天津中新生态城研究报告33DOC.docx
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天津中新生态城研究报告33DOC
中新生态城研究报告
一、中新生态城的发展背景
1.1中新生态城的上层意识
2007年4月，国务院总理温家宝在会见新加坡国务资政吴作栋时，共同提议在中国合作建设一座资源节约型、环境友好型、社会和谐型的城市。
2007年7月，吴仪副总理访问新加坡，与新方进一步探讨了生态城选址和建设原则。
随后，国家有关部委对天津等多个备选城市进行反复比选和科学论证，在征求新加坡国家发展部的意见后，于9月底初步认定生态城选址在天津滨海新区。
2007年11月18日，国务院总理温家宝和新加坡总理李显龙共同签署《中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议》。
国家建设部与新加坡国家发展部签了《中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议的补充协议》。
协议的签订标志着中国――新加坡天津生态城的诞生。
按照两国协议，中新天津生态城将借鉴新加坡的先进经验，在城市规划、环境保护、资源节约、循环经济、生态建设、可再生能源利用、中水回用、可持续发展以及促进社会和谐等方面进行广泛合作。
为此，两国政府成立了副总理级的“中新联合协调理事会”和部长级的“中新联合工作委员会”。
中新两国企业分别组成投资财团，成立合资公司，共同参与生态城的开发建设。
新加坡国家发展部专门设立了天津生态城办事处，天津市政府于2008年1月组建了中新天津生态城管理委员会。
至此，中新天津生态城拉开了开发建设序幕。
胡锦涛主席：
生态城建设体现了全面、协调、可持续的科学发展观。
李光耀资政：
生态城将把新中长期合作推向一个新高点。
吴作栋资政：
新方希望同中方共同推动天津生态城建设。
温家宝总理：
生态城建设起点要高，设计要高瞻远瞩，符合人民节约资源、能源和保护环境的愿望，成为留给后人的一笔财富。
新加坡总理李显龙：
生态城是新中合作一个新的里程碑，生态城的构想是打造一个社会和谐、重视环保和讲求资源节约的城市。
1.2中新生态城的发展目标与意义
1.1.1发展目标
建设科学发展、社会和谐、生态文明的示范区；建设资源节约型、环境友好型社会的示范区；建设体现天津地域文化特色和时代特征的、生态宜居的国际化滨海新城。
1.1.2意义
中新天津生态城是中国、新加坡两国政府战略性合作项目，是继苏州工业园之后两国合作的新亮点。
生态城市的建设显示了中新两国政府应对全球气候变化、加强环境保护、节约资源和能源的决心，为资源节约型、环境友好型社会的建设提供积极的探讨和典型示范。
中新天津生态城的启动是天津腾飞的标志，是天津作为环渤海经济中心的标志和国际地位的象征，总之将进一步提升天津国内外的地位和知名度。
1.3中新生态城的选址情况
1.3.1选址位置
中新天津生态城确定在中国东部、环渤海地区的中心、京津城市发展轴的北侧、天津滨海新区内海滨休闲旅游区内，距离滨海新区核心区15公里、距离天津中心城区45公里、距离北京150公里、距离唐山50公里。
规划范围为东至汉北路—规划的中央大道，西至蓟运河，南至永定新河入海口，北至规划的津汉快速路，总面积约30平方公里。
选址周边临近滨海新区产业功能区，具有良好的交通和基础设施配套条件，可为生态城提供水、气、电、热、通讯等基础设施保障，有利于生态城在短时期内取得发展成效。
1.3.2场地条件
生态城范围用地现状三分之一为盐田，三分之一为水面，三分之一为荒滩，土壤盐渍化程度高，属于水质性缺水地区。
在较差的自然条件下高标准建设生态城，进一步提升了生态城建设的示范意义。
生态城所在地目前还有两座村子：
五七和青坨子村，村民总计约2000人。
天津建设局局长李东说，当局已向村民提出拆迁方案。
另按照生态城规划要求，生态城对原住民回迁保障率要达到100%，并提供就业保障。
