湖南某物流配送中心建设项目可行性研究报告书文档格式.docx
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11.5主要经济技术指标:
1）、规划总占地面积：
208600㎡（约313亩）
其中：
建筑占地面积:
79000㎡
区内道路、广场用地面积：
65400㎡
物流区停车场用地面积：
13000㎡
绿化用地面积：
41400㎡
2）、规划建筑总面积：
155000㎡
仓储配送中心建筑面积：
39000㎡
加工厂房建筑总面积：
28000㎡
农产品仓储配送建筑面积：
12000㎡
展示交易建筑总面积：
31000㎡
商务办公建筑总面积：
员工公寓建筑总面积：
24000㎡
司机之家建筑面积:
8000㎡
3）、建筑密度：
37.87%
4）、容积率：
0.743
5）、厂房最大净跨：
33米
6）、建筑最大高度：
24米
7）、绿化率：
19.85%
8）、建设总投资额：
28709.2万元
9）、投资密度：
91.7万元/亩
1）我国现阶段正处于一个改革开放全面推进与深入并取得丰硕成果、工业化与城市化高速发展、社会主义市场经济日趋成熟、人民生产与生活水平全面提高的历史发展时期，国内政治形势长治久安，经济保持长期稳定快速增长。
“十五”期间，党中央提出了树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大战略思想，为经济与社会发展指明了划时代意义的方向，2005年未，国内生产总值达到183085万亿元人民币。
三产增加值结构比例为：
12.6：
47.5：
39.9，工业化率达到47%，城镇总人口达到56212万人，城镇化水平达到43%，五年GDP平均增长速度达到10.2%，居世界前列。
但是，由于我国的资源相对不足、人口众多、经济基础还相对薄弱、经济结构不合理等多种因素的制约，在前进道路上还存在不少困难和问题，我国将长期处于社会主义初级阶段。
由于当前我国大多数人口仍主要分布在农村，“三农”问题仍然是国家发展的首要问题。
在经济经构问题上，“农业产业化”是重中之重的大事，只有实现“农业产业化”，才能提高农业生产效率，为城市化与工业化提供物资保障；
同时，释放农村富余劳动力，为城市化与工业化提供人口与劳动力的源泉。
在我国“十一五规划”中，把“必须促进城乡区域协调发展。
要从社会主义现代化建设全局出发，统筹城乡区域发展。
坚持把解决好“三农”问题作为重中之重，实行工业反哺农业、城市支持农村，推进社会主义新农村建设，促进城镇化健康发展。
落实区域发展总体战略，形成东中西优势互补、良性互动的区域协调发展机制。
”做为社会与经济发展的指导原则；
把“坚持统筹城乡经济社会发展的基本方略，在积极稳妥地推进城镇化的同时，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，扎实稳步推进新农村建设。
”做为“十一五”期间的首要任务与目标。
在《十一五规划纲要》第二篇《建设社会主义新农村》第四章《发展现代农业》中指出：
“坚持把发展农业生产力作为建设社会主义新农村的首要任务，推进农业结构战略性调整，转变农业增长方式，提高农业综合生产能力和增值能力，巩固和加强农业基础地位。
”并对提高农业综合生产能力、推进农业结构调整、加强农业服务体系建设、完善农村流通体系等基础性工作做了精辟的阐述。
在“完善农村流通体系”的论述中指出：
“
推进农产品批发市场建设和改造，促进农产品质量等级化、包装规格化。
继续实施“万村千乡市场工程”，加快供销合作社经营网络改造和城市商业网点向农村延伸。
完善鲜活农产品“绿色通道”网络。
发展农资连锁经营，规范农资市场秩序。
”对于供销合作社经营网络建设在农村经济流通中的重要性给予了充分的肯定，并提出了明确的要求。
2）湖南省在“十一五规划”中也明确提出：
