对标分析报告中梁集团宁波项目与宁波塔山一期典型单体对标文档格式.docx
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宁波“象山府”联体别墅
中粮地产“中梁玖墅”联体别墅
结构体系
短肢剪力墙结构
框架结构
墙体维护材料
填充外墙为200厚砼空心砌块,内墙为加气砼砌块
外墙：
砂加气砼砌块，内墙：
加气砼砌块
外立面
1-2层石材干挂，部分面砖，局部真石漆
外墙全部为外墙涂料（较便宜）
屋面
瓦屋面做法：
1、20mm水泥砂浆找平层2、75mm发泡水泥板保温层3、40mm细石砼4、瓦屋面
1、20mm水泥砂浆找平层2、40mm挤塑板保温层3、40mm细石砼4、瓦屋面
内墙
内墙混合砂浆抹灰、厨卫水泥砂浆
内墙混合砂浆抹灰，厨卫水泥砂浆，
地面
地面找平层,30mm砼面层、水泥砂浆踢脚线、地下室工具间轻骨料砼找平层
找平层,20mm水泥砂浆面层、水泥砂浆踢脚线
外窗及玻璃
采用断桥隔热,单面LOW_E.
铝合金门窗，单面LOW_E
电梯
无
小高层
宁波“蓝郡”一期小高层（9层/10层/11层）
中梁地产“中梁玖墅”小高层（16层）
填充外墙页岩多孔砖与内墙为加气砼砌块
1-2层10厚保温一体板，3层以上弹性涂料
外墙全部为普通外墙弹性涂料（较便宜）
平屋面做法：
1、轻集料砼找坡2、水泥砂浆找平层3、50mm挤塑板4、干铺无纺纤维布5、40mm细石砼（钢筋网片）。
瓦屋面做法：
1、水泥砂浆找平层，2、屋面棕色陶土瓦（含顺水条、挂瓦条、屋面瓦、脊瓦等）
平屋面：
具体做法为常规做法1、水泥砂浆找平层2、20厚STP超薄绝热保温板3、20厚水泥砂浆找平4、1.2厚合成高分子防水卷材5、细石砼4cm厚有筋
含地面找平层,30mm砼面层、水泥砂浆踢脚线、楼面拉毛
地面保温砂浆
采用断桥隔热铝合金双层6+12A+6中空玻璃推拉窗,含2mm热镀锌钢附框、五金配件为山东国强,玻璃为浙玻
断桥隔热铝合金双层6+12A+6中空玻璃推拉窗
三、成本分析
1.别墅横向对比分析：
1）两个项目的别墅类单方指标：
均不包括地下普通汽车库和人防地下汽车库分摊，也不包括物业用房等大型公建配套用房分摊，故比较为同一水平线。
2）宁波“象山府”联体别墅为扩初版目标成本，“中梁玖墅”联体别墅为目前在建项目的目标成本，存在一定不可预计因素。
3）经初步分析比较，别墅类因地块定位不同以及容积率的较大差异，现仅比较三大类（第三科目、第五科目以及第六科目，扣除土地成本、前期工程费以及基础设施），我司较“中梁玖墅”高339元/m2总建筑面积，以下平米指标均为总建筑面积指标.
序号
科目名称
别墅（元/m2）
“象山府”联体别墅扩初版目标成本
（3F）
“中梁玖墅”联体别墅
目标成本
科目2
前期工程费（暂不比较）
2.1
工程前期准备费
2.2
前期规费
科目3
建安工程费
2,729
2,352
3.1
主体建安工程费
2,665
2,322
3.2
装修费用
63
30
3.3
其他
科目4
基础设施（暂不比较）
4.1
设施配套费
4.2
总体配套费
科目5
配套设施
53.00
50
科目6
其他开发成本
65
43
别墅单方指标
2847
2445
扣除售楼处精装修分摊
2784
2.小高层横向对比分析：
1）两个项目的高层单方指标：
2）宁波蓝郡一期高层为结算成本，“中梁玖墅”小高层为在建项目的目标成本，目前尚未出±
0.000，存在一定不可预计因素。
3）初步分析比较，小高层类五大类（扣除土地成本、市政配套费用以及精装修差异较大项目），我司宁波蓝郡一期小高层较“中梁玖墅”小高层类高603元/m2总建筑面积。
以下平米指标均为总建筑面积指标.
