确定土地所有权和使用权的若干规定PK.docx

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确定土地所有权和使用权的若干规定PK

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确定土地所有权和使用权的若干规定

（节录）

（1995年3月11日国家土地管理局[1995]国土籍字第26号发布）

第一章总则

第二章国家土地所有权

第十四条

因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。

继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。

湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

（节录）

湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十四次会议

颁布时间:

2000-3-31发文单位:

湖南省人民代表大会常务委员会

第一章总则

第二章土地所有权和使用权

第五条农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地为国家所有，由设区的市、县（市）人民政府办理土地所有权变更登记。

具备种植条件的，原集体成员可以耕种;建设需要时，应当退还所耕种的土地。

国家土地管理局关于确定土地权属问题

的若干意见（节录）

为了贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》，在3土地权属问题的经验，提出如下确定土地所有权和使用权的意见:

一、国家土地所有权

（一）城市市区的土地和土地改革时未分配给农民、没有给农民发土地所有证的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、滩涂等属于国家所有。

（二）国家建设征用的原农民集体所有的土地，属于国家所有。

（三）国有土地经开发利用，其国家土地所有权不变，依法开发利用者享有土地使用权。

（四）国有铁路、公路、电力、通讯、水利工程等设施用地属于国家所有。

（五）国家征用土地后剩余的农民集体所有的土地，在农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口之后，归国家所有。

关于成建制转户剩余土地上房屋拆迁补偿问题的处理意见（潭房字〔2

005〕50号）

湘潭市房产管理局

湘潭市国土资源局

湘潭市规划局

关于成建制转户剩余土地上房屋拆迁补偿问题的处理意见

为进一步加强城市房屋拆迁管理，规范成建制转户剩余土地上房屋拆迁补偿行为，统一思想、统一标准，确保房屋拆迁工作依法、有序、顺利实施。

根据我市成建制转户剩余土地上房屋拆迁的实际情况，依照有关法律、法规、政策及湖南省人民政府法制办公室对建设厅《关于城乡结合部房屋拆迁补偿安置政策的请示》的复函（湘政法函[2004]7号）的有关精神，本着尊重历史，注重现实，实事求是的原则，就成建制转户剩余土地上房屋拆迁补偿的几个具体问题，提出如下处理意见:

一、已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的房屋，按权属证书上登记的面积、结构、用途给予补偿。

二、持有农村宅基地使用证（集体土地使用证）或建房批准文件，尚未办理土地所有权变更登记和城市房屋产权登记的，权利人应向房屋产权管理部门和土地管理部门申请，依法补办权属证书，补办权属证后的房屋拆迁补偿，按《城市房屋拆迁管理条例》规定执行，未申请补办的按建房批准文件批准的合法面积扣办证税费后，予以补偿。

三、持有《国有土地使用证》或《农村宅基地使用证》（集体土地使用证），但房屋实际面积与权属面积不符的房屋拆迁，按下列原则处理:

1、房屋实际面积大于权属面积（或经批准建房面积）的，土地征用之前，已在其宅基地范围内系整栋房屋一次性建成的，可依法补办报建手续后，参照有证房屋予以补偿，不补办手续的扣除报建相关费用后予以补偿。

2、土地征用之后，在其主体建筑以外或者附加在主体建筑之上，擅自搭建加层，装饰、装修或增建附着物一律自行拆除，不予补偿。

对趁征用拆迁之机，突击违章搭建、违章装修房屋的行为，有关行政主管部门应会同用地单位及相关部门及时制止。

3、土地征用之后，未经批准自行拆除原有房屋，擅自进行改造的，以原拆除房屋的合法面积为准给予补偿，其增加的部分一律不予补偿。

四、两年内凡经有关行政主管部门认定为违法建设的无证房屋，一律自行拆除不予补偿。

对其中原房屋用于居住的，拆除后确无住房的低收入家庭，可考虑以经济适用住房和廉租住房等渠道解决居住问题。

五、拆迁产权性质为住宅，但已依法取得营业执照改为经营性用房的，查明情况，有变更用途批准手续的，可根据其经营情况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿，没有变更用途批准手续的，按原建筑用途的性质予以补偿。

六、搭建在两年（含两年）以上由有关部门已作过处理的无证建筑拆迁时可协商作适当补偿，两年以上未作处理的无证建筑，拆迁时一律不予补偿。

七、拆除的房屋用于出租的，租赁当事人办理房屋租赁登记手续的，按照拆迁管理中关于拆除租赁房屋的有关规定处理;未办理房屋租赁登记手续的，按自用房屋补偿。

二OO五年五月十二日

主题词:

城乡建设房屋拆迁补偿意见

湘潭市房产管理局

最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有

关问题的答复

（2005年10月12日法[2005]行他字第5号）

重庆市高级人民法院:

你院[2004]渝高法行示字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地

行政决定一案的请示》收悉。

经研究，答复如下:

原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权

人予以补偿安置。

此复。

附:

重庆市高级人民法院关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋

交出土地行政决定一案的请示

（2005年1月5日[2004]渝高法行示字第47号）

最高人民法院:

我院受理的赵建请求撤销重庆巾沙坪坝区同土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定请示-案，经本院审判委员会研究，对农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予补偿安置，现拆迁应按何种标准对住房和商业用

房进行补偿形成不同意见，特向贵院请示。

一、案件的由来和审理经过

赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局（下称沙区国土局）责令其拆除房屋交出土地行政决定一案，已由庆市沙坪坝区人民法院于2004年1月7日作出[2003]沙行初宇第48号行政判决。

维持了沙区国土局的行政决定。

赵建不服该行政判决，于2004年2月1日向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院经立案审查后，于2004年9月9日就本案的有关法律适用问题向本院提出请示，本院审判委员会于2005年2月5日进行了研究，

决定上报贵院请示。

二、案件的事实和双方当事人争议的焦点

（一）案件事实

赵建原系沙坪坝区覃家岗镇马房湾村村民，1984午赵建即在先沙坪坝区大杨公桥118号处的集体土地上修建了房屋，用于居住并先后经营饭店、旅馆。

1993年4月5日，沙区国土局在赵建的《集体土地登记申请书》中审批意见栏内注明其房屋占地为住宅用地，但该局填发给赵建的渝沙覃集建（93）字第5880号《集体土地建设用地使用证》上却载明赵建的房屋占地类别系商业、住宅，用地面积为182平方米。

同年4月10日，重庆市沙坪坝区城乡建设委员会填发给赵建的沙字第14682号《乡村房屋所有权证》载明其房屋种类为:

商业282（47平方米，住宅170平方米。

1994年9月6日，重庆市人民政府以重府地（1994）309号批复，同意征用童家桥及马房湾村全部土地204580平方米，将马房湾村630名社员“农转非”。

1996年12月，赵建转为了城镇居民

户口，但仍以其所建房屋从事个体经营，其《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》未作变更。

2002年6月20日，重庆市人民政府以渝府[2002]374号文件批复，同意将杨梨路地块的国有土地使用权出让给重庆宏坤物业发展有限公司作为住宅小区建设用地，赵建的房屋在该公司的用地范围内，赵建要求该公司提供门面房安置其非住宅（双方未达成协议。

2003年6月25日，沙区国土局作出了《关于赵建拆迁安置的方案》，并于次日送达赵建。

其主要内容是:

按《重庆市征地补偿安置办法》的规定，对赵建可安置住房-套（二室一厅），建筑面积为40平方米;对其房屋中非住宅部分，依照《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，按重置价格计算补偿费后，建筑物归国家所有，搬迁损失费按所搬迁设备折旧净值的15-20,计算。

同年6月30日，沙区国土局作出沙国土监告字[2003]第3号《听证告知书》告知赵建:

对其拒不签订拆迁安置协议的行为，拟依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，作出限期拆除房屋交出土地的行政决定;在该局作出正式行政决定前，其有权申请听证:

赵建于7月1日收到《听证告知书》后，未申请听证。

7月4日，沙区国土局即对赵健作出了《关于责令赵建拆除房屋交出土地的决定》。

赵建收到该决定后，即向重庆市沙坪坝区人民政府申请复议，该府于8月25日作出沙府行复字[2003]2号《行政复议决定书》，对沙区国土局作出的行政决定予以维持。

赵建仍不服，遂向法院提起行政诉讼，请求撤销沙区国土局作出的《关于责令赵建拆除

房屋交出土地的决定》。

（二）诉讼双方争议的焦点

1（赵建认为其房屋所属土地在1994年被重庆市人民政府批准征用后，土地性质已变更为国有，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定按城镇房屋进行拆迁安置，而不能适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定。

而沙区国土局则认为，虽然赵建的房屋所属土地在1994年即被政府征用，但由于各种原因未对其进行拆迁安置补偿，其性质仍为农村集体上地征地拆迁，不能适用

城镇房屋拆迁的相关规定。

2（沙区国土局提出的《关于赵建拆迁安置的方案》是否符合法律的规定。

赵建提出即使按照乡村房屋集体土地的性质进行征用，适用重庆市政府55号令《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，“重置价格”也应当是其重新创办相同规模的旅馆所需要的费用，能使其在征地安置补偿后，基本保持征地前的生活水平。

