范围.
１）、对我单位及所属部门的各种银行帐户、各类库存现金、有价证券，各项往来资金和会计核算科目等基本账务情况进行全面核对和清理。
2）、对我单位及所属部门的各类存货进行盘点清查，主要包括材料、燃料、包装物、低值易耗品等没有达到固定资产标准的用具、装具、动植物等。
3）对我单位及所属部门的各类固定资产进行盘点清查，对单位占有和使用的土地、房产等，进行核对，明确权属关系，完善相关资料，能办理土地使用证,房产证的,完善相关资料，进行办理。
对各类毁损、报废、闲置资产进行统计汇总，完善相关手续,上报国资委进行处理。
对出租、出借资产已到期或不符合现行国有资产管理规定的,应组织清收,并按规定执行.对其他单位、个人违规占用的国有资产，组织限期收回。
对账外资产要清理排查，按照相关规定登记入账,对账销案存资产分类整理后登记资产备查簿，视同资产（固定资产）管理。
4）对我单位及所属部门的各项应收票据、应收账款和预付账款等往来资金进行核对清理。
四、工作原则和方法
本次资产清查工作按照“统一政策、统一方法、统一步骤、统一要求和分级实施”的原则,由资产清查工作小组组织个部门配合开展资产清查工作。
1、以各部门账务为基础，结合固定资产系统的数据,进行实地盘点,走访，电话询证等方式,对资产清查结果进行补充、调整，审核更新有关数据后，按要求上报。
2、针对资产清查过程中发现的问题，小组成员对资产清查结果进行专项审核。
3、资产清查数据应与同年度资产报告数据、财务会计数据进行核对。
经过清查后的资产,要按照财政部的统一要求建立健全账卡，完善管理信息，并按照相关规定，将相关信息录入信息系统。
五、工作内容和步骤
本次清查工作将实施全面的现场（实地）清查、盘点，即对所有部门、所有办公室、机关宿舍及食堂公共物资的固定资产实行全覆盖、无遗漏的现场清点、核对、登记。
为了保证工作质量,现场核查前应做好充分的准备。
１、准备阶段（２０１8年５月２0日-2018年５月３1日）
１）、成立资产清查领导小组.
2）研究制定资产清查工作方案,确定工作内容和步骤，清查范围和清查方法。
2、实施阶段（2018年6月1日—2018年6月25日）.
１）、组织本单位开展自查。
根据《行政事业单位资产清查核实管理办法》的规定要求,行政事业单位对其占有使用的国有资产进行全面清查,对账务进行核对，主要针对银行账款存款、现金 、有价证券、应收款项、预付款项等项目.对固定资产、存货进行实地盘点，填写清查盘点表，对出租、出借、对外投资等国有资产经营收入核对,并对所有盘点结果进行汇总并和账务进行一一对比,分类整理盘亏、盘盈数据，上报存在的问题。
2）积极配合审计部门，对我单位各项资产清查结果的审计，依据审计报告，对资产的盘亏、盘盈、闲置、报废进行后续处理,最终进行账务处理，使账务、管理系统、实物数据一致。
3）对于资产清查中出现的盘亏、盘盈、闲置、报废等资产，上报国资委，并提供相关证明材料，依据国资委批复统一进行账务处理。
3、总结阶段（20１８年6月2５日-201８年7月10日）。
总结本次资产清查工作,分析资产清查结果,研究资产管理问题，提出加强行政事业单位资产管理的政策措施和建议,进一步完善有关资产管理制度,不断提高资产管理水平.
按县资产清查办公室要求，上报本次清查结果,包括各类文件、资产清查明细表、汇总报表、资产清查工作报告等。
按财政局要求,认真填写使用财政部统一开发的资产清查系统，有关20１6资产清查及资产报表的录入、审核、汇总、报送工作。
六、工作要求
１、加强领导。
要加强资产清查工作的组织领导，应切实履行管理责任,分工明确,落实到人，抽调精干力量，组织开展好本单位资产清查工作，确保资产清查工作按时保质完成。
２、精心组织。
要做好组织动员和布置工作,认真学习相关文件,并结合本镇实际开展资产清查工作.
3、严肃纪律.要坚持实事求是的原则,如实反映资产清查结果和管理情况及存在问题,不得瞒报虚报。
对于资产清查工作中出现的违纪违法行为，要依照有关法律法规及时查处，追究责任。
4、工作督导。
要加强对资产清查工作的监督指导,及时上报资产清查工作进展情况,对全镇资产清查工作情况进行及时通报，并组织开展监督检查.