小高层（元/m2）
宁波蓝郡一期小高层结算成本
（9F+10F+11F）
“中梁玖墅”小高层
（16F）
前期工程费
151
130
134
106
17
24
2621
2,057
2,421
1,967
200
90
基础设施
602
509
245
320
356
189
4.76
50
67
小高层单方指标
3446
2790
扣除市政配套、公共建筑分摊、以及户内精装修后指标
3381
2778
3.普通车库横向对比分析：
1）两个项目的人防车库单方指标：
均不包括不包括物业用房等大型公建配套用房分摊，故比较为同一水平线。
2）宁波蓝郡一期普通车库为结算成本，“中梁玖墅”普通车库为目前在建项目的目标成本，存在一定不可预计因素。
3）初步分析比较，普通车库类五大类（扣除土地成本、市政配套费用以及机械车位分摊等差异较大项目），我司宁波蓝郡一期普通车库较“中梁玖墅”普通车库低904元/m2总建筑面积。
普通车库（元/m2）
宁波蓝郡一期普通车库结算成本
“中梁玖墅”普通车库
117
107
10
3,247
3,805
204
53
普通车库单方指标
3621
4538
扣除市政配套、公共建筑分摊、以及机械车位分摊后指标
4525
4.人防车库横向对比分析：
2）宁波蓝郡一期人防车库为结算成本，“中梁玖墅”人防车库为目前在建项目的目标成本，存在一定不可预计因素。
3）初步分析比较，人防车库类五大类（扣除土地成本、市政配套费用以及机械车位分摊等差异较大项目），我司宁波蓝郡一期人防车库较“中梁玖墅”人防车库低1114元/m2总建筑面积。
人防车库（元/m2）
宁波蓝郡一期人防车库结算成本
“中梁玖墅”人防车库
120
110
3,310
4,082
人防车库单方指标
3688
4815
扣除市政配套、分摊后指标
4802
5.比较分析：
1）别墅类：
宁波“象山府”联体别墅建安工程指标较“中梁玖墅”高376元/m2,若扣除样板房分摊的差异（售楼处样板房分摊63.22元/m2），“象山府”联体别墅较中梁联体别墅的第三科目建安指标高约344元/m2（如考虑配套和其他开发成本则为339元/m2，详见三、1条），别墅建安成本的主要差异在我方与中梁项目结构体系不同（断肢剪力墙与框架体系）、外墙装饰工程（我方石材/面砖和真石漆，中梁普通涂料）和总包造价差异（我方总包费率较高，且另有模板、砼补贴等），分析如下。
均为总建筑面积指标）
单方指标
宁波“象山府”
联体别墅目标成本
“中梁玖墅”联体别墅目标成本
建安工程合计
2729
2352
扣除样板房分摊等差异因素后
2666
2322
一
单体土建工程
2373.96
2124.29
1
基础工程
69.12
198.51
2
结构建筑工程
1309.47
1145.54
3
户内装饰装修工程
204.40
151.50
4
外墙装饰
371.13
274.46
5
门窗工程
159.40
194.02
6
零星工程
135.69
42.87
7
措施费及其它
124.75
117.38
二
安装工程
184.01
167.73
室内电气工程
66.50
100
室内给排水工程
60.00
45
电梯工程
381
消防工程及通风工程
太阳能工程
27.51
23
特殊设备
25.00
三
精装修分摊
63.22
29.98
四
涨价及签证
107.47
30
2）小高层类：
宁波蓝郡一期高层较“中梁玖墅”小高层建安工程指标高564元/m2.若扣除建筑配置上的差异（售楼处样板房分摊65.09元/m2以及样板房装修分摊40.69m2/m2），宁波蓝郡一期小高层较“中梁玖墅”小高层公寓指标扣除桩基土方分摊差异高295元/m2，主要差异在主体结构工程（我方总包费率较高）和外墙装饰工程（我方石材和真石漆，中梁弹性涂料）等