1.4中新生态城的市场吸引力
中新生态城所申请的政策优惠涉及到诸多部委，包括国家发改委、住房和城乡建设部、科技部、国土资源部、商务部、环境保护部、财政部、海关总署等。
如税收方面，未来中新生态城内涉及到节能环保、循环经济等技术研发以及应用推广等方面，能否享受到一定的税收优惠，能否获得相关部委专项资金的扶持；为解决生态城建设资金问题，能否允许中方投资公司独立发企业债券，以拓宽融资渠道，缓解资金压力；企业资格审批方面，部分原属国家审批的事项能否将审批权下放到地方等。
此外将探索住房制度改革，创新金融、财政等公共政策，优化住房资源配置，建立科学、合理的住房建设和消费模式，形成“多层次、多元化”的住房供应体系。
其中，硬性规定：
政策性住房比例不低于20％；妥善安置原有农村居民，回迁保障率100％，并提供就业保障。
二、中新生态城开发主体的组织结构与合作模式
2.1组织实施中新生态城的行政部门与服务机构
2.2政府的组织结构与职能
2.2.1组织结构关系
管委会分设：
办公室、建设局、商务局、环境局、财政局、法制局、民警办
办公室分设：
综合科、文秘科、人事科、外宣科、公关部
建设局分设：
规划科、工程科、土地科、住房科、总工室
商务局分设：
产业科、项目科、审批登记科、商业科
环境局分设：
环保科、水务科、公用事业科、环卫科
财政局分设：
预算科、国库科、财务科、企财科
法制局分设：
研究科、法务科
民警办
2.2.2各局科的职能
1.办公室
管委会综合事务管理、服务、协调部门，协助管委会领导开展工作，完成管委会领导交办的任务。
主要负责综合事务管理、文秘、人事、外宣及公关接待等工作。
1综合科
主要负责：
行政事务管理及后勤保障；重要会议及活动保障；办公用品的采购；办公环境及工作纪律管理；印鉴的保管和使用；相关规章制度的制定和监督实施。
2文秘科
主要负责：
起草行政公文、会议纪要、工作简报、工作动态、工作总结、工作汇报、领导讲话和大事记等文字工作；机要文件印制、管理及收发；文件、档案管理；每月、每周的会议和工作安排以及督察、督办；重要会议及活动的安排。
3人事科
主要负责：
管委会机关人事管理的规章制度建设；各类人员编制管理；人员调配管理；办理请销假、停薪留职、离职、辞职等事宜；年度考核管理；劳动合同管理；人事档案管理和人事统计报表等工作。
4外宣科
主要负责：
开展对外宣传，联系新闻媒体，接待来访记者；宣传文件起草及制作；政府网站内容的管理与更新；围绕外界和媒体对生态城的报道和评论，对生态城的公众形象进行信息整理、评估和统筹。
5公关部
主要负责：
公关接待制度的制定；重要会议、活动接待方案的制定和落实；联系有关部门办理出境出国的事务；各种日常接待工作；其他对外联络事务。
2.建设局
生态城城市建设综合行政管理部门。
主要负责生态城的规划管理、建设管理、土地管理、住房管理等工作。
1规划科
主要负责：
贯彻执行国家《城乡规划法》、《土地管理法》等，编制和审定生态城各级各类规划；市政管线、厂站、工程的规划管理；《建设工程用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》的办理；建设工程方案设计审查；地名、街区的命（更）名管理。
2工程科
主要负责：
贯彻执行国家有关建筑市场管理和施工现场管理的政策、法规；制订市政、能源、绿化建设计划，组织、协调市政公用基础设施建设；依法核发生态城内建设工程施工（临时施工）许可证；监督管理进入生态城的建设单位和施工企业，核定房地产开发企业的开发资质和施工企业资质；监督管理生态城建筑市场和建设工程招标投标活动；监督、保障生态城内建筑工程质量、施工安全；评定和申报生态城内建设工程的质量等级，组织处理工程质量事故。
3土地科
主要负责：
贯彻执行国家《土地管理法》以及相关法规、政策；管理生态城内土地的产权产籍，并颁发相关的权属证明；组织土地勘丈，制定生态城的年度土地征用及出让计划，组织、制定、落实生态城土地出让方案及报批手续；依法登记和管理生态城内土地使用权的转移和抵押，监控土地市场。
