楚雄项目投资初步分析报告.docx
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楚雄项目投资初步分析报告
楚雄概况
楚雄彝族自治州地处中国西南边陲，位于滇中腹地，辖九县一市，国土面积2.93万平方公里，人口253.6万。
境内年平均气温16℃左右，年平均降雨量1000毫米左右，属亚热带季风气候，盛产水稻、玉米、烤烟、甘蔗、蚕桑等，冬早蔬菜为全省主产区；已探明的铜、铁、铅、金、银、钛等矿产资源30余种，煤储量在10亿吨以上。
现已初步形成以卷烟、制药、化工、电力、冶金、印刷为主的工业体系，其中最具规模的典型企业为楚雄卷烟厂和盘龙云海药业公司。
楚雄彝族自治州政府所在地为楚雄市，位于楚雄州中偏西南部，面积4482平方公里，辖8镇、11乡、151个行政村，人口46万多人，其中市区人口15万左右，有汉、彝、回、白、苗等民族。
值得注意的是，楚雄在地理位置上有对滇西的“截流作用”，它是省会昆明通往滇西七地州和经滇西通往缅甸的必经之地，楚雄历来素有“省垣屏障，迤西咽喉”之称。
在农业经济占主导地位的背景下，楚雄州商品经济不太发达，经济总体市场化程度低，私营经济不是很活跃，商业气氛比较淡薄，商品流通渠道不够健全。
地势高低不平，交通不畅达，工业基础薄弱，农业产业化程度低，产业结构单一。
这些特征在中国整个西南落后地区具有相当代表性。
经济运行情况：
2002年楚雄州GDP为125.5亿元，比上年增长9.8%；人均GDP4959元。
其中第一产业增加值35.7亿元，增长7.7%；第二产业增加值53.1亿元，增长16.9%；第三产业增加值36.7亿元，增长7.4%。
全社会完成固定资产投资33.6亿元，增长15.3%。
其中基本建设投资15.7亿元，增长26%；更新改造投资6.9亿元，增长21.3%；房地产投资1.5亿元，增长4.7%；其它投资2.4亿元，增长39.1%。
竣工房屋面积51.2万平方，其中住宅面积26.8万平方。
全年财政收入25.44亿元，增长25.4%。
地方财政收入8.54亿元，增长5.5%；支出24.43亿元，增长0.6%。
全州金融机构年末各项存款余额127.1亿元，比年初增长10.3%。
其中城乡居民储蓄存款66.4亿元，增长12.5%；人均2626元。
各项贷款余额86亿元，比年初增长1.6%。
其中工业贷款下降4.7%，商业贷款下降14.8%，个人消费贷款增长28.6%，农业贷款增长8.6%。
在岗职工年平均工资11985元，较上年增长16.46%。
城镇居民人均可支配收入7072元，较上年增长10.04%。
农民人均纯收入1703元，较上年增长4.10%。
农民人均可支配收入1680元，较上年增长4.61%。
开发区概况
楚雄经济技术开发区于1992年经省政府批准成立，属省级经济技术开发区。
开发区首期规划19平方公里，现管辖面积113平方公里。
东距昆明160公里，西距大理180公里，铁路有广大铁路，高等级公路有安楚和楚大，还有320国道。
开发区主要围绕天然药业、绿色食品加工业和现代生态民居三大后续支柱产业发展目标，规划建设了楚雄天然药物产业园区、绿色食品加工园区、个私经济实验园区以及乡镇企业科技园区。
截至2002年底，开发区已投入基础设施建设资金5亿多元，建成新区面积5平方公里；累计引进批准立项项目500项，计划投资50.77亿元，引进外资1654.65万美元；建成项目299项，完成项目投资27.4亿元。
市场项目概况
一、项目用地性质
项目地块处于经济技术开发区正南部，东临盘龙云海规划中厂房，西临太阳历大道，南临紫栖大道，北临规划中的私营经济城。
占地面积150亩，土地规划使用性质为公共设施用地。
项目地块在整个开发区中属于黄金地块。
二、项目周边环境
地块周边建筑物数量不多，都还处于规划当中，或者是项目已经落实，但并未上马兴建。
主要的建筑有，具现代风格的游泳馆已投入使用，在其旁边计划兴建一座文体活动中心；另外，州政府办公大楼正在动工兴建，预计在年底完工；北面私营经济城已部分建成，但大部分尚未投入使用。