而沙

区国土局则认为，“重置价格”是按修砖墙房屋的价格上浮50,计算，即按300元,平方米补偿。

3.关于本案是否适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定的问题（注:

该《条例》第四十五条:

“违反土地管理法律法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府的土地行政管理部门责令其交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

”）。

赵健认为适用该条规定的前提是当事人有阻碍征地的行为，其与拆迁人之间未达成拆迁补偿安置协议的原因系沙区国土局提供的安置方案补偿标准太低，其没有阻碍征地的行为，不应适用该条规定。

沙区国土局则认为，赵建不同意该局《关于赵建拆迁安置的方案》，

拒不交出土地，严重影响了该土地上的建设工程进度，即是阻碍征地的行为。

三、本院审判委员会意见

本院审判委员会经讨论认为，要解决本案中赵建的房屋采用何种标准予以补偿所涉及的法律适用问题，首先应明确此种情形下是参照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，按城镇房屋进行拆迁补偿，还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿。

若参照城市房屋拆迁补偿标准对赵建的房屋进行补偿，则赵建的房屋中商业用房部分自然应按非住宅标准给予补偿:

若按农村征用土地建筑物的补偿标准予以补偿，因相关的土地管理法律、法规没有规定农村征地补偿中商业用房的安置补偿问题，故实际操作中缺乏相应的法律、法规依据。

为此形成两种意见:

第一种意见认为，对赵建的房屋应参照城镇房屋拆迁补偿标准予以补偿。

理由是:

赵建的房屋所在土地19

94年即被国家征用，相关部门直至2002年才予以拆迁补偿，其房屋所在地区早已城市化，土地的性质事实上已变为城镇国有土地，赵建的房屋应视为国有土地上的城镇房屋。

沙区国土局仍适用征地时的补偿标准对赵建安置住宅，并对其房屋中商业用房部分也依照《重庆市征地补偿安置办法》按“重置价格计算”补偿300元,平方米明显偏低，加之目前的法律、法规对集体土地上的商业用房如何补偿无明确标准，可参照城镇房屋拆迁的

标准予以补偿。

第二种意见认为，对赵建的房屋拆迁安置在性质上仍属于征地拆迁，不应参照《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以补偿。

理由是:

从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁在性质上属征地拆迁的范畴，应适用土地管理法有关征地补偿安置的规定。

因农村的房屋和城市房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式及拆迁安置对象等方面均有差异，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，如予以参照将会导致政府制定的补偿标准随意性大、拆迁程序和拆迁标准混乱。

赵建的房屋虽在征地时未予及时拆迁补

偿，但并不能改变对其房屋的补偿属农村集体土地征地拆迁补偿的性质。

审判委员会倾向于第二种意见，但均认为由于各地在建设征用农村集体土地的过程中先征地，用地时才予以拆迁补偿的情况带有一定的普遍性，此类补偿纠纷引发的行政争议不可避免，司法审查中解决此类问题到底

怎样适用法律，各地掌握的标准和做法不统一，现有法律、法规不明确。

四、请示的问题

经本院审判委员会讨论决定，就如下问题请示:

农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，用

地时才拆迁应按何种标准时住房和商业用房进行补偿?

湖南省人民政府法制办公室对建设厅《关于城乡结合部

房屋拆迁补偿安置政策的请示》的复函

湘政法函【2004】7号

湖南省人民政府法制办公室对建设厅《关于城乡结合部房屋拆迁补偿安置政策的请示》的复函省建设厅:

你厅《关于城乡结合部房屋拆迁补偿安置政策的请示》（湘建房函,2004,23号文件）收悉。

经研究，并商省国土资源厅，现函复如下:

一、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条和《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第五条的规定，农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地为国家所有，并依法办理土地所有权变更登记和城市房屋产权登记。

没有办理登记的，应当依法补办。

二、原集体所有的土地为国家所有后，国家建设暂不需要使用且又符合种植条件的，原集体经济组织成员可以耕种。

国家建设需要使用这些土地时，原集体经济组织成员应当退还其耕种的土地。

三、成建制转户时没有给予征地补偿的，应当按照现行的征地补偿标准支付土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费;对该土地上拆迁的房屋，应当按照城市房屋拆迁法规、规章的规定给予补偿。

四、土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费的支付标准，由土地行政主管部门按照法定程序确定并组织实施;房屋拆迁管理工作由城市房屋拆迁管理部门负责。

土地行政主管部门和城市房屋拆迁管理部门要互相配合，切实做好土地补偿等费用的支付和房屋拆迁管理等工作.

湖南省人民政府法制办公室

2004年6月3日