4住房科
主要负责：
策划和制订生态城住宅开发和管理的政策、策略；核定住宅建设年度计划；核发各类房地产权属证书；依法管理房地产的产权确定、产权转移和产权抵押；监控和指导房地产交易行为，规范房地产交易市场；组织和指导和检查监督物业管理；管理生态城内的房屋拆迁等工作。
5总工室
主要负责：
组织各种建设及工程规范标准的研究、制定、调研工作；生态城的基础地理信息系统的建设、应用、维护及延伸开发利用工作；城市建设综合统计分析。
3.商务局
生态城国际经济及区域经济合作的行政管理部门。
主要负责生态城内产业布局规划和管理；生态城的招商；外商投资企业审批；生态城的工商行政管理；生态城商业设施、网点的规划管理等工作。
1产业科
主要负责：
研究生态城产业发展战略，提出产业结构改革意见；拟订产业的布局规划，推进产业结构调整；拟订生态城基础产业中长期发展规划和年度计划，并组织实施；监测分析相关行业发展状况，提出对策和建议；行业重大项目的规划布局和项目的核准、备案、申报。
2项目科
主要负责：
制定招商工作计划和方案；区域内投资项目的谈判与促进；来区投资企业（内资、外资）的准入及产业政策的核准认定；策划、组织在国内外重点投资来源地区招商活动，建立、维护招商渠道；与招商和商务活动相关的信息档案的搜集、编纂、使用和管理；招商网络、客户资料库、在谈项目库的建立和维护；招商中介代理机构及顾问团的建立及协调。
3审批登记科
主要负责：
生态城的内、外资企业的工商登记和管理；组织监督管理市场交易行为，依法查处垄断、不正当竞争等违法行为；组织保护消费者合法权益；监督管理各类市场和商业展销活动；监督管理商标、广告等经营活动；监制和推行合同示范文本，查处利用合同进行的违法行为；管理企业档案和基础数据信息，并对社会提供服务。
4商业科
主要负责：
贯彻执行有关商贸的法规和政策；商品流通的行业管理，研究指导流通体制改革；拟定工贸结合和促进商品流通业发展的政策措施；协调、整顿和规范生态城内市场经济秩序；生态城区域内商业设施、商业网点规划、布局的研究；掌握、分析市场建设发展情况；商业设施的招商和运营管理；企业后期运营服务和管理。
4.环境局
生态城环境治理、保护与城市管理、维护的行政管理部门。
主要负责生态城的环境保护、水务、公共事业与环境卫生的管理等工作。
1环保科
主要负责：
贯彻执行关于城市环境保护的方针政策、法律法规；编制生态城环境保护中、长期发展规划；组织开展生态城环境保护研究；制订环境污染整治与修复年度计划；根据实际需要，制订环境保护的规范性文件；实施环保行业管理及行政执法；综合性环境宣教工作；环境保护的行业信息统计；国际交流与合作。
2水务科
主要负责：
贯彻执行关于水务的方针政策、法律法规；编制生态城水务的中、长期发展规划；制订水务工程建设和设施养护年度计划；根据实际需要，制订水务的规范性文件；实施水务的管理及行政执法；水务的行业信息统计；国际交流与合作。
3公用事业科
主要负责：
参与制订市政、能源、园林绿化专业规划；参与审核市政、能源、绿化建设项目；参与制订公用事业价格；组织开展市政、能源、绿化相关工程运营、养护；实施公用事业行政执法；公用事业的行业信息统计；国际交流与合作。
4环卫科
主要负责：
贯彻执行关于市容环境卫生的方针政策、法律法规；编制生态城市容环境卫生的中、长期发展规划；审核市容环境卫生作业年度计划；根据实际需要，制订规范性文件；实施市容环境卫生的管理及行政执法；市容环境卫生行业信息统计；国际交流与合作；生态城市容卫生等行业科技促进工作。
5.财政局
生态城的经济综合行政管理部门，主要负责资金配置、财政收支、财政监督、财务核算、会计事务管理等工作。
1预算科
主要负责：
组织开展生态城开发建设投入、产出分析；协调处理与生态城开发有关的财税关系；组织财政收入；安排支出预算；基本建设投、融资；国有资产管理；财政监督等工作。
