房地产估价案例分析第一章房地产估价文书写作Word文档下载推荐.docx
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估价对象实地查看记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。
（七）估价报告
估价报告是估价机构出具的关于估价对象的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。
（八）估价报告内部审核表
为保证出具的估价报告的质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由业务水平高、经验丰富的估价师对撰写完成尚未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确定估价结果是否客观合理、提出审核意见。
为了规范地完成估价报告的内部审核，需要制定估价报告内部审核表，审核人员可以按照审核表逐一对估价报告进行审核，以保证审核标准的一致性、完整性和规范性。
（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
估价机构在对一些复杂、价值大、难度大的估价对象进行估价时，不同估价师会就估价技术路线的确定、估价方法的选择等问题产生不同的意见，估价审核人员会对估价结果提出重大修改意见，而这些不同的意见应该进行及时的记录，因为估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录有助于估价机构以及估价师今后遇到同样问题时采取相应的解决办法，同时也有利于估价机构和估价师总结估价经验、促进相互学习、提高估价水平和质量。
（十）估价报告交接单
估价报告交接单是估价机构完成估价报告向估价委托方出具估价报告或估价师完成估价工作后进行存档时而签署的文书，估价报告交接单主要载明签收日期、报告数量、交接人等，估价报告交接单可以作为估价机构已向估价委托方提交估价报告的凭据和内部存档管理的凭据。
二、房地产估价报告写作的文字要求
房地产估价是一项实操性很强的业务，其最终成果是通过估价报告体现。
估价报告是估价机构履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件，是估价机构提供给委托人的“产品”，是给予委托人关于估价对象价值的正式答复，是关于估价对象价值的专业意见和研究报告。
因此房地产估价师必须能够动手写作估价报告。
房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。
学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。
语言文字方面的要求，主要有对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。
（一）对词义的要求
1用词准确
这是对词义的基本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。
例如下面这三种表达方式中的用词：
“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”，用词的强度不同，表达的意思也不同。
2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可
表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。
不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。
例如：
“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。
”“大约”这样的词出现在市场分析中是可以的，但在估价结论中是不妥当的。
有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额，不妨说：
“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在790～810元之间。
”这样的表述比“大约”要确定得多，毕竟可以确定价格的变动范围。
3.用词不可带有较强烈的感情色彩
估价报告用词的褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。
例如有的估价报告这样写：
“该公司上下努力、团结奋进、勇于开拓、奋力拼搏，在过去几年中取得了令人瞩目的成绩。
”“工人们大干快上，整个工地呈现出一派热气腾腾的景象。
”所述事实不能说与形成估价结论无关，但应该改用比较中性的、冷静的、叙述性的口气。
例如改为：
“从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩比较理想。
”（下面可具体引用财务报告的一些主要指标，例如利润、资产负债率等。
）这样用数据说话，就比简单地用带有感情色彩的评语有说服力。
4.用词简练、标准，不堆砌、不生造
例如有的估价报告连用几个“最高级”来形容估价对象，有的估价报告采用一些非标准的用语或是受港台用语的影响。
比如将“素质”写为“质素”（香港地区的习惯用法），或是用动词作形容词：
“这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引。
”（应为：
“非常有吸引力。
”）
（二）对语句的要求
1.句子简洁，概括性强
估价报告应使用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括，句子成分该省的一定要省，不能出现杂揉、赘余等毛病，同时注意句子的完整性以清楚表达所表述的内容。
2.搭配得当
语义上要符合情理，符合语法规则，同时要衔接。
语句与语句之间，意思也要衔接、连贯，不能脱节。
3.逻辑严密
不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。
逻辑混乱的情况主要有：
一是前后没有照应。
如前面说了上座率70%，后面计算时又没有考虑进去；
前面定下的报酬率是13%，后面又采用15%。
二是数据来源没有出处或是有错，如有的估价报告中的房产税、营业税的税率错误。
三是判断推理没有充足的理由，如简单地下结论，却没有充足的理由支持该结论。
（三）要防止错别字和错漏
特别是一些容易混淆的字不能错，例如：
坐落（不是“座落”）
坐标（不是“座标”）
签订（不是“签定”）
订货（不是“定货”）
好像（不是“好象”）
想像（不是“想象”）
图像（不是“图象”）
其他（不是“其它”）
部分（不是“部份”）
身份（不是“身分”）
成分（不是“成份”）
内涵（不是“内含”）
账目（不是“帐目”）
撤销（不是“撤消”）
抵消（不是“抵销”）
等等。
另外不要漏字，特别是数字不要缺漏，如估价对象最终结果本应为300000却写成了30000。
还有，在内地不应使用繁体字，通用的外文译名不要自己另造译名。
第二节 房地产估价报告写作
一、房地产估价报告的构成要素
根据《房地产估价规范》的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容：
1.封面；
2.目录；
3.致委托人函；
4.注册房地产估价师声明；
5.估价的假设和限制条件；
6.估价结果报告；
7.估价技术报告；
8.附件。
二、房地产估价报告的写作
（一）封面的写作（7项）
房地产估价报告的封面除了写有估价报告名称外，一般还应包括估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期及估价报告编号。
1.估价报告名称
估价报告名称一般为“房地产估价报告”。
房地产抵押估价报告的名称应为“房地产抵押估价报告”、“城市房屋拆迁估价报告”。
2.估价项目名称
房地产估价报告封面上的估价项目名称要写全称。
其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称及用途。
如“深圳市罗湖区布吉路×
×
花园×
阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。
“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位；
“×
阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；
“住宅”表示估价对象的用途。
需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。
因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作简要说明。
3.估价委托人
房地产估价报告封面上的估价委托人，只要准确无误地写明其全称即可。
如“×
贸易有限公司”为委托人的全称。
如果是个人委托估价的，则写明委托人的姓名。
4.估价机构
房地产估价报告封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。
房地产估价有限公司”为估价机构的全称。
5.注册房地产估价师
房地产估价报告封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。
6.估价作业日期
房地产估价报告封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。
需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。
7.估价报告编号
房地产估价报告封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。
将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。
【例1-1】某房地产估价报告封面写作实例
房地产估价报告
估价项目名称：
广州市越秀区东风路×
阁第15层A、B共二套住宅房地产价值评估
委托人：
广州市×
贸易公司
估价机构：
广东×
房地产评估有限公司
注册房地产估价师：
（注册号×
）、×
）
估价作业日期：
2006年7月11日至2006年8月4日
估价报告编号：
粤评房
（1）字第×
号
（二）目录
房地产估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。
（三）致委托人函
在致委托人函当中，受函方要写明估价委托人的全称。
致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果。
致函方即本次评估的房地产估价机构，要署机构的全称（要求盖章）。
致函日期一般为报告的出具日期，即估价作业日期的截止年月日。
致委托人函应包括以下内容：
（1）致委托人函（标题）
（2）致函对象：
（为委托人的全称）
（3）致函正文：
（说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果）
（4）致函落款：
（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签字、盖章）
