某房地产开发项目全过程造价控制策划书.docx
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某房地产开发项目全过程造价控制策划书
1.工程概况……………………………………………………………………
2.策划目的……………………………………………………………………
3.编制依据……………………………………………………………………
4.策划内容……………………………………………………………………
4.1投资决策与可研阶段的造价控制…………………………………………
4.2方案设计阶段的造价控制…………………………………………………
4.3施工图设计阶段的造价控制………………………………………………
4.4招标投标阶段的造价控制…………………………………………………
4.5施工阶段的造价控制………………………………………………………
4.6竣工结算阶段的造价控制…………………………………………………
5.投资估算总表……………………………………………………………
6.结论与建议…………………………………………………………………
一、项目概况
该房地产开发项目位于昆明市郊，土地面积2000亩（300万元/亩；约为133万平方米），项目总建筑面积为240万平方米，容积率1.8，绿化率不低于45%。
该小区为小高层住宅，地下二层（主要用作车库和设备用房），框架结构，公建及配套设施面积不低于3万平方米。
二、策划目的
工程造价的控制与管理，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、施工阶段以及竣工阶段，把建设项目的造价控制在批准的限额范围之内，随时纠正发生的偏差，以保证羡慕管理目标的实现，力求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益，最终使该房地产运营商获得合理利润。
造价管理强调从项目全寿命周期造价管理的角度出发，充分考虑项目运营期间的要求和可能存在的问题，加强项目前期策划的力度与深度，设计阶段周全考虑项目未来运营的需要，提高设计的前瞻性与先进性；为业主在项目实施期的各项重大问题提供全面的决策信息和依据，并充分考虑环境给项目造价带来的各种风险，进行风险管理；注重项目的总体目标、全寿命周期、项目组成总体性和项目建设参与单位的总体利益；预测项目未来将要面临的困难，及早提出应对方案，为业主最高管理者提供决策依据和信息。
此次策划书的最终目的要求最终的造价要比常规造价降低10%左右。
三、编制依据
1、可行性研究费《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》（计价格[1999]1283号）；
2、勘察设计费国家计委,建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格[2002]10号）；
3、环境影响评价费国家计委,国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；
4、工程建设监理费国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号；
5、《FIDIC施工合同条件》（1999）、《云南省建筑工程消耗量定额》、《云南省安装工程消耗量定额》、《云南省建筑装饰工程消耗量定额》、《云南省房屋修缮工程消耗量定额》、《云南省市政工程消耗量定额》、《云南省建设工程造价计价规则》、《云南省建设工程措施项目计价办法》、《云南省施工机械台班计价办法》；
6、部分价格依据：
来自于昆明市价格信息库，昆明市市场价格。
四、策划内容
1、投资决策与可研阶段的造价控制
房地产项目投资决策与可研阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。
一个城市中的不同区位和地点对于房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：
决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况、流动性、职业特点来确定该项目的开以类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。
项目决策阶段的任务就是编制项目建议书和可行性研究报告，进行投资估算。
项目决策与可研阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。
这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。
按照用地范围初步拟定项目规模后，为了确定合理的投资估算，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比、并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换。
在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。
2、方案设计阶段的造价控制
拟建项目一经决策，设计就成了工程项目建设和造价控制的关键：
设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度和质量。
