物业管理企业的财务管理.docx
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物业管理企业的财务管理
第十一章物业管理企业的财务管理
本章内容
●物业管理企业的财务管理概述
●物业管理中的资金分类、测算与管理
第一节概述
一、物业管理企业财务管理的含义
财务管理是企业为了取得最大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。
那麽，什麽是资金？
物业管理企业的财务管理
什麽是资金？
资金就是钱吗？
简单的说，财务管理就是对企业经营活动中的资金运动的管理，包括资金的筹集、使用、收入和分配等管理。
那麽，物业管理企业的财务管理就是对物业经营管理中的资金运动的管理。
企业的整个经营活动都是围绕着资金运动的链条来进行的，从企业的筹建到运转最重要的是筹集资金、企业生产的过程是资金的使用过程，同时，也是资金的收入、利润的创造过程。
最终是利润的分配过程。
财务管理就是保证资金链条不要断，资金运动不要脱离轨道的过程。
二、物业管理企业财务管理的内容包括：
资金的筹集和使用管理、固定资产管理、流动资金管理、专项资金管理，租金收支管理、物业管理费的收取与管理、资金分配管理以及财务收支汇总平衡管理等。
三、物业企业财务管理的任务
1、开源节流，增加企业经营活力
将“开源”与“节流”对比来看，企业首先应该实现“节流”，由此才能更大程度地降低企业运营成本，确保企业有立足之本。
那么，企业如何进行“节流”?
这是一件说起容易做起来难的事情。
原材料采购和加工需要支出;企业运转需要行政运营成本;众多员工的薪资福利也需要开支。
这些开支构成当今企业支出的主体成本，企业想“节流”，这些方面的成本都要得到有效控制。
但只“节流”不“开源”，企业最终还是会坐吃山空。
“开源”就是为企业增加收入，增加收入就需要有市场，就需要有客户，企业不仅要维持原有的重要客户，还要不断的拓展新客户，才能够实现真正的“开源”，才是确保企业的盈利和生存的根本。
“开源节流”是通过两个不同方面的优化达到企业增效的最终目的，一方面是增加企业外部条件的销售，另一方面是降低企业内部各方面的成本。
2、尽心尽力，确保应收资金到位
物业公司可以收取的费用大致有以下四大项：
物业费 新建的小区业主办理入住手续时，物业服务企业可以收取不超过一年的前期物业服务费。
业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的房屋，应事前告知物业服务企业，可按规定标准的百分之七十交纳物业服务费、电梯运行费和公共能耗费。
装修押金业主或使用人需要对房屋进行装修的，装修人在装修前应当与物业服务企业签订装修协议，明确装修事项、装修押金。
业主装修完毕无违反装修协议的，物业服务企业应在一个月内如数退还装修押金。
装潢垃圾清运费物业服务企业在新房住户办理入住手续或重新装潢时，收取装潢垃圾清运处理费。
停车费物业服务企业应对小区内车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，物业服务企业应与固定停车车主签订停车服务协议，方可收取停车服务费。
物业不好收的费用
物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托收取上述费用的，双方应签订有偿服务合同，物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业不得向执行公务的党、政、军、警、救护等特种车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车收费；不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。
3、严格把关，堵塞漏洞，提高效益
成立统计、审计科、做好把关审核工作
4、强化监督，做好财务安全工作
四、物业企业财务管理的特点
（1）财务管理的内容复杂。
（2）财务管理成本较高。
（3）管理费性质内容复杂。
（4）财务监督的多元化。
监督主体是指执行监督的一方。
按照监督主体分类，可将财务监督分为内部监督和外部监督两种。
外部监督是指由房地产行政主管部门对物业公司的财务收支、资金使用情况进行监督，包括：
由主管部门或者财政、财务、审计等部门对公共组织财务活动进行的监督。
第二节物业管理中资金分类与测算
一、物业企业的资金分类
（一）物业管理企业的资本金
（二）物业接管验收费及开办费
