房地产法期末归纳总复习.docx
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房地产法期末归纳总复习
【部分案例分析非标准答案，纯属我个人分析，为了避免错误，或如需补充更正，请各位同学自己辨别，请见谅！
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记得还要结合课本内容复习。
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项目1房地产法概述
1、房地产法的概念
二、房地产法律关系的构成要素
三、房地产法律事实
一、房地产法的概念
房地产法是调整房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的法律规范的总称。
二、房地产法的调整对象
（一）与土地相关的关系：
土地利用管理关系、土地财产关系、土地利用规划关系
（二）与房屋相关的关系：
城市房屋管理关系、房屋财产关系、涉外房地产管理关系和协作关系
三、房地产法律体系
1、宪法
2、房地产法律：
《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《农村土地承包法》、《物权法》
3、房地产行政法规与规章：
《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房地产转让管理规定》《城镇廉租住房档案管理办法》、《土地登记办法》
4、地方性房地产规范：
《广东省土地管理实施办法》、《深圳经济特区土地管理条例》
5、司法解释
四、房地产法律关系
（一）房地产法律关系
1概念
2分类
按法律的性质分：
房地产民事法律关系、房地产行政法律关系、房地产经济法律关系
按法律调整的对象分：
房地产开发法律关系、房地产交易法律关系、物业管理法律关系、房地产管理法律关系
（二）房地产法律关系的构成要素
1、房地产法律关系的主体：
政府和非政府主体
1）政府主体：
国家，具体是指房地产管理部门
2）非政府主体：
自然人、法人和社会团体
2、房地产法律关系的客体
1）物：
土地、房屋及其附属物
2）行为：
房地产开发、房地产交易、物业管理等
3）非物质财富：
智力成果
3、房地产法律关系的内容：
权利和义务
（三）房地产法律关系的特征
1、主体具有广泛性；2、客体具有特殊性；3、内容具有综合性；4、程序具有法定性
（四）房地产法律事实
1、房地产法律关系的产生、变更和消灭的条件。
1）房地产法律规范；2）房地产法律事实
2、房地产法律事实：
是指符合房地产法律规范的，能够引起房地产法律关系发生、变更
和终止的客观情况。
1）行为（房地产法律行为和房地产违法行为）
2）事件
3）
案例：
赵先生在某城市一个花园式小区买了一套高档商品住宅。
该小区都是高层楼宇，绿化率高、楼间距大、环境优美，赵先生很满意。
但是入住后不久，赵先生发现小区内原来规划的一块绿地，现正在施工盖楼，而售楼宣传的“楼书”也标明这块地是绿地。
赵先生一气之下，联络了其他业主一起拒交物业服务费，物业公司多次催缴还是无效。
为解决问题，物业公司邀请业主（派代表）进行面谈。
赵先生等业主代表认为：
小区现状（绿地面积和建筑密度）与售房时的承诺有大差距，这种行为欺骗了业主，侵害了业主的合法权益，是一种违约行为，物业公司为此负有责任。
同时，小区自来水有时混浊、有锈，这是公司管理不到位所致。
因此，在解决问题之前，不能交物业服务费。
物业管理公司认为：
小区绿地被占用盖楼是物业公司接管之前就开始了，不是物业公司所为，对此不负责任。
至于自来水有时混浊、有锈，是市政停水或清洗水箱后，恢复供水时的正常现象。
而且每次市政停水或清洗水箱前，公司都事先发布通知，告知业主注意事项，因此不存在公司管理不到位的问题。
但是，按时如数缴纳物业服务费是《物业服务合同》约定的业主应尽的义务。
如果都不交物业服务费，物业公司就难以维持正常的管理服务，长期下去物业公司就得终止合同、撤出小区，并由业主赔偿公司的损失。
业主代表当时很激动，双方各抒己见，争执不下。
最终，赵先生代表业主一纸诉状将物业公司告上法庭，状告物业公司侵害了业主的合法权益，要求物业公司停止侵害，按照规划恢复小区原样，并赔偿业主因此而造成的损失。
物业公司进行了辩诉。
让业主吃惊的是，法院最后判决赵先生即业主败诉。
请根据本案例分析以下问题：
1.本案中存在哪些房地产法律关系？
列举两个
2.本案中房地产法律事实有哪些？
3.分析这些法律关系的构成要素。
4.本案中业主为什么败诉？
【以下非标准答案，纯属个人分析，请各位同学辨别】
案例分析：
本案中业主败诉的主要原因是赵先生等业主在本案中的法律关系主体的错位。
占用绿地盖楼是开发商所为，与物业公司没有关系，即主体错位；而造成自来水又是混浊、有锈属于正常现象，而且物业公司每次停水或清洗水箱都事先有通知，所以物业公司没有责任，这是由于事实不清而造成的误会。
解决办法：
首先，赵先生等业主应尽快交清拖欠的物业服务费（按照《物业服务合同》的约定，业主已经违约，否则物业公司将起诉赵先生等业主）。
然后，找开发商交涉，如协商不成，可以走司法程序，提起民事诉讼，状告开发商的侵权违约行为。
项目2房地产权属法律制度
一、我国土地所有权的形式
二、房屋所有权