项目设计阶段的产出对总投资的影响经验数据一般为25%左右，表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。
为此，要做好以下几方面的工作：
（1）房地产商在开发项目定位以后，应对项目的功能定位充分分析，在对市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目的功能进行分析、评审、决策。
（2）进行限额设计。
房地产商应将项目造价目标按专业构成进行逐层分解，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。
在设计过程中，设计人员应进行多方案比较，优化设计，既保证设计在技术上先进合理、新颖美观，又不突破投资限额目标，从而杜绝在工程设计中任意提高安全系数和设计标准，或只考虑技术方案的可行性，而不重视经济合理性的比较，保证工程造价得到有效的控制。
针对目前设计人员的经济观念淡薄、设计变更随心所欲，作如下条款规定：
设计变更费超出施工合同价的3%时，则扣留一定比例的设计费用（设计质保金）。
（3）设计总体方案应重点研究。
整个项目的建筑品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线，园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究；并注意征求各方的意见，以避免因项目总体规划的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发生。
3、施工图设计阶段的造价控制
满足项目使用功能的前提下，合理的施工图设计将使工程造价大幅度降低，充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。
为此，要用好以下几方面的工作：
（1）房地产商应向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要求，做好设计任务书的编写工作。
（2）加强设计过程控制，及时与设计方进行沟通和配合，减少设计中的错、漏、碰、缺等现象，从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。
4、招标投标阶段的造价控制
合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中，认真编制招标文件比签订工程合同尤为重要。
房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：
4．1招标方式的确定。
招标方式有公开招标、邀请招标、议标等，各种招标方式有其特点及适用范围，一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度和业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。
实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。
4．2招标文件和标底。
该房地产项目应该全部采取公开招标，杜绝议标或者变相议标。
在招投过程中应该编制招标公告书，招标文件，资格预审文件，评标、定标原则及办法，对投标报价中单项报价进行比较分析，为选择承包单位提供依据，进而签订工程承包合同。
特别要注意到，编制工程标底，工程量清单，审定工程标底，为施工承发包合同价款的确定提供依据，协助业主对施工承包合同中的条款进行技术咨询，避免合同条款制定不严密，事后发生经济纠纷事件。
4．3选择报价形式。
在我国现阶段通常采用两种报价形式，即工程量清单和施工图报价。
按照有关规定，目前较多采用清单报价的方式，而施工图报价这种报价形式主义以往应用于得比较多。
无论采用哪一种报价形式，都应特别注意在招标文件中一定要规定投档人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。
4.4工程量清单的编制、审核和管理。
工程量清单应做到项目齐全、内容完整、项目特征表述清楚、数量计算准确。
工程量清单漏项不超过3%，工程量误差不超过3%，项目特征描述不准确或不完整项不超过总和的4%。
中标合同条款的签订应严谨，细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不明日后扯皮的现象。
有关的负责人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责，对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式，三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。
5、施工阶段的造价控制
在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段业已婚完成，其工程量已完全具体化。
在些阶段影响工程造价的可能性相比其它相对少一些，但是真正形成工实体主要是在这一阶段；若控制不好，也会使投资失控，做好施工阶段的造价控制需要从以下几个方面着手：
5．1工程项目实施阶段项目管理方式的策划。
项目管理方式的合理选择是控制工程质量、进度、投资三大目标的主要保证。
5．2审查优化施工方案及施工须序。
审查及优化施工方案是控制投资最有效的手段之一。
5．3严格控制工程变更。