“坚持不懈地推进以工业化为核心的“三化”进程。
以信息化带动工业化，以工业化提升农业产业化、促进城镇化，引导农村富余劳动力向非农产业转移、向城镇集中，以众多的县域经济增长点，辐射广大农村，真正实现工业反哺农业、城市支持农村。
”并做为切实贯彻科学发展观的五大举措之一。
并提出了“建立完善生产加工、储藏运输、市场营销的产业体系。
培育产业化龙头企业，围绕农产品加工增值，培育农产品加工大县和农产品加工园区；
鼓励发展经纪人代理、农产品期货等新型流通方式和流通业态，健全农业信息网络，继续实施和完善农产品“绿色通道”政策；
力争到2010年全省农产品加工转化率达到50％。
”的明确目标。
3）湖南省供销合作总社根据中央国务院中发[2006]1号文件《关于推进社会主义新农村的若干意见》和中共湖南省委湘发[2006]1号文件文件《中共湖南省委湖南省人民政府关于推进社会主义新农村建设的意见》精神，通过对湖南省农村流通服务领域的现状情况的调研分析，于2006年8月，向湖南省人民政府呈报了《关于建设农村现代流通服务网络意见》，并经湖南省人民政府批转下发各市州、县市区政府、省政府各厅委、各直属机构。
《意见》中，充分分析了建设农村现代流通服务网络的重要作用，对实现农村流通网络建设提出了以下规划意见：
（1）建设农业生产资料现代经营服务网络。
以省级农资公司为龙头，组织和引导市州、县市区供销合作社专业公司，广泛整合社会资源，大力推进全省农资连锁配送到乡村的为农服务工程,逐步形成上联厂家或大型供货商、下联农资终端网点（综合服务社），集采购、物流、配送、零售和科技服务于一体，覆盖全省农村的农资经营服务网络。
按照“统一布局、统一品牌、统一标识、统一形象、统一管理”的要求，以连锁经营为主要经营形式，采用“自建或特许加盟或整体加盟”的操作方式。
建设配送、信息、科技咨询服务三个平台，为全省广大农民提供安全、放心、经济、优质的农资产品和技术服务。
（2）建设农副产品市场购销服务网络。
以省、市州、县市区农业产业化经营企业为龙头，充分利用供销合作社现有网点、市场、设施，积极整合社会资源，以配送直销、冷链物流等现代化营销方式，建设集农副产品生产基地、交易市场和物流配送于一体的产业链条，扩大农副产品购销及信息服务网络的覆盖面。
积极创造条件，盘活存量资产和土地，按照当地流通网络建设的规划，以县城为重点，大力推进农副产品交易市场的建设和改造升级，引导城镇农贸市场改超市，结合“双百”工程建设，提升农副产品生产流通网络的服务功能。
引导和鼓励优势企业，紧紧围绕生产的专业化、商品化、标准化和品牌化目标，进行产销链接和订单直供，不断增强基地农副产品的辐射力。
要积极引导企业参与国际竞争，开展进出口贸易，将我省传统特色的农副产品专业合作组织和行业协会提高农民进入市场的组织化程度，有效地解决农产品的“卖难”问题；
支持龙头企业提升自主创新的研发能力，发展农副产品的精深加工，努力提高农副产品的附加值，延长农副产品的生产链条，稳步扩大农副产品的生产规模。
要大力招商引资，引进农副产品的加工生产项目，引进先进生产加工技术，提升农副产品进入市场的档次和品位，增强农副产品进入市场的竞争能力。
（3）加快日用消费品现代经营服务网络。
以市州、县市区供销社日用消费品大众型商场为龙头，采取总经销、总代理、特许经营、集中采购等多种形式，组织区域经营企业合作，形成区域配送中心；
以基层供销合作社、农村小超市、便民店、农家店、综合服务社为基础，建设上联生产、流通企业，下联基层网点，以县城为中心、乡镇为骨干、村为基础的连锁经营网络。
因地制宜走适合当地农村市场特点的连锁经营路子，探索以农村市场为出的不同连锁经营发展的模式，注重利用县域内贴近农民的多种资源，靠大联强，通过开放办社，实现借势发展，同时要积极探索成立跨区域乃至覆盖全省的连锁经营集团。
（4）建设再生资源回收利用服务网络。
以省级再生资源公司为龙头，组建全省再生资源企业集团。