房地产开发项目的竣工验收，是项目开发全过程的最后一个环节，由于专业物业管理公司在长期的管理经验中，比建造者和开发商更了解客户对物业的各种使用需求，由他们参与验收工作，检验设计和工程质量，既可及时发现和解决一些影响正常运转和使用的问题，又能使将来的客户满意，从而一方面保证物业能按设计要求的技术经济指标，正常投入使用，最大限度地满足客户的需求；另一方面验收新物业和接管旧物业还可分清房产物业损坏的责任，是开发商建造过程中遗留的问题导致物业损坏，还是物业管理企业管理中的问题导致物业损坏，或者是业主和使用者使用过程中导致的物业损坏抑或旧房产本身就有问题。
不至于在业主入住使用后才发现问题而产生责任不清的纠纷，从而可避免不必要的赔偿损失。
物业的接管验收费是指物业管理企业在接收、接管房产物业时，由开发商向物业管理企业缴纳的专项验收费用。
它主要用于物业管理企业参与验收新的房产物业和接管旧的房产物业时，组织水、电、泥、木、管道等专业技术人员和管理人员所支付的费用，包括人工费、办公费、交通费、零星杂费、资料费等。
开办费即在业主入住前，保证房屋的水、电、气、暖运行所产生的人力费用和固定资产费用的总和。
开办费的基本特征，是由开发单位提供给物业管理单位（可以是无偿，可以由物管费预支）；而物管用房，是由开发单位提供给业主的，属于业主所有；两者所有权关系完全不同。
物业开办费，目前政府没明文规定有这笔费用，都是物业管理公司与开发商之间洽谈的。
具体操作是：
物管公司将开办费的相关费用（如办公室装修、购置办公桌椅、电脑等），做一份明细的报表递交开发商，物业管理开办费主要用于购买管理工作所必须的工具、设备、办公用品开办费。
具体能给多少，那就要开管理公司与开发商之间的沟通了。
（三）物业服务收费
物业业主和租户定期交纳的物业管理费：
业主在向发展商购买商品房后，接到入伙通知书，便到物业管理公司办理入伙手续，并开始预缴管理费。
收费标准是根据国家有关规定和各类不同物业的用途、档次来制订。
（四）物业维修基金
房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。
商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位交纳维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。
地产发展商提供的管理基金：
居住小区一般是由房地产开发公司按照“统一规划，统一建设，统一配套”的小区建设要求建成，交由物业管理公司管理，并留下一定数额的管理基金，用作物业管理的启动资金。
有一些地区，发展商从开发项目总投资中提取1%-2%作为物业管理公司的管理基金。
例如深圳市莲花二村，总投资为12亿元，发展商从中提供120万元给深圳市物业管理公司作为管理基金。
也有些地区规定发展商以房价的7‰提供给管理公司作为管理基金。
物业管理公司从发展商那里得到的资金还有为期一年的房屋维修费。
按国家规定，建筑施工单位免费维修一年，发展商扣留工程造价的5%作为工程维修保证金。
在物业托管后，由物业管理公司对物业进行全面管理，因此发展商应将截留的维修保证金移交给管理公司。
（五）综合服务与多种经营收费
物业管理公司的物业经营收入和其他经营收入：
物业管理公司在接受发展商委托时，一般都会要求发展商转让部分房产给管理公司，如为小区配套建设的物业设施，物业管理公司可以据此搞一些租赁经营，收取租赁费。
物业管理公司也可利用管理物业的优势，依靠可靠的信息来源，开展房屋的代租代销，代理办理产权转让等中介服务，收取中介费。
物业管理公司还应抓住机遇，围绕服务于住宅区，积极开办新企业，这样既能为住户提供优质服务，又能广开财路，增加企业收入。
例如深圳市物业管理公司下属就有九个子企业：
深圳香港物业清洁管理公司，深圳物业电脑电器服务公司，物业装饰工程部，物业机电维修部，物业车辆维修部，物业花木服务部等。
此外，物业管理公司还可以广开门路，创造尽可能多的利润。
例如有的物业管理公司与有关部门合作，开办城市信用社、储蓄所，既能为居民提供配套服务，又能开辟新的收入来源;有的物业管理公司开办建材购销、商业贸易之类的经营实体创造效益。
（六）其他收入
住宅区特种服务费收入：
有些住宅区的居民生活水平较高，往往对小区的生活服务项目提出了更多、更高的要求，如家务服务、护理服务、幼儿教育服务及其特种服务。
物业管理公司可视实际需要开设各类特种服务项目，既方便了居民，又为公司开创了新的收入来源。
特种服务费是应某些住户的特殊需要而开设的，因各地情况不一，服务标准也不一样，故难以有统一的收费标准。
国家或地方城市维护费的少量补贴：