三、建筑物区分所有权
四、房地产相邻权
一、土地权属法律制度
（一）土地所有权：
土地所有人依法可以对土地进行占有、使用、收益和处分的权利。
（二）我国土地所有权的形式及使用制度
1、形式：
国家土地所有权、集体土地所有权
2、使用制度：
土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权
二、房屋权属法律制度
（一）房屋所有权
一）概念：
占有、使用、收益、处分权（处分权是发生了所有权的转移、变更的。
）
二）房屋共有：
指两个以上的主体对同一项房产共同享有所有权。
分为按份共有、共同
共有。
1、房屋共同共有：
指两个或两个以上民事主体对共有的某项房屋财产平等的享有使用、收益和处分的权利。
1）特征：
①共有人之间不分份额，完全平等。
即每个共有人都对整个共有房屋财产享有所有权；
②共有人对共有房屋财产享有共同的权利，并承担共同的义务；
③共有房屋财产在共同关系存续期间是不能分清份额的，只有在共同关系消灭时方能分清份额。
2）房屋共同共有关系的处理：
①对于共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明房产是按份共有的，应当认定为共同共有；
②部分共有人事先未经其他共有人书面同意，擅自处分共有房产，事后其他共有人未予追认的，应认定无效；事后经其他共有人追认的，认定有效；
③共同共有关系终止时，对共有房产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当按等分原则处理，并要考虑共有人对共有房产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，但分割夫妻共有房产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
2、房屋按份共有：
两个或两个以上的共有人对同一项房屋财产按照确定的各自享有的份额享有权利并承担义务的一种共有关系。
1）特征
①可以划分出每个共有人的份额；
②每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利，分担义务；
③每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。
2）房屋按份共有关系的处理
①一个或整个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利；
②共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利；
③按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的办法，对不能分割或者分割有损其价值的可以折价补偿、变价分割。
三）根据我国相关法律规定，共同继承的房屋未分割前属于共同共有。
根据《民通意见》第89条规定：
“共同共有人对其共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
”新颁布的《物权法》第九章第一百零六条则明确规定：
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
”“善意”系指第三人不知道或不应知道占有人（转让人）为非法转让。
确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。
如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。
受让人在让与人交付财产时必须是善意的，至于以后是否为善意，并不影响其取得所有权。
案例：
原告李甲、李乙诉称，原、被告三人共同继承父母遗产旧房三间，被告背着二原告擅自将该房以20万元卖给王某，二原告请求法院确认此合同无效，返还该房产。
被告辩称，此房购买时90%的钱来自被告生父给被告的，因此，该房产的90%部分应归被告所有；因无法按实物分割，才将此房卖出，拟从买房得款中拿出10%即2万元给二原告，其余归被告所有。
法院查明：
二原告与被告系同母异父关系，买房时三人均未成年，产权原为二原告生父及被告生母夫妻共有，原产权人去世时未留遗嘱，房产为原、被告三人共同继承。
被告在卖房时假造了二原告的授权委托书，将房屋卖给王某，并办理了产权转移登记。
被告对90%的购房来自其生父留下的遗产无法举证。
试分析：
（1）原、被告三人与本案房产是何种产权关系？
（2）本案应如何处理？
案例分析：
（1）原、被告三人与本案房产关系为房屋共同共有关系。
（2）①被告收房属于擅自处分共有房产，是对其他共有人的侵犯，应认定无效；
②被告关于其生父遗产的说法不能举证，本案无证据证明房屋是按份共有，应认定为共同共有；
③王某属善意第三人，且是有偿取得该房产，应维护其合法权益，无须返还该房产；
④被告擅自处理共同共有财产，如果给原告（其他共有人）造成损失，应负赔偿责任；如果王某同意返还房产，被告应付王某因此造成的损失负赔偿责任。
（二）建筑物区分所有权
一）建筑物区分所有权的概念和特征
1、概念：
建筑物区分所有权是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体所有而形