按照“退市进郊、退路进场”的要求，重新规划布局，建设再生资源回收市场，规范交易地点和交易行为，引进生产企业进场发展精深加工，实现产业化经营、资源化利用和无害化处理，建立集回收、加工、综合利用处理为一体的服务网络体系。
市州、县市区再生资源企业要主动配合完善社区服务业务，将再生资源回收网点延伸到社区。
4）XX市委、市政府对物流基础服务的发展倍加重视与关注。
近年来XX经济迅速发展，形成了以能源、冶金、建材、机械、化工五大支柱产业为主体，以轻工、有色、农林、电力、医药、纺织等产业为辅的门类齐全，并具区位特色的工业体系，工业的发展对物流具有强大的依赖性。
XX作为地区的中心城市，人口不断增加，消费需求十分旺盛，对物流的依赖与日俱增。
目前，XX已具备发展现代物流的区位优势和交通运输条件，随着中部崛起战略的实施、泛珠三角区域产业转移、长株潭3+5城市群的打造，XX的内外贸易将有一个更加美好的发展前景。
由于诸多因素的制约，XX物流业发展相对滞后：
一是XX的物流园区建设尚未纳入城市建设规划；
二是物流业的增长速度滞后于工业的发展；
三是构成现代物流主体的运输业处于构成XX第三产业主体的最次地位；
四是XX的物流仍然还是一种传统的方式，生产、仓储、加工、配送、运输、信息传递各个环节都是断链的；
五是物流企业规模小、实力弱、功能单一、效率低；
六是物流人才严重短缺，制约了物流业的发展。
针对以上上情况，XX市委、市政府和各有关部门已从思想上把发展物流业提高到推进新型工业化的战略高度。
2005年12月，成立了“XX市推进现代物流业发展工作领导小组”的专门工作机构。
2007年7月，XX市委、市政府领导在现代物流工作现场指导时，明确提出：
XX市应该抓住机遇，充分利用良好的地理、经济和交通要位优势，大力发展现代物流业，将XX建设成为湖南中部的物流枢纽。
根据市委政府的指示和省经委的部署，2007年8月，市经委对XX市物流业的有关情况进行了专题调查，并向市政府提出了专题报告，市政府已明确市经委为推进现代物流发展工作的牵头单位。
目前，正在积极筹备建立全市现代物流一协调机制，着手组织有关部门编制XX市现代物流业的发展规划，研究制定推进XX市物流业发展的政策措施，争取现代物流工作尽快起步。
对于发展现代物流业的具体工作，市委、政府提出了以下重要措施：
一是要搞好XX现代物流园区的科学规划与布局。
要围绕产业发展规划和现有资源优势，与城市规划、环境治理有机结合，进行合理布局，科学定位，打破行政区划、行业垄断和市场分割，整合资源，实现物流产业集群，打造XX现代物流园区，提高物流业的服务能力，降低企业生产成本。
二是市委、市政府及各职能部门要加大对物流企业的引进、引导和支持力度。
发展现代物流，企业是主体，要实行市场化运作，从政策上加强引导和扶持。
同时，要加大物流企业战略投资者的引进力度，引进现代物流企业先进的管理理念、方式和技术，带动本市场物流服务水平和管理水平的全面提升。
三是要建立一个资源共享的公共物流信息平台，扩大物流网络的覆盖面，提高物流业发展的档次和水平，节约物流运营成本。
四是要加强基础设施及其与物流配套的车站、码头等设施建设，加快社会诚信体系建设，为现代物流的发展营造良好的环境。
五是抓好现代物流知识的培训，培养大批物流人才。
1.2.2项目发起人以及发起缘由
“XX商贸物流配送中心”项目首先由XX市供销合作联社提出初步建设意见，经组织市场调查和分析后，分别向XX市委、市政府，湖南省供销总社做了专题汇报，得到了各级领导的认同和高度重视。
根据（中华全国）XX商贸连锁有限公司的区域发展规划，在湖南省根据区位经济条件及资源结构布局情况，计划设置常德、XX、衡阳三家直属分公司已纳入建设议事日程。