（5）致函日期：
（为致函的年月日）
【例1-2】致委托人函的写作实例
×
公司：
受贵公司委托，我们对位于×
市×
区×
路×
号的×
购物中心房地产的抵押价值进行了评估。
估价的目的是：
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价时点是：
2006年8月22日。
经过实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定×
购物中心房地产的抵押价值为人民币1548165140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。
×
法定代表人：
二〇〇六年八月二十五日
（四）注册房地产估价师声明
在房地产估价报告中，估价师声明应包括以下内容：
（1）估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。
（2）估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
（4）估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写的估价报告。
（5）估价人员已对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。
（6）没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
（7）其他需要说明的事项。
注意两个方面的问题：
①估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力；
②在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。
【例1-3】注册房地产估价师声明的写作实例
注册房地产估价师声明
对本报告我们特作如下郑重声明：
（1）我们在本估价报告中陈述事实是真实的和准确的。
（2）本估价报告中的分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
（4）我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成了意见和结论，撰写本估价报告。
（5）注册房地产估价师×
、×
已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。
（6）没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
（7）本报告中所依据有有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。
（8）本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。
签名：
注册号：
（五）估价的假设和限制条件
依据《房地产估价规范》的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；
未经调查确认或无法调查资料数据；
估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；
以及本估价报告使用的限制条件。
【例1-4】估价的假设和限制条件的写作实例
估价的假设和限制条件
1.本次估价的假设前提
（1）估价对象产权明确，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。
（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
（5）不考虑特殊买家的附加出价。
2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据
（1）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。
如至估价时点为止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
（2）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
（3）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。
3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理
（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易等对评估价值的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
（2）估价结果未考虑未来处置风险。
（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
（4）估价对象T25-T28型住宅楼和T11-T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。
本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。
特提请报告使用人注意。
估价对象建筑面积来源于委托人提供的《关于申领建设工程规划许可证的复函》（×
规建函[×
]×
号）复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。
因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任，特此声明。
4.本报告使用的限制条件
（1）本报告仅为委托人提供对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，不作它用。
（2）本报告使用期限为一年。
即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作为估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。
（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。
报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
报告所称“市场价格”是指估价对象在保持现有用途并正常开发完成，取得预售证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告书所确定的评估目的而提出的公允评估意见。
该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。
该价格并不代表在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。
（六）估价结果报告
估价结果报告应记载下列事项：
（1）标题；
（2）委托人；
（3）估价机构；
（4）估价对象；
（5）估价目的；
（6）估价时点；
（7）价值定义；
（8）估价依据；
（9）估价原则；
（10）估价方法；
（11）估价结果；
（12）估价人员；
（13）估价作业日期；
（14）估价报告使用期限。
1.标题
估价结果报告的标题要表述完整，即要写明是关于哪个估价项目的估价结果报告。
由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“估价服务产品”当中最主要的部分，所以标题下面如有报告的编号，则一定要与封面上的报告编号－致。
2.委托人
估价结果报告中的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；
如果是个人委托评估，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。
3.估价机构
估价结果报告上的估价机构，与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构全称，还要写明估价机构的法定代表人、住所及估价机构的资格等级。
4.估价对象
在估价结果报告中，关于估价对象要求概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。
对土地的说明应包括：
名称、坐落、四至、面积、形状、周围环境、景观，基础设施完备程度、土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；
对建筑物的说明应包括：
名称、坐落、面积、层数、用途、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况；
对估价对象的描述应做到层次清晰（分类写）、用语表达简单、准确，最好按照区位状况、实物状况、权益状况相应的顺序进行描述。
5.估价目的
估价目的是指要说明本次估价的目的和估价结果的具体用途。
（1）抵押估价目的表述为：
“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地产抵押价值”；
（2）城市房屋拆迁估价目的表述为：
“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”；
（3）房地产转让估价目的可表述为：
“为委托方转让估价对象提供市场价值参考”；
（4）征收农民集体土地的估价目的可表述为：
“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据”；
（5）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：
“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；
（6）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：
“为房地产投资提供价值参考依据”。
6.估价时点
估价时点是指估价对象客观合理价格或价值对应的年月日。
估价时点也是估价结果所对应的日期。
7.价值定义
价值定义是指要说明本次估价所采用的价值类型及其内涵。
价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。
不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。
因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下：
（1）抵押估价价值（非公开市场价值）定义表述为：
“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。
”
（2）城市房屋拆迁估价的价值定义表述为：
“为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”；
（3）房地产转让价值定义可表
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