住宅小区内的公用设施是城市公用设施的有机组成部分，如煤气和自来水等设施，其正常运行和维护管理的经费应由国家相应的专业部门承担。
不能因为住宅区实行统一管理而削减甚至取消城市建设维护费在住宅区管理上的投入。
为了管理上的方便，由各住宅区的管理公司本着为国家分忧、对居民负责的精神，承担起管理职责。
但不能否定，国家财政本应承担的部分仍应尽责提供。
水电管理备用金和装修管理费的收取：
水电管理备用金主要是对配套设施如供水、供电、机电、电梯、消防等重要设备的更新和突发事故抢修而设立的。
业主在办理入伙手续时，还须缴纳水电管理备用金，其收取办法根据各地实际情况有所差异。
有些地区，这种管理维修基金一般根据楼宇的综合造价，高层楼宇发展商提供4%，业主缴付所购物业造价的2%;多层楼宇发展商提供2%，业主缴付1%。
业主和租户在搬进楼宇之前，一般都会对房屋进行装修。
在装修过程中，违反住宅区管理规定，未经批准擅自改变房屋结构、外貌、损坏公共设施、管道线路、毁坏绿化、乱丢垃圾等现象时有发生，因此收取一定的装修管理费和装修建筑垃圾清运费是必要的。
通常的做法是：
住户在申请装修时收取一定的装修押金，装修完毕后，如无违章装修，除收取建筑垃圾清运费后，其余如数退还。
二、物业管理费的测算与管理
（一）物业管理费的测算
1、物业管理费的构成
物业管理企业接受物业产权人、使用人委托对建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与用户生活相关的服务所收取的费用。
对管理费用的收取，必须按物业分类计算，合理分摊，量出为入。
物业管理费用开支主要有以下方面及所占比例：
1、人员工资、福利、保险； 约32%管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等）
2、公共设备、设施维护保养； 约12%物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（包括；公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养费；电气、燃气、消防系统设备维修保养费；公共照明费；易损件更新费等等）
3、公用水电费用 约10%
4、安全管理礼 约3.7%物业管理区域秩序维护费用；（即安全管理人员费用、安全器械装备费等）
5、清洁、保洁消杀 约6%物业管理区域清洁卫生费用；（包括：
清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等）
6、绿化与装饰 约7%物业管理区域绿化养护费用；（包括：
绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等）
7、行政办公与培训 约7% 办公费用；（包括：
交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等）
8、开办拆旧与摊销 约2.1%
9、管理酬金 约10%
10、物业管理相关保险 约2%
11、税金 约5.2%法定税费；（包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等）
12、不可预见 约3%
2、物业管理的定价原则
我国目前的物业管理费按照定价的主体，可以分为政府定价、政府指导价和经营者定价。
（1）政府定价。
政府定价的物业管理费是指对售后公房的物业管理收费。
它又分成了管理费、保安费及保洁费、电梯水泵运行费几项。
（2）政府指导价。
政府指导价是指对普通商品住宅收取的物业管理费实行政府指导价，即房屋所有人按经所在地物价部门认可的标准缴纳费用。
政府指导价是物价管理部门根据当地经济发展水平和物业管理的服务水准，征求同级房产管理部门的意见，制定的收费标准。
（3）经营者定价。
外销商品住宅、高标准内销商品住宅或非居住用房的物业管理费实行经营者定价。
即由产权人（或产生的业主委员会）同所委托的物业管理单位商定收费标准，并报所在地的物价部门备案。
经营者定价没有固定的标准，根据物业管理企业提供的服务标准，根据业主对服务的要求及经济承受能力，由双方协商确定。
案例
【案情】去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。
双方签订预售合同及附件并在物价等相关部门登记备案。
根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。
物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。
问题：
1、物价部门的做法是否正确?