2国库科
主要负责：
财政预算内、外的会计核算工作；对外提供各种报表；生态城内土地出让金、配套费和行政性收费的组织入库工作；各种收费的认定和收费票据的管理。
3财务科
主要负责：
制定财政资金的管理办法；管委会日常会计核算、财务报销审核，经费执行情况分析及决算；办理财政集中支付业务，管理区内行政事业单位银行账户；医疗保险手续和有关资金的办理。
4企财科
主要负责：
区内企业财务管理及会计事务管理。
6.法制局
管委会政策研究、法制工作部门，协助管委会制定相关法规、政策。
主要负责完成管委会交办的相关规范性文件草案的组织起草和审查修改；对生态城法制工作进行规划、协调、监督、服务；开展综合性研究工作，为制定生态城的发展战略、发展规划、发展策略服务。
下设：
1研究科
主要负责：
研究管委会政策法规工作的普遍情况与主要问题，提供研究报告，提出政策及立法建议，为管委会提供决策参考；承办上级立法机构交办的法律、法规和规章草案征求意见工作；编制管委会规范性文件的制定、起草计划，并组织起草或审查修改管委会规范性文件草案。
2法务科
主要负责：
对法律、法规、规章、规范性文件的执行和落实情况进行监督检查；各种重大行政处罚决定和各部门规范性文件的合法性审查及备案；负责行政复议案件的受理，并代表生态城管委会参与行政诉讼案件的应诉工作；生态城行政复议、诉讼、处理案件的统计报表工作；受理侵犯企业经营权的投诉案件，并依照程序开展查处工作；为管委会及相关职能部门提供法律顾问服务；调查、处理人民群众对行政机关不当执法行为的投诉，监督管委会各职能部门的行政执法行为；协调各部门在执行有关法律、法规、规章及管委会规范性文件中的矛盾和争议；法规规章和规范性文件的汇编和清理工作；开展政府法制理论研究及与相关机构的法制工作交流；协同有关部门开展法制宣传教育，提供法律咨询服务。
7民警办
2.3主要人员及主管方向
2.3.1崔广志
中新天津生态城管委会党组副书记副主任
中新天津生态城管委会副主任
全面负责管委会工作，分管办公室
2.3.2蔡云鹏
中新天津生态城管委会党组副书记副主任
分管征地、土地利用及管理工作
2.3.3张彦发
中新天津生态城管委会党组副书记副主任
分管城市建设工作和商务局，协助蔡云鹏副主任推进征地工作，负责联系协调各区县局
2.3.4蔺雪峰
中新天津生态城管委会党组副书记副主任
分管规划工作和环境局，负责联系协调新加坡和市各部委办局、国家各部委
2.4投资公司的基本情况
2.4.1投资公司的职能与作用
中新天津生态城投资开发有限公司和新加坡吉宝集团共同出资成立的中新合资公司，注册资本40亿元，中新双方各占50%。
同时，中方投资公司联合新方优秀企业还共同组建了生态城能源、建设、市政、环保等四个专业公司。
2.4.2中方投资联合体
中方投资联合体由天津泰达投资控股有限公司牵头组建，国家开发银行、天津市房地产开发经营集团有限公司、天津塘沽城市建设投资公司、天津市汉滨投资有限公司、津联集团（天津）资产管理有限公司参加，注册资本30亿元。
2.4.3新方投资联合体
新加坡吉宝置业牵头的新方股东还未最终确定。
但此前由新加坡国际企业发展局、腾飞集团、新加坡吉宝置业已签订外包服务园区合作备忘录。
并且腾飞集团（AscendasGroup）透露，公司正在积极接触有关方面，谋求能在中新天津生态城的建设中发挥作用。
腾飞集团是新加坡最大的工业房地产开发商之一。
另外传闻凯德置地也将参与生态城的开发，并且该公司在天津已成立分公司。
卡塔尔投资局有可能将参与生态城开发。
新加坡吉宝集团主席林子安在多哈与卡塔尔投资局（QIA）董事会成员侯赛因•阿里•阿卜杜拉签署了邀请QIA作为权益投资者（equityinvestor）参与中国天津中新生态城开发的谅解备忘录。
林子安表示，QIA是参与中新生态城投资银团的第一家外国投资方。
2.4.5各投资联合的基本介绍
1.天津生态城投资开发有限公司基本情况
（1）住所：