施工前，要组织施工人员到现场踏勘，并对图纸进行会审、技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几方现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用。
5．4严格现场签证管理。
及时做好施工现场记录：
制定现场签证的管理程序；加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免“一揽子”及日后签证。
5．5制定索赔程序，妥善处理各种事项，准确及时处理工程索赔和事件。
5．6做好材料、设备的定货、采购、供应工作，严把材料设备价格关。
6、竣工结算阶段的造价控制
工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价和竣工决算的前提和保障；做好工程结算的审查，认为应着重把握以下几个主要环节：
（1）计价方式是否符合合同约定，工程量清单计算是否符合规则。
（2）清单项中人材机换算及计算结果是否准确。
（3）工程量调整是否有依据。
（4）索赔是否证据合理、合法。
工程竣工验收后，依据国家有关方针政策做好本工程结算的审核工作。
施工单位在提交工程结算之前，预算部门会同工程部门及监理单位、施工单位召开专门结算工作会议，对如何上报工程结算提出具体要求，包括结算上报的时间、内容及格式。
一个完整的结算书应该包括封面、目录、编制说明、结算汇总表及明细、洽商、材料价调整依据，中标通知书及施工合同等内容，并签字、盖章齐全。
施工单位递交完整的结算资料后，先由监理单位审核并签署意见，再报公司预算管理部门进行审核。
为了提高工程造价咨询部门审核的积极性，作如下控制措施：
审核后造价与施工单位上报结算价相比，降低10%，按合同价5%进行奖励，如果审核价降低不明显，扣除一部分咨询费，这样可以节约造价3%左右。
另外，在工程项目竣工后，承包商将整个项目的竣工结算提交给发包人（投资人或项目管理者）进行审查时，为了避免承包商在结算过程中，虚报工程量和高套单价等以获取高额利润的行为，项目管理者可在签订施工合同时，注明超过审查额度的一定限度时，审查费用将由承包商支出。
五、投资估算总表
小高层住宅：
地上8层+地下2层
土地面积：
2000亩=2000*666.67=1333340㎡
项目建筑总面积：
1333340*1.8=2400012㎡
绿化面积（最低）：
1333340*45%=600003㎡
公建及配套设施面积：
30000㎡
项目投资估算总表单位：
万元
总建筑面积（m2）
2400012
占地面积:
1333340
投资单价
最终费用
序号
费用名称
费用标准/明细
费用
一
土地成本
1
土地成本
1.1
土地出让金
300万/亩
600000
300万/亩
600000
1.2
土地交易契税
1.3万/亩
2600
1.3万/亩
2600
1.3
公共建设配套费
250/m2
33335
180/m2
24001.2
合计
635935
626601.2
二
前期工程费用
2.1
工程档案保证金
1.2元/㎡
288.001
0.8元/㎡
192.001
2.2
垃圾处理费
18元/㎡
4320.022
11元/㎡
2640.013
2.3
抗震审查费
3元/㎡
720.004
2元/㎡
480.002
2.4
消防审查费
3元/㎡
720.004
2元/㎡
480.002
2.5
墙体材料专项费
10元/㎡
2400.012
7元/㎡
1680.0084
2.6
施工图设计审查费
建安的0.056%
143.137
建安的0.049%
99.701
2.7
工程勘察审查费
建安的0.032%
81.792
建安的0.028%
56.972
2.8
施工安全技术服务费
建安的0.15%
383.402
建安的0.13%
264.512
2
合计
9056.373
5893.212
三
勘探、设计费
3.1
地质勘探费
约5元/㎡
666.67
约4元/㎡
533.336
3.2
规划方案费
约5元/㎡
666.67
约4元/㎡
533.336
3.3
施工图设计费
15元/㎡
3600.018
10元/㎡
2400.012
3.4
园林绿化设计费
15元/㎡
900.0045
9元/㎡
540.003
小计
5833.3625
4006.687
四
房地、建管费
4.1
综合开发管理费
0.5元/㎡
120.001
0.3元/㎡
72.000
4.3
建安质检费
120
80
4.4
渣土清运管理费
10元/㎡
1333.34
6元/㎡
800.004
4.5
施工占道费
50
30
4.6
工程监理费
建安的0.8%
2044.810
建安的0.5%
1017.355
4.9
小计
3668.151
1999.359
五
建筑安装工程费用
1
土建配套商业
1000元/m2
500
700元/m2
350
2
土建小高层
1000元/m2
239501.2
800元/m2
191600.96
3
土建公共生活设施
700元/m2
2100
480元/m2
1440
4
水电工程
30元/m2
7200.036
20元/m2
4800.024
5
弱电工程
20元/m2
4800.024
13元/m2
3120.016
6
暖通工程
15元/m2
3600.018
9元/m2
2160.011
7
合计
255601.278
203471.010
六
基础设施
1
供水
建面*10元/m2
2400.012
建面*6元/m2
1440.007
2
供电
建面*15元/m2