2、怎样看待物业与业主之间的纠纷？
3、物业公司是否能胜诉？
分析：
根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。
点评：
当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。
这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。
总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。
3、物业管理费的计费方式
（1）包干制
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
物业管理费（X）实行包干制的，构成包括：
物业服务成本（X1）、法定税费（X2）、物业管理企业的利润（X3）三部分，即
X=X1+X2+X3
（2）酬金制
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享受或承担的物业服务计费方式。
物业管理费（X）包括物业服务成本（X1）和物业管理企业的酬金（X4）两部分，即X＝X1＋X4
简单地说，酬金制就是物业公司干了多少活，业主按事先约定的标准交多少钱，类似“实报实销”模式再加上保证物业一定的利润；包干制类似家里请保姆，业主每个月固定付多少工资。
新的物业管理条例明确规定，实行酬金制收费方式的物业企业，应当公布明细的物业管理各项资金的收支情况；而实行包干制收费方式的物业企业，只要求公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
案例
【案情】虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。
合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12%的管理酬金，物业管理费若有节余则归业委会所有。
2004年8月，合同期满，物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会，于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。
问题：
物业管理公司的做法是否正确？
为什麽？
分析：
根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬，但若采取酬金制的，则节余的物业管理费应属于业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。
点评：
该物业公司在管理期限届满后，拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会，显然与双方的约定相悖，侵害了广场业委会的合法权益。
目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，业主的维权意识普遍增强。
4、物业管理费的核算
（1）公司费用分摊法
（2）物业成本摊分法
（3）工时计算法
（二）物业管理费的收缴、催收管理
1、特征
（1）物业服务收费主体是物业管理企业而非房地产开发商
（2）物业服务交费主体是业主
（3）物业服务收费与购房款无关，具有独立性
2、物业服务收费的现状
（1）物业服务存在乱收费的情况
（2）物业服务存在收费难的问题
3、物业服务收费难的原因及对策分析
原因：
（1）业主对物业管理服务的认知程度和接受程度不高。
案例
法院封家电全家住宾馆
不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。
家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。
去年8月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。
法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。
第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。
夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。
从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到100％。
物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：
“秉公办事，执法如山”。
案例
欠租2000元被拘一整天
●百年不赖，千年不还。
这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。
法院判决生效后，面对法院工作人员，她依然如故。
法院只好强制执行，决定拘留户主。
老头被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司，要求物业公司到法院为其求情。
法律无情人有情。
物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依然被拘留24小时。
一人吃官司，众人缴费忙。
该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业管理费、房租收缴率达到了100％
（2）物业服务收费透明度差
（3）开发商难兑现的高承诺以及建筑工程遗留问题多，物业管理服务不能到位。
案例
●笑星因何拒缴物管费
著名笑星赵本山最近因欠物业管理费而被催缴，由此引发赵本山的“维权事件”。