天津市汉沽区一纬路25号；
（2）企业类型：
国有企业；
（3）法定代表人：
刘惠文；
（4）注册资本：
300,000万元人民币；
（5）主营业务：
土地开发与整理，基础设施的投资与建设，房地产业、产业及娱乐服务业的投资，房地产开发与经营，市政工程园林绿化的设计施工；
（6）股东组成
天津泰达投资控股有限公司105,000.0035%
国家开发银行60,000.0020%
天津市房地产开发经营集团有限公司45,000.0015%
天津市汉滨投资有限公司30,000.0010%
天津市塘沽城市建设投资公司30,000.0010%
津联集团（天津）资产管理有限公司30,000.0010%
2.新加坡吉宝组合工程公司
（1）企业类型：
有限公司
（2）注册地：
1HarbourfrontAve,#18-01,KeppelBayTower,Singapore098632
（3）法定代表人：
蔡志伟
（4）注册资本：
10,000万元新加坡元
（5）业务范围：
工程设计、管理及监督；创新工艺科技、科技配套与设备供应、科技研发；工厂运行管理、优化组合、工艺改进；长期工程运作服务、DBOB（设计建设自主运行模式）、BOT及BOOT。
2.3开发商如何介入
中新生态城的土地先转让给中方国有公司，再作价入股双方合资公司，双方各占一半股份，实际是一级开发，不受“两年未开发土地使用权无偿收回”的限制，责任在中方，主动权在新方。
天津生态城投资开发有限公司是生态城土地整理储备的主体，负责对生态城内的土地进行收购、整理和储备。
中新天津生态城管委会、中新天津生态城投资开发有限公司、吉宝集团共同签署的商业协议，规范了生态城管委会和开发公司之间的关系和作用。
三、中新生态城的规划与分析
3.1中新生态城的指导思想
深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放和自主创新，借鉴国际先进理念、方法和技术，积极应对全球气候变化，在社会主义市场经济条件下，立足特有环境资源约束条件，创新发展方式，探索经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约，“能复制、能实行、能推广”，符合生态文明的城市发展模式。
3.2中新生态城的规划原则
为了突出生态特色，建设环境优美、和谐宜居的生态新城，规划坚持生态保护优先的原则，尊重本地自然生态条件，采取适宜的生态修复和重建手段，恢复自然水系、湿地和植被，构筑以多级水系、绿色网络为骨架的复合生态系统。
以蓟运河和蓟运河故道围合的区域为生态核心区，建设六条生态廊道，加强生态核心区与外围生态系统的连接，形成开放式的生态空间格局，积极推进区域生态系统一体化。
3.2.1坚持区域协调，突出生态经济，发展与滨海新区各功能区优势互补的特色产业，率先建设生态宜居的国际化新城；
3.2.2坚持生态优先，立足保障区域生态格局，注重生态修复、加强生态建设，促进自然生态环境与人工生态环境和谐共融，建设生态文明；
3.2.3坚持以人为本，建设宜居环境，完善公共服务设施和社会保障体系，构建和谐社会；
3.2.4坚持节约集约用地，注重统筹兼顾，形成以绿色交通为支撑的紧凑型城市布局模式；
3.2.5坚持能源资源节约与循环利用，发展循环经济，加强节能减排，构建资源节约型、环境友好型社会；
3.2.6坚持科技创新，鼓励采用先进适用的科学技术，充分借鉴国际先进经验，探索生态城市规划、建设、管理的新方式。
3.3中新生态城的开发规模与开发强度
3.3.1开发规模
1.用地规模
2020年总建设用地为25.0平方公里，生态城内规划项目基础设施用地不占用生态城规划的30平方公里土地用地指标。
人均城市建设用地控制在75平方米以内。
生态城的用地规划中，住宅用地占40%，商业、公建、公共用地占60%。
2.人口规模
2020年生态城常住人口规模控制在35万人左右。
同时能够容纳外部就业人口6万人和内部暂住性消费人口3万人。