成的复合权利。
它包括三方面的权利：
专有所有权、共有所有权、成员权。
。
2、特征：
（1）复合性；
（2）专有所有权为主导；（3）一体性；（4）权利主体身份的多重性。
2）专有所有权
1、概念：
是指建筑物区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2、专有部分：
指在构造上或从观念上能够明确区分，且可独立使用的物业部分。
三）共有所有权
1、概念：
是指建筑物区分所有权人对建筑物共有部分可以占有、使用和收益的权利。
2、范围：
3、建筑物区分所有权人作为共有权人的权利和义务
（1）权利：
共用部分使用权；知情权和监督权；收益权；共有部分单纯的修缮改良权；排除他人对共用部分干扰请求权。
（2）义务：
依共用部分的本来用途使用公用部分；分担共同费用和负担
四）成员权
1、含义：
是指建筑物区分所有权人基于建筑物的构造、权利归属及使用上的共同关系而产生的，作为建筑物管理团体组织成员而享有的权利与承担的义务。
2、成员权的特征
1）是独立于专有所有权与共有所有权以外的权利
2）是基于区分所有权人间的共同关系而产生的权利
3）是一种具有永续性的权利
4）是一项与专有所有权、共有所有权密不可分的权利
3、内容：
权利和义务。
（1）权利：
选举权与被选举权；表决权；参与订立规约权；监督权；请求权；车库、车位优先使用权。
（2）义务：
执行区分所有权人管理团体的集会所作出的决议的义务；遵守管理规约的义务；接收管理人管理的义务。
案例分析：
某小区共有336套住房，39套未出售。
2000年7月，在物业管理主管部门的主持下成立了业主委员会筹备小组，确定14名候选人，从中选举7名委员。
经投票选举并公布了当选名单后，部分业主提出开发商将未出售的39套房屋计算为自己的投票权，侵犯了业主选举的合法权利，坚决反对选举结果，要求重新选举。
试问：
部分业主要求重新选举的观点是否正确？
为什么？
（三）房地产相邻权
一）概念：
房地产相邻权是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或占有、使用人，在行使其所有权或其他物权时要求对方给予方便或接受限制的权利。
二）房地产相邻关系的处理
1、处理的原则：
《民法通则》第83条及《物权法》第八十四、八十五条。
《民法通则》第八十三条规定：
不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当
按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
2、房地产相邻关系的处理
（1）相邻通行权
（2）建筑施工临时占用邻地权
（3）铺设管线相邻权
（4）用水、截水、排水、滴水权
（5）防险相邻权
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
（6）环保相邻权
（7）地界相邻权
（8）共墙相邻权
（9）搜取物品进入权
（10）通风、采光权
项目3建设用地法律制度
一、集体土地征收
二、房屋征收与补偿
《物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》
一、土地征收
（一）概念：
土地征收是指国家基于公共利益的需要，依照法定程序强制将集体所有的土地收归国有，由国家给予补偿的行为。
（二）法律特征：
1、具有行政性；2、具有强制性；3、具有补偿性；4、具有权属变更性
（三）集体土地征收的批准权限《土地管理法》第四十五条
（四）集体土地征收的条件与对象
1、征收土地的条件；2、征收土地的对象
（五）征收集体土地的申报程序
1、办理用地申请
2、拟定征地方案
3、开展征地审查
4、进行征地的审核与批复
5、发布征用土地方案的公告
6、制定征地补偿安置方案
7、发布征地补偿安置方案的公告
8、进行补偿安置的实施
9、颁发建设用地批准书
二、房屋征收与补偿
（一）房屋征收
1、房屋征收决定的条件P44
2、房屋征收决定的一般规定P44
（二）房屋征收补偿
1、房屋征收补偿的内容P45
2、房屋征收的一般规定P45
（三）法律责任P47
项目6房地产交易法律制度
一、房地产交易的基本涵义
（一）房地产交易
1、概念：
房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。
根据《城市房地产管理法》第二条规定：
房地产交易包括转让、抵押和租赁三种形式。
2、特征：
1）交易对象的特殊性；2）交易形式的确定性；3）交易行为的要式性
3房地产交易的原则
1）房产权与地产权一同交易的原则：
房地一体原则；
2）权利义务承载转移原则：
土地出让合同
3）房地产交易价格由国家实施管理的原则：
国家定期公布标准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产的基础价格；国家实行房地产价格评估制度，实行房地产成交价格申报制度
4）依法登记原则
二、房地产转让
房地产转让是指房地产权人通过买卖、赠与或者其他合法形式将其房地产转让给他人的行为。
（一）房地产转让的方式
1、房地产买卖房地产买卖是指出卖人将房地产转让给买受人所有，买受人取得房地产产权并支付相应价款的民事法律行为.