盘龙云海厂房已经部分建成，现又计划增加100亩土地兴建厂房。
项目地块周边绿化景观主要为南面的沿龙川江绿化带，以及周边的零星绿地。
龙川江与地块仅相隔一条绿化带，龙川江属长江支流，是金沙江的上游河道，水质没有受到工业污染，但已受到少许生活垃圾污染，加上含沙量大，水质略显浑浊。
同时它是一条季节性河流，水流量并不稳定。
三、地块交通条件
周边的市政道路主要有紫溪大道、太阳历大道、永安大道，都是开发区的主干道，并有一座四号桥将项目地块与江南老城区相交通，周边的公交线路目前仅有一路4路公交车由太阳历公园至西山公园，周边交通条件良好。
东距昆明车程2-3小时，西距大理大概车程4-5小时，铁路有广大铁路（广通-大理），高等级公路有安楚（安宁-楚雄，建成后为六车道）和楚大（楚雄-大理，四车道），还有320国道。
项目交通直入口有地块周边道路四个交叉口，其中地块西南角的太阳历大道与紫牺大道交叉口经由横跨龙川江的四号桥直接通向江南岸的320国道。
四、周边市政配套
地块已完成五通一平建设。
周边目前尚未有完善的配套设施，已有的设施主要有：
火车站、客运中心、宾馆酒店、太阳历公园、中小学校、信用社、游泳馆等。
仅有的一个铁路货运站在楚雄市西面距离十公里左右的冬瓜片区，金融服务、医疗卫生、邮政、娱乐、餐饮、休闲等配套重心还在一江之隔的老城区。
但这对于新兴的开发区来说，假以时日即可日臻完善，从长期角度来看，并不影响大体。
除此以外，基本上没有其他可能的不利干扰因素。
市场预测
消费市场和购买力水平
建成后的轻纺服装市场主要覆盖楚雄州和滇西七地州，根据2002年统计公报，潜在市场将是一个总人口为1349.19万的滇西七地州市场（包括楚雄州，且有可
能辐射到邻近的四川攀枝花等地和缅甸），整个滇西地区（包括楚雄州）2002年的国内生产总值为531.42亿元，社会消费品零售总额为157.22亿元。
2002年，楚雄州和滇西七地州年末人均储蓄存款余额依次为：
德宏州4692元，丽江地区2901元，大理州2802元，楚雄州2639元，迪庆州2592元，保山地区2354元，怒江州1891元，临沧地区1442元。
市场容量预测
2002年，楚雄州城镇居民家庭人均衣着类支出574元，农村家庭人均衣着类支出为49.9元。
楚雄州城镇居民公有35.21万人，乘以人均支出574元，那么，城镇居民衣着类总支出就有2.02亿元；农业人口有218.44万人，乘以人均支出49.9元，那么，农业人口衣着类总支出就有1.09亿元。
两者相加得出楚雄州2002年衣着类总支出3.11亿元，若假定以楚雄州的指标为平均值，则楚雄州加滇西七地州人口在衣着类支出可为16.54亿元（仅限假设）。
这个数字应该可以在一定程度上反应滇西地区衣着类消费市场的总体容量（不包括可能的攀枝花和缅甸）。
楚雄市专业市场发展现状
楚雄市至今几乎没有什么上规模的专业市场，唯有一个不可或缺的建材市场稍具规模，中型卖场只有一个诺玛特超市，服装类购物场所以临街店铺的形式呈区块式分布。
以上这些购物场所的客流量都不是很多，没有形成具有浓厚商业氛围的繁华商圈。
桃园服装城是楚雄市最大的服装专业市场，约占地6亩，建筑类型为单层内街套房式，总共只有200余个店铺，每个店铺面积在10平米左右。
经营模式多为品牌店，以代理中低档服装服饰品牌为主，购物环境较为舒适，今年三月开张以来至今人气不旺。
邻近类比市场介绍
《昆明螺狮湾大市场》
位于省会昆明，包括螺狮湾名品城、螺狮湾布料批发市场、螺狮湾日用品批发市场等，总建筑面积15万平米左右，每个摊位面积在8-10平米不等，名品城摊位的年租金为4000-5000元/年，建筑类型为商场式、内街式不一，其中名品城内每层设滚动式上下电梯。
经营模式以批发为主，经营内容以服装为主，其他综合品类十分齐全，其辐射范围包括滇东、南、北的云南全境以及周边省份的部分地区，甚至辐射到老挝、越南、泰国等云南周边东南亚国家，对滇西的辐射力稍弱。