3.投资规模
预计生态城总投资将超过500亿元人民币，中新双方各占50%股权。
3.3.2开发强度
规划用10-15年时间建成，其中住宅建筑面积将达到1500万平米。
起步区规划面积3平方公里，位于生态城南部，规划人口8万人左右，住宅面积280万平方米，预计3-5年时间建成。
注：
参照中新生态城起步区已挂牌成交的土地各项指标，对生态城余下地块的用地指标具有一定的参考价值。
已成交地块（天津生态城投资开发有限公司获取）：
土地总面积为261.09992公顷，总建筑面积335.822万平米，成交总价为18.6655亿元，楼面价为556元/平米。
该地块明细见下：
1居住用地
用地面积155.21公顷，平均容积率不大于1.65，建筑密度、绿地率及建筑限高以批复的天津生态城起步区控制性详细规划为准；
2公共设施（其他商服）用地
用地面积11.07公顷，平均容积率不大于2.7，建筑密度、绿地率及建筑限高以批复的天津生态城起步区控制性详细规划为准；
3一类工业用地（含科技研发、中试、服务外包、创意等产业用地）
用地面积41.53公顷，平均容积率不大于1.2，建筑密度、绿地率及建筑限高以批复的天津生态城起步区控制性详细规划为准。
3.3.3中新生态城的发展周期
近期2008-2010年，中期2011-2015年，远期2016-2020年。
3.4中新生态城的总体规划要点分析
整个生态城的规划理念是：
应对全球气候变化、加强环境保护、节约资源和能源的决心。
生态城应实现人与人和谐共存、人与经济活动和谐共存、人与环境和谐共存。
中国政府关于生态城建设的“四项要求”：
一是必须突出资源节约和环境友好型；二是要符合中国有关法律法规和国家政策要求；三是要有利于增强自主创新能力；四是要坚持政企分开。
中新生态城确定了8大产业发展方向：
包括节能环保、科技研发、教育培训、文化创意、服务外包、会展旅游、金融服务以及绿色房地产等低消耗、高附加值产业。
生态城凭借其生态、环保、节能、自然、宜居、和谐的建设理念和能复制、能实行、能推广的独特定位，受到了海内外相关行业的高度关注。
3.4.1发展目标
规划对选址范围内的土地进行生态适宜性分析和建设适宜性评价，将用地划分为禁建区、限建区、已建区和可建区四类空间区划。
方案清晰勾勒了中新生态城未来的发展轮廓，其建成后将在环境治理、生态修复、节能减排、空气质量、水环境、人均绿化面积等方面指标位居全国前列；将坚持生态保护优先的原则，尊重本地自然生态条件，采取适宜的生态修复和重建手段，恢复自然水系、湿地和植被；将建立覆盖范围广阔的绿廊系统，构建“水库—河流—湿地—绿地”多层次的生态网络格局……种种措施和目标，都是为了契合中新生态城的建设宗旨——生态、环保、节能、自然、宜居、和谐。
3.4.2城市定位、经济职能
1.城市定位
我国生态环保、节能减排、绿色建筑等技术自主创新的平台，国家级环保教育研发、交流展示中心和生态型产业基地，参与国际生态环境发展事务的窗口；生态宜居的示范新城。
2.经济职能
1国际生态环保理念与技术的交流和展示中心；
2国家生态环保技术的试验室和工程技术中心的集聚地；
3国家生态环保等先进适用技术的教育培训和产业化基地；
4国际化的生态文化旅游、休闲、康乐区。
3.4.3区域生态格局
根据天津市城市总体规划确定的生态格局，保留西南侧水系入海口的大面积生态湿地，形成咸淡水交错的复合式水生态系统；
预留七里海湿地鸟类迁徙的驿站和栖息地，保障了“大黄堡——七里海”湿地连绵区向海边的延续；
完整保留蓟运河故道，保障北部蓟县自然保护区通往渤海湾廊道的畅通，形成以河流为脉络的区域生态网络。
在生态城内部，沿河道、湿地建设楔型绿地，形成与区域联系的生态廊道；在蓟运河、津汉快速路等河道和对外通道两侧设置防护绿带，为生态城提供生态屏障。
结合自行车道系统和步行系统，建
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