宁波蓝郡一期小高层结算成本
中梁集团“中梁玖墅”小高层目标成本
2621
2057
扣除售楼处及样板房分摊因素以及基础分摊因素差异后
2297
2002
2012.71
1623.09
218.42
50.24
938.05
866.46
139.06
163.75
307.43
203.41
147.77
139.60
37.70
51.82
224.28
147.81
326.26
314.30
83.30
100.00
42.48
30.00
90.35
125.03
38.16
40.00
19
21.66
精装修
199.79
89.95
户内精装修
40.69
5.44
公共部位精装修
94.01
84.50
售楼处及样板房精装分摊
65.09
82.24
3）宁波蓝郡一期普通地下车库较“中梁玖墅”普通车库建安工程指标低558元/m2，主要差异在基础工程、消防及通风工程、措施费等
宁波蓝郡一期普通车库结算
“中梁玖墅”普通车库目标成本
3247
3805
2769.98
3482.20
272.75
1074.00
2002.71
1932.50
189.50
166.90
1.50
6.00
13.50
119.46
46.17
人防设备
8
178.06
256.80
394.93
285.00
137.92
130.00
12.34
45.00
220.50
110.00
24.17
4）宁波蓝郡一期人防车库较“中梁玖墅”人防车库建安工程指标低772元/m2，主要差异在基础工程、消防通风工程以及人防设备等
宁波蓝郡一期人防车库结算
“中梁玖墅”人防车库目标成本
3310
4082
2833.21
3766.73
1943.5
35.03
63.23
277
四、联体别墅差异点分析
1.主要成本的差异：
因建筑标准定位的差异，我司联体别墅建安指标高于“中梁玖墅”联体别墅，经分析主要由于基础工程、结构工程、门窗工程、外墙装饰工程，具体如下：
1）基础工程：
宁波“象山府”基础工程低于”中梁玖墅”，象山府基础工程造价较中梁玖墅低129元/m2。
.
土石方工程：
两项目指标基本相同，单方指标均为69元/m2。
桩基工程：
象山府联体别墅无桩基工程，中梁玖墅桩基工程造价造价为129元/m2。
A.“象山府”联体别墅：
无桩基；
B.“中梁玖墅”联体别墅：
有桩基，桩基单方指标为129元/m2，桩基造价按地下室面积700元/m2估算。
2）结构工程：
宁波象山府联体别墅为短肢剪力墙结构，“中梁玖墅”为框架结构，较“中梁玖墅”项目高164元/m2。
主体结构钢筋与砼指标：
因提供的成本资料只有主体结构单方造价指标，无钢筋与砼指标，本次对比仅为模拟对比分析。
“象山府”联体别墅指标较高的原因一是为山地别墅，因地理条件所限，总包范围内的主体结构人工、砼与模板均有补贴，其中主体结构人工（木工/泥工/钢筋工）补贴103元/m2，模板补贴20元/m2，砼折合建筑面积为：
17.85元/m2（补贴35元/m3），此部分合计增加费用为：
140.85元/m2。
外墙保温：
外墙保温做法不同，但指标比较接近，象山府与“中梁玖墅”项目相比，单方指标高2元/m2。
A象山府项目：
外墙保温为18mm硬泡聚氨脂，综合单价为130元/m2，含量为0.6；
地面保温无；
B.“中梁玖墅”项目：
外墙为保温砂浆3cm厚，72元/m2，，含量为0.71；
地面保温：
象山府项目无地面保温，中梁玖墅有地面保温，此项低33元/m2。