2、房地产赠与房地产赠与是指赠与人将其房地产无偿转让给受赠人的民事法律行为
3、其他合法方式：
包括以房地产作价入股、以房地产抵债、因企业合并分立房地产权属随之转移等情形、继承、交换。
（二）房地产转让行为的有效条件
《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市国有土地使用权出让转让暂行条
例》主体具有合法资格
2.客体符合法定要求
（1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让当具备的条件：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资建设总额的25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施的建设设，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件；
③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；
（2）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件：
①土地使用者为企业、公司、其他经济组织或个人；
②领有国有土地使用征；
③具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证；
④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用出让金;
⑤符合上述条件，经市、县人民政府土地主管部门和房地产管理部门批准方可转让、出租和抵押。
3.房地产转让须符合法定的形式要件
《城市房地产管理法》、《物权法》
（三）房地产转让的禁止条件
1、以出让和划拨方式取得土地使用权的，不符合法定条件的；
2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、依法收回土地使用有权的;
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
5、权属有争议的
6、未依法登记领取权属证书的
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
8、限制买卖的房地产：
（四）房地产转让的程序
1、签订房地产转让合同
2、申报成交价
3、审查
4、核实申报的成交价，据需要进行查勘与评估
5、交纳税费
6、办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书
案例4-1李某与王某签订了房屋买卖合同，王某将其三间平房作价10万元卖与李某，李某付清房款后搬入该房居住。
因当时王某生意繁忙，经常出差，两人一直未办理产权过户手续。
一年后，李某请求王某办理产权过户手续时，王某以房价大涨为由要求李某多支付3万房款，遭到李某拒绝。
于是，王某便以15万元的价格将该房出售给张某，并办理了产权过户手续。
问：
该房屋的所有权应当归谁？
受害人应当如何维护自己的合法权益？
案例分析：
①房屋所有权已登记为准，所以该房屋的所有权应当属于张某。
②赵某、李某签了房屋转让协议，在履约过程中赵某又讲房屋卖给王某并办理了登记过户。
因为并未完成合约，没有登记过户，房屋产权不能算李某的。
但赵某违约，应该对李某作出违约赔偿（房屋协议里应该也有违约责任的内容）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
案例4-2张某与陈某2002年结婚，2003年，张某以经营所得购住房一幢，产权人登记为张某。
2007年，张某将该房屋赠与情妇余某居住，陈某得知，大为不满，但未表态。
2008年，张某为免纠纷，暗中将房屋过户给余某。
2009年2月，张某去世后，陈某发现房屋产权变更，遂诉至法院要求余某返还房屋。
此案应如何处理？
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、商品房买卖
商品房买卖分为商品房预售和商品房现售
（一）商品房现售
商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支
付房价款的行为。
商品房现售的条件：
《商品房销售管理办法》：
1、现售商品房的房地产开发企业，应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。
4、已通过竣工验收。
5、拆迁安置已经落实。
6、供水、供电、供热、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期。
7、物业管理方案已经落实。
（二）商品房预售
商品房预售是指房地产开发企业将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付定金或房款，并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。
1、商品房预售的条件p83
2、商品房预售的程序
（1）申领预售许可证P83
2004.7.20建设部发布实施的《城市商品房预售管理办法》第七条：
开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
1）商品房预售许可申请表；
2）开发企业的《营业执照》和资质证书；
3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
5）工程施工合同及关于施工进度的说明；
6）商品房预售方案。
预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
（2）签订商品房预售合同
（3）办理商品房预售合同登记备案手续
《城市商品房预售管理办法》第10条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
（4）交付房屋
3、预售商品房的再转让
（1）概念：
指的是商品房预售合同签订之后，承购人将尚未竣工的预售房屋再转让给他人的行为。
（2）预售商品房在转让的条件
1）必修签订转让合同；2）依照《合同法》关于合同转让的规定；3）必修发生在承购人取得房屋所有权之前；4）预售合同须合法有效。
4、商品房预售存在的问题
1）质量问题；2）延期交付问题；3）面积误差问题
面积误差问题的处理：
根据建设部《商品房销售管理办法》，商品房的销售面积与实际面积之差，不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。
当事人应当在合同中载明，合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（三）因规划设计变更造成面积误差，当事人不解除合同，应当签署补充协议。
A先生4月与房地产公司签订预售合同，购买套内面积为80平方米、单价为5000元的商品房，10月房产商为其办理的《房地产权证》记载的套内面积却为70平方米，短缺10平方米。
若A先生不主张解除合同， 则房地产公司应向A先生赔付面积差异款，其中面积误差比为3%以内的2.4平方米（80*3%）的房价款原价返还，为12000元；超过3
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