契合这一时机，经XX市委、市政府，湖南省供销总社向XX商贸连锁有限公司的介绍与推荐，本项目引起了XX商贸连锁有限公司的极大关注与投资热情，通过对项目初步设想的了解与分析，XX商贸连锁有限公司与XX市供销合作联社达成了关于合作投资开发建设XX“XX商贸物流配送中心”项目的意向协议，拟与XX市供销合作联社共同组织开发建设“XX商贸物流配送中心”项目。
（中华全国）XX商贸连锁有限公司系中华全国供销合作总社根据2003年中央3号文件的精神要求组建，于2003年在北京成立的。
由供销总社发起，各省市供销社参与共同出资成立的股份制企业。
公司的成立得到了党中央和国务院的高度重视，胡锦涛、温家宝、回良玉等党和国家领导人亲自签批。
公司成立的目的是整合全国供销社系统的商业零售网络，发挥系统网络资源优势，打造中国零售航母，巩固和稳定基层商业流通渠道，保证日用工业品和农业生产资料的正常有序流通，发挥集中采购的优势，降低采购成本和价格，保证系统内所售商品质优价廉，使消费者买到放心商品，打造国营商品流通主渠道。
根据总社要求3到5年内整合系统网点到30000至50000家，年营业额达300--600亿人民币。
公司现已整合系统网络3000多家，年营业额达二十个亿以上，网点主要分布在吉林、辽宁、内蒙、陕西、山西、河北、河南、重庆、江苏等八省市。
具有强大的投资能力与资源优势。
XX供销合作联社成立于1977年，现辖娄星、冷水江、涟源、双峰、新化五个县市区社。
在企业改制前，共有经销网点1477个，总经营面积35万平方米，年商品购销额20亿元。
2005年基本完成以“两个置换”为主的改制后，近年来按照中央有关文件精神及总社的部署，在开放办社、联合合作、重建供销经营网络上做出了大量有益的探索并取得了一些突破。
目前，共有重组企业28家，实现年销售额7.5亿元，吸收入社企业20家，实现年销售额7.7亿元。
共领办各类专业合作社26个，组建各类行业协会17个，在全市发展农村流通领域“新网工程”示范店224家。
初步构筑了以农村为主的商品流通新网络。
具有广泛的社会商业资源和一定的集体投资能力。
项目建设由双方共同组建注册的“（中华全国）XX商贸连锁有限公司XX分公司”负责开发建设及经营管理活动。
项目运营完全按照企业化与市场化模式进行管理和经营。
“XX商贸物流配送中心”项目建设的宗旨是根据XX市社会、经济发展需要，以建设规模化、社会化、现代化的物流配送设施为基础、以建立现代流通网络信息平台和利用现代科技与管理为手段，以加强服务“三农”流通体建设为依托，为加快XX现阶段与未来工业化、城市化、农业产业化的“三化”进程，促进社会与经济的快速、和谐发展做出贡献。
1.2.3项目发展及可行性研究工作概况
“XX商贸物流配送中心”项目于2006年12月由XX市供销合作联社经党组会议专题研究，提出项目建议意见后，于2007年1-3月期间分别向XX市委、市政府，湖南省供销总社，（中华全国）XX商贸连锁有限公司做了专题汇报。
并于2007年3月与（中华全国）XX商贸连锁有限公司达成了关于合作投资开发建设XX“XX商贸物流配送中心”项目的意向协议。
2007年1-3月间，组织了技术力量结合供销系统“新网工程”建设情况调查，对XX市农村生产资料、农产品及加工产品、农村生活消费品流通市场情况，物资配送、运输行业市场情况，农产品加工及其市场服务情况进行了系统、详细的调查，经初步分析表明,投资建设以“三农”服务为主现代商贸物流配送中心很有必要，且迫在眉睫。
2007年4月11日，XX市供销合作联社向XX市发展和改革委员会申报了项目立项报告，2007年4月17日，XX市发展和改革委员会以《娄发改三产[2007]95号文件》对本项目给予同意立项的初步批复意见。
1、XX市供销合作联社娄供发[2007]13号文件《XX市供销社关于兴建农村物流配送中心的立项请示》；
2、XX市发展和改革委员会娄发改三产[2007]95号文件《关于XX农村物流配送中心立项的批复》；
3、“XX商贸物流配送中心”拟征用地范围及建设规划方案《平面图》；