**＊单位资产清查办公室
20１8年5月25日
国有资产配置管理制度
１、按照“依法配置、保障需要、科学合理、优化结构、勤俭节约、从严控制”的原则进行资产配置。
2、每年的4月份,各部门应上报下一年度的资产配置计划，由资产管理领导小组成员会同财务部门进行汇总、审核，并经单位办公会通过，于5月份向上级资产管理部门申报配置计划。
3、资产配置预算应当结合本部门、单位的实际情况，原则上不得超额、超标准配置设备，确因教学或办公需要，购买限额、超标准设备的，由资产使用部门申报、资产管理领导小组汇总，并经办公会议通过,按有关规定上报。
4,资产配置计划申报审核后,不得随意调整和追加，因特殊情况确需调整、且有专项资金支持的，于当年的3月份按规定进行填报。
5，单位完成政府采购后,资产管理员应进行验收、登记入库，对资产进行编码注册管理，并及时录入资产管理信息系统和进行相关的账务处理。
长沙艺术实验学校
2０17年1月１日
国有资产使用管理制度
1，总务处是长沙艺术实验学校国有资产管理的职能部门，配备专职的资产管理员，负责本单位国有资产日常管理工作，各资产使用具体部门为直接责任人。
2，加强单位固定资产和各类应收款项的管理，对房屋建筑物、土地、车辆等资产按规定及时办理资产权属证书，明晰资产产权.
３，国有资产变更、对外出租、出借、投资、担保和抵押借款等事项，必须事先按规定报批后方可实施；相关经济合同、收入缴纳凭证须报上级主管部门备案登记.国有资产收益，应当纳入单位预算，按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线"管理。
4，单位应定期对固定资产进行核对和清查盘点,做到账账、账卡、账实相符。
每年全面盘点时间为暑假期间，由总务部门或办公室负责牵头实施,各使用部门参与清查,对清查出各项资产盘盈、盘亏、非正常损失、闲置等,要查明原因,分清责任，对失职造成损失的,要追究相关责任人的责任，并将资产清查情况报送上级主管部门。
5,落实上级要求,每年3月份总务部门负责向上级主管部门报送单位国有资产统计报告，对本单位国有资产占有、使用、变动、处置等情况做出文字说明.报送的资产统计报告，应当做到真实、准确、完整。
长沙艺术实验学校
20１７年１月1日
国有资产处置管理制度
１,国有资产处置,是指单位对占有使用的国有资产进行产权转让或者注销产权的行为。
包括：
调拨、转让（含捐赠）、出售、置换、报损、报废、核销等.
2，国有资产的处置范围：
（１）闲置资产；
（2）低效运转和超标准购置的资产;（3）因技术原因并经科学论证，确需报废淘汰的资产；（4）因单位分立、撤销、合并、改制、隶属关系改变等原因发生权属变化的资产；（5）盘亏及非正常损失的资产；（６）已超过使用年限无法使用的资产； （7）依照有关规定需要进行处置的其它资产。
3，国有资产的处置，由资产使用部门提出书面申请,资产管理领导小组进行核实,单位分管领导签字认可；处置资产超过1０万元的，由单位办公会议通过,按规定上报上级资产管理部门。
4，对盘亏、遗失、被盗等原因造成固定资产损失的,应当查明原因，收集相关证据，资产管理小组应当及时汇总情况向上级主管部门汇报。
5，资产处置过程中，资产管理员应进行全程跟踪,待处置流程完成后，根据上级文件及时进行账务处理,确保帐帐相符，账实相符。
长沙艺术实验学校
2017年１月1日
房屋租赁合同
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
根据《中华人民共和国合同法》、《河北省行政事业单位国有资产管理办法》等有关规定，甲乙双方经平等协商，就房屋租赁事宜签订本合同。
一、租赁房屋地址及设施、设备情况
1．租赁房屋地址:
。
面积平方米。
2.现有装修及设施、设备情况:
①门窗情况：
②地面及墙壁装修情况:
③水电设施情况及其他
上述房屋属甲方所有（或甲方依法使用,有权出租）,甲方将其出租给乙方使用，用途为。
二、租赁期限
从年月日至年月日止.
三、租金、保证金、有关税费及发票开具事宜
年/月租金为人民币元。
租金支付方式为：
一次性交清／按年支付/按季支付，先交租金后使用；租金支付时间为。
乙方于本合同签定之日起,每年向甲方交付设施设备等的使用保证金
元。
保证金不计利息,合同期满，甲方经验收确认房屋无毁损等情形且乙方付清全部租赁费用后,将保证金退还乙方。
否则甲方有权直接从保证金中扣取未交付租金或毁损费用。
水电费、物业管理等费用由乙方承担；租金的税收由甲方缴纳。
甲方于向乙方开具相关发票。
四、交付房屋期限
乙方交付保证金及首期租金后,甲方于日内将房屋交付给乙方，房屋租赁期限从甲方向乙方交付房屋之日起计算.
五、甲方义务
１。
实行本合同约定的租赁期限、租金标准、租赁形式。
2.租赁期内乙方应注意租赁物的瑕疵，如发现屋面漏水、房屋裂缝等应及时报告甲方，由甲方负责维修并承担相关费用.若因发现不及时造成房屋及乙方的装修、装饰部分损失,由乙方负责.
３.房屋租赁期内，因政策变化或市政建设等公共利益要求需要拆除，乙方应无条件服从，及时迁出，归还租赁物,甲方不另行给乙方安排房屋，合同自行终止。
六、乙方义务
１。
乙方在租赁期间应依约及时交付租金、水电费、物业管理费。
2．租赁期间,防火、防盗、“门前三包”、综合治理及安全、保卫等工作,乙方应执行有关部门规定并承担相关责任。
３
升级会员 