该市场在云南省乃至周边省份的知名度颇高，主要货源地为广东，并且吸引了广西、福建、江苏、山东、新疆、上海、浙江全国各地的厂商入驻。
它已经成为了云南省的上游批发基地，红河、玉溪、大理、文山、思茅、曲靖等云南二级市场成为螺狮湾大市场的二传手。
《义乌小商品市场大理分市场》
建筑面积约为15万平米，建筑格局为围合商场式，每个店铺面积在15平米左右，批零结合，经营内容为主要为小商品、服装，辐射大理州、丽江地区、迪庆州等滇西市场。
店铺出租出售率在50%左右。
《瑞丽华园综合市场》（名称可能有误）
约占地面积300亩，建筑格局为两层下商上住式，每个店铺面积为15-20平米，租金约500元/月/铺（包括二层住房）。
批零结合，经营内容五花八门，以服装服饰为主，兼营五金、电器、日用百货、副食、音像制品、旅游产品等，主要面向瑞丽市场与相邻的缅甸市场。
店铺出租出售率在60-70%左右。
《瑞丽农贸服装市场》
该市场为农贸市场的衍生物，属自然成市。
建筑格局与菜市场无异，经营内容以服装为主，其他日常生活用品也相当可观，是低档商品的集中零售场所。
市场环境很差，但是人气相当的旺，主要客源为瑞丽居民和入境缅甸边民。
店铺出租出售率在100%。
项目优劣势分析
项目有利点：
1、从云南全省地理范围看，楚雄市处于中心位置，具有滇中腹
2、交通条件尚可，使项目建成后向周边地区辐射成为可能。
3、政府招商愿望强烈，有利于今后项目后期工作的开展。
4、整个楚雄州乃至滇西地区尚无实力强劲的同类竞争项目。
5、项目土地成本低。
项目不利点：
1、楚雄市经济总体发展水平低。
最主要的表现在经济发展的市场化程度上，一是产业结构单一，主导产业依次为烟草、冶金、天然药业三大支柱产业；二是农业产业化水平低；三是第三产业发展相对滞后。
另外还有国企改革困难重重，社会就业不充分等问题，整体经济环境不容乐观。
2、短时期难以形成区域流通枢纽优势。
将视野放大到全省，可以看到，云南路网基本上围绕两个区域集中交结点分布，一为昆明，二为大理，分别向滇东南和滇西呈同心圆式发散。
反观楚雄市所处的位置，名为滇中，其实只是连接云南东西的纽带，而并未起到流通枢纽作用。
因此，在东有昆明，西有大理的情况下，楚雄的辐射作用被削弱。
3、当地相关产业链基本断裂。
楚雄州工业基础薄弱，服装加工业更是几乎为零，整个滇西乃至云南省全境纺织业和服装加工业都比较薄弱，在这样的条件下，投资兴建的市场必定只能是中转基地。
4、市场项目与开发区规划方向不太吻合。
从目前开发区招商项目和中短期规划来看，开发区主要围绕天然药业、绿色食品加工业和现代生态民居三大方向发展。
从长期角度看，在政府引导与政策倾斜方面于项目发展不利。
5、楚雄州和整个滇西地区乃至缅甸消费群体的购买力水平低下，市场容量可能难以提供大型批发市场项目以更大的发展空间。
6、本地居民投资经商意识不强。
由于楚雄州甚至整个云南省一直是农业占主导地位，一方面，工商业不发达致使民间资本数量有限；另一方面，农业经济背景下小农意识所主导的“重农”到“重商”还需要一个裂变的过程。
7、政府政策的长期稳定性无法预见。
云南省属西部内陆贫困省份，社会经济开放程度低，政府职能部门服务观念淡薄，官僚作风依然普遍存在，在招商引资问题上，可能会过多地考虑政绩，更注重现时数字。
因此，不排除重前期招商，轻长期服务的可能。
再加上换届，项目后续发展环境的政策面问题应给予相应重视。
结论与建议
从区位条件上看，在滇西地区更具有辐射力和竞争力的应该是大理。
当然，我们在项目定位上可以走在大理上游，成为大理市场和整个滇西市场的批发基地，但是楚雄的旁边就是昆明，地缘上的接近使项目的竞争力被削弱，滇西客商既然到了楚雄就不会不走那多出的几步路，到更大的省会昆明去看看。
另外，滇西的很多区块市场由于相对独立，都已经被当地的专业市场所分割，辐射也很难真正完成。
综合区位条件、交通辐射条件、市场产业基础条件等方面因素，我们认为，楚雄项目“生造市场”不易，项目定位和运作应予以慎重考虑。