赵本山对负责其小区的物管公司提出质疑，并对其拖欠物管费一事进行解释认为：
一，承诺不兑现。
赵说，自他在此居住13年来，物管公司对刚入住时的网球场和会所等所作出的承诺没有兑现；二，收费水平与服务质量不符。
他说，物管公司尽管每平方米收取2.4元的物业费，但其各项服务标准都无法做到令业主满意，小区的安全状况令人堪忧；三，配套设施不全，“孩子们甚至没有玩的地方”。
赵本山的委托律师王蕴采就此次纠纷发表了自己的观点。
她认为，拖欠费用理应归还，但交纳费用的前提是费用的合法性。
如果承诺的服务没有做到，业主有权拒绝继续交钱接受其服务。
王蕴采认为，这不仅仅是个法律问题，同时也是物管的社会诚信问题。
据悉，目前该小区内没有及时交纳物管费的业主累计起来大约共有20%到30%左右。
物管公司负责人日前表示，实在不行，他们也只能通过诉讼解决问题，不然将考虑退出。
纵观近年来的物管纠纷，大多由于欠费问题所引发。
业内人士分析认为，造成业主不交物业管理费的原因主要有三：
一是法律关系没有搞明白，交付的配套设施、买卖合同纠纷转嫁给了物管公司；二是物管公司定位不准，主动承担开发商遗留问题，造成纠纷隐患；三是物业管理服务制度不完善，服务模式不科学，造成服务质量有缺陷。
谁给物管背上沉重“包袱”
物管承诺不兑现，其实大多数是开发商的遗留问题。
收费与服务不相符，是业主拒缴物管费用的一大原因。
三方积极配合才能共赢
一些业主选择不交费和不合作成了对抗物业管理方“最有效”和惟一的方法，他们能做的或者是赖着物管费不缴，或者是炒物管鱿鱼；而处于被行政和舆论双重监督下的物业管理方，又不得不委屈地面对这许多本是房产开发商遗留下来的问题。
表面上看，物业管理公司是受害者，实质上最大的输家还是业主。
物业管理是一项牵涉主体众多、法律关系复杂、持续时间长的综合性管理活动，其中的许多问题往往不是某一主体单方面原因造成的。
只有开发商、业主、物业管理企业明确各自定位，密切互动，才能建立和谐的物业管理秩序。
业主可以查物业公司的帐吗
【案情】小章买了房子，也已入住了，从一位购房者成为一位业主之后，就不可避免地与物业公司打交道。
而作为一位业主，小章最关心的还是所交的物业费用，物业公司怎么花的？
花得合理不合理？
小章提出查物业管理公司的帐目，遭到拒绝。
请问作为小章是否有权利查物业管理公司的帐目？
房子买来了，也已入住了，从一位购房者成为一位业主之后，就不可避免地与物业公司打交道。
而作为一位业主，最关心的还是所交的物业费用，物业公司怎么花的？
花得合理不合理？
作为业主既应该知道自己的权利，也应该知道自己应尽的义务。
物业管理行业运作有其特殊性，其行业的利润是按为业主提供服务所支出费用总额的一定比例提取的。
因此，管理费用的开支成为业主最为关心的问题。
在批准管理公司的年度收支预算之后，监督各项费用按计划支出成为物业管理财务监督的一项重要内容。
那么是不是每一位业主都可以以监督账务账目的名义检查管理公司的账目呢？
确切地说，业主作为费用支付人，有财务监督的权利，但行使此项权利的方式并不是通过业主私人检查管理公司的账目。
查账的目的是监督管理公司财务支出的公开性与透明度，是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。
作为监督方与被监督方都需要就检查结果做出权威的、有法律效力的结论。
而一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
因此，当业主以个人身份查账时，管理公司有权拒绝，否则每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。
业主如果要行使此项权利，有两种途径可以选择：
一是私人委托会计师事务所检查；二是提请业主委员会委托专业事务所检查。
只有国家法律承认的专业会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账目的，维护双方的合法权益，同时也真正地帮助业主行使自己的合法权利。
（小钢）
预收物业管理费是否合理
案情介绍:
汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：
开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。
汪先生对此提出了几点疑问：
一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？
二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。
汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：
一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？
二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？
解读：
汪先生的这种情况，相信很多市民在新房交付时都遇到过。
这里面，其实包含了两个问题。
第一，应该先接收房屋，还是先交物业管理费？
购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：
购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。
如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。
开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实
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