3600.018
建面*8元/m2
1920.0096
3
道路
建面*30%*60元/m2
4320.022
建面*30%*45元/m2
3240.016
4
污、雨水工程
建面*10元/m2
2400.012
建面*6元/m2
1440.0072
5
电视
建面*5元/m2
1200.006
建面*3元/m2
720.0036
6
电话
建面*4元/m2
960.0048
建面*2.5元/m2
600.003
7
消防
建面*1.5元/m2
360.0018
建面*1元/m2
240.001
8
合计
15240.0762
9600.048
七
配套设施
1
绿化
12元/m2
720.004
7元/m2
420.002
2
景观小品
5元/m2
300.0015
3元/m2
180.001
3
庭院灯
3.5元/m2
210.00105
2元/m2
120.001
4
围墙
10元/m2
1333.34
6元/m2
800.004
5
红外线保安系统
70
50
6
大门及入口广场
20
15
7
门铃对讲
400/户（按18000算）
720
31/户（按18000算）
558
7
合计
3373.346
2143.0076
八
管理费用
8.1
管理费
一至七*0.5%
3365.532
一至七*0.3%
1950.731
8.2
监理费
建安费*1.2%
3067.215
建安费*0.7%
1424.297
8.3
广告宣传费
300
180
8.3
销售费用
600
400
合计
7332.747
3955.027615
九
预备费
1
不可预见的费用
一至七*3%
20193.189
一至七*2%
13004.870
十
总成本费用
一至九
956233.523
一至九
870674.422
十一
单方造价
十/2400012
0.398428642
十/2400012
0.362779195
具体调价措施：
1.土地费用
此房地产项目位于昆明市郊，可以不需要造成大量的拆迁费，所以，土地费用中的拆迁安置补偿费、拆迁许可证办证费可以减少，可节约
1500+60=1560万元。
2.总体规划设计费
（1）对设计单位提出明确结构含筋量要求，控制钢筋用量，使配筋尽可能经济、合理，把钢筋含量控制在80kg／m2以内，与同类工程相比，可节约造价。
（2）基础底板和上部的结构采取塑性结构算法，较一般的算法可节约20%的含筋量；地下车库采用“独立基础+防水板”的设计，较普通筏板基础节约20%的钢筋用量。
所以可适当调整设计费用，原来的费用单价为：
15元/㎡，费用为3600.018万元，降低后的投资单价为12元/㎡，费用为：
2400012*0.0012=2880.0144万元。
节约了3600.018-2880.0144=720.0036万元。
3.设备及安装工程费用
各类型建筑物经济指标一览表
类型
经济指标（单位：
元/平方米）
土建
塑钢门窗
栏杆
通风空调
电梯
智能化
小计
多层住宅（6层以下）
465.00
45.00
15.00
0.00
0.00
3.50
528.50
小高层住宅（12层以下）
510.00
50.00
12.00
6.00
35.00
8.00
621.00
高层住宅（12层以上，带地下车库）
550.00
48.00
12.00
8.00
50.00
12.00
680.00
由上表可知小高层住宅的电梯经济指标为35元/平方米。
适当降低电梯的价格，即为30万元/台，原费用为796*35=27860万元，降低后为：
796*30=23880万元，节约了27860-23880=3980万元。
4.平基土石方费（含基坑）
原比例及价格为土：
25元/m³石头：
45元/m³；30%土，70%石头
现调为34%土，66%石头；
25/70
六、结论与建议
经过以上内容的分析论证，可以得出总的投资估算为9562335230元，降低后的总造价为87067404220元，总的投资估算降低了约8.948%。
房地产企业由于其特殊的行业性质，所生产产品的特殊性及产品产生的特别过程，决定了房地产企业的成本控制工作的复杂性和特殊性，但万变不离其宗，我们只要以时下新兴的全程成本控制理论为指导，抓住成本产生的根源，结合企业实际特点，因地制宜，全程、全员进行成本控制就一定能有效地控制企业的成本。
房地产企业成本控制是项较为复杂、艰辛、敏感而又细致的系统工程,由于成本控制涉及面极广,所以对于房地产开发企业而言,创造成本优势可能要比获取差异优势付出更多的努力，但成本控制是内功，是企业应对危机，发展壮大的核心竞争力，因此，要在激烈的竞争中，房地产开发企业要寻求一席之地，就必须不断地扎实成本控制内功，建立一套适合自己企业特点的控制体系、运作流程、控制方法，并不断地与时具进，创新经营，方能为企业谋取更大的利润，赢取更大的发展。
参考资料：
[1]余瑞林浅析如何实现工程造价全过程控制ValueEngineer2010年；
[2]叶建坤工程造价全过程控制的重点及对策港工技术2007年8月；
[3]王海燕建筑方案设计阶段的造价控制建筑经济2006年6月；
[4]龙全意浅谈施工图设计阶段的造价控制工程管理2007年第八期；
[5]徐培元施工图设计阶段如何合理降低工程造价山西建筑2011年7月；
[6]成如刚全过程造价管理的策划与控制工程项目管理2010年；
[7]赵娟浅谈施工图设计阶段造价控制的要点建筑设计2009年第28期。
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