楚雄市房地产市场摸底
楚雄市房地产市场发展现状
发展综述
经济基础薄弱，城市化程度低。
楚雄州经济支柱主要为楚雄卷烟厂，上缴税收占整个州财政收入的71.4%，占本级财政收入的91.2%，工业基础差，外来投资少，加上原来工业滑坡，城乡经济差距大，农业人口难以向非农业人口转变，城市化进程缓慢，城市张力小，城市规模短时间内难以取得突破性发展。
购买力弱，需求量小，市场发展空间不足。
楚雄州城镇居民人均可支配收入2002年为7072元，在岗职工年人均工资为11985元，总体收入偏低。
旧城改造从1995年开始，至今城市面貌已有较大改观，今后不大可能进行大规模的拆迁，因此将丧失相当大一部分住房消费需求。
另外，由于前几年集资建房现象相当普遍，现时已经存在的大量集资房也已经消耗了相当一部分原本就不足的需求量。
政府政策效用滞后，行业市场尚不规范。
目前，楚雄经后性显而易见，住房消费尚未成为的消费热点。
房地产开发刚刚起步，成长市场前途未卜。
应该说，楚雄市的房地产市场是处于成长阶段的，历时未久，当地开发商已经开发出了一些有质量的楼盘，由此产生的一些新的住宅观念也在一定程度上对市民产生了影响。
但是中短期的需求不足难以拉动楚雄市房地产市场的快速成长，因此，前途难测。
房地产市场区块划分
从地图上看，一条龙川江将楚雄市分为南北两个部分，因为城市规模小，楚雄市房地产市场区块也只能按此分为新、旧城区两块。
旧城区仍旧为楚雄市民的活动重心，历史上的社会文化积淀仍将在未来的若干年内继续支撑起旧城区作为城市功能重心的地位，若非社会生活发生急剧变化，这一现状在短时期内无从改变。
旧城区除一些正在开发的楼盘、小规模地块以及小范围改造外，新的房地产开发行为将鲜有空间。
目前新的开发动作主要集中在新城区的经济技术开发区内。
供应量与需求量
2002年楚雄州房地产投资总额为1.5亿元，其中90%集中在楚雄市区；房屋竣工面积26.8万平方，年销售量大约在15万平米左右。
房产品开发情况
小区开发规模日益扩大，10万平方米以上小区已有五六个。
住宅中小高层部分很少，公寓以多层为主，面积大多在90-130平米之间；别墅以单体别墅为主，别墅面积大多在200-300之间。
户型设计得都比较好，方正、通透，基本能做到“四明”。
建筑风格以简约的欧陆风格为主，外墙全部使用涂料，坡屋顶，外立面简单，天际线单一而不多变。
宽带通讯开始逐步应用。
房产品价格与成本
别墅售价在2000元/平米左右，公寓则根据地理位置差异，价格在1200-1600元/平米，商铺价格一般为住宅的两倍。
付款方式有一次性付款和银行按揭贷款，银行按揭有七成三十年、八成二十年、六成二十年不等。
房产品结构上框架与砖混都有，二者价差在100元左右，建筑成本大致为：
砖混在500-600元/平米左右，框架在600-700元/平米；开发总成本大约在800-900元/平米左右。
消费者需求形态
在当前的楚雄市房地产市场，价格和房屋质量当是消费者最为关注的问题，这也从侧面反映了楚雄市房地产市场处于初级阶段的发展现状。
从热销楼盘看，市民也开始注重小区的环境配套和物业管理，并在购房时会对开发商的实力作一定考虑。
从房产品的建筑类型看，多层住宅的需求量最大，高层与小高层住宅由于公摊、观念和习惯等方面的原因，在短时间内难以被市民接受，特别是高层住宅，在楚雄市至今还没有一座。
另外，别墅销售情况较好，而且户型都比较大，房间也比较多，这可能与楚雄市传统的三代同堂的居住习惯有着直接的联系。
在付款方式上，选择一次性付款的购房者为数不少，这反映了市民的理财观念比较保守，小农经济意识根深蒂固，意识形态上没有受到市场经济剧烈而深刻的影响。
处于住房消费温饱期的楚雄市民没有形成房产投资意识，在房地产市场上，买房用作投资的消费者难觅踪迹。
这一点还有赖于楚雄市整体经济水平的不断提高和房地产市场的不断成长、日趋成熟。
开发与营销水平