4、湖南省人民政府湘政发[2006]27号文件《湖南省人民政府批转省供销合作总社关于建设农村现代流通服务网络意见的通知》；
5、湖南省人民政府办公厅湘政办发[2006]51号文件《湖南省人民政府办公厅关于印发<
促进农村市场体系建设的政策措施>
》；
6、XX市人民政府娄政发[2007]1号文件《XX市人民政府批转市供销合作总社关于建设农村现代流通服务网络实施意见的通知》；
7、XX市供销社《关于农村网络建设情况调查报告》；
8、《XX市统计年鉴——2006》；
9、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
10、《投资项目可行性研究指南》；
11、现行有关城市规划、建筑设计、仓储物流相关规范、技术标准。
依据国家有关法令、政策、制度、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、项目建设的内外部条件、XX商贸物流配送中心建设方案、投资估算、经济效益和社会效益等进行综合研究。
1.5.1投资的必要性
1）、建设“XX商贸物流配送中心”是发展XX物流基础产业，完善社会物资流通服务的需要。
随着社会、经济、技术的高速发展，各种基础设施的不断完善，全球经济一体化趋势和市场竞争程度日益增加，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正发生深刻的变革。
认为储备、运输即为物流业全部的传统观点受到巨大挑战，人们已经认识到，包括储备、运输在内的产品的生产、流通和消费过程中诸环节的物流系统，已成为实现经济发展从粗放型向集约型的转变的重要基础条件，也是国家经济在高起点上持续发展的重要基础。
随着现代科技、管理和信息技术在物流系统中的广泛应用，物流行业已成为适合于市场经济发展的基础产业之一。
被普遍认为企业在降低物资消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。
现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。
它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链甚至产业链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
对于一个城市来说，随着消费观念与消费习惯的不断改变，商业业态与布局正发生着深刻的变化，社会消费的梯级关系越来越明显，生产生活物资的配送需要更加的专业与快捷。
同时为了满足人们生活与环境的需求，城市的功能分区与功能布局要求更加科学化与人性化，对外交通与运输对城市的干扰受到了最大限度的制约。
集约化、专业化的现代物流配送与仓储业应运而生，且越来越成为一个现代化城市必不可少的基础服务设施，影响着城市的整体功能、形象与可持续发展。
对于农村来说，在我国农村仍然是城市工业品最主要的消费市场之一，要实现城市商品向农村的分散，在市场经济条件下，成本最低原则决定了：
分散配送物资首先需要集中，实现规模化与专业化的渠道配送，分散到各级流通网点。
同时，农村大量的副余产品及农副产品加工品要走向市场，实现产业化，也需要城市集中的基础设施、信息渠道、以至生产加工、包装、储运展示、交易等条件。
而现代商贸物流中心正契合了以上的几乎全部需求。
XX市做为湖南中部的重要能源、化工基地与农业基地，有着400多万人口，且商业经济对周边包括湘潭、邵阳、怀化、益阳等部分县市有着重要的影响，当前的物流基础建设还相当滞后，因此说，建设现代化的“XX商贸物流配送中心”，是完善XX区域物流基础和社会商品流通的必要条件。
2）、建设“XX商贸物流配送中心”是提升农业产业化，促进工业化与城市化的需要；