地面保温为保温砂浆，综合单价58元/m2，含量为0.57。
3）户内装饰装修工程：
因提供的成本资料无相关指标，本次对比分析仅为模拟造价分析，宁波“象山府”指标高52元/m2。
4）外墙装饰工程：
宁波“象山府”项目“中梁玖墅”项目高96元/m2。
建筑指标（窗地比、墙积比）：
宁波象山府项目与“中梁玖墅”项目相比基本相同，窗积比高0.01，墙积比低0.34。
外墙装饰造价较高的主要原因为外墙装饰做法不同。
A.象山府项目：
窗积比为：
0.26（地上建筑面积），墙积比：
1.81，
B.“中梁玖墅”项目：
0.25（地上建筑面积），墙积比为：
2.15。
外墙装饰做法和单价：
象山府项目外墙做法为石材+面砖+真石漆，“中梁玖墅”项目外墙做法全部普通涂料。
。
外墙石材含量为0.35，综合单价550元/m2；
外墙真石漆含量为：
0.55，综合单价为：
90/m2；
外墙面砖含量为0.35，综合单价为110元/m2
B“中梁玖墅”项目：
外墙普通外墙涂料含量为1.75，综合单价为70元/m2
5）门窗工程：
“象山府”项目较“中梁玖墅”项目低34元/m2：
铝合金门窗：
象山府项目与“中梁玖墅”项目相比，单方指标略低，低24元/m2，。
A象山府项目：
铝合金门窗单方指标为：
111.6元/m2，综合单价620元/m2；
B“中梁玖墅”项目：
铝合金门窗136.54元/m2，综合单价670元/m2；
进户门：
象山府项目和“中梁玖墅”相比，单方指标高16.54元/m2。
进户门单方指标为29.8元/m2，综合单价为：
4000元/樘，钢木甲级防火乙级防盗。
进户门单方指标为13.26元/m2，综合单价为：
3500元/樘，进户门为普通钢质门。
6）零星工程：
由于“象山府”项目有钢结构雨篷，故零星工程较“中梁玖墅”高44元/m2.
7）安装工程：
象山府项目与“中梁玖墅”项目相比，单方指标比较接近，高16元/m2。
A象山府项目：
安装指标为：
184.01元/m2，其中电气单方指标为66.5元/m2，给排水单方指标为60元/m2，太阳能单方指标：
27.51元/m2,即6000元/套；
167.73元/m2，其中电气单方指标为100元/m2，给排水单方指标为45元/m2,太阳能单方指标23元/m2，即6000元/套；
2、建安成本差异产生的主要原因分析：
1）产品定位差异：
我司“象山府”初步定位为三四线城市中档，而“中梁玖墅”定位为C+档，因产品定位而产生一定的差异。
2）地理位置属性差异：
我司“象山府”项目属于坡地建筑，因地理位置的特殊性，导致我司联体别墅的建安成本增加，主要是人工、砼及模板的成本。
而“中梁玖墅”地处象山市区，不受地理环境的影响。
3）总包费率差异：
我司“象山府”项目总包费率：
按浙江10定额取费，总价上浮12%，且人工、模板及砼均有补贴。
而“中梁玖墅”总包工程同样采用浙江10定额，总价下浮11%。
4）建设时间段的差异：
我司“象山府”目前地块一基本竣工交付，地块二已全部结构封顶，进入外墙装饰阶段。
而“中梁玖墅”目前尚在在建，存在一定不可预计因素。
五、小高层差异点分析
1、主要成本的差异：
宁波蓝郡一期小高层较“中梁玖墅”小高层建安工程高，经分析主要由于基础工程、结构工程、外墙装饰工程及不可预计费，具体如下：
1）基础工程：
“中梁玖墅”项目，桩基与土方为全地块分摊，宁波蓝郡一期为此物业形态指标，两者计算方式有一定差异，故指标存在较大差异，宁波蓝郡一期小高层项目基础工程造价较“中梁玖墅”168元/m2。
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