楚雄市房地产市场基本处于封闭状态，外来企业少，目前在开发的只有一家（金沙房地产有限公司），开发商总体上市场竞争意识不强。
在房产品设计开发上，没有调查研究，还停留在产品导向阶段，远未树立起消费者导向意识。
设计上大多抄袭昆明同行过时的做法，但或许是受政府规划上“建设中等生态城市”政策的影响，开发商大多比较注意营造小区环境，但景观设计水平也是非常初级的。
本地开发商营销广告意识落后，在这一方面投入的经费相当有限，推广和宣传上不注重整体规划。
销售管理比较粗放，大多楼盘没有进行有规划的销控，即便稍有规划，也执行不到位，销售整个属于“放羊式”管理。
没有进行销售人员培训，销售人员连最起码的服务态度都差强人意，还远谈不上扮演置业顾问的角色。
发展趋势分析
基于目前的现状：
经济发展底子薄，外来投资少；城市化进程缓慢；房地产相关政策法规相对模糊等。
楚雄市房地产市场在今后几年内将不太可能有太大的变化。
一、开发量增长趋于平缓。
由于现行相关政策规定比较模糊，特别是对集资建房的规定，使得部分消费者持观望态度，加上旧城改造规模渐小，市场将以消化现有楼盘为主。
二、市场环境催生精品楼盘。
商品房积压和需求不足的市场现状将迫使开发商在楼盘品质上下功夫，唯有精品楼盘才能保证销售速度，才能减缓资金压力。
三、房价水平稳中略有上升。
“变化少”是楚雄市房地产市场的显著特征，房价也是如此，在有效需求和有效供给都没有太大变化的情况下，房价将继续保持稳定。
但随着楚雄市区土地供应量的不断减少，远期房价将有可能上升，但上升的幅度不会很大，基本上属于自然生长状态。
开发区的土地开发存量现状
天河园二期，占地120亩，位于开发区东面，多层加别墅，目前一期多层已全部售完，二期接受预订。
云电阳光，占地220亩，位于开发区太阳历公园东北面，目前还处于规划阶段。
另外有重庆一家房地产公司正在洽谈中，面积为120亩，位于开发区太阳历公园东面。
在开发区剩余地块中，我们项目的800亩土地是最大的完整地块。
地块周边区域考察分析
地块目前的情况属于生地，是一块农田，周边无任何市政配套，没有三通一平建设。
地块南面有一条广大铁路，西面为龙川江，东面为太阳历公园，北面靠一座小山丘，山丘北面是楚大公路。
地块在开发区的最西面，较为偏僻，四周的发展空间不大，预计在最近几年内都将成为“被遗忘”区域。
最为不利的是广大铁路将其与楚雄市区隔开，造成孤立，因为铁路的隔流作用无异于江河。
总的来说，地块的明显优势是大，可塑性强。
但不容忽视的两个难点是铁路的隔断和市政配套的滞后。
典型楼盘分析
天河圆：
开发区内东面，龙川江北岸。
一期总建筑面积6万平米已经销售完毕，后期均价为1480元/平米，小区内的配套与环境在楚雄市属于高档次的。
金水山居：
老城区东面，龙川江南岸。
依山而建，一共106栋小别墅，现已销售完，后期售价2000元/平米。
锦绣家园：
老城区南面，占地面积33亩，57套别墅，单体为主，少量联体。
金沙苑：
老城区西南面的西山脚下，多层，800多套，面积有90、106、118、124、138至230平方，售价1300—1400元/平米。
基本总价控制在14—17万之间。
西区新城：
老城区西面，属于旧城改造项目，共占地380亩，其中住宅面积估计有20万平方，一期6.4万平方，主力户型面积为90与130平方，均价1300—1400元/平米。
方源小区：
开发区南面，小高层与多层，总建筑面积5万平方，由于开发周期过长，销售不畅。
房地产投资机会评价
如果要评价楚雄市房地产市场的机会，我们认为只有期待第二轮的旧城改造和政府政策的科学引导。
对于800亩住宅项目地块，一是需要市政配套跟进，二是要处理好铁路隔流的问题，三是要对楚雄市房地产市场进行一次深入细致的调查，在此基础上对项目地块进行突破当地发展常规的创造性地规划和运作。
至于寄希望于圈地转手以获得利润的问题，我们认为只要以上问题没有得到解决，出手获利就会比较困难。
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