以“三农”服务为起点和基础的“XX商贸物流配送中心”项目，是以国家“十一五”规划关于“加快社会主义新农村建设”的发展目标中提出的“在经济经构问题上，农业产业化是重中之重的大事，只有实现农业产业化，才能提高农业生产效率，释放农村富余劳动力，为城市化与工业化提供物资保障，提供人口与劳动力的源泉”的重要论述和湖南省“十一五规划”中“坚持不懈地推进以工业化为核心的三化进程，以信息化带动工业化，以工业化提升农业产业化、促进城镇化，引导农村富余劳动力向非农产业转移、向城镇集中，以众多的县域经济增长点，辐射广大农村，真正实现工业反哺农业、城市支持农村”以及“加快建设农村现代流通服务网络”重大举措为指导思想而提出的公益性基础设施项目。
在经营方向上以农村生产资料、日用消费品规模化、网络化配送为基础，以现代信息化服务为技术支持、以农产品加工、展示、交易为市场与产业导向。
致力为农村生产与农村经济发展提供完善的产业服务。
按照湖南省“力争到2010年全省农产品加工转化率达到50％。
”的发展目标，通过流通市场与信息化服务手段，为农产品及加工品找市场、找出路，通过市场引导产业发展方向，促进农业产业化发展。
而农业产业化又是工业化与城市化的动力与源泉，是实现社会经济和谐发展的重要基础。
因此，建设“XX商贸物流配送中心”是提升农业产业化，促进工业化与城市化的需要；
3）、建设“XX商贸物流配送中心”是区域物流体系枢纽配套的需要；
XX市地处湖南省中部，承东启西，贯通南北，有着极为重要的区位优势。
交通基础设施建设较为完善。
铁路运输方面：
是湖南乃至中部地区重要的铁路枢纽；
公路运输方面：
物资与经济流通的辐射范围包括XX市一区两市两县以外的湘潭、邵阳、怀化境内的大部分县市。
在整体区域经济角度分析，具备商贸物资流通的枢纽地位与作用。
正是基于此因素，（中华全国）供销XX商贸连锁有限公司通过全面的调查、分析，决定在XX设置在湘的仅三家分公司之一——XX分公司。
旨在建立湖南中、西、西南部农村现代流通服务网络中心，而物流基地则是这个中心的中心，将主要在农村流通服务行业起到整个辐射区域的枢纽作用。
4）、建设“XX商贸物流配送中心”是XX经济可持续发展的需要；
XX市在其经济发展规划中突出反映了可持续发展的需要。
可持续发展是建立综合物流配送服务中心的一项重要条件。
交通阻塞、车辆噪音、尾气污染、车祸事故等作为现代城市的重要问题日益困扰我国各个城市。
因此建设“XX商贸物流配送中心”项目，通过合理的物流规划和物流组织，限制汽车在城市中的运行时间和运行数量，减少货运铁路、专用线、货运站场在城市内的占地等方面问题的解决都是行之有效的。
1.5.2建设“XX商贸物流配送中心”的技术可行性
“XX商贸物流配送中心”选址在XX市经济开发区内，太和工业园南侧，娄涟高等级公路以南，城市主干道香茅街以北，城市主干道西坪路从中心南北向穿越，地理位置得天独厚。
向西经娄涟高等级公路可以直达涟源、冷水江、新化，直达建设中的二广高速、娄新高速；
向东可经娄湘高等级公路接上瑞高速，与双峰、湘潭、邵阳相连。
其最大的特点是：
避开XX闹市区运输作业，可减少市区道路通行压力，增加安全系数；
与XX火车东站依附，倒运间距短、成本低、费用小、时耗少。
项目场址位于各大工业厂区附近和各大市场群落的周边部位，有利于货物的疏散和集结，容易形成物流市场，并有利于各站场衔接，形成物流服务网络体系。
选址符合XX市城市总体发展规划的要求。
物流中心自然条件优越。
区域场地空旷，仅有少量民房拆迁，土方量少，区域地质结构简单、稳定。
有利于工程实施。
“XX商贸物流配送中心”各类建筑物、构筑物设计均采用一般常规结构，施工难度较小，建设速度快，有利于项目早投入，早收益。
供水、供电有保证。
地方建筑材料有保证，利于工程建设。
科技进步对“XX商贸物流配送中心”提供了全方位的技术支持。
计算机数据处